Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Schönheitsreparaturen als Vermieterpflicht; Mietzuschlag

1. Zu den Vorlagevoraussetzungen im Rechtsentscheidsverfahren.

2. Zur Frage, ob der Vermieter, der selbst die Schönheitsreparaturen zu tragen hat, im Mieterhöhungsverfahren nach § 2 MHG einen entsprechenden Zuschlag zu der im Mietspiegel ausgewiesenen Netto-Miete fordern darf.

(Nichtamtliche Leitsätze, Rechtsentscheid abgelehnt.)

I. Die Bekl. sind seit dem 1. April 1974 Mieter des Einfamilienhauses des klagenden Landes. Die monatliche Miete beträgt seit dem 1. Juni 1981 587,20 DM. In § 6 Abs. 7 des Mietvertrages ist bestimmt, daß der Vermieter die Schönheitsreparaturen auszuführen hat.

Die Gesellschaft, welche die Wohnungen des klagenden Landes verwaltet, hat die Bekl. durch Schreiben vom 14. Oktober 1982 aufgefordert, einer Mieterhöhung ab 1. Februar 1983 auf 782 DM monatlich zuzustimmen. Im Mieterhöhungsverlangen ist auf den Mietspiegel der Stadt M. Bezug genommen worden. In den Erläuterungen zu den Mietpreistabellen heißt es: "Es handelt sich um die sog. Kaltmiete pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat. Die in den Miettabellen genannten Vergleichsmieten enthalten keine Beträge für Heizung, Warmwasser, Schönheitsreparaturen und Nebenkosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 18. Juli 1979 (BGBl. I Seite 1077), soweit diese nach den mietvertraglichen Vereinbarungen umlegbar sind." Für Objekte, die der Wohnung der Bekl. vergleichbar sind, weist der Mietspiegel eine Quadratmeter-Miete von 4,70 bis 6,30 DM aus. Wegen der von ihm zu tragenden Schönheitsreparaturen hat das klagende Land seiner Mietpreisberechnung jedoch einen Quadratmeter-Preis von 5,855 DM zugrunde gelegt.

Die Parteien streiten über die Berechtigung dieses Zuschlags. Während das klagende Land geltend macht, bei der Ausführung der Schönheitsreparaturen handele es sich um eine besondere geldwerte Vermieterleistung, die im Mietspiegel nicht berücksichtigt sei und deshalb in Anlehnung an die im sozialen Wohnungsbau übliche Berechnung der durch den Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Miete hinzugerechnet werden müsse, wenden die Bekl. ein, daß die Schönheitsreparaturen nach der gesetzlichen Regelung Sache des Vermieters seien und die Berechnung eines Zuschlags auf eine unzulässige Mietvertragsänderung hinauslaufe.

Das Amtsgericht hat das klagende Land nicht für berechtigt gehalten, wegen der von ihm auszuführenden Schönheitsreparaturen einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu machen. Das Landgericht als Berufungsgericht hat durch Beschluß vom 7. Dezember 1983 dem Senat folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt:

"Kann der Vermieter, der selbst die Schönheitsreparaturen zu tragen hat, in Mieterhöhungsverfahren nach § 2 MHG einen entsprechenden Zuschlag zu der im Mietspiegel ausgewiesenen Netto-Miete fordern?"

Es mißt dieser Rechtsfrage grundsätzlich Bedeutung bei. In einer früheren Entscheidung hat es die Auffassung vertreten, daß ein derartiger Zuschlag für Schönheitsreparaturen nicht gerechtfertigt sei. Nunmehr will es im Sinne des klagenden Landes entscheiden.

II. Ein Rechtsentscheid über die dem Senat vorgelegte Frage kann nicht ergehen. Die Vorlage ist unzulässig, da der Vorlagebeschluß des Landgerichts nicht ordnungsgemäß begründet ist.

Die Begründung des Vorlagebeschlusses soll u. a. die Prüfung ermöglichen, ob die vorgelegte Rechtsfrage im konkreten Fall auf der Grundlage der Rechtsauffassung sowie der Tatsachenfeststellung und -würdigung des vorlegenden Gerichts entscheidungserheblich ist (vgl. Senatsbeschluß vom 12.1.1983 - 4 W - RE - 654/82 - m. w. N.). Diese Prüfung ist vorliegend nicht möglich, da eine Vorfrage, auf die es auch nach der Auffassung des Landgerichts ankommt, noch ungeklärt ist.

Zutreffend geht das Landgericht davon aus, daß eine Erhöhung der durch den Mietspiegel der Stadt M. ausgewiesenen Mietrichtwerte um den vom klagenden Land verlangten Zuschuß nur in Betracht kommt, wenn den Mietpreistabellen Mietverträge zugrunde liegen, nach denen der Mieter die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat. Denn nur in diesem Fall würde der Kl. eine Mehrleistung erbringen, die möglicherweise einen Zuschlag zu den Richtwerten des Mietspiegels rechtfertigen würde. Ob dies jedoch tatsächlich der Fall ist, ist unaufgeklärt.

Es kann nicht etwa als unstreitig gelten, daß In den Mietspiegel der Stadt M. nur Entgelte aus Verträgen Aufnahme gefunden haben, in denen die Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt worden ist. Zwar behauptet das klagende Land dies, und die Bekl. treten dem nicht ausdrücklich entgegen. Der Kl. stützt seine Darstellung jedoch ersichtlich nur auf den Wortlaut der "Erläuterungen", die den Mietpreistabellen im Mietspiegel vorangestellt sind. Aus ihnen folgert er, daß den Mietpreistabellen nur Mieten aus solchen Verträgen zugrunde liegen. An diese Würdigung ist der Senat nicht gebunden.

Tatsächlich kann dem Text der Erläuterungen nicht entnommen werden, daß die ortsübliche Vergleichsmiete ausschließlich aufgrund von Mietverträgen ermittelt worden ist, nach denen die Schönheitsreparaturen dem Mieter oblagen. Der verwendete "Mietbegriff" ist unklar. Der Gebrauch des Wortes "Kaltmiete" gibt für die Frage, wer die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat, nichts her. Auch aus der Aussage, daß die in den Miettabellen genannten Vergleichsmieten keine Beträge für Heizung, Warmwasser, Schönheitsreparaturen und Nebenkosten enthalten, kann nicht geschlossen werden, daß der Text der dem Mietspiegel zugrunde liegenden Mietverträge darauf überprüft worden ist, wer die Schönheitsreparaturen zu tragen hat. Es kann nicht ausgeschlossen werden, daß nur dann die Kosten der Schönheitsreparaturen unberücksichtigt geblieben sind, wenn der Mietvertrag bestimmte monatlich zu zahlende Beträge hierfür ausgewiesen hat. Offen ist auch, wie bei Mietverträgen verfahren worden ist, die keine ausdrückliche Bestimmung über die Ausführung von Schönheitsreparaturen enthalten haben, bei denen es also bei der gesetzlichen Regelungen verblieben ist.

Das Landgericht hat diese Frage weder aufgeklärt (z. B. durch Einholung einer amtlichen Auskunft der Stadtverwaltung M. - Mietpreisbehörde -), noch hat es sich mit ihr im Vorlagebeschluß auseinandergesetzt. Hierzu hätte um so mehr Veranlassung bestanden, als es in seinem Urteil vom 30.11.1982 - 3 S 216/82 - noch davon ausgegangen ist, daß die Erläuterungen zum Mietspiegel dahin zu verstehen sind, daß in einem Fall wie dem vorliegenden ein Zuschlag wegen der Ausführung der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter nicht gerechtfertigt ist.

Der Senat sieht sich daher nicht in der Lage, die Erheblichkeit der Vorlagefrage zu prüfen, so daß ein Rechtsentscheid nicht ergehen kann.