Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Kautionsverzinsung

Ist im Mietvertrag über freien, nicht preisgebundenen Wohnraum keine Vereinbarung zur Verzinsung der Mietkaution getroffen, so hat der Vermieter den vom Mieter als Kaution erhaltenen Geldbetrag ab Empfang in Höhe der jeweils für Spareinlagen mit gesetzlicher Kündigungsfrist marktüblichen Zinsen zu verzinsen.

Mit der frist- und formgerecht eingelegten Berufung gegen das Endurteil des Amtsgerichts München vom 30. Januar 1980 verlangt der Bekl. und Widerkl. u. a. 4 v. H. Zinsen vom 8. Juli 1976 bis zur Zustellung der Widerklage vom 5./7. Februar 1979 für eine von ihm als Mieter an den Kl. und Widerbekl. als Vermieter gezahlte Kaution von 1800 DM. Den insoweit geltend gemachten Anspruch beziffert er mit 185 DM. Das Landgericht München I als Berufungsgericht hat mit Beschluß vom 15. Dezember 1980 unter Hinweis auf Art. III Abs. 1 Satz 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften dem Bayer. Obersten Landesgericht die Frage vorgelegt, ob der Vermieter von Wohnräumen verpflichtet ist, den als Kaution erhaltenen Geldbetrag ab Empfang auch dann zu verzinsen, wenn im Mietvertrag keine Vereinbarung zur Verzinsung getroffen worden ist.

II. 1. Die Vorlage ist zulässig (wird ausgeführt). cc) Der Senat geht davon aus, daß eine Verzinsungspflicht des Kautionsempfängers für sonstige, insbesondere für "freien" Wohnraum vertraglich zu erbringende bare Sicherheitsleistungen, durch die in § 9 Abs. 5 Satz 4 WoBindG (1980) für Sozialwohnungen getroffene Regelung weder festgelegt noch ausgeschlossen werden sollte (vgl. BT-Drucks. 8/1769 S. 5, 13; 8/2610 unter D 2.7 S. 20; 8/3403; Bericht des BJM in "recht" Nr. 1/2 v. 22. Januar 1976 zum Mustermietvertrag 76, insbes. S. 3/4; MünchKomm Vor § 535 BGB Rdnr. 287; vgl. Glaser ZMR 1977, 161/162). Die Frage, ob ohne konkrete gesetzliche Beschränkungen vertragsgemäß zu erbringende Mietkaution für Wohnraum vom Vermieter auch dann zu verzinsen ist, wenn der Mietvertrag dazu schweigt, ist daher nach wie vor von grundsätzlicher Bedeutung; sie ist in der Rechtsprechung und im Schrifttum umstritten und obergerichtlich bislang noch nicht entschieden. 2. a) Die Verzinsungspflicht des Vermieters einer durch Barzahlung geleisteten oder auf sein Konto überwiesenen Mietkaution wird - wenn auch mit unterschiedlicher Begründung - soweit übersehbar bejaht von: LG Kassel NJW 1976, 1544: WM 1977, 138; LG Karlsruhe NJW 1976, 2166 (LS): LG Frankfurt (11 ZK) WM 1977, 95: LG Mannheim MDR 1977, 493; NJW 1977, 1067 (LS); ZMR 1977, 176; LG Hamburg (11. ZK) MDR 1979, 759 - ZMR 1979. 272; LG Hannover WM 1980, 113 (LS); AG München WM 1974, 124; AG Starnberg ZMR 1974, 243; AG Schwetzingen NJW 1975, 1746: AG Köln WM 1973, 253; ZMR 1977, 177 und 179 m. Anm. Weimar S. 180: AG Hamburg WM 1976, 72; AG Bremerhaven WM 1976, 256: AG Langen WM 1977, 51: AG Mainz WM 1978, 178 AG Hannover WM 1980 186 (LS): AG Pinneberg WM 1981, 21 Emmerich/Sonnenschein Vorbem. zu §§ 535, 536 BGB RdNr. 139: MünchKomm § 559 BGB RdNr. 9; BGB-RGRK 12. Aufl. Vor § 535 RdNr. 203; § 1214 RdNr. 6; Palandt Einf. v. § 535 BGB Anm. 11 b hh; Löwe/Graf von Westphalen/Trinkner AGB § 9 RdNr. 72, Sternel Teil ll RdNr. 118, Esser/Weyers Schuldrecht Band ll Bes. Teil 5. Aufl. § 20 IV 1 S. 187 f.: Schmidt Futterer/Blank a.a.O. S. 125; Köhler ZMR 1971. 3/6; Weimar ZMR 1977, 180, Schönebeck WM 1976, 141/112; Roesch WM 1976, 113; WM 1975, 65; Otto ZMR 1974, 225/228; vgl. Anderegg WM 1971, 197/199 vgl Rödding BB 1968, 934/935; Stenzel a.a.O S. 88 ff.

b) Gegen eine bare Verzinsung mangels hinreichender gesetzlicher Grundlage haben sich ausgesprochen: LG Hamburg (7. ZK) MDR 1976, 1022 = ZMR 1977, 176; LG Köln MDR 1974, 141 (LS); LG Düsseldorf ZMR 1980, 87 = ZMR 1979. 11 mit Anm. Glaser; WM 1977, 49; LG Frankfurt BB 1978, 934; LG Essen ZMR 1977, 175; LG München I ZMR 1977, 330 mit Anm. Glaser S. 331; LG Berlin WM 1977, 34; AG Dachau NJW 1977, 1067 (LS), AG Hannover WM 1978 131; AG Hamburg ZMR 1977, 176; AG Neuß MDR 1978, 229; Jauernig/ Schlechtriem/Stürner/Teichmann/Vollkommer BGB Vorb. § 1204 Anm. 3 mit Hinweis auf LG Düsseldorf Glaser ZMR 1977, 161/162 f; Freund/Barthelmeß NJW 1979, 2121 ff., Demuth ZMR 1976, 195 ff., vgl. Herpers WM 1973, 229 ff: vgl. Zeuner ZMR 1980, 197 f. 3. Der erkennende Senat folgt der unter ll 2 a mitgeteilten Meinung und bejaht die Verzinsungspflicht des Vermieters für eine vom Mieter ohne ausdrückliche oder schlüssige anderweite Abrede empfangene Barkaution vom Zeitpunkt des Empfangs an in Höhe der jeweils für Spareinlagen mit gesetzlicher Kündigungsfrist marktüblichen Zinslast aus den nachstehenden Erwägungen. a) Soweit übersehbar, qualifiziert die überwiegende Meinung in Rechtsprechung und Schrifttum (z. T. auch insoweit, als eine Verzinsungspflicht abgelehnt wird; z. B. LG Hamburg [7. ZK], LG Köln, LG München I, a.a.O.) die Zahlung einer baren Mietkaution als irreguläres (uneigentliches) Nutzungspfand in sinngemäßer Anwendung von § 1213 i.V.m. § 1204 Abs. 2 BGB (RG JW 1931, 1247 mit Anm. Köhler - in einer Strafsache; OLG Karlsruhe OLGE 11, 309f.; OLG Bamberg SeuffArch 64 Nr. 48; OLG Hamm BB 1963, 1117 Nr. 1734; OLG Koblenz BB 1974, 199: LG Mannheim, LG Kassel, LG Hamburg [11. ZK], LG Frankfurt [11. ZK], LG Karlsruhe, je a.a.O. so wie überwiegend das unter ll 2 a angegebene Schrifttum und die dort aufgeführten amtsgerichtlichen Entscheidungen; zweifelhaft nach OLG Düsseldorf AgrarR 1979, 147 f.). Dieser Meinung schließt sich der Senat an, da unter Abwägung aller Umstände von den in Betracht kommenden Vertragstypen (grundsätzlich insbesondere Darlehen, unregelmäßige Verwahrung und Pfand) das irreguläre Nutzungspfand analog § 1213 BGB am ehesten sowohl dem Partei willen als auch der Interessenlage zwischen Vermieter und Mieter am besten entspricht (hinsichtlich der abweichenden Auffassungen wird insbesondere auf die eingehenden Darlegungen bei Köhler, Freund/Barthelmess, Stenzel. je a.a.O. und je mit Nachw. verwiesen). Der Senat verkennt dabei nicht, daß das Reichsgericht in seinen zivilrechtlichen Entscheidungen eine eindeutige rechtliche Einordnung der Miet-(Pacht)Kaution ebensowenig getroffen hat wie bislang der Bundesgerichtshof. Während das Reichsgericht in JW 1905, 80 festgestellt hat, die Kaution sei kein Darlehen, hat es in einer späteren Entscheidung (Recht 1908 Nr. 3019) dargelegt, daß eine Kaution gleichzeitig die Eigenschaft eines Darlehens haben könne und die entsprechende Kautionssumme nach den Grundsätzen eines Darlehens oder eines depositum irregulare (§ 700 BGB; vgl. ebenso im Ergebnis Rödding a.a.O.) zurückzuerstatten sei. Der Bundesgerichtshof (WM 1979, 101/102 NJW 1972, 721/722 f.; vgl. LM § 535 BGB Nr. 50 = MDR 1972, i11 f.) hat die Rechtsnatur der Mietkaution bislang dahingestellt sein lassen. b) Ist die vereinbarungsgemäße Entrichtung einer Mietkaution durch Geld (in bar oder durch Einzahlung auf das Konto des Vermieters) jedoch entsprechend § 1213 BGB zu qualifizieren, so bestimmt sich das Rechtsverhältnis der Mietvertragsparteien

535 BGB Nr. 50 = MDR 1972, i11 f.) hat die Rechtsnatur der Mietkaution bislang dahingestellt sein lassen. b) Ist die vereinbarungsgemäße Entrichtung einer Mietkaution durch Geld (in bar oder durch Einzahlung auf das Konto des Vermieters) jedoch entsprechend § 1213 BGB zu qualifizieren, so bestimmt sich das Rechtsverhältnis der Mietvertragsparteien im Hinblick auf die Nutzungen grundsätzlich nach § 1214 BGB (ebenso im wesentlichen die oben unter ll 2 a aufgeführte Rechtsprechung sowie das dort angegebene Schrifttum). Danach (§ 1214 Abs. 2 BGB) ist der Reinertrag der gezogenen Nutzungen dem Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses herauszugeben oder zu ersetzen; vgl. RGZ 105, 408/409; Staudinger BGB 11. Aufl. § 1213 RdNr. 1; § 1214 RdNr. 6), soweit nicht Forderungen des Vermieters damit zu befriedigen sind. Die Mietkaution ist in jeder ihrer Entscheidungsformen eine Sicherheitsleistung des Mieters für mögliche künftige Forderungen des Vermieters aus dem Mietvertrag. Mag auch die Barkaution in aller Regel nach dem Willen der Vertragsparteien nach sachenrechtlichen Grundsätzen in das Eigentum des Vermieters übergehen, so daß er wie ein Eigentümer darüber verfügen kann, so ändert dies gleichwohl nichts daran, daß die Barkaution wirtschaftlich betrachtet in den Bereich des Mieters gehört und nach ihrer Zweckbestimmung dem Vermieter grundsätzlich nur zur treuhändischen Verwaltung zufließen soll. Bejaht man jedoch auf Grund der bei einem (in aller Regel langfristigen) Mietverhältnis ohne weiteres ersichtlichen Interessenlage diesen Treuhandgedanken (§§ 157, 242 BGB; LG Mannheim MDR 1977, 493 f.: BGB RGKG Vor § 535 BGB RdNr. 204; Sternel Teil ll RdNr. 118; Köhler a.a.O.; Schopp ZMR 69, 1/5), dann muß § 1214 Abs. 2 BGB im Zusammenhang mit der Hingabe einer baren Mietkaution so interpretiert werden, daß dem Recht des Vermieters auf Nutzung auch seine Pflicht entspringt, die Vermögensinteressen des Mieters wahrzunehmen, d. h im Zweifel aus der Kaution die ihm nach Sachlage zumutbaren und üblichen Nutzungen (vgl. dazu etwa: §§ 668, 1834, je i.V.m. § 246 BGB; vgl. OLG Hamm WPM 1973, 794f), in aller Regel also die marktüblichen Sparzinsen bei gesetzlicher Kündigungsfrist von Spareinlagen, zu ziehen (LG Mannheim, BGB-RGRK, Köhler, je a a.O. und im Ergebnis ebenso Emmerich/Sonnenschein, Vorbem. zu §§ 535, 536 BGB RdNr. 139; MünchKomm § 559 BGB RdNr. 9; Weimar ZMR 1977, 180 vgl. auch OLG Koblenz a.a.O.; a. A. Freund/Barthelmess NJW 1979, 2121/ 2123 f. m. Nachw.).

Das schließt nicht aus, daß der Vermieter höhere (ihm insoweit verbleibende) Nutzungen erzielt oder daß die Parteien ausdrücklich (oder je nach den im Zweifel vom Vermieter zu beweisenden Umständen des Einzelfalls auch schlüssig; § 133 BGB) vereinbaren können, daß die Kaution dem Vermieter zinslos überlassen wird. Ersteres entspricht der beiderseitigen Interessenlage (vgl. zur Pachtkaution OLG Düsseldorf AgrarR 1979, 147 f.), während eine ausdrückliche anderweitige Vereinbarung, insbesondere bei angemessener Kautionshöhe, nichts anderes als die Rechtsgrundlage für die Überlassung eines zusätzlichen, weder verbotenen (§ 134 BGB) noch sittenwidrigen oder wucherischen (§ 138 BGB) Mietentgelts in Höhe der üblichen Zinsen darstellt (vgl. LG Köln MDR 1974, 141; Esser/Weyers a.a.O.; Köhler a.a.O S. 5; Sternel Teil II RdNr. 119; im Ergebnis ebenso Stenzel a.a.O. S. 101; a. A. Roesch WM 1976. 113) . 4. Hiernach war der sich aus dem Beschlußsatz ergebende Rechtsentscheid zu treffen. Ob der Vermieter, der - unter den Voraussetzungen des vorliegenden Rechtsentscheids - keine Nutzungen aus einer ihm überlassenen Barmietkaution zieht, in Höhe der üblichen Sparzinsen schadensersatzpflichtig ist, ist eine Frage des Einzelfalls und nach allgemeinen Rechtsgrundsätzen zu entscheiden (vgl. Freund/Barthelmeß NJW 1979, 2121/2125 f; Zeuner ZMR 1980, 197 f.); sie war nicht Gegenstand des Rechtsentscheids.