Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Vorlage; Mietvertragskündigung; Überbelegung; Aufnahme von Familienangehörigen; Wohnungsaufsicht

1. Dem Bundesgerichtshof wird gemäß § 541 Abs. 1 Satz 3 ZPO fol-gende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt:

Ist der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis allein deshalb fristlos wegen vertragswidrigen Gebrauchs gemäß § 553 BGB zu kündigen, weil die Wohnung durch Zuzug von Familienmitgliedern in erheblichem Umfang überbelegt ist, obwohl sonst keine weiteren, den Ver-mieter beeinträchtigenden Umstände vorliegen?

2. Im übrigen - wegen der weitergehenden Vorlagefrage - ergeht kein Rechtsentscheid.

I. Mit mündlichem Vertrag mieteten die bekl. Eheleute im Jahre 1976 oder 1977 von einem Rechtsvorgänger der Kl. eine Dach-geschoßwohnung in Köln. Die Bekl. haben drei Kinder, die derzeit 13, 11 und 8 Jahre alt sind. Diese wurden in Köln geboren, dann aber in die Türkei, das Heimatland der Bekl., verbracht, wo sie bei den Großeltern aufwuchsen. Das älteste Kind, ein Sohn, kehrte 1985 zu den Bekl. zurück und lebt seitdem mit ihnen in der Wohnung. Die beiden anderen Kinder - ein Sohn und eine Tochter - holten die Bekl. im August 1990 ebenfalls zu sich, weil die Großeltern die Erziehungsarbeit aus zwischen den Parteien streitigen Gründen nicht mehr leisten konnten oder wollten.

Die Wohnung besteht aus einem Schlafzimmer, einer Küche, einem Bad und einer Diele. Bedingt durch die Dachgeschoßlage haben einige Wände Schrägen. Die Wohnungsgröße ist zwischen den Parteien streitig. Unter Berufung auf die in einer Zeichnung des bauplanenden Architekten angegebenen Maße behauptet die Kl. eine Wohnfläche von 29,79 m2. Die Bekl., die auch die Auffassung vertreten, die Dachschrägen seien insoweit für die Berechnung nicht relevant, gehen von einer Wohnungsgröße von 42 m2 aus.

Unter dem 16. August 1990 mahnte die unmittelbare Rechtsvorgängerin der Kl. die Bekl. wegen des Gebrauchs der Mietwohnung durch Bewohnen mit fünf Personen ab. Für das Rückverschaffen der Kinder in die Türkei oder die Anmietung einer größeren Wohnung setzte sie eine Frist auf den 31. Dezember 1990. Gestützt auf eine nach ihrer Ansicht fortbestehende Überbelegung der Wohnung kündigte sie das Mietverhältnis mit anwaltlichem Schreiben vom 14. Januar 1991 fristlos. Das Amtsgericht hat die Räumungsklage nach Einnahme richterlichen Augenscheins abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, daß eine Überbelegung der Wohnung in solchem Maße, daß dies "schlechterdings" - im Sinne der Ausführungen des Rechtsentscheids des OLG Karlsruhe vom 16. März 1987 (3 REMiet 1/87, NJW 1987, S. 1952) - die fristlose Kündigung rechtfertige, nicht vor-liege. Sonstige Umstände, die im Zusammenwirken mit der (einfachen) Überbelegung die fristlose Kündigung rechtfertigen könnten, seien nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht feststellbar. Die Wohnung, die einen ordentlichen und gepflegten Eindruck mache und im übrigen räumlich optimal genutzt sei, lasse besondere Abnutzungserscheinungen nicht erkennen. Störungen der übrigen Hausmitbewohner, die die fristlose Kün-digung zu rechtfertigen geeignet sein könnten, habe die Kl. schon nicht vor-getragen.

Das Landgericht, das seiner Entscheidung eine Wohnungsgröße von "ca. 30 m2" zugrunde legen will, geht davon aus, daß eine "totale" Überbelegung vorliegt. Gleichwohl beabsichtigt es, die Berufung zurückzuweisen. Das Landgericht vertritt die Auffassung, allein eine "erhebliche" Überbelegung vermöge ohne Hinzutreten weiterer, die Rechte des Vermieters be-lastender Umstände die fristlose Kündigung gemäß § 553 BGB nicht zu rechtfertigen; insoweit will es von der Entscheidung des OLG Karlsruhe (a. a. O.) abweichen. Ferner sieht das Landgericht eine Divergenz zwi-schen den Entscheidungen des OLG Hamm (Rechtsentscheid vom 6. De-zember 1982 - 4 REMiet 13/81 - NJW 1983, S. 48) und der Entscheidung des BGH (Beschluß vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87 - NJW 1988, S. 904) zu den Voraussetzungen einer fristgemäßen Kündigung gemäß § 564 b BGB. Deshalb hat das Landgericht dem Senat folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Ist der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis allein deshalb fristlos we-gen vertragswidrigen Gebrauchs gemäß § 553 BGB oder fristgemäß we-gen nicht unerheblicher Vertragsverletzungen gemäß § 564 b Abs. 2 Satz 1 BGB zu kündigen, weil die Wohnung durch Zuzug von Familienmitgliedern in erheblichem Umfang überbelegt ist, obwohl sonst keine weiteren, den Vermieter beeinträchtigenden Umstände vorliegen?

II. 1. ...

2. Die Vorlage ist statthaft (§ 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO), aber nur teilweise zu-lässig.

a) Soweit das Landgericht in seiner Vorlagefrage auch die Berechtigung des Vermieters zur fristgemäßen Kündigung wegen nicht unerheblicher Vertragsverletzung gemäß § 564 b Abs. 2 Satz 4 Ziffer 1 BGB bei erheb-licher Überbelegung der Mietwohnung überprüft wissen will, kann ein Rechtsentscheid nicht ergehen.

Fraglich ist schon, ob es auf die Frage der Berechtigung einer fristgemäßen Kündigung gemäß § 564 b BGB zur Entscheidung des Rechtsstreits überhaupt ankommt. Selbst wenn die Voraussetzungen des in dieser Vor-schrift aufgeführten Kündigungsgrundes vorlägen, fehlt es jedenfalls an ei-ner darauf gestützten Kündigungserklärung. Vorprozessual hat die Rechtsvorgängerin der Kl. den Bekl. - anwaltlich - die fristlose Kündigung erklären lassen. Die Räumungsklage selbst - wollte man ihre Erhebung als den Ausspruch einer weiteren Kündigungserklärung auslegen - stützt sich in ih-rer Begründung auf die in den Rechtsentscheiden des OLG Karlsruhe (NJW 1987, S. 1952) und des Bayerischen Obersten Landesgerichts (NJW 1984, S. 60) dargelegten Rechtsgedanken.

Beide Rechtsentscheide sind zu den Voraussetzungen einer - fristlosen - Kündigung gemäß § 553 BGB ergangen. Greifbare Anhaltspunkte dafür, daß die Erhebung einer Räumungsklage zugleich den Ausspruch einer weiteren, diesmal fristgemäßen Kündigung darstellen sollte, scheinen da-her nicht vorzuliegen; sie werden vom Landgericht in seinem Vorlagebeschluß weder angeführt, noch sind sie dem Senat ersichtlich.

Darüber hinaus geht der Gedankengang des Landgerichts auch deshalb fehl, weil sich der Rechtsentscheid des Bundesgerichtshofs (Beschluß vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87) allein mit dem Kündigungsgrund des Eigenbedarfs, § 564 b Abs. 2 Satz 1 Ziffer 2 BGB, und seiner Reichweite innerhalb der durch Artikel 14 des Grundgesetzes gezogenen Schranken befaßt. Der Rechtsentscheid des OLG Hamm vom 6. Dezember 1982 (4 REMiet 13/81) verhält sich demgegenüber zu den Voraussetzungen eines ganz anderen in dieser Vorschrift enthaltenen Kündigungsgrundes, nämlich des (sonstigen) berechtigten Vermieterinteresses gemäß § 564 b Abs. 1 BGB. Schon deshalb ist eine Divergenz dieser Entscheidungen ausgeschlossen.

Schließlich übersieht das Landgericht, daß selbst dann, wenn eine solche Divergenz bestünde, Veranlassung zur Vorlage im Rechtsentscheidsverfahren nicht gegeben wäre, denn in diesem Fall genösse die Beantwortung der Rechtsfrage durch den Bundesgerichtshof den Vorrang (Schmidt-Fut-terer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., G 9). Die erneute Vorlage zur Herbeiführung eines Rechtsentscheids wäre gemäß § 541 Abs. 1 ZPO nur dann zulässig, wenn das Landgericht von dieser Entscheidung des Bundesgerichtshofs abweichen wollte. Seinem Vorlagebeschluß ist jedoch zu entnehmen, daß das Landgericht dieser Entscheidung gerade fol-gen will.

b) Im übrigen ist die Vorlage zulässig. Für die Entscheidung über die Beru-fung der Kl., mit der sie den Räumungsanspruch weiterverfolgt, kommt es darauf an, ob das Mietverhältnis durch die auf den in § 553 BGB erwähnten Kündigungsgrund gestützte Kündigungserklärung beendet worden ist. Nach den Feststellungen des amtsgerichtlichen Urteils, die das Landgericht auch seiner Entscheidung zugrunde legen will, sind in der Mietwohnung weder Beschädigungen noch über das normale Maß hinausgehende Abnutzungserscheinungen vorhanden. Auch konnten Störungen der übrigen Hausbewohner nicht objektiviert werden. Das Landgericht will (of-fenbar) ferner davon ausgehen - diese Bewertung entzieht sich im Verfahren auf Herbeiführung eines Rechtsentscheids der Überprüfung durch den Senat , daß die gemieteten Räume durch das Bewohnen mit zwei Er-wachsenen und drei Kindern in einem Maße überbelegt sind, daß dies "schlechterdings" im Sinne des Rechtsentscheids des OLG Karlsruhe (NJW 1987, S. 1952) mit der Größe und Einrichtung der Wohnung unver-einbar ist, so daß die Fortsetzung solchen Gebrauchs die berechtigten In-teressen des Vermieters in erheblichem Maße verletzt. Wenn das Landgericht gleichwohl einen Grund zur fristlosen Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 553 BGB verneint, so setzt es sich damit in Widerspruch zu dem Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe (a. a. O.), der die Voraussetzungen einer solchen Kündigung allein schon bei Vorliegen einer derart er heblichen Überbelegung für gegeben erachtet.

3. Der Senat will sich dem vorgenannten Rechtsentscheid des OLG Karls-ruhe ebenfalls nicht anschließen. Er legt die Rechtsfrage daher gemäß § 541 Abs. 1 Satz 3 ZPO dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vor.

§ 553 BGB berechtigt den Vermieter, das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist zu kündigen, wenn der Mieter ungeachtet einer Ab-mahnung des Vermieters einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache fortsetzt, der die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße verletzt. Hiervon ist nach dem Wortlaut des Gesetzes insbesondere in zwei Fällen auszugehen, nämlich einmal, wenn der Mieter einem Dritten den ihm un-befugt überlassenen Gebrauch beläßt, und weiter, wenn er die Sache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet.

a) Zu beantworten ist zunächst die Frage, ob und gegebenenfalls wann sich der Mieter vertragsuntreu verhält, insbesondere von der Mietsache vertragswidrig Gebrauch macht, wenn er Familienangehörige zu sich in die Mietwohnung aufnimmt. Problematisch ist in diesem Zusammenhang insbesondere, ob und inwieweit das aus Artikel 6 Abs. 1 GG sich ergebende Grundrecht des besonderen Schutzes der Ehe und Familie im Rahmen wertausfüllungsbedürftiger Begriffe des Zivilrechts, zu denen auch die "Vertragswidrigkeit" im Sinne des § 553 BGB gehört, einerseits mittelbare Drittwirkung (BVerfGE 7, S. 198; 34, S. 280, NJW 1990, S. 1470; Wiedemann, JW 1990, S. 696) entfaltet, diese andererseits ihre immanenten Schranken dort zu finden hat, wo auf Vermieterseite die durch Artikel 14 GG geschützten Grundwerte tangiert sind; ein Teilhaberrecht auf Besserstellung kann aus Artikel 6 I GG, worauf bereits das Bayerische Oberste Landesgericht (NJW 1984, S. 60) zutreffend hingewiesen hat, nicht her-geleitet werden. Die mietrechtliche Literatur (Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, 3. Aufl., § 55, Rdnr. 1, 2; Emmerich/Sonnenschein, 6. Aufl., § 549 A, Rdnr. 12; Soergel/Kummer, 11. Aufl., §§ 535, 536 Rdnr. 65 und 255 ff.; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II, 238; Schmidt, DWW 1983, S. 214 [215]; Roquette, Das Mietrecht, 1966, § 535 Rdnr. 55; Hummel, ZMR 75, S. 291; Voelskow, MünchKomm, 2. Aufl. § 550 Rdnr. 18; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., B 139) und Rechtsprechung (BGHZ 40, S. 252; BayObLG, NJW 1984, S. 60; OLG Karlsruhe, NJW 1987, S. 1952; OLG Hamm, NJW 1983, S. 48) geht einhellig davon aus, daß die Aufnahme von Familienangehörigen in die Mietwohnung grundsätzlich keine Verletzung von Vertragspflichten darstellen kann. Vertreten wird darüber hinaus, daß diese Befugnis vertraglich wirksam gar nicht ab-bedungen werden kann. Seine Schranke findet das Recht des Mieters, na-he Familienangehörige in die Mietwohnung aufzunehmen, aber nach all gemeiner Auffassung (s. o.) dort, wo diese Aufnahme dazu führt, daß durch die daraus folgende Intensität der Benutzung in die Rechte des Vermieters eingegriffen wird. Hieraus folgt die Wechselwirkung, daß der Mieter sich bei Aufnahme von Familienangehörigen so lange vertragstreu verhält, wie dadurch nicht Vermieterrechte tangiert sind; anderenfalls macht er vertragswidrigen Gebrauch von der Mietsache, der auch von einer etwaigen Drittwirkung des Art. 6 Abs. 1 GG nicht gedeckt ist.

b) Im Rahmen der Prüfung der Voraussetzungen des § 553 BGB kommt es mithin entscheidend darauf an, ob durch den Gebrauch der Mietsache Rechte des Vermieters erheblich verletzt werden; ist dem so, so ist auch im Falle der Aufnahme weiterer Familienangehöriger - im Lichte der sich aus Art. 6 Abs. 1 GG ergebenden Wechselwirkung - zugleich von der Ver-tragswidrigkeit des Gebrauchs auszugehen.

Als Prüfstein dafür, ob Rechte des Vermieters erheblich verletzt sind, wird in der Literatur und Rechtsprechung der - im übrigen auch vom Gesetzgeber in § 549 Abs. 2 BGB verwendete - Begriff der Überbelegung herangezogen.

aa) An praktisch brauchbaren Anhaltspunkten für die Prüfung, wann eine Überbelegung in einem im Rahmen des § 553 BGB relevanten Maße vor-liegt, wird etwa das Verhältnis der Kopfzahl der Wohnungsbenutzer zu der Anzahl der zur Verfügung stehenden Räume vorgeschlagen (Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O., B 690; Staudinger/Emmerich, 12. Aufl., 2. Bearb., § 549 Rdnr. 47).

Soweit sich einzelne Länder Wohnungsaufsichtsgesetze gegeben haben (etwa Berlin, GVBl. 1973, S. 474; Bayern, GVBl. 1974, S. 348; Hessen, GVBl. I, S. 395; Hamburg, GVBl. 1938, S. 95 und GVBl. 1973, S. 423), sol-len die darin enthaltenen Mindestanforderungen ebenfalls als Ausgangswert geeignet erscheinen (Staudinger/Emmerich, a. a. O.; KG, DR 1940, S. 1430), ebenso wie die in §§ 120 c, e Gewerbeordnung aufgestellten Min-destgrößen für Unterkünfte der Arbeitnehmer oder auch die Vorschriften über die Belegungsdichte im preisgebundenen Wohnraum, vgl. § 5 Abs. 2 Wohnungsbindungsgesetz (Sternel, a. a. O., II 256). Im übrigen werden zur Abgrenzung Merkmale wie "kraß" (Köhler, § 55 Rdnr. 2), "unzumutbar" (Hummel, ZMR 75, 292; Soergel/Kummer, a. a. O., § 549 Rdnr. 14), "er-heblich" (Emmerich/Sonnenschein, a. a. O., § 553 Rdnr. 6), "offensichtlich nicht mehr vertragsgemäß" (Schmidt, DWW 83, S. 214 [215]; "total" (Stau-dinger/Emmerich, a. a. O., § 549, Rdnr. 13 a) angeboten.

bb) In seinem Rechtsentscheid vom 16. März 1987 (NJW 1987, S. 1952) hat das OLG Karlsruhe ausgeführt, aus der Überbelegung einer Wohnung ergebe sich nicht ohne weiteres eine Beeinträchtigung wesentlicher Belange des Vermieters; dies sei vielmehr in starkem Maße von den Umständen des Einzelfalles, insbesondere dem Verhalten der die Wohnung nut-zenden Personen abhängig. Davon zu unterscheiden sei aber eine Überbelegung in solchem Maße, daß es mit Größe und Einrichtung der Woh-nung schlechterdings unvereinbar sei. In einem solchen Fall sei geradezu zwangsläufig mit einer weit überdurchschnittlichen Abnutzung der Wohnung zu rechnen. Dies müsse den Vermieter zur sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses berechtigen.

cc) Demgegenüber kann nach Auffassung des Senats die Frage, ob eine erhebliche Beeinträchtigung der Rechte des Vermieters anzunehmen ist, ausschließlich unter Würdigung aller maßgeblichen Umstände des Einzelfalles, u. U. auch unter Berücksichtigung der eventuellen Drittwirkungen der betroffenen Grundrechte der Art. 6, 14 GG beantwortet werden.

(1) Die Vielfältigkeit der in Betracht zu ziehenden und miteinander nicht vergleichbaren Lebenssachverhalte läßt eine generalisierende Betrachtung, wie sie das OLG Karlsruhe angestrebt hat, nicht zu. Die Rechte des Vermieters im Sinne des § 553 BGB werden im wesentlichen das Sachinte-gritätsinteresse, das Interesse an ungestörtem Ablauf des Mietverhältnisses im Verhältnis zu anderen Mitbewohnern, möglicherweise auch ein im-materielles Interesse dahin sein, daß in seinem Mietobjekt Zustände un-terbleiben, die von Teilen der Allgemeinheit nicht akzeptiert und deshalb vom Vermieter als rufschädigend empfunden werden. Ob und in welchem Maße dieses letztgenannte Interesse schützenswert ist, bedarf hier keiner Beantwortung.

Ob die übrigen Hausbewohner unzumutbar gestört werden, hängt - wovon auch das OLG Karlsruhe ausgeht - im wesentlichen einmal von der Häu-figkeit der Anwesenheit und dem Verhalten der die Wohnung nutzenden Personen, darüber hinaus wohl auch von der Sozialadäquanz bestimmter Verhaltensweisen in der konkreten Wohnanlage und der sich daran be-messenden Akzeptanzschwelle der übrigen Mitbewohner ab. Eine Einzelfallbetrachtung ist daher unumgänglich.

Gleiches gilt für das Sachintegritätsinterese. Um dieses zu definieren, ist es zunächst einmal erforderlich, festzustellen, ob und in welchem Maße es vertraglich wirksam auf den Mieter überwälzt wurde. Hat sich dieser z. B. wirksam zur Vornahme bestimmter Renovierungsarbeiten (etwa der Erneuerung eines Oberbodenbelages) bei seinem Auszug verpflichtet, so kann insoweit naturgemäß das Sachintegritätsinteresse des Vermieters während der Laufzeit des Vertrages nicht tangiert sein. Im übrigen wird auch hier der Grad der Abnutzung unmittelbar mit dem Wohnverhalten des Mieters korrelieren. Dieses wird wiederum beeinflußt sein z. B. durch die altersmäßige Zusammensetzung der Bewohner, das Maß der Aushäusigkeit und letztlich auch durch verschiedene andere soziale Verhaltensweisen, zu denen auch das Fehlen oder Vorhandensein der Veranlagung zu pfleglichem Umgang mit Sachen gehört. Ein undifferenzierter Schluß, von einem gewissen (welchem?) Grad der Überbelegung an sei zwangsläufig mit einer weit überdurchschnittlichen Abnutzung einer Wohnung zu rechnen, so daß das Sachintegritätsinteresse des Vermieters in solchem Maße verletzt ist, daß von einer Erheblichkeit im Sinne des § 553 BGB ausgegangen werden kann, ist nach Auffassung des Senats mithin nicht möglich.

(2) Dies läßt sich auch nicht mit einer analogen Anwendung der beiden Re-gelbeispiele des § 553 BGB begründen. Danach soll eine erhebliche Ver-letzung der Vermieterrechte dann vorliegen, wenn die Mietsache unbefugt einem Dritten überlassen bleibt oder durch Vernachlässigung der dem Mieter obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet wird. Die Voraussetzungen dafür, den Fall der Überbelegung analog dazu zu verhandeln, sind nicht feststellbar. Der Gesetzgeber hat bewußt (nur) zwei Beispiele angeführt, bei denen von einer erheblichen Verletzung der Vermieterrechte auszugehen sein soll, ohne daß es weiterer Feststellungen bedarf (BGH, NJW 1985, S. 2527, 2528). Auch ist die Interessenlage nicht vergleichbar. In beiden Regelbeispielsfällen ist aus Sicht des Vermieters die Gefahr des Abgangs oder der Zerstörung der Mietsache gegeben, so daß es auch in Anbetracht des Maßes der Pflichtwidrigkeit des Mieters angebracht ist, ei-ne Möglichkeit zu eröffnen, das Mietverhältnis fristlos zu beenden. Hingegen handelt es sich bei den infolge von Überbelegung entstehenden Ab-nutzungen um sogenannte Allmählichkeitsschäden, die in der Regel erst im Laufe der Zeit eintreten bzw. sich vergrößern, bei denen die Möglichkeit unverzüglicher Beendigung des Mietverhältnisses zu eröffnen deshalb oh-nehin nur dann gerechtfertigt erscheint, wenn im Einzelfall tatsächlich gra-vierende Auswirkungen auf das Vermieterinteresse festzustellen sind.

(3) Ob hingegen auf den jeweils vorgetragenen Sachverhalt ein Erfahrungssatz angewendet werden kann, so daß dem Vermieter zum Nachweis einer erheblichen Rechtsverletzung durch übermäßige Abnutzung die Beweiserleichterung des Beweises des ersten Anscheins zugute kom-men kann (wie auch in dem vom LG Düsseldorf entschiedenen Fall, WuM 1983, S. 141), ist Frage tatrichterlicher Würdigung.

Nach § 553 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter trotz Abmahnung nach § 550 BGB einen vertragswidrigen Gebrauch fortsetzt und dadurch Rechte des Vermieters in erheblichem Maße verletzt sind. Als Beispiel für eine solche erhebliche Rechtsverletzung nennt das Gesetz die unberechtigte Untervermietung und die erhebliche Gefährdung der Mietsache durch Vernachlässigung durch den Mieter, etwa Verletzung der Obhutspflicht nach § 545 BGB. In diesen beiden vom Gesetz angeführten Beispielen der vertragswidrigen Nutzung ist eine fristlose Kündigung stets gerechtfertigt (BGH, NJW 1985, 2527), ohne daß eine erhebliche Verletzung der Rechte des Vermieters noch hinzukommen müßte. Auch eine vertragswidrige Nutzung durch Überbelegung kann ein Kündigungsgrund sein.

In einem Rechtsentscheid aus dem Jahre 1987 hatte das OLG Karlsruhe gemeint, auch bei einer Überbelegung durch Familienmitglieder sei stets von einer erheblichen Rechtsverletzung im Sinne des § 553 BGB auszugehen (GE 1987, 569).

Dem konnte das OLG Hamm in seinem Beschluß vom 2. Dezember 1992 nicht folgen, unter anderem aus verfassungsrechtlichen Erwägungen, denn nicht nur das Eigentum ist nach Art. 14 GG geschützt, sondern auch die Familie nach Art. 6 GG. Auch bei einer Einzimmerwohnung mit etwa 30 bis 40 Quadratmetern und einem Ehepaar mit drei Kindern kommt es auf die Umstände des Einzelfalles an, ob Rechte des Vermieters in erheblichem Maße verletzt sind, ob etwa die Nachbarn sich durch Lärm belästigt fühlen oder die Wohnung übermäßig abgenutzt wird. Da das OLG Hamm damit von einem anderen Rechtsentscheid abweichen wollte, hat es die Rechtsfrage dem Bundesgerichtshof vorgelegt. Ausdrücklich offengelassen hat das OLG die Frage, ob und wann eine Überbelegung zur fristgerechten Kündigung nach § 564 b BGB führen kann und die prozessuale Frage, ob nach den Grundsätzen des Beweises des ersten Anscheins bei einer Überbelegung für den Regelfall von einer übermäßigen Abnutzung (und damit einem Grund zur fristlosen Kündigung) auszugehen ist. Beides bleibt der Würdigung des "Tatrichters" (was für ein Wort!) an Amts- und Landgericht vorbehalten.