Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Abweichung; Divergenzvorlage; Begründung; Entscheidungserheblichkeit; Mieterhöhungsverlangen; Vergleichswohnungen

Zur ordnungsgemäßen Begründung eines Vorlagebeschlusses gehört es, daß das vorlegende Gericht in dem Beschluß die entscheidungserheblichen Tatsachen, von denen es bei der Beurteilung der Vorlagefrage ausgeht, konkret darlegt.

(Nichtamtlicher Leitsatz, Erlaß eines Rechtsentscheides abgelehnt)

I. Die Bekl. haben von der Kl. eine Wohnung gemietet. Die Miete beträgt derzeit monatlich 270 DM. Mit Schreiben vom 22. August 1981 hat die Kl. die Bekl. aufgefordert, einer Erhöhung der Miete auf nunmehr 380 DM zuzustimmen. Zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens hat sie dem Schreiben drei weitere Schreiben beigefügt, In denen sie auf Vergleichsobjekte Bezug nimmt. Da die Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete verweigert wurde, hat die Kl. fristgerecht gegen beide Mieter Klage erhoben. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, weil das Mieterhöhungsschreiben der Kl. nicht die für die Prüfung des Mieterhöhungsverlangens erforderlichen Mindestangaben enthalte. Auf die Berufung der Kl. hat das Landgericht durch Beschluß vom 17. August 1982 in Verbindung mit dem Berichtigungsbeschluß vom 22. Dezember 1982 dem Senat folgende Rechtsfragen zur Entscheidung vorgelegt:

1. Wird die Unwirksamkeit eines Erhöhungsverlangens, in welchem zwar drei Vergleichswohnungen benannt sind, die Angaben aber unzureichend sind, dadurch geheilt, daß die Mieter sich mit den im Erhöhungsverlangen benannten Vermietern bzw. Mietern in Verbindung gesetzt und Erkundigungen über die Vergleichswohnungen eingeholt haben? 2. Für den Fall, daß die Frage zu 1. bejaht wird: Tritt diese Heilungswirkung auch dann ein, wenn die Mieter sich erst nach Eintritt der Rechtshängigkeit der Mieterhöhungsklage mit den im Erhöhungsverlangen genannten Vermietern bzw. Mietern in Verbindung gesetzt und Erkundigungen über die Vergleichswohnungen eingeholt haben?

Das Landgericht geht mit dem Amtsgericht davon aus, daß das Mieterhöhungsschreiben der Kl. nicht den Anforderungen genügt, die an die Benennung und Beschreibung der Vergleichsobjekte zu stellen sind. Es vertritt aber die Ansicht, daß die sich daraus ergebende Unwirksamkeit dieses Mieterhöhungsverlangens nachträglich dadurch geheilt worden sei, daß die Mieter sich mit den im Erhöhungsverlangen benannten Vermietern bzw. Mietern in Verbindung gesetzt und Erkundigungen über die Vergleichswohnungen eingeholt hätten.

II. Die Vorlage ist unzulässig, weil der Vorlagebeschluß nicht ordnungsgemäß begründet ist.

Das um einen Rechtsentscheid angegangene Gericht ist berechtigt und verpflichtet, von Amts wegen zu prüfen, ob die vorgelegte Rechtsfrage in den Rahmen des Art. III Abs. 1 des 3. MRÄndG fällt, ob sie grundsätzlich im konkreten Fall auf der Grundlage der im Vorlagebeschluß niedergelegten Rechtsauffassung, Tatsachenfeststellung und -würdigung erheblich sein kann (vgl. Beschluß des Senats vom 12.1.1983 - 4 W - RE - 654/82 -). Um diese Überprüfung zu ermöglichen, ist der Vorlagebeschluß zu begründen. Zur ordnungsgemäßen Begründung gehört, daß das Landgericht in dem Beschluß die entscheidungserheblichen Tatsachen, von denen es bei Beurteilung der Vorlagefrage ausgeht, konkret darlegt. Die vom Landgericht hier gegebene Begründung genügt dem jedoch nicht. Sie beschränkt sich In allgemeiner Form auf die Feststellung, daß sich die Bekl. mit den Vermietern bzw. den Mietern in Verbindung gesetzt und Erkundigungen über die Vergleichswohnungen eingeholt haben, ohne jedoch näher Aufschluß darüber zu geben, welche Informationen die Bekl. durch ihre Eigeninitiative erlangt haben.

Die Frage, ob das unwirksame Erhöhungsverlangen der Kl. durch das Verhalten der Bekl. geheilt worden ist, kann erst dann für die Entscheidung des Rechtsstreite erheblich werden, wenn festgestellt werden kann, über welche Informationen die Bekl. jetzt verfügen. Ein Mieterhöhungsverlangen, das auf die Angaben von Vergleichswohnungen gestützt wird, ist nämlich nur wirksam, wenn es dem Mieter durch Hinweis auf Vergleichsobjekte die Möglichkeit zur Information und Nachprüfung gibt. Dazu zählen namentlich Hinweise zur Art, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage von Wohnungen anderer Vermieter. Denn der Mieter ist nur dann, wenn er gewisse Mindestinformationen besitzt, in der Lage, die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nachzuprüfen und sich zu entscheiden, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmen will (vgl. BGH, Beschluß vom 20.9.1982 - VIII ARZ 1/82). Da aber an eine Heilung eines unwirksamen Mieterhöhungsverlangens nach dem Zweck der Hinweispflicht keine geringeren Anforderungen als an das Mieterhöhungsschreiben gestellt werden können, bedeutet dies, daß eine Heilung, wenn man sie überhaupt in der vom Landgericht angenommenen Weise zuläßt, nur eintreten kann, wenn der Mieter nach seinen Erkundigungen nunmehr die Tatsachen kennt, die als Mindestvoraussetzungen eines wirksamen Erhöhungsverlangens vorliegen müssen. Hierzu hat das Landgericht aber nichts dargelegt. Mangels einer ausreichenden Begründung des Vorlagebeschlusses läßt sich daher zur Zeit nicht beurteilen, ob die vorgelegten Rechtsfragen für die Entscheidung des Rechtsstreite erheblich sein können. Hinsichtlich der zweiten Rechtsfrage ist eine Prüfung der Entscheidungserheblichkeit auch schon deshalb nicht möglich, weil nicht feststeht, wann die Bekl. ihre Informationen eingeholt haben. Auch das läßt der Vorlagebeschluß offen.

Zwar wird verschiedentlich die Ansicht vertreten, daß von dem Erfordernis einer ausreichenden Begründung des Vorlagebeschlusses ausnahmsweise dann abgesehen werden kann, wenn die Erheblichkeit der Vorlagefragen auf der Hand liegt (vgl. OLG Oldenburg, Beschluß vom 2.1.1981 - 5 UH 5/80 -) oder wenn die Beurteilung der Entscheidungserheblichkeit nach den vorangegangenen Ausführungen der Parteien ohne weiteres möglich ist (vgl. BayObLGZ 1970, 169, 171; BayObLG, Beschluß vom 21.11.1980 - AR 33/80 -). Einer Entscheidung dieser Frage bedarf es vorliegend jedoch nicht, da die Entscheidungserheblichkeit der Vorlagefragen nicht auf der Hand liegt und auch anhand der Parteiausführungen nicht ohne weiteres beurteilt werden kann. Die Kl., die für die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens darlegungspflichtig ist, hat bisher lediglich - unsubstantiiert - vorgetragen, daß sich die Bekl. unter den angegebenen Anschriften nach Mietpreis und Vergleichbarkeit der Wohnungen erkundigt hätten. Die Bekl. stellen nicht in Abrede, Erkundigungen eingezogen zu haben; sie bestreiten aber, nunmehr im Besitze der erforderlichen Informationen zu sein. Nach ihrem Vorbringen haben sie sich nur über grundsätzliche Dinge wie das Alter eines der Häuser und Ausstattung der darin liegenden Wohnungen erkundigt, bisher aber noch nicht in Erfahrung gebracht, auf welche der Wohnungen sich die Kl. bezieht und unter welcher Anschrift eine weitere, ebenfalls benannte Vergleichswohnung zu finden ist. Die genaue Bezeichnung der Lage der Vergleichswohnungen gehört jedoch zu den Mindestanforderungen, die an ein Mieterhöhungsverlangen zu stellen sind. Das Landgericht hat die Frage, welche Informationen die Bekl. im einzelnen erlangt haben, nicht näher aufgeklärt, obwohl es die Mängel des Mieterhöhungsschreibens der Kl. im Vorlagebeschluß selbst genau beschrieben hat. Nach dem bisherigen Sach- und Streitstand fehlt es somit an einer für die Erheblichkeitsprüfung ausreichenden tatsächlichen Grundlage.

Der Erlaß eines Rechtsentscheides war nach alledem abzulehnen.