Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Zulässigkeit; Vorlagebeschluss; Entscheidungserheblichkeit; Divergenzvorlage; grundsätzliche Bedeutung; Schönheitsreparaturklausel

Zur Frage der Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln in Verträgen aus der Nachkriegszeit. (Leitsatz der Redaktion)

I. Nach Beendigung eines Wohnungsmietverhältnisses nehmen die Kl. (Vermieterinnen) die Bekl. (Mieterin) wegen mangelhaften Zustandes der Wohnung - unter anderem Schönheitsreparaturdefi-zits - bei der Rückgabe Ende 1991 auf Schadensersatz in Anspruch, nach-dem sie mit Fristsetzung und Ablehnungsandrohung vergeblich die Mangelbeseitigung gefordert hatten. Sie stützen sich dabei auf § 9 Nr. 3 des Formular-Mietvertrages vom 17. Oktober 1946, den ihre Rechtsvorgängerin (Stadt Neuß) mit Rechtsvorgängern der Bekl. (deren verstorbenem Ehemann und dessen verstorbener erster Ehefrau) geschlossen hatte, die die Wohnung bereits am 1. Juni 1945 bezogen hatten.

§ 9 Nr. 3 des Vertrages lautet:

"Die Mieter sind verpflichtet, in allen Mieträumen die Erneuerung des An-striches und der Tapezierung sowie sämtliche sonstigen Instandsetzungen einschließlich Instandhaltung der Lichtanlage und der Badeinrichtung und der sonstigen Einrichtungen im Bedarfsfalle auf ihre Kosten vorzunehmen. Über die Notwendigkeit entscheidet im Streitfalle das Hochbauamt der Vermieterin. Zerbrochene Fensterscheiben sind, wie auch der Schaden entstanden sein mag, sofort durch die Mieter auf ihre Kosten zu erset-zen. Ausbesserungen, z. B. an Schlössern, Schellen und Jalousien, Rol-läden, Wasserhähnen usw. tragen Mieter, Ungeziefer müssen Mieter auf ihre Kosten sofort beseitigen."

§ 5 des Vertragsformulars sieht, unter der Überschrift "Instandsetzung bei Beginn der Mietzeit", vor:

"1. Die Vermieterin verpflichtet sich, vor dem Einzug der Mieter oder, wenn dies nicht möglich ist bis spätestens zum ... folgende Arbeiten in den Miet-räumen vornehmen zu lassen: ...

2. Die Mieter verpflichten sich, bis spätestens zum ... gegen einen Miet-nachlaß von ... RM folgende Arbeiten in den Mieträumen vornehmen zu lassen: ..."

Diese Klausel ist nicht durch Individualangaben vervollständigt; im von der Bekl. vorgelegten Vertragsexemplar ist sie außerdem gestrichen.

Nach § 12 Nr. 1 des Vertrages sind die Mieträume bei Vertragsende be-senrein zu übergeben.

Die Bekl. hält § 9 Nr. 3 des Vertrages für unwirksam, weil - so ihre von den Kl. bestrittene Behauptung - ihre Rechtsvorgänger die Wohnung in verwahrlostem Zustand übernommen und sie durch eigene Investitionen erst wieder bewohnbar gemacht hätten.

Das Amtsgericht ist dem gefolgt und hat die Klage deshalb weitgehend ab-gewiesen. Das mit der Berufung der Kl. befaßte Landgericht möchte unter Berücksichtigung der Besonderheiten der bei Vertragsschluß herrschenden Verhältnisse anders entscheiden, sieht sich damit aber im Widerspruch zu den Rechtsentscheiden des OLG Stuttgart vom 6.3.1986 (RES § 536 BGB Nr. 14) und 17.2.1989 (RES § 536 Nr. 18) und legt dem Senat deshalb folgende Frage zum Rechtsentscheid vor:

Lassen sich die von der obergerichtlichen Rechtsprechung entwickelten Grundsätze zur Übertragung der Verpflichtung zur Durchführung der lau-fenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter auch auf Vertragsverhältnisse übertragen, die unmittelbar nach dem 2. Weltkrieg abgeschlossen worden sind?

II. Ein Rechtsentscheid ergeht nicht. Die Vorlage ist unzulässig.

1. Bedenken erweckt schon die ungenügende Begrenzung der Vorlagefrage. Ein Rechtsentscheid hat nicht abstrakte Rechtsfragen ohne Fallbezug zu beantworten, sondern nur konkret entscheidungerhebliche Fragen des Wohnungsmietrechts.

Allerdings kann das um einen Rechtsentscheid angegangene Gericht eine zu weit gefaßte Frage auch straffen und dann zulassen. Nach den Gründen des Vorlagebeschlusses geht es dem Landgericht in Wirklichkeit um die Frage, ob die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter in einem Wohnungsmietvertrag aus der Zeit kurz nach dem 2. Weltkrieg wirksam ist, wenn die Wohnung bei Mietbeginn nicht renoviert war.

2. Auch in dieser Fassung ist die Frage indes nicht durch Rechtsentscheid zu beantworten.

a) Zum einen läßt sich nicht feststellen, daß sie entscheidungserheblich ist. Verneint man sie, können die Kl. zwar keinen Schadensersatz wegen un-terlassener Schönheitsreparaturen verlangen. Das gleiche Ergebnis ist aber möglich, wenn man sie bejaht. § 9 Nr. 3 des Vertrages bürdet dem Mieter nämlich nicht nur Schönheitsreparaturen auf, sondern in Verquikkung damit zahlreiche weitere Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten, die nach dem Gesetz (§ 536 BGB) ebenfalls dem Vermieter oblie-gen und auch damals schon oblagen. Der Vorlagefrage noch vorgelagert ist deshalb die Rechtsfrage, ob § 9 Nr. 3 des Vertrages nicht jedenfalls we-gen seines über die Abwälzung von Schönheitsreparaturen weit hinausgehenden konkreten Inhalts unwirksam wäre und ob bejahendenfalls ein die Schönheitsreparaturen betreffender Teil der Klausel im Wege geltungserhaltender Reduktion ausgesondert und für wirksam erklärt werden könnte. Diese Rechtsfrage hat nicht der Senat zu beantworten, sondern das Land-gericht, das insoweit an die Rechtsauffassung des Senats nicht gebunden wäre.

b) Zudem liegen auch die Voraussetzungen einer Divergenz-Vorlage im Sinne von § 541 Abs. 1 Satz 1, 1. Halbsatz ZPO nicht vor. Das Landgericht würde mit der beabsichtigten Entscheidung nicht von den Rechtsentscheiden des OLG Stuttgart vom 6.3.1986 und 17.2.1989 (oder von anderen obergerichtlichen Entscheidungen) abweichen.

Im Rechtsentscheid vom 6.3.1986 (RES § 536 Nr. 14 = WuM 1986, 210 = ZMR 1986, 237) hat das OLG Stuttgart die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei Vermietung einer nicht renovierten Wohnung für unwirksam erklärt. Zugrunde lag ein Mietvertrag von 1972, nach welchem der Mieter "bei Bedarf die Schönheitsreparaturen ... durch Fachhandwerker ausführen zu lassen" hatte, wobei Bedarf mindestens bei Ablauf bestimmter im Vertrag angegebener Fristen als gegeben galt. Die Reichweite dieses - seinem Tenor nach über die konkrete Fallge-staltung hinausgreifenden - Rechtsentscheides ist durch den Rechtsentscheid des Bundesgerichtshofs vom 1. 7.1987 (RES § 536 Nr. 15 = BGHZ 101, 253 = NJW 1987, 2575 = MDR 1987, 927 = WuM 1987, 306 = ZMR 1987, 415) dahin eingeschränkt worden, daß er jedenfalls nicht bei einer reinen Fristenregelung gilt, deren Fristen erst ab Mietbeginn laufen. Wie zu entscheiden ist, wenn nicht nach einem Fristenplan, sondern "bei Bedarf" zu renovieren ist - also im Falle der Vermietung einer unrenovierten Woh-nung unter Umständen sofort -, hat der BGH offengelassen. Daß es für ei-nen Fall dieser Art am Rechtsentscheid vom 6.3.1986 festhalte, hat das OLG Stuttgart im Rechtsentscheid vom 17.2.1989 (RES § 536 Nr. 18 = MDR 1989, 546 = WuM 1989, 121= ZMR 1989, 176) bekräftigt, bei dem es um einen Vertrag aus dem Jahre 1980 ging. Trotz der BGH-Entscheidung vom 1.7.1989 verbleiben hiernach zwar Di-vergenzmöglichkeiten, soweit Klauseln in Rede stehen, die den Mieter zur Renovierung "bei Bedarf" verpflichten. Um eine solche Klausel handelt es sich bei § 9 Nr. 3 des zwischen den Parteien geltenden Vertrages. Daß sie hier anders als in den Fällen des OLG Stuttgart nicht durch eine Mindestfri-sten-Regelung ergänzt wird, macht keinen wesentlichen Unterschied, weil der Mieter in beiden Fällen zur Anfangsreparatur genötigt sein kann. Außer Betracht läßt der Senat auch den bereits erwähnten Unterschied, daß § 9 Nr. 3 des hiesigen Vertrages dem Mieter weit mehr als nur Schönheitsrepa-raturen überbürdet, denn mit der Wirksamkeit dieser Klausel im ganzen hätte man jedenfalls auch die Wirksamkeit der in ihr enthaltenen Schönheitsreparaturregelung zu bejahen und wiche insoweit vom Ergebnis des OLG Stuttgart ab.

Ein wesentlicher Unterschied besteht aber darin, daß sich vorliegend keine Verpflichtung des Mieters zur Anfangsrenovierung feststellen läßt, was nach Tenor und Gründen des maßgebenden zweiten Stuttgarter Rechtsentscheids (vom 17.2.1989, RES § 536 Nr. 18) Voraussetzung der Klausel-Unwirksamkeit wäre. Schon daß § 5 des Vertragsformulars gestrichen bzw. nicht durch Ausfüllung vervollständigt ist, rechtfertigt möglicherweise den Schluß, daß es bezüglich des Anfangszustandes bei der gesetzlichen Regelung des § 536 BGB bleiben sollte. Daß diese Vorschrift insoweit nicht abbedungen war, ist zwischen den Parteien im übrigen unstreitig. Die Bekl. trägt dies wiederholt vor (Schriftsätze vom 29.6.1992 und vom 1.3.1993, je Seite 6 f.), und die Kl. räumen es ein (Schriftsatz vom 18.8.1992, S. 2). Die ursprünglichen Mieter hätten demnach von der ursprünglichen Vermieterin eine etwa erforderliche Anfangsrenovierung verlangen können. Daß sie es nicht taten, belegt also entweder - wie die Kl. geltend machen - die anfängliche Gebrauchsuntauglichkeit der Wohnung, oder es beruht auf einem den Zeitumständen Rechnung tragenden besonderen Verzicht der ursprünglichen Mieterschaft, worauf letztlich der Vortrag der Bekl. hin-ausläuft, ihr Ehemann habe "von der Forderung, für eine Neurenovierung bei Einzug zu sorgen, zunächst Abstand (genommen)". Dieser etwaige Verzicht hat danach übrigens schon beim Einzug Mitte 1945 stattgefunden, als der hier interessierende Vertrag noch gar nicht geschlossen war. Bei Vertragsschluß im Oktober 1946 dürfte die Wohnung also - durch wen auch immer - tatsächlich in einen (nach damaligen Maßstäben) bewohnba-ren Zustand versetzt gewesen sein.

Dahinstehen mag nach alledem, ob nicht jene Rechtsentscheide des OLG Stuttgart unter der selbstverständlichen Prämisse stehen, daß sie Geltung nur für Mietverträge beanspruchen, die unter den gegenwärtigen Zeitumständen und nach aktuellem Mietrecht geschlossen worden sind, und nicht unter tatsächlich und rechtlich so gegenwartsfernen Verhältnissen wie der vorliegende Vertrag (vgl. über Schönheitsreparaturen in jener Zeit etwa Glaser MDR 1952, 151 ff.).

c) Die Vorlagefrage hat schließlich unzweifelhaft keine grundsätzliche Be-deutung im Sinne von § 541 Abs. 1 Satz 1, 2. Halbsatz ZPO, weil nicht zu erwarten ist, daß sie "auch zukünftig wiederholt auftritt und unterschiedlich beurteilt wird" (BayObLG NJW 1981, 1219). Mietverhältnisse aus der Zeit vor der Währungsreform sind heute Einzelerscheinungen, die in der Rechtspraxis keine Rolle mehr spielen.

Noch immer nicht abgeschlossen ist die Entwicklung der Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturenklauseln, die 1986 mit einem Rechtsentscheid des OLG Stuttgart begann, wonach solche Klauseln grundsätzlich unzulässig sind, wenn der Mieter die Anfangsrenovierung durchführen mußte.

Das OLG Hamm hatte sich in seinem Beschluß vom 4. Januar 1994 mit einem Vorlagebeschluß des LG Düsseldorf zu beschäftigen, wobei es um einen Mietvertrag ging, der in den 40er Jahren abgeschlossen wurde.

Das OLG Hamm lehnte zwar den Erlaß eines Rechtsentscheids ab, machte aber einige grundsätzliche Ausführungen zu dem Themenkreis. Insbesondere meinte es, die Rechtsentscheide könnten nur Geltung für Mietverträge beanspruchen, die unter den gegenwärtigen Zeitumständen und nach aktuellem Mietrecht geschlossen werden. Im übrigen sei jedenfalls dann eine Schönheitsreparaturklausel wirksam, wenn der Mieter nicht zur Anfangsrenovierung verpflichtet sei.

Bedenklich allerdings die Ausführungen des Gerichts zur Auslegung von Formularklauseln und zur möglichen Annahme einer Teilunwirksamkeit. Ob dies nach dem AGB-Gesetz möglich ist oder ob eine Klausel dann insgesamt unwirksam sein muß, ist im Einzelfalle umstritten. Das OLG Hamm meint, dazu könne kein Rechtsentscheid ergehen, sondern dies müßte vom Landgericht entschieden werden. Man fragt sich, wie dann BGH und andere OLG dazu Rechtsentscheide erlassen konnten.