Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Zulässigkeit; Mietüberhöhung; Sachverständigengutachten; Beweismittel; Beweiswürdigung

Ist die Mietzinsvereinbarung über eine freifinanzierte Wohnung teilweise nichtig, nämlich soweit der Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete mehr als nur unwesentlich übersteigt (§ 5 WiStG), und hat das Gericht nunmehr zur Berechnung des zulässigen Mietzinses die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, so ist die Frage, ob es dazu regelmäßig der Einholung eines Sachverständigengutachtens bedarf oder ob das Gericht - auch oder in erster Linie - auf den örtlichen Mietwertspiegel (u. U. in Verbindung mit ergänzenden Beweiserhebungen) zurückgreifen darf, einem Rechtsentscheid nicht zugänglich.

Es handelt sich dabei um Fragen der Beweiswürdigung und der Auswahl der Beweismittel, für die insbesondere in den Gesetzen über das Wohnungsmietrecht keine Beweisregeln aufgestellt sind. Die vorgelegte Frage des Beweisrechts steht auch in keinem engen inneren Zusammenhang mit Fragen des materiellen Wohnraummietrechts, so daß auch deshalb - bei Anwendung der Grundsätze der BGH-Entscheidung vom 11.1.1984 (VIII ARZ 6/83) - ein Rechtsentscheid darüber nicht zuzulassen ist. (Erlaß eines Rechtsentscheids abgelehnt.)

I. Die Kl. waren ab Oktober 1980 bis zu ihrem während des vorliegenden Rechtsstreits erfolgten Auszug Ende Mai 1982 Mieter einer nicht preisgebundenen Wohnung nebst Nebenräumen des Bekl. Sie begehren die Feststellung, daß sie berechtigt seien, die in Höhe von 940 DM vereinbarte Miete um monatlich 387,40 DM auf 542,96 DM zu kürzen.

Sie sind der Auffassung, die Miete sei im Sinne von § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) überhöht und obendrein wegen Mängeln zu mindern.

Das Amtsgericht hat unter Klageabweisung im übrigen festgestellt, daß der von den Kl. geschuldete Mietzins 740 DM betrage und diese Miete wegen im einzelnen aufgeführter Mängel um 10 % gemindert sei. Es hat die ortsübliche Miete für die Wohnung anhand des Mietwertspiegels der Stadt Essen mit 487 DM und die Miete für die Nebenräume nach Einholung eines Sachverständigengutachtens nach insoweit differenzierten Quadratmeterpreisen auf 130 DM ermittelt. Da die vereinbarte Miete von 940 DM somit die ortsübliche Miete von 617 DM (487 DM + 130 DM) um mehr als 50 % übersteige, liege ein Verstoß gegen § 5 WiStG vor. Das führe dazu, daß die zu zahlende Miete auf den Betrag zu reduzieren sei, der ohne Verstoß gegen § 5 WiStG hätte wirksam zwischen den Parteien vereinbart werden können, und dies sei ein mit 20 % noch gerade unwesentlich über der ortsüblichen Miete liegender Betrag von 740 DM (617 DM zuzüglich 20 %, abgerundet).

Mit ihrer Berufung wenden sich die Kl. gegen die Bemessung der Miete bezüglich der Nebenräume und insgesamt gegen den von dem Amtsgericht als gerechtfertigt angesehenen Aufschlag von 20 % auf die ortsübliche Miete.

Der Bekl. verfolgt mit seiner Anschlußberufung die Feststellung der Verpflichtung der Kl. zur Zahlung der vereinbarten Miete abzüglich der von ihm nicht angegriffenen Minderung wegen Mängel der Wohnung. Er wendet sich u. a. gegen die Ermittlung der ortsüblichen Miete anhand des Mietwertspiegels der Stadt Essen und vertritt den Standpunkt, die Vergleichsmiete müsse konkret durch Sachverständige festgestellt werden.

II. Das Landgericht als Berufungsgericht will in der Frage, ob bei einem Verstoß gegen § 5 WiStG nur die ortsübliche Vergleichsmiete oder eine bis zur sog. Wesentlichkeitsgrenze über der ortsüblichen Miete liegende Miete geschuldet wird, der von dem Amtsgericht vertretenen Rechtsauffassung folgen. Damit würde es sich in Widerspruch setzen zu den Rechtsentscheiden der Oberlandesgerichte Stuttgart vom 7. Juli 1981 - 8 REMiet 1/81 -, Karlsruhe vom 2. Februar 1982 - 3 REMiet 11/81 - und Hamburg vom 15. November 1982 - 4 U 181/81 - (sämtlich abgedruckt bei Landfermann/ Heerde, Sammlung der Rechtsentscheide in Wohnraummietsachen Band I S. 191, Band II S. 202 und S. 206).

Des weiteren will das Landgericht der von dem Oberlandesgericht Stuttgart (a. a. O.) - allerdings nur in den Gründen - vertretenen Auffassung nicht folgen, daß zur Ermittlung des Ausgangswertes der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete im allgemeinen die Einholung eines Sachverständigengutachtens erforderlich sei.

Das Landgericht hat deshalb gemäß Art. III Abs. 1 des 3. MietRÄndG dem Senat folgende Rechtsfrage vorgelegt:

1. Schuldet der Mieter einer freifinanzierten Wohnung im Falle der Teilnichtigkeit der Mietzinsvereinbarung gemäß § 134 BGB in Verbindung mit § 5 WiStG nur die ortsübliche Vergleichsmiete, oder schuldet er den Mietzins bis zur sog. Wesentlichkeitsgrenze des § 5 WiStG mit der Folge, daß er auch nur berechtigt ist, den gezahlten Mietzins gemäß § 812 Abs. 1 BGB in Höhe des Betrages zurückzufordern, der die Wesentlichkeitsgrenze übersteigt?

2. Ist der Ausgangswert für die Berechnung der Wesentlichkeitsgrenze in jedem Fall durch Einholung eines Sachverständigengutachtens zu ermitteln, oder ist es zulässig, den Ausgangswert durch konkrete Einordnung der Wohnung in den Mietspiegel, eventuell nach vorhergehender Inaugenscheinnahme durch das sachkundige Gericht zu ermitteln?

III. Der Senat hat wegen seiner von den Rechtsentscheiden der Oberlandesgerichte Stuttgart, Karlsruhe und Hamburg insoweit abweichenden Rechtsauffassung gemäß Art. III Abs. 1 Satz 3 MietRÄndG dem Bundesgerichtshof die Rechtsfrage zu Ziff. 1. unter Ausklammerung der Frage der Rückabwicklung zur Entscheidung vorgelegt.

Durch Beschluß vom 11. Januar 1984 - VIII ARZ 13/83 - (abgedruckt in Landfermann/Heerde a.a.O. Band III S. 163) hat der Bundesgerichtshof insoweit durch Rechtsentscheid beschlossen: "Liegt eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG vor, so ist die Vereinbarung insoweit nichtig, als der Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete mehr als nur unwesentlich übersteigt."

IV. Die weitergehende, bislang noch nicht beschiedene Vorlage des Landgerichts, über die der Senat nunmehr zu befinden hat, ist unzulässig, so daß insoweit ein Rechtsentscheid nicht zu erlassen war.

1. Die in der landgerichtlichen Vorlagefrage zu Ziff. 1 enthaltene und nicht nur als Erläuterung des vorangehenden Teils der Vorlage zu verstehende Frage bezüglich der Rückabwicklung "... mit der Folge, daß er (Mieter) auch nur berechtigt ist, den gezahlten Mietzins gemäß § 812 Abs. 1 BGB in Höhe des Betrages zurückzufordern, der die Wesentlichkeitsgrenze übersteigt", ist für die Berufungssentscheidung des Landgerichts nicht entscheidungserheblich. Streitgegenstand des vor dem Landgericht schwebenden Verfahrens ist allein die Feststellung der Höhe der geschuldeten Miete, nicht aber auch ein etwaiger Anspruch auf Erstattung überzahlter Beträge. Ein Rechtsentscheid über solche Fragen, auf deren Beantwortung es für die Entscheidung des konkreten Rechtsstreits nicht ankommt, kann nicht ergehen. Auf diesen Gesichtspunkt hat der Senat bereits in seinem Vorlagebeschluß vom 22.8.1983 hingewiesen (Abschnitt V 1 der Beschlußgründe).

2. Auch die Vorlagefrage zu Ziff. 2 ist nicht zu beantworten, denn sie betrifft eine einem Rechtsentscheid nicht zugängliche Verfahrensfrage. Wie die landgerichtliche Begründung der Vorlage ergibt, bestehen keine Unklarheiten im Zusammenhang mit der Beurteilung materiellrechtlicher Fragen, etwa der Auslegung des Begriffes "übliche Entgelte" i. S. d. § 5 WiStG, sondern allein im Zusammenhang mit der rein prozessualen Frage, wie in dem Rechtsstreit die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete als Ausgangspunkt der zu ermittelnden zulässigen Miete (bis zur sog. Wesentlichkeitsgrenze) zu erfolgen hat. Ersichtlich ist dabei nach Normen für die gerichtliche Sachaufklärung gefragt, m.a.W. nach dem Bestehen von gewissen Beweisregeln. Das folgt insbesondere daraus, daß sich das Landgericht auf den Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 7.7.1981 (8 REMiet 1/81) bezieht, der sich gerade mit der richterlichen Sachaufklärung befaßt.

a) Wie der erkennende Senat wiederholt ausgesprochen hat (4 REMiet 3/81 in NJW 1981, S. 2585; 4 REMiet 7/81 in NJW 1982, S. 1401), sind Fragen des Verfahrensrechts einem Rechtsentscheid grundsätzlich nicht zugänglich. Der Senat hat das aus dem Gesetzeswortlaut hergeleitet, der dem Rechtsentscheid wohl Rechtsfragen des Wohnungsmietrechts, nicht aber auch des Prozeßrechts unterwirft. Wegen des Ausnahmecharakters des Rechtsinstituts des Rechtsentscheides hat der Senat auch eine ausdehnende Auslegung der Zulässigkeitsvoraussetzungen für nicht statthaft erachtet.

b) Der Senat hat allerdings in seinem Rechtsentscheid vom 1.2.1982 (4 REMiet 7/81) eine Ausnahme für den Fall zugelassen, daß eine Verfahrensfrage im materiellen Wohnungsmietrecht ausdrücklich behandelt wird wie z. B. die Zulässigkeit einer Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung in § 2 Abs. IV MHRG. Ein solcher Ausnahmefall ist hier nicht gegeben. In der Gesetzgebung zum Wohnungsmietrecht gibt es keine Vorschriften, die den Gang der Beweisaufnahme über die Frage der ortsüblichen Miete behandeln und Beweisregeln aufstellen. § 2 Abs. III MHRG trifft lediglich Regelungen darüber, mit welchen (privat beschafften) Beweisunterlagen der Vermieter sein Erhöhungsverlangen begründen muß.

c) Der Bundesgerichtshof geht in der Zulassung von Rechtsentscheiden über prozessuale Rechtsfragen in seiner Vorlageentscheidung vom 11. Januar 1984 (VIII ARZ 6/83) noch weiter. Er läßt es genügen, daß eine prozessuale Rechtsfrage in einem engen inneren Zusammenhang mit einer Rechtsfrage des materiellen Wohnraummietrechts steht. Auch ein solcher innerer Zusammenhang ist hier jedoch nicht festzustellen. Ob das Gericht, wenn es eine gesetzwidrig - gegen § 5 WiStG verstoßende - überhöhte Miete auf das gesetzlich zulässige Maß (dazu der in diesem Verfahren auf Senatsvorlage ergangene Rechtsentscheid des BGH vom 11. Januar 1984 - VIII ARZ 13/83 -) zurückführt, in erster Linie einen Sachverständigen über die ortsübliche Miete als Ausgangswert der neuen Mietberechnung hört oder sich stattdessen, wie es das vorlegende Landgericht bevorzugen würde, vornehmlich am Mietwertspiegel - ggf. mit ergänzenden Beweiserhebungen - orientiert, muß dem richterlichen Ermessen überlassen bleiben. Daß der eine oder der andere Weg der richterlichen Sachaufklärung von dem sachlich-rechtlichen Gehalt, der aufzuklärenden mietrechtlichen Tatbestandsmerkmale in irgendeiner Form abhängig wäre, ist nicht zu erkennen. Es besteht kein innerer Zusammenhang mit dem Tatbestandsmerkmal der ortsüblichen Miete und einer bestimmten Beweismittelwahl, gleichviel ob man den Sachverständigenbeweis oder die Heranziehung des Mietspiegels ins Auge faßt. Insbesondere läßt sich nicht folgern, zur Ermittlung der ortsüblichen Miete sei - etwa von diesem Mietbegriff her - die Heranziehung des einen oder des anderen Beweismittels in jedem Falle unerläßlich. Im Ergebnis erweist sich deshalb die Vorlagefrage nach unerläßlicher oder doch zulässiger Auswahl eines bestimmten Beweismittels zur Feststellung der ortsüblichen Miete als einem Rechtsentscheid nicht Zugänglich.

d) Das Landgericht hat sich in seiner freien Entscheidung gehindert gesehen durch den Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 7.7.1981 (8 REMiet 1/81), der auch bereits in dem in diesem Verfahren ergangenen Vorlagebeschluß des Senats vom 22. August 1983 eine Rolle gespielt hat. Das OLG Stuttgart hat in jenem Rechtsentscheid u. a. die seinerzeit auch dem Senat vorgelegte Frage behandelt, welche Rechtsfolgen sich ergeben, wenn eine Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht unwesentlich i. S. des § 5 Abs. 1 Satz 2 WiStG überschreitet, insbesondere auf welches gesetzlich zulässige Maß eine solche überhöhte Miete zurückzuführen ist. Im Rahmen der Ausführungen darüber, daß es dazu der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bedürfe, findet sich - mehr beiläufig - der Satz, dazu werde "im allgemeinen die Einholung eines Sachverständigengutachtens erforderlich sein". Abgesehen davon, daß das OLG Stuttgart mit dieser Wendung nicht einmal eine allgemein gültige, ausnahmslos anzuwendende Beweisregel verlautbart hat, handelt es sich dabei keinesfalls um einen der tragenden Gründe jener Entscheidung. Die Notwendigkeit eines Sachverständigenbeweises in solchen Fällen war nicht Gegenstand der an das OLG Stuttgart gerichteten Vorlagefrage. Sie hat auch mit keinem Wort ihren Niederschlag in den vier Sätzen der Entscheidungsformel jenes Rechtsentscheides gefunden. Nach der Entscheidung des BGH vom 21.9.1983 (VIII ARZ 2/83) - ergangen auf einen Vorlagebeschluß des Senats - erzeugt ein derartiger nicht zu den tragenden Gründen zählender Satz in den Gründen eines Rechtsentscheides (oder eines einen Rechtsentscheid ablehnenden Beschlusses) nicht die dem Rechtsentscheid in Art. III Abs. 1 des 3. MRÄndG verliehene besondere Bindungswirkung. Eine beabsichtigte Abweichung von einem solchen nicht tragenden Satz löst deshalb keine Vorlagepflicht aus. Das Landgericht hätte folgerichtig seine Vorlagefrage zu 2. nicht zu stellen brauchen; ebensowenig ist jetzt der Senat zur Vorlage an den Bundesgerichtshof gehalten, weil sich der vorstehend dargelegte Rechtsstandpunkt nicht mit der in dem zitierten Satz ausgedrückten Auffassung des OLG Stuttgart deckt.

Es bleibt mithin bei dem Ergebnis, daß der Senat von dem Erlaß eines Rechtsentscheides absieht.