Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Zulässigkeit; Überholung durch inzwischen ergangenen Rechtsentscheid; keine Betriebskostenachforderung bei Bruttomiete

Ein Rechtsentscheid kann nicht ergehen, wenn die Voraussetzungen für die Zulässigkeit des Entscheides in dem Zeitpunkt nicht mehr vorliegen, in dem über die Vorlage sachlich entschieden werden soll (hier: vorgelegte Frage bereits durch Rechtsentscheid beantwortet). (Nichtamtlicher Leitsatz)

Die Kl. verlangte mit Schreiben vom 17.11.1981 die Zustimmung der Bekl. zu einer Mieterhöhung auf 1139,00 DM monatlich, das sind 9,45 DM pro qm, unter Angabe von sieben Vergleichswohnungen. Die Miete betrug vorher ab 1.11.1980 969,54 DM = 8,04 DM pro qm . Die Miete umfaßt gem. § 3 Mietvertrag - nicht besonders ausgeworfene - sämtliche Nebenkosten bis auf die Heizkosten, die gesondert geschuldet werden. Das Mieterhöhungsverlangen wurde ausdrücklich auf § 2 Abs. 1 und 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) gestützt. Bei drei de angegebenen Vergleichswohnungen (Nrn. 2, 3 und 6) enthält die Miete in derselben Weise wie vorliegend sämtliche Nebenkosten bis auf die Heizkosten. Bei den anderen Wohnungen sind die Angaben zur Miethöhe entsprechend ergänzt worden, nämlich zur reinen Grundmiete die gesondert zusammengerechneten Nebenkosten (außer Heizkosten) addiert worden. Die Bekl. stimmten der Mieterhöhung bis auf 8,27 DM pro qm = 997,28 DM monatlich zu und lehnten eine weitere Mieterhöhung ab. Die Kl. hat mit ihrer Klage die Zustimmung der Bekl. zu einer Anhebung der Miete bis zur geforderten Höhe verlangt. In der Klagebegründung hat sie den in der Miete enthaltenen Nebenkostenanteil mit 1,34 DM beziffert und eine Aufstellung über die Betriebskosten für 1981 eingereicht, Danach entfallen auf den qm 0,89 DM Betriebskosten . Die Grundsteuerbelastung hat die Kl. mit 0,45 DM pro qm monatlich angegeben. Das AG hat die Klage abgewiesen. Es hat zwar die Einhaltung der formalen Voraussetzungen des Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG bejaht, jedoch den Nebenkostenanteil nicht für ausreichend begründet erachtet; es fordert für die Erhöhung des in der vereinbarten "pauschalen" Miete (hier: sog. Bruttokaltmiete) enthaltenen tatsächlichen Nebenkostenanteils (sog. Betriebskosten) die Wahrung der besonderen Voraussetzungen des § 4 MHG. Die Kl. hat Berufung eingelegt, sie verfolgt ihren Klageantrag weiter. Die Berufungskammer des LG ist der Auffassung, das auf § 2 MHG gestützte Mieterhöhungsverlangen der Kl. sei unwirksam. Da § 2 MHG sich lediglich auf die Nettomiete, das heißt den (Grund-) Mietbetrag ohne Nebenkosten beziehe, sei Wirksamkeitsvoraussetzung eines hierauf gestützten Mieterhöhungsverlangens, daß bei einer Pauschalmiete (Mietpreis einschließlich - undifferenzierter - Nebenkosten) eine Differenzierung zwischen der reinen Nettomiete einerseits und den Nebenkosten andererseits vorgenommen, die Vertragsmiete m. a. W. in der Erhöhungserklärung zunächst aufgeschlüsselt werde. Die Erhöhung der (bereinigten) Nettomiete sei dann gesondert zu begründen. Dieser Anforderung genüge das Mieterhöhungsschreiben nicht, da es lediglich die Erhöhung des Mietzinses im Gesamtumfang (einschließlich der Nebenkosten) begründe. Da es keine Angaben über den Nebenkostenanteil enthalte, sei das Ausmaß der Erhöhung der Grundmiete nicht zu erkennen. Frühere dem Mieter zugegangene Betriebskostenaufstellungen und deren Erläuterungen im Laufe des Verfahrens könnten Mängel des Mieterhöhungsschreibens selbst nicht beheben. Die Kammer messe der nachstehenden Vorlagefrage grundsätzliche Bedeutung bei, daß in zahlreichen Mietverträgen in der Miethöhe Nebenkosten undifferenziert enthalten seien. Die Vorlagefrage lautet: 1. Ist unter Miete im Sinne des § 2 Abs. 1 MHG nur die Grund- oder Nettomiete zu verstehen, das heißt die Miete ohne Mietnebenkosten, und zwar auch dann, wenn die vertraglich vereinbarte Miete eine Teil-Pauschalmiete darstellt, das heißt eine Miete, welche

trägen in der Miethöhe Nebenkosten undifferenziert enthalten seien. Die Vorlagefrage lautet: 1. Ist unter Miete im Sinne des § 2 Abs. 1 MHG nur die Grund- oder Nettomiete zu verstehen, das heißt die Miete ohne Mietnebenkosten, und zwar auch dann, wenn die vertraglich vereinbarte Miete eine Teil-Pauschalmiete darstellt, das heißt eine Miete, welche die Grund- oder Nettomiete und einen Teil der Mietnebenkosten erfaßt? 2. Wenn ja, ist bei einer Erhöhung der vertraglich vereinbarten Teil-Pauschalmiete nach § 2 MHG eine Umrechnung durch Ausscheiden des in der Miete enthaltenen Nebenkostenanteils vorzunehmen und bei dieser Umrechnung insbesondere der Betrag der erhöhten Grund- oder Nettomiete anzugeben? 3. Wenn ja, stellt diese Umrechnung und insbesondere die Angabe des erhöhten Betrages der Grund- oder Nettomiete eine formelle Wirksamkeitsvoraussetzung für eine Mieterhöhung nach § 2 MHG dar, deren Mängel nachträglich nicht behebbar sind?

Die Vorlage ist unzulässig. Die Einholung eines Rechtsentscheids setzt voraus, daß das vorlegende Gericht bei der Beurteilung der Rechtsfrage von einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs oder eines Oberlandesgerichts abweichen will oder die Rechtsfrage grundsätzliche Bedeutung hat und durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden ist, Abs. 1 S. 1 neu Art. III des 3. MÄG. Beide Alternativen liegen nicht vor. Das Landgericht geht in seiner Begründung der Vorlagefrage davon aus, daß die Fragen noch nicht durch Rechtsentscheid entschieden wurden. Es hat demnach nicht in Betracht gezogen, möglicherweise von einer Entscheidung des BGH oder eines Oberlandesgerichts abzuweichen; folgerichtig hat es sich in der Vorlagefrage nicht auf eine Äußerung darüber festgelegt, in welcher Richtung es von einer zu berücksichtigenden obergerichtlichen Entscheidung abweichen will, wie es m. a. W. die angeschnittene Rechtsfrage selbst gelöst wissen möchte. Tatsächlich wurde die gestellte Frage jedoch bereits vom OLG Zweibrücken in seinem Rechtsentscheid vom 21. 4. 1981 (abgedruckt bei Landfermann/ Heerde, Sammlung der Rechtsentscheide in Wohnraummietsachen, Band 1, Seite 123) zwar nicht ausdrücklich, jedoch dem Sinne nach entschieden. Die zweite Alternative der Zulässigkeitsvoraussetzung "durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden" ist damit ebenfalls nicht erfüllt. 1. Das Oberlandesgericht Zweibrücken hat in dem genannten Rechtsentscheid entschieden, daß bei einer Vereinbarung eines Bruttomietzinses, durch den nicht bezifferte Nebenkosten pauschal mit abgegolten sein sollten, im Zweifel das Recht des Vermieters ausgeschlossen ist, wegen gestiegener Nebenkosten eine Mietzinserhöhung nach § 4 MHG vorzunehmen (Leitsatz), also eine selbständige Erhöhung des dazu aus der Gesamtmiete erst rechnerisch auszuklammernden Anteils für die sog. Betriebskosten i. S. des § 4 MHG unabhängig von einer Erhöhung der (restlichen) Gesamtmiete nach § 2 MHG und ohne Bindung an die Voraussetzungen jener Vorschrift. Im vorliegenden Fall geht es um die gleichsam umgekehrte Fragestellung zu demselben Problem, ob nämlich eine Erhöhung der Grundmiete unter den Voraussetzungen des § 2 MHG nach Ausklammerung der in der pauschalen Gesamtmiete enthaltenen Nebenkosten (die dann aber allenfalls gesondert über § 4 MHG anzuheben wären) möglich und sogar nur so erreicht werden kann. Nach dem Standpunkt des angezogenen Rechtsentscheides des OLG Zweibrücken ist diese Frage zweifelsfrei zu verneinen. Jenem Rechtsentscheid lag die Vereinbarung einer pauschalen Warmmiete zugrunde, bei der also sämtliche Nebenkosten durch die Vertragsmiete mitabgegolten werden sollten. Das Oberlandesgericht Zweibrücken hat ausgeführt, daß jedenfalls dann, wenn die Vertragsparteien eine solche einheitliche Warmmiete auf die Nebenkosten vereinbart haben, entfällt, im Zweifel ein Ausschluß des Rechts des Vermieters, nach § 4 Abs. 2 MHG die Erhöhung der Betriebskosten durch schriftliche Erklärung anteilig auf den Mieter umzulegen, anzunehmen ist. Dazu heißt es wörtlich: "Dann haben sie (die Parteien) davon abgesehen, die Betriebskosten rechtlich anders zu behandeln als den übrigen Mietzins. Damit kann aber § 4 MHG, der eine Sonderbehandlung vorsieht, nicht mehr angewendet werden. Der Vermieter kann die Miete (nur) unter den Voraussetzungen des § 2 Abs. 2 MHG erhöhen." Zu dem dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Zweibrücken zugrundeliegenden Sachverhalt waren zwar die Nebenkosten im Mietvertrag wortwörtlich in den

igen Mietzins. Damit kann aber § 4 MHG, der eine Sonderbehandlung vorsieht, nicht mehr angewendet werden. Der Vermieter kann die Miete (nur) unter den Voraussetzungen des § 2 Abs. 2 MHG erhöhen." Zu dem dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Zweibrücken zugrundeliegenden Sachverhalt waren zwar die Nebenkosten im Mietvertrag wortwörtlich in den Mietzins einbezogen worden ("inklusive Möblierung und Nebenkosten wie Strom, Wasser, Heizung, Müllabfuhr usw."), während vorliegend eine so formulierte Bestimmung im Mietvertrag fehlt. Die Nebenkosten sind hier bis auf die gesondert geschuldete Heizung vielmehr nicht ausdrücklich erwähnt, andererseits aber doch gleichsam negativ genannt, indem nämlich in dem vorgedruckten Vertragsformular in § 3 des Mietvertrages in der Spalte "Nebenkosten werden wie folgt umgelegt" hinter die Spalten für Wasser, Treppenbeleuchtung, Treppenreinigung, Warmwasser u. a. m. jeweils ein Strich eingesetzt worden ist; nur in der Spalte "Sammelheizung" ist eine Eintragung vorhanden. Diese Vertragsgestaltung ergibt gegenüber dem vom OLG Zweibrücken behandelten Fall in rechtlicher Hinsicht keinen Unterschied. In beiden Fällen handelt es sich um eine pauschale Miete, bei der Nebenkosten in dem vereinbarten Mietzins enthalten sind. Hierzu bedarf es keiner ausdrücklichen Erklärung im Mietvertrag derart, daß Nebenkosten im Mietzins enthalten sein sollen. Dieser Umstand ergibt sich notwendigerweise aus der Tatsache, daß der Vermieter Nebenleistungen wie Wasser, Entwässerung und Müllabfuhr sowie weitere Nebenleistungen zur Verfügung stellt, der Mieter diese Leistungen auch in Anspruch nimmt, jedoch deren Kosten nicht als von ihm gesondert geschuldet im Mietvertrag aufgeführt sind. In diesen Fällen sind sie zwangsläufig Teil des vereinbarten Mietzinses. Ein Unterschied in rechtlicher Hinsicht zu dem dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Zweibrücken zugrundeliegenden Sachverhalt kann sich auch nicht aus dem Umstand ergeben, daß dort im Gegensatz zum vorliegenden Sachverhalt zusätzlich noch Heizkosten im Mietzins mitenthalten waren (Warmmiete). Wird die separate Erhöhung der pauschal in den Mietzins einbezogenen Nebenkosten gem. § 4 MHG ausgeschlossen und insoweit allein § 2 Abs. 1 MHG, die allgemeine Vorschrift für die Mieterhöhung, für anwendbar gehalten wie im Rechtsentscheid des OLG Zweibrücken entschieden, muß dies für sämtliche Nebenkosten gleichermaßen gelten. Es kann nicht darauf ankommen, ob sämtliche Nebenkosten oder nur ein Teil von ihnen - und in diesem Fall welcher Teil - im Mietzins enthalten sind. Aus dem Inhalt des Rechtsentscheides des OLG Zweibrücken ergibt sich demnach zwangsläufig die Beantwortung der Vorlagefrage zu 1. Wenn die Erhöhung der in der Miete enthaltenen Nebenkosten nicht isoliert, sondern nur im Rahmen einer Erhöhung der "Gesamtmiete" nach § 2 MHG vorzunehmen ist, kann der Mietbegriff nach dieser Vorschrift nicht lediglich die Nettomiete, das heißt den Mietzins ohne Nebenkosten beinhalten. Er umfaßt vielmehr den gesamten vereinbarten Mietpreis einschließlich der in ihm enthaltenen nicht gesondert ausgewiesenen Nebenkosten. Eine andere Beantwortung dieser Frage wäre ohne eine Abweichung von dem Rechtsentscheid des OLG Zweibrücken nicht möglich. Einer Abweichung ist jedoch, wie anfangs ausgeführt, von dem vorlegenden Landgericht nicht in Betracht gezogen worden, so daß die Voraussetzungen für die Vorlage jedenfalls unter der bisher gegebenen Begründung - nicht vorliegen. 2. Es könnte

twortung dieser Frage wäre ohne eine Abweichung von dem Rechtsentscheid des OLG Zweibrücken nicht möglich. Einer Abweichung ist jedoch, wie anfangs ausgeführt, von dem vorlegenden Landgericht nicht in Betracht gezogen worden, so daß die Voraussetzungen für die Vorlage jedenfalls unter der bisher gegebenen Begründung - nicht vorliegen. 2. Es könnte allerdings erwogen werden, unter den hier vorliegenden Umständen zu unterstellen, das Landgericht würde die Berücksichtigung des oben genannten Rechtsentscheides des OLG Zweibrücken auch wegen beabsichtigter Abweichung von jenem Rechtsentscheid vorgelegt haben, weil es in seiner bisherigen Rechtsprechung bereits einen gegenteiligen Standpunkt vertreten hat. (insofern weicht der Sachverhalt von dem Fall ab, den das OLG Karlsruhe in seinem Beschluß vom 22.9.1981 - 3 REMiet 5/81 -, abgedruckt bei Landfermann-Heerde, RES., Nr. 10 zum 3. MietRÄndGes, Bd. I, Bl. 205, behandelt hat). Der Senat hat jedoch Bedenken, in solcher Weise zu verfahren, ohne dem Landgericht - unter Anhörung der Parteien - Gelegenheit zu geben, seinen Standpunkt im Lichte des genannten Rechtsentscheides des OLG Zweibrücken zu überprüfen. An dieser Handhabung des Verfahrens ist der Senat durch den angezogenen Beschluß des OLG Karlsruhe vom 22.9.1981, das möglicherweise einen abweichenden prozessualen Standpunkt vertritt, schon deshalb nicht gehindert, weil jener Beschluß nicht als Rechtsentscheid ergangen ist und mithin der besonderen Bindungskraft des Rechtsentscheides entbehrt. Das bedeutet zugleich, daß sich der beschließende Senat in der vorliegenden Sache in diesem Beschluß jeder eigenen sachlich-rechtlichen Stellungnahme zu der Vorlage des Landgerichts enthält. Die Frage zu 2 ist ebenfalls nicht zu beantworten. Bei Ihr handelt es sich nicht um eine selbständige Vorlagefrage, sondern sie ist unter dem Vorbehalt gestellt worden, daß die Vorlegefrage zu 1 zu bejahen ist. Da dies nicht der Fall ist, entfällt somit auch ihre Eigenschaft als Vorlage zur Einholung eines Rechtsentscheids. Frage 2 ergäbe ohne die Bejahung der Frage 1 auch keinen selbständigen Sinn. Gegenstand der Frage zu 2 sind die Wirksamkeitsvoraussetzungen für ein Mieterhöhungsverlangen bei einer pauschalen Miete unter der Voraussetzung, daß der Mietbegriff im Sinne des § 2 MHG in der Weise zu verstehen ist, wie das Landgericht in seiner Begründung zur Vorlage dargelegt hat, nämlich als Nettomiete ohne Nebenkosten. Die Basis für die Frage ist jedoch mit dem Rechtsentscheid des OLG Zweibrücken entfallen, jedenfalls so lange, wie das LG nicht ausdrücklich von ihm abzuweichen beabsichtigt. In gleicher Weise ist auch Frage 3 nicht zu bescheiden, da auch diese von der Bejahung der Frage 1 und zusätzlich der Frage 2 sowohl der äußeren Fragestellung nach als auch inhaltlich abhängig ist.