Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Divergenzvorlage; grundsätzliche Bedeutung; Begründung; Schönheitsreparaturen; Schadensersatz; gewerbliche Zwischenvermietung; Endmieter

Bei der gewerblichen Zwischenvermietung kann der Eigentümer vom Untermieter (Endmieter) nach Treu und Glauben Schadensersatz für unterlassene Schönheitsreparaturen verlangen. (Nicht amtlicher Leitsatz; Erlaß eines Rechtsentscheids abgelehnt.)

Die früheren Eigentümer des Hausanwesens A.-Weg in V., die Mitgesellschafter der Firma A. GmbH (im folgenden: AGV) waren, vermieteten ihr Anwesen an die AGV. Diese vermietete mit schriftlichem Mietvertrag vom 3. Juli 1986 eine Wohnung als Werkswohnung an die Bekl. Die Eigentümer kündigten das Hauptmietverhältnis mit der AGV zum 31. Dezember 1989, diese hierauf ihrerseits den Bekl. ebenfalls zum 31. Dezember 1989. Nach Bildung von Wohnungseigentum verkauften die Eigentümer mit notariellem Vertrag vom 25. Oktober 1989 die an die Bekl. vermietete Wohnung an die Kl., die am 22. Januar 1990 als Eigentü-mer im Grundbuch eingetragen wurden.

Die Kl. kündigten den Bekl. nochmals unter Berufung auf Eigenbedarf. Im Räumungsrechtsstreit vor dem Amtsgericht beriefen sich die Bekl. den Kl. gegenüber auf ein zwischen den Parteien bestehendes Mietverhältnis, das gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 2 S. 2 BGB nicht vor Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung der Wohnung an die Kl. wegen Eigenbedarfs gekün-digt werden könne. Nachdem die Bekl. die Wohnung am 2. Mai 1991 ge-räumt hatten, haben die Parteien diesen Rechtsstreit im Berufungsverfahren für erledigt erklärt.

Mit Schreiben vom 7. Mai 1991 forderten die Kl. die Bekl. auf, die Wohnung bis spätestens 17. Mai 1991 fachmännisch renovieren zu lassen, was die Bekl. mit Schreiben vom 14. Mai 1991 nun unter Hinweis auf das Nichtbestehen eines Mietverhältnisses und von den Eigentümern zu verantwortende Feuchtigkeitsschäden ablehnten. Durch Vereinbarung vom 16. September 1991 zwischen der AGV und den Kl. wurden den Kl. sämtliche An-sprüche aus dem Mietvertrag vom 3. Juli 1986 betr. Instandhaltung der Mieträume u. a. abgetreten.

Die Klage, mit der die Bekl. auf Ersatz der Kosten für Renovierung und Schadensfeststellung in Anspruch genommen werden, hat das Amtsgericht abgewiesen. Gegen diese Entscheidung haben die Kl. Berufung ein-gelegt.

Das Landgericht hat mit Beschluß vom 3. September 1992 folgende Fra-gen zum Rechtsentscheid vorgelegt:

1. Ist die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (NJW 1991, 2272) zur gewerblichen Zwischenvermietung auch dann anwendbar, wenn eine juristische Person mit ihrem Mitgeschäftsinhaber eine Wohnung anmietet, um sie an Betriebsangehörige weiterzuvermieten?

2. Kann nach Beendigung des Hauptmietvertrages bei gewerblicher Zwi-schenvermietung in Ausfüllung der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (NJW 1991, 2272) § 571 BGB auf das Verhältnis Eigentümer/Untermieter mit der Folge analog angewandt werden, daß das Mietverhältnis zwischen Eigentümer und Untermieter zu den bisherigen Bedingungen des Untermietverhältnisses fortgesetzt wird?

Es hat ausgeführt, welche Konsequenzen aus dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts zu ziehen seien; ob § 571 Abs. 1 BGB analog anzuwenden sei, sei eine Frage des Mietrechts. Wenn es dem Eigentümer nach sei-ner Kündigung des gewerblichen Vertrages mit dem Zwischenmieter ver-wehrt sei, die Räumung vom Untermieter zu verlangen, müsse der zwi-schen dem Zwischenmieter und dem Untermieter geltende Mietvertrag mit dem Eigentümer weitergelten. Der Eigentümer trete anstelle des gewerblichen Zwischenmieters in dieses Vertragsverhältnis ein. Anderenfalls könnten hier die Kl. die geltend gemachten Kosten nicht beanspruchen. Die Rechtsfragen hätten auch grundsätzliche Bedeutung. Zur Frage Ziff. 1 sei es für die Praxis wichtig, welche Konsequenzen aus der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zu ziehen seien. Zur Frage Ziff. 2 habe das Bundesverfassungsgericht die in der Praxis bedeutende Frage, wie die rechtstechnischen Schwierigkeiten zu lösen seien, den Fachgerichten überlassen.

II. Der Erlaß eines Rechtsentscheids war abzulehnen, da die Voraussetzungen hierfür nicht gegeben sind.

Die vom Landgericht, das mit dem zugrunde liegenden Rechtsstreit als Be-rufungsgericht befaßt ist, gestellten Vorlagefragen haben allerdings Rechtsfragen zum Gegenstand, die sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergeben (§ 541 Abs. 1 ZPO).

Das Landgericht hat zwar entgegen § 451 Abs. 1 S. 2 ZPO vor Erlaß des Vorlagebeschlusses keine Stellungnahme der Parteien eingeholt, sondern nur in der mündlichen Verhandlung darauf hingewiesen, daß beabsichtigt sei, einen Rechtsentscheid einzuholen. Dieser Verfahrensmangel ist aber dadurch geheilt, daß die Parteien durch den Senat Gelegenheit zur Stellungnahme zum Inhalt der Vorlage erhielten, auch wenn sie hiervon keinen Gebrauch machten (vgl. OLG Karlsruhe, NJW 1990, 581; MüKo/Rimmelspacher, ZPO § 541 Rdnr. 25, 21).

Der Senat wertet die Vorlage dahin, daß das Landgericht nicht etwa des-halb einen Rechtsentscheid einholen wollte, weil es von der Entscheidung eines Oberlandesgerichts oder des Bundesgerichtshofes abzuweichen beabsichtigt - sog. Divergenzvorlage. Anderes kann weder den Vorlagefragen noch der Begründung hierzu entnommen werden. Im Hinblick auf den Rechtsentscheid des Bundesgerichtshofes vom 20. März 1991 (WuM 1991, 326) könnte allerdings an eine Umdeutung in eine Divergenzvorlage gedacht werden (OLG Stuttgart, MDR 1989, 546). Eine solche ist aber aus geschlossen, wenn das Landgericht nur eine Meinung geäußert hat, die ei-nem Rechtsentscheid widerspricht, indessen kein Abweichungswille festgestellt werden kann. Denkbar ist, daß das Landgericht bei Kenntnis der Tragweite der Gründe eines solchen Rechtsentscheids seinen Standpunkt aufgibt (vgl. OLG Frankfurt, WuM 1984, 9; OLG Koblenz, WuM 1984, 47). Eine Umdeutung ist jedenfalls dann ausgeschlossen, wenn das Landgericht wegen grundsätzlicher Bedeutung vorgelegt hat, tatsächlich aber ei-ne von ihm nicht anerkannte Divergenz vorliegt; auch hier fehlt es am Ab weichungswillen (OLG Karlsruhe, WuM 1989, 124; Rimmelspacher, aaO., Rdnr. 19). Nach dem Inhalt des Vorlagebeschlusses kann hier nicht davon ausgegangen werden, daß das Landgericht eine solche Divergenz angenommen, sondern die Rechtsfrage nur wegen grundsätzlicher Bedeutung vorgelegt hat.

Mit der zweiten Vorlagefrage möchte das Landgericht klären lassen, ob mit Beendigung des Hauptmietvertrages bei gewerblicher Zwischenvermietung in Ausfüllung der genannten Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts § 571 Abs. 1 BGB mit der Folge analog anzuwenden ist, daß das Mietverhältnis zwischen dem Eigentümer und dem Untermieter zu den bis-herigen Bedingungen des Untermietverhältnisses fortgeführt wird. Durch die Bezugnahme auf die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ist diese Vorlagefrage dahin zu verstehen, daß § 571 Abs. 1 BGB nach Auffassung des Landgerichts dann analog angewendet werden soll, wenn der Untermieter sich mit Erfolg auf die Kündigungsschutzvorschriften des sozialen Mietrechts berufen kann.

Diese zum Rechtsentscheid vorgelegte Frage ist als Vorlage wegen grundsätzlicher Bedeutung dann nicht zuzulassen, wenn bereits eine klä-rende Entscheidung des Bundesgerichtshofes vorliegt. Ist eine Vorlagefrage bereits vom Bundesgerichtshof entschieden worden, so ist es müßig, hierzu nochmals ein Oberlandesgericht mit Rechtsentscheiden wegen grundsätzlicher Bedeutung zu befassen. Das um einen solchen Rechtsentscheid angegangene Oberlandesgericht könnte als eigene Entscheidung nur dem Standpunkt des Bundesgerichtshofes beitreten, während es bei abweichender Ansicht die Sache dem Bundesgerichtshof vorlegen müßte. Ist eine rechtliche Streitfrage aus dem Bereich des Wohnungsmietrechts bereits durch den Bundesgerichtshof entschieden worden, so kann ein Rechtsentscheid über dieselbe Frage allenfalls verlangt werden, wenn das vorlegende Landgericht von der BGH-Rechtsprechung abweichen will (BGH, NJW 1986, 2102; OLG Hamm, NJW 1985, 1847 = ZMR 85, 15; Zöl-ler/Schneider, ZPO 18. Aufl., § 541 Rdnr. 44; Baumbach/Albers, ZPO 51. Aufl., § 541 Rdnr. 11; MüKo/Rimmelspacher, ZPO § 541 Rdnr. 19).

Der Bundesgerichtshof hat sich durch Rechtsentscheide vom 21. April 1982 (WuM 1982, 178) und vom 20. März 1991 (WuM 1991, 326) damit be-faßt, welche Rechtsfolgen die Beendigung des Hauptmietverhältnisses auf das Verhältnis des Hauptmieters zum Untermieter hat. Er hat hierbei unmißverständlich klargestellt, daß zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter keine vertraglichen Ansprüche bestehen. Der Untermieter kann aber dem Hauptmieter den Einwand des Rechtsmißbrauchs (§ 242 BGB) entgegensetzen, soweit ihm gegenüber einer Kündigung des Zwischenmieters Schutzrechte aus §§ 556 a, 564 b BGB zustehen würden. Während der Bundesgerichtshof in dem ersten Rechtsentscheid diese Schutzrechte verneinte, sofern dem Untermieter bei Abschluß des Untermietvertrages bekannt war, daß sein Vermieter nicht Wohnungseigentümer ist, hat er im zweiten dem Untermieter die Schutzrechte auch dann zu-gestanden, wenn dieser nicht wußte, daß er gegenüber dem Eigentümer keinen Kündigungsschutz genießt. In den Gründen hat der Bundesgerichtshof ausgeführt, daß die Lösungsvorschläge, die über §§ 571 oder 1056 BGB zu einer "Übernahme" des Untermietvertrages durch den Ei-gentümer führen, eine in der Regel nicht statthafte analoge Anwendung von eng auszulegenden Ausnahmevorschriften voraussetze, die für § 571 BGB bei der gewerblichen Zwischenvermietung ohnehin nicht in Betracht komme, wie er unlängst für den Fall, daß der Zwischenmieter wechselt, entschieden habe (WuM 1989, 393). Der sich ergebende vertragslose Zu-stand zwischen Eigentümer und (früherem) Untermieter könne mit Hilfe des § 242 BGB bewältigt werden und führe nicht zu unlösbaren Problemen (BGH, aaO.). Zwar hat der Bundesgerichtshof mit diesen Rechtsentscheiden die vom Landgericht gestellte Vorlagefrage nicht im Tenor seiner Ent-scheidungen beantwortet. Es ist aber ausreichend, wenn sich die Antwort aus den tragenden Gründen eines Rechtsentscheids ergibt (BGH, NJW 1984, 236). Es reicht sogar aus, wenn die Rechtsfrage denknotwendig mit entschieden wurde (BGH, NJW 1986, 2102; BayObLG, NJW-RR 1991, 461; OLG Frankfurt, NJW-RR 1992, 145). Nach diesen Maßstäben kann kein Zweifel daran bestehen, daß der Bundesgerichtshof die vom Landgericht vorgelegte Rechtsfrage bindend entschieden hat, so daß nur eine Di-vergenzvorlage zulässig wäre.

Das Landgericht führt aus, der Bundesgerichtshof habe vor der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts ein Mietverhältnis "nach Treu und Glauben konstruieren" wollen, und will damit wohl zum Ausdruck bringen, daß sich durch die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts hinsichtlich der Vorlagefrage die Notwendigkeit einer anderen Beurteilung er-geben habe. Es bedarf keiner grundsätzlichen Erörterung, welche Bedeutung eine von einem Rechtsentscheid des Bundesgerichtshofs abweichende Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts auf das Verfahren nach § 541 ZPO hat, denn die Vorlagefrage wird von der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts nicht berührt. Das Bundesverfassungsgericht hat nur über den Umfang des Kündigungsschutzes des sozialen Miet-rechts zugunsten des Untermieters entschieden. Die Lösung der rechtstechnischen Schwierigkeiten, die sich aus dem Fehlen einer unmittelbaren ver-traglichen Beziehung zwischen dem Eigentümer und dem die Wohnung nutzenden Mieter ergeben, hat das Bundesverfassungsgericht ebenso ausdrücklich offengelassen wie die Frage, mit welchen herkömmlichen Methoden der Auslegung und der Lückenfüllung diese Probleme zu behe-ben sind.

Damit erweist sich auch die Vorlagefrage Ziff. 1 als unzulässig. Zwar will das Landgericht allgemein die Anwendung der Rechtsprechung des Bun-desverfassungsgerichts (NJW 1991, 2272) auf den Fall der Anmietung durch eine juristische Person von einem an dieser Beteiligten klären las-sen. Die in Bezug genommene Rechtsprechung hat aber nicht wie der vom Landgericht zu entscheidende Rechtsstreit den Ersatz von Schäden bei Rückgabe der Wohnung, sondern Fragen des Kündigungsschutzes zum Gegenstand. Diese Vorlagefrage wäre nur mit einem auf den Fall bezogenen Inhalt zulässig (vgl. hierzu zuletzt OLG Hamburg, ZMR 1993, 271). Vorliegend geht es dem Landgericht aber darum, § 571 Abs. 1 BGB auf das Verhältnis Eigentümer/Untermieter auch dann analog anzuwenden, wenn eine juristische Person von einem an ihr Beteiligten eine Wohnung anmietet, um sie an Betriebsangehörige als Werkswohnung weiterzuvermieten, und das Mietverhältnis zwischen Eigentümer und Zwischenmieter endet. Die Beantwortung dieser Frage wiederum erübrigt sich indessen, da § 571 Abs. 1 BGB überhaupt nicht anwendbar ist, wie zur Vorlagefrage Ziff. 2 ausgeführt wurde.

Die Ausgestaltung des Schutzes des Untermieters im Rahmen der Anwendung des § 556 Abs. 3 BGB ist eine aufgrund von Abwägungen zu treffen-de Entscheidung des Einzelfalles (OLG Hamburg, aaO.). Der Senat hätte mit dem Landgericht hier keine Bedenken, die Schutzrechte des sozialen Mietrechts zu bejahen.

Ergänzend ist darauf hinzuweisen, daß die Vorlage auch als solche wegen grundsätzlicher Bedeutung unzulässig wäre, weil ihr Gegenstand, die ana-loge Anwendung des § 571 Abs. 1 BGB, auch auf der Grundlage des vom Landgericht im Vorlagebeschluß festgestellten Sachverhaltes nicht entscheidungserheblich ist.

Jedenfalls im vorliegenden Fall macht es für die Frage, inwieweit die Kl. von den Bekl. Ersatz für Renovierungsarbeiten verlangen können, keinen Unterschied, ob der Eintritt des Hauptvermieters in das Untermietverhältnis analog § 571 Abs. 1 BGB oder ein vertragloser Zustand zwischen Ei-gentümer und Untermieter angenommen wird und in diesem Abwicklungsverhältnis auftretende Fragen mit Hilfe des § 242 BGB gelöst werden.

Daran ändert auch nichts, daß hier die ursprünglichen Eigentümer und Hauptvermieter nach erfolgter Kündigung des Haupt- und des Untermietverhältnisses das Eigentum an die Kl. übertragen haben. Soweit man mit dem Landgericht unter entsprechender Anwendung von § 571 Abs. 1 BGB ein unmittelbares Vertragsverhältnis zwischen diesen Eigentümern und den Bekl. annimmt, wären in dieses Vertragsverhältnis unter konsequenter weiterer Anwendung des § 571 Abs. 1 BGB infolge des Erwerbsvorgangs die Kl. anstelle der Eigentümer in das Vertragsverhältnis mit den Bekl. eingetreten. Nichts anderes gilt aber, wenn man mit dem Bundesgerichtshof ein sich aus § 242 BGB ergebendes Abwicklungsverhältnis an-nimmt. In ein solches Abwicklungsverhältnis sind in gleicher Weise gemäß § 571 Abs. 1 BGB die Kl. als Erwerber eingetreten. Denn die Erwerber treten anstelle des Vermieters in alle sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein (BGH, NJW 1978, 2148; MüKo/Voelskow, 2. Aufl., BGB § 571 Rdnr. 15). Selbst wenn hier § 571 Abs. 1 BGB nicht unmittelbar anwendbar wäre, wäre er es zumindest rechtsähnlich.

Im Rahmen dieses sich aus Treu und Glauben ergebenden Abwicklungsverhältnisses stehen hier den Kl. in bezug auf die geltend gemachten Ko-sten für Renovierung und Schadensfeststellung gegenüber den Bekl. die Rechte zu, die der Zwischenmieter bei Beendigung des Mietverhältnisses mit den Bekl. gegenüber diesen geltend machen könnte. Dies ergibt sich aus Treu und Glauben (§ 242 BGB). Wenn sich die Bekl. unter Hinweis auf das Bestehen eines Wohnraummietvertrages auf die Geltung der sozialen Schutzrechte des Mietvertragsrechts berufen, gebietet es Treu und Glauben, daß die Bekl. vertragliche Pflichten, die sie dem Zwischenmieter ge-genüber übernommen haben, auch den Eigentümern gegenüber einhalten müssen. Anderes könnte dann gelten, wenn der Zwischenmieter sei-nerseits die Bekl. insoweit aus eigenem Recht aus dem Untermietvertrag in Anspruch nehmen würde. Dies steht hier aber nicht in Rede. Mit der Ver-einbarung vom 16. September 1991 hat der Zwischenmieter die in Betracht kommenden Rechte den Kl. abgetreten.

Schließlich kommt es auch für die Frage nach der Wirkung der Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung nicht darauf an, ob ein Rechtsverhältnis nach Treu und Glauben oder ein unmittelbares Vertragsverhältnis unter entsprechender Anwendung von § 571 Abs. 1 BGB bestand. Denn im Zeitpunkt der Geltendmachung der Ansprüche mit Schreiben vom 7. Mai 1991 würde auch das Rechtsverhältnis nach Treu und Glauben bereits bestanden haben. Im übrigen haben die Bekl. nicht nur mit Schreiben vom 14. Mai 1991 eine Behebung der Schäden abgelehnt, sondern auch in diesem Rechtsstreit eine solche Verpflichtung in Kenntnis der Abtretung verneint.

Bei der gewerblichen Zwischenvermietung bestehen bekanntlich zwischen dem Eigentümer und dem Untermieter (Endmieter) keine vertraglichen Beziehungen; gleichwohl kann sich nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts dieser gegenüber einer Herausgabeklage des Eigentümers auf den Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts berufen. Ob nach dem Ausscheiden des Zwischenmieters zwischen dem Eigentümer und dem Endmieter vertragliche Beziehungen bestehen, ist noch immer heftig umstritten.

Das Landgericht Konstanz meinte, wie im Falle der Veräußerung trete der Eigentümer hier in das Mietverhältnis des Zwischenvermieters zum Endmieter analog § 571 BGB ein. Deshalb müsse der Mieter auch dem Eigentümer gegenüber für vertraglich vereinbarte Schönheitsreparaturen geradestehen.

Das Oberlandesgericht Karlsruhe lehnte zwar den Erlaß eines Rechtsentscheides ab, kam aber über Treu und Glauben (§ 242 BGB) zum selben Ergebnis. Der Eigentümer kann also auch ohne vertragliche Beziehungen zum Untermieter von diesem die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen.