Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Kündigungsschutz nach Zustimmung zum Mieterhöhungverlangen durch Prozessvergleich

§ 9 Abs. 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) ist nicht entsprechend anwendbar, wenn Mieter und Vermieter sich in einem Prozeßvergleich auf einen höheren Mietzins geeinigt haben.

I. Die Bekl. ist Wohnungsmieterin. Der Kl. ist durch Erbgang ihr Vermieter geworden.

In einem vorausgegangenen Rechtsstreit auf Zustimmung zur Mietzinserhöhung wegen veränderter Vergleichsmieten und wegen eines Modernisierungszuschlages (§§ 2, 3 MHG) schlossen die Parteien einen Prozeßvergleich, wonach die Miete rückwirkend ab 1.9.1989 von zuvor 550,- DM auf 723,79 DM angehoben wurde. Der Vergleich wurde innerhalb der vereinbarten Widerrufsfrist zum 5.12.1990 nicht widerrufen.

Mit Schreiben vom 22.12.1990 forderte der Kl. die Bekl. erfolglos zur Zahlung des Mietrückstandes für die Monate September 1989 bis Dezember 1990 in Höhe von 1.980,64 DM auf, kündigte mit Anwaltsschreiben vom 4.1.1991 fristlos zum 31.12.1991 und forderte die Bekl. zur Räumung auf.

Mit seiner der Vorlage zugrunde liegenden Klage vom 4.2.1991 begehrt der Kl. Räumung der Mietwohnung und Zahlung von inzwischen aufgelaufenen 2.054,43 DM nebst Zinsen. Die Bekl. hat sich auf Minderung berufen, Gegenforderungen geltend gemacht und die Ansicht vertreten, die Kündigung sei wegen § 9 Abs. 2 MHG verfrüht. Das Amtsgericht hat den Räumungsanspruch durch Teilurteil abgewiesen, weil der Kl. verfrüht, nämlich nicht unter Einhaltung der Frist von zwei Monaten seit Vergleichsabschluß gekündigt habe (§ 9 Abs. 2 MHG analog).

Das Landgericht, welches über die vom Kl. gegen das Teilurteil eingelegte Berufung zu befinden hat, hat dem Senat folgende Frage, der es grundsätzliche Bedeutung beimißt, zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Ist § 9 Abs. 2 MHG entsprechend anzuwenden, wenn Vermieter und Mieter sich in einem Prozeßvergleich auf einen höheren Mietzins geeinigt haben?

II. Die Vorlage ist nach § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO in der seit dem 1. April 1991 gültigen Fassung zulässig.

Die Vorlagefrage ist vom materiell-rechtlichen Standpunkt des Landgerichts entscheidungserheblich. Sie ist auch von grundsätzlicher Bedeutung. Sie kann sich in der Praxis wiederholt stellen. Sie wird in der Literatur nicht einheitlich beantwortet und ist, soweit ersichtlich, durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden.

III. Die vorgelegte Rechtsfrage war wie aus der Beschlußformel ersichtlich zu beantworten.

1. § 9 Abs. 2 MHG, der den Kündigungsschutz des Mieters bei Zahlungsverzug nach Mieterhöhungen (§§ 1 bis 7 MHG) erweitert und eine Vermieterkündigung allein wegen Nichtzahlung der Erhöhungsbeträge erst nach Ablauf von zwei Monaten ab Rechtskraft des auf Zahlung der Erhöhungsbeträge oder auf Zustimmung in die geforderte Mieterhöhung (§ 2 MHG) lautenden Urteils zuläßt, ist im Falle der Streitbeendigung durch Prozeßvergleich nicht unmittelbar anwendbar (allgemeine Meinung). Über eine entsprechende (analoge) Anwendung dieser Vorschrift für den Fall einer Prozeßbeendigung durch Prozeßvergleich gehen die Meinungen auseinander.

Für eine entsprechende Anwendung des § 9 Abs. 2 MHG bei einer Beendigung des Rechtsstreites durch Prozeßvergleich sprechen sich Barthelmess, 2. WKSchG, 3. Aufl., § 9 MHG Rz. 26; Palandt-Putzo, 50. Aufl., MHG § 9 Rz. 8; Schmid, WuM 1982, 199 aus. Sie verweisen auf die allgemein anerkannten Ziele des § 9 Abs. 2 MHG, den um eine Mieterhöhung angegangenen Mieter in seinen Entschließungen, ob er einer geforderten Mietzinserhöhung zustimmen will oder nicht, auch nicht mittelbar durch eine sonst gemäß § 554 BGB wegen Zahlungsverzuges drohende Kündigung zu beeinflussen und ihm im Falle der Verurteilung zu erhöhten Leistungen hinreichend Zeit zu lassen, den Rückstand aufzubringen, und meinen, die Interessenlage des Mieters sei insoweit nach einer vergleichsweise Übernahme der erhöhten Mietzinszahlungspflicht nicht anders als nach einer Verurteilung zur Zustimmung zu einer solchen Mieterhöhung. Denn auch der durch Vergleich zur Zahlung der Rückstände Verpflichtete braucht Zeit, den Restmietzins aufzubringen. Zudem dürfte der Mieter, der sich im Verlaufe des Rechtsstreits einsichtig zeige, nicht schlechter stehen als der, der es auf eine Verurteilung ankommen lasse (Schmid, a. a. O.).

Demgegenüber sind MK-Voelskow, 2. Aufl. MHG § 9 Rz. 14; Emmerich-Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., § 9 MHG Rz. 9; Schade-Schubart-Wienicke, Soziales Miet- und Wohnrecht, MiethöheG § 9 Anm. 3; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. III 867 der Ansicht, der Gesetzeswortlaut schließe eine analoge Anwendung des § 9 Abs. 2 MHG auf gerichtliche und außergerichtliche Vergleiche aus; der an einem Prozeßvergleich beteiligte Mieter benötigte den Schutz des § 9 Abs. 2 MHG auch nicht.

2. Der Senat hält eine entsprechende Anwendung des § 9 Abs. 2 MHG für unzulässig, wenn sich die Mietvertragsparteien in einem Prozeßvergleich über eine vom Mieter geforderte Mietzinserhöhung geeinigt haben.

Grundsätzlich ist der Vermieter berechtigt, nach Zahlungsverzug unter den Voraussetzungen des § 554 BGB das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Die Regelung des § 9 Abs. 2 MHG, wonach - trotz der erfüllten Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung wegen aufgelaufener Mieterhöhungsrückstände aus der Zeit vor Rechtskraft des Urteils - die Kündigung nicht erlaubt ist, stellt demgegenüber eine Ausnahmeregelung zum Schutze des Mieters dar. Ausnahmeregelungen sind grundsätzlich aber eng auszulegen (BGH, NJW 1989, 461) und - wenn einer Analogie überhaupt zugänglich (vgl. etwa OLG Hamm, OLGZ 86, 17) - so doch nur dann in den Grenzen ihres Gesetzeszweckes anzuwenden, wenn gleichgelagerte Lebenssachverhalte ohne erweiterte Auslegung oder analoge Anwendung der Ausnahmevorschrift (Palandt-Heinrichs, BGB, 50. Aufl., Einleitung Rz. 45 m. w. N.) nicht sinnvoll geregelt werden können.

Eine analoge Anwendung des § 9 Abs. 2 MHG auf Prozeßvergleiche ist jedoch aus dem Sinn des Gesetzes, den Mieter vor den Folgen einer Nichtzahlung trotz seiner Verpflichtung zur erhöhten Mietzinszahlung zu schützen, nicht erforderlich. Der vergleichsbereite Mieter kann sich nämlich umfassend selbst schützen, indem er in den Vergleich entweder Ratenzahlungsmodalitäten aufnehmen läßt, die Geltung des § 9 Abs. 2 MHG oder aber eine sinngemäße Regelung als Teil des Vergleichs vereinbart oder sich eine hinreichend lange Widerrufsfrist vorbehält, innerhalb derer er seine finanziellen Möglichkeiten abgleicht. Vergißt er dies oder legt er hierauf keinen Wert, verbleibt dem Wohnungsmieter ferner der Schutz des § 554 Abs. 2 Ziffer 2 Satz 1 BGB, wonach eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges bis zum Ablauf eines Monats nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs durch (nachgeholte) Zahlung des Mieters unwirksam wird.

Unterläßt der Mieter jegliche die Kündigungsmöglichkeit des Vermieters beschränkende Zahlungsregelung, ist er nicht schutzwürdiger als jeder andere Zahlungspflichtige auch. Denn im Augenblick seiner vergleichsweisen Beilegung des Mieterhöhungsstreites - zumal nach Ablauf einer Widerrufsfrist - weiß er, ob er zur Erfüllung seiner freiwillig übernommenen erhöhten Zahlungsverpflichtung in der Lage ist. Der nach §§ 2 bis 7 MHG verurteilte Mieter hingegen wird nicht selten zu einer seine finanziellen Vorstellungen übersteigenden Mieterhöhung verpflichtet. Hier muß ihm die Gelegenheit gegeben werden, einen unerwartet hohen Rückstand in angemessener Frist zu begleichen.

Auch aus der notwendigen Gleichbehandlung des freiwillig vorprozessual zustimmenden und des im Rechtsstreit vergleichsschließenden Mieters kann eine Entscheidung zugunsten einer analogen Anwendung des § 9 Abs. 2 MHG nicht hergeleitet werden. Denn entgegen Schmid a. a. O., Barthelmess a. a. O. kommt auch dem freiwillig zustimmenden Mieter § 9 Abs. 2 MHG nicht zugute (Sternel, a. a. O., III 865; Emmerich-Sonnenschein, a. a. O., Rz. 9; Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O., C 476). Hier treffen die einzelnen Erhöhungsregelungen (etwa § 2 Abs. 4; 3 Abs. 4; 4 Abs. 3 MHG) durch das Hinausschieben des Zahlungsbeginns hinreichende Schutzmaßnahmen zugunsten des zustimmenden Mieters.

Das Gesetz zur Regelung der Miethöhe (MHG), das für preisfreien Wohnraum Möglichkeiten und Modalitäten von Mieterhöhungen regelt, erweitert in seinem § 9 Abs. 2 den Kündigungsschutz des Mieters bei Zahlungsverzug nach Mieterhöhungen. § 9 Abs. 2 bestimmt nämlich, daß dann, wenn der Mieter rechtskräftig zur Zahlung eines erhöhten Mietzinses (gleichgültig, ob durch allgemeine Mieterhöhung, Modernisierungs-, Betriebskosten- oder Kapitalkostenzuschläge) verurteilt worden ist, der Vermieter das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges des Mieters nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach rechtskräftiger Verurteilung kündigen kann. Ausnahme: Es liegen die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges schon hinsichtlich der bisherigen (nicht erhöhten) Miete vor.

Das Oberlandesgericht Hamm hatte durch Rechtsentscheid vom 27. Dezember 1991 die Frage zu beantworten, ob dieser besondere Kündigungsschutz des Mieters bei Zahlungsverzug nach Mieterhöhungen auch dann gilt, wenn der Mieter nicht zur Zahlung verurteilt wurde, sondern sich die Parteien in einem Prozeßvergleich auf einen höheren Mietzins geeinigt haben.

Das OLG Hamm folgte dieser Auffassung aber nicht. Es hält eine entsprechende Anwendung dieser Schutzvorschrift bei Zahlungsverzug nach Verurteilung zu einer höheren Miete auf den Fall des Prozeßvergleiches nicht für zulässig. Begründung: Die Regelung des § 9 Abs. 2 MHG stelle eine Ausnahmeregelung gegenüber § 554 BGB dar, wonach bei Zahlungsverzug eine fristlose Kündigung möglich sei. Ausnahmeregelungen, so das Gericht zutreffend, seien aber eng auszulegen.

Die Meinungen darüber gingen bisher auseinander. Diejenigen, die § 9 Abs. 2 MHG auch auf den Fall des Prozeßvergleiches anwenden wollten, begründeten ihre Auffassung damit, daß die Vorschrift dem (ja immer rückwirkend) zur Mieterhöhung verurteilten Mieter Zeit geben sollte, den Restmietzins (Erhöhungsbeträge) aufzubringen. Außerdem dürfe ein Mieter, der sich im Verlaufe des Rechtsstreits einsichtig zeige, nicht schlechter stehen als derjenige, der es auf eine Verurteilung ankommen lasse.