Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Vorlagevoraussetzungen; Entscheidungserheblichkeit; Kündigungsvoraussetzungen

1. Unter welchen Voraussetzungen der Vermieter zur außerordentlichen oder ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt sein kann, fällt in das Gebiet tatrichterlicher Würdigung und ist einem Rechtsentscheid nicht zugänglich.

2. Verallgemeinernde Regeln können dafür nicht durch Rechtsentscheid aufgestellt werden; daher hängt es auch allein von den Umständen des Einzelfalls ab, ob die Anbringung eines Transparents mit gesellschaftspolitischer Aufschrift an der Straßenfassade des Anwesens durch den Mieter zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt (Erlaß eines Rechtsentscheides abgelehnt).

Der Kl. ist Vermieter, der Bekl. Mieter einer Fünfzimmerwohnung. Der am 9 6 1972 zwischen dem damaligen Eigentümer des Hauses und dem Bekl. schriftlich geschlossene Mietvertrag, in den der Kl. durch Erwerb des Grundstücks eingetreten ist, enthält die ausdrücklich niedergelegte Zustimmung des Vermieters, daß die Wohnung auch "von den Töchtern des Mieters" und "einigen Kolleginnen der Töchter" bewohnt werden kann. Dementsprechend überließ der Bekl. die Wohnung u. a. einer in München studierenden Tochter. Einige Tage vor dem 16. 7.1981 hängten die Bewohner aus den Fenstern dieser Mietwohnung ein mehrere Quadratmeter großes Transparent an die zur Straße hin gewandte Hausfassade. Es trug die - den Tatsachen entsprechende - Aufschrift: "In diesem Haus stehen 4 Wohnungen leer, ca. 500 qm."

Das Transparent hing dort einige Tage, wurde jedoch am 16.7.1981 von den Benutzern der Wohnung unverzüglich entfernt, nachdem die Polizei dies verlangt hatte. Eine Abmahnung durch den Vermieter war nicht erfolgt. Der Kl., der in dem Verhalten der Wohnungsbenutzer einen - vom Mieter zu vertretenden - schweren Verstoß gegen die Vertragspflichten erblickt, die am darauffolgenden Tag mit einem an den Bekl. gerichteten Schreiben seines jetzigen Prozeßbevollmächtigten die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen und den Bekl. auffordern, die Wohnung bis zum 21.7.1981 zu räumen. Da der Bekl. diesem Verlangen nicht nachkam, erhob der Kl. Räumungsklage. Das Amtsgericht München wies die Klage als unbegründet ab. Gegen dieses Urteil hat der Kl. Berufung eingelegt. Das Landgericht München I hat beschlossen, einen Rechtsentscheid zu folgender Rechtsfrage einzuholen:

Ist der Mieter einer Wohnung berechtigt, an der Straßenfassade des Anwesens ein Transparent mit gesellschaftspolitischer Aufschrift (hier: Hinweis auf angeblichen mietrechtlichen Mißstand) anzubringen? Berechtigt insbesondere ein solches Verhalten den Vermieter der Wohnung zur fristlosen oder ordentlichen Kündigung, wenn sich der mit der Aufschrift des Transparents kritisierte angebliche Mißstand auf den Vermieter bezieht? In den Gründen hat es hierzu u. a. ausgeführt: Der Bekl. habe als Mieter für das Verhalten seiner Töchter und ihrer Mitbewohner in der von ihm angemieteten Wohnung nach § 278 BGB einzustehen. Die - in Rechtsprechung und Schrifttum umstrittene - Rechtsfrage sei von grundsätzlicher Bedeutung, weil sie das Zusammentreffen von Art. 5 GG mit den Regelungen in den Wohnraummietverträgen und damit eine Vielzahl von Vermietern und Mietern betreffe. II. 1. Das Bayer. Oberste Landesgericht ist zuständig (wird ausgeführt). 2. Ein Rechtsentscheid muß jedoch abgelehnt werden. a) Auf die Beantwortung des ersten Teils der vorgelegten Frage kommt es für die Entscheidung nicht an (vgl. zur Entscheidungserheblichkeit BayObLG a. a. O.; BayObLGZ 1981, 1/3; OLG Karlsruhe WM 1981, 178 f. = ZMR 1981, 269/270 f.; WM 1981, 270). Denn im vorliegenden Rechtsstreit geht es nicht um die allgemeine Frage, ob der Mieter einer Wohnung berechtigt ist, an der Straßenfassade des Anwesens ein Transparent "mit gesellschaftspolitischer Aufschrift" anzubringen. Es geht auch nicht darum, ob der Mieter berechtigt ist, in dieser Weise ein Transparent anzubringen, das auf einen "mietrechtlichen" (richtiger vielleicht: wohnungspolitischen) Mißstand hinweist oder - noch konkreter gefaßt - die (wahrheitsgemäße) Aufschrift trägt "In diesem Haus stehen 4 Wohnungen leer, ca. 500 qm". Vielmehr ist allein entscheidungserheblich, ob das hier vom Kl. mißbilligte Verhalten der Mietwohnungsbenutzer die fristlose oder ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigte. Die bloße Frage nach der Berechtigung des Mieters wäre, worauf der Bekl. zutreffend hinweist, allenfalls für einen Beseitigungs- und/oder Unterlassungsanspruch des Vermieters (§§ 1004, 550 BGB) von Bedeutung, nicht aber für die ordentliche oder außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Zwar würde die Bejahung der Berechtigung zugleich die Verneinung eines Kündigungsgrundes bedeuten. Die - mögliche - Verneinung der Berechtigung aber schlösse noch keinesfalls die Bejahung eines Kündigungsgrundes ein; denn die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum stellt regelmäßig einen so schwerwiegenden Eingriff in den persönlichen Lebensbereich der Benutzer dar, daß an deren Voraussetzungen ganz andere Maßstäbe angelegt werden müssen. Das Gesetz will den Bestand von Wohnraum als Lebensmittelpunkt des Mieters und damit auch derjenigen Personen schützen, denen der Mieter solche Räume im Einverständnis mit dem Vermieter überlassen hat; es geht von der Sozialgebundenheit des Eigentums aus und will verhindern, daß Mietwohnungen zum bloßen Renditeobjekt werden. Ziel des Gesetzes soll es sein, daß der - vertragstreue - Mieter vor grundlosen oder gar willkürlichen Kündigungen sicher ist (vgl. BayObLGZ 1980, 360/366 f. m. Nachw.). Dementsprechend sind nicht nur an die Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung, sondern auch an die Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung von Wohnraum strenge Anforderungen zu stellen (vgl. Emmerich/Sonnenschein Mietrecht § 554 a BGB Rdn. 10 und 17, § 564 b BGB

Kündigungen sicher ist (vgl. BayObLGZ 1980, 360/366 f. m. Nachw.). Dementsprechend sind nicht nur an die Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung, sondern auch an die Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung von Wohnraum strenge Anforderungen zu stellen (vgl. Emmerich/Sonnenschein Mietrecht § 554 a BGB Rdn. 10 und 17, § 564 b BGB Rdn. 8 und 24 ff., Schmidt Futterer/Blank Wohnraumschutzgesetze 4. Aufl. B 61 ff.). b) Dieses Problem wird allerdings im zweiten Teil der vorgelegten Frage klar angesprochen. Schon die oben vorgenommene Reduzierung der allgemeinen Formulierungen (Transparent mit "gesellschaftspolitischer Aufschrift", "... Hinweis auf angeblichen mietrechtlichen Mißstand" und " i . . wenn sich der mit der Aufschrift des Transparents kritisierte angebliche Mißstand auf den Vermieter bezieht") auf den - letztlich allein entscheidungserheblichen - konkreten Sachverhalt zeigt jedoch mit aller Deutlichkeit, daß das Berufungsgericht keine Rechtsfrage, sondern eine auf tatsächlichem Gebiet liegende Frage zur Entscheidung festgestellt hat. Hierzu kann ein Rechtsentscheid nicht eingeholt werden. Für die vom Berufungsgericht zu treffende Entscheidung kommt es ausschließlich darauf an, ob das im Sachverhalt geschilderte Verhalten der Wohnungsbenutzer unter den besonderen Umständen des Falles ausreicht, das Mietverhältnis nach § 553 BGB oder § 554 a BGB (ohne Abmahnung) fristlos zu kündigen, oder - wenn nicht - ob dieses Verhalten im konkreten Fall ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne des § 564 b Abs. 1 und 2 BGB begründen kann. Die Entscheidung des Rechtsstreits hängt somit nicht von einer grundsätzlichen Rechtsfrage ab, also von einer Frage, die in gleicher Art auch künftig wiederholt auftreten und - wie schon bisher - unterschiedlich beantwortet werden wird (BayObLGZ 1981, 300/302 m. Nachw.), sondern von der tatrichterlichen Würdigung und Wertung aller insoweit bedeutsamen Umstände des Einzelfalls (vgl. Barthelmess Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz 2. Aufl. § 564 b BGB Rdn. 53 m. Nachw.).

Die Verallgemeinerung eines konkreten Sachverhalts, wie sie das Berufungsgericht in den Vorlagefragen vorgenommen hat, macht die auf tatsächlichem Gebiet liegende Frage nicht zur Rechtsfrage. Vielmehr wird auf solche Weise lediglich ein umfangreicher theoretischer Tatsachenkomplex mit unzähligen denkbaren tatsächlichen Möglichkeiten geschaffen, für den, das um einen "Rechtsentscheid angegangene Gericht eine allgemeingültige Lösung finden soll. Derartige Fragen sind aber einem Rechtsentscheid nicht zugänglich. Sie könnten überdies auf einem so vielschichtigen Gebiet unmöglich allgemeingültig beantwortet werden. Vielmehr wird es insoweit immer entscheidend auf die besonderen Umstände des Einzelfalls - sowohl im objektiven als auch im subjektiven Bereich - ankommen. Schon eine "gesellschaftspolitische Aufschrift" kann so unterschiedlich sein, daß sich hierzu eine allgemeingültige Aussage nicht treffen läßt, auch dann nicht, wenn man für die Beurteilung eine Einschränkung dahin vornehmen würde, daß die Aufschrift einen Hinweis auf mietrechtliche oder wohnungspolitische Mißstände enthält und sich auf den Vermieter bezieht. Denn es macht u. a. bereits einen gewichtigen Unterschied, ob ein solcher Hinweis der Wahrheit entspricht oder nicht, ob er lediglich Tatsachen feststellt oder weiter geht, beispielsweise aggressiv beleidigend gefaßt ist. Es ließen sich insoweit beliebig viele Beispiele anführen, auch erfundene, die sich in Zukunft verwirklichen könnten. Selbst dann, wenn man jede öffentliche Anprangerung des Vermieters, die - in der hier gegebenen Art und Weise - ein Mieter an der Fassade des Mietshauses vornimmt, mißbilligen will, bleiben immer noch genügend Umstände in den Personen der Vertragsparteien und Wohnungsbenutzer sowie in den äußeren Gegebenheiten, deren notwendige Berücksichtigung unterschiedliche Beurteilungen in bezug auf die in Frage stehende Berechtigung zur fristlosen oder ordentlichen Kündigung von Wohnraum unerläßlich machen würden (vgl. Barthelmess a. a. O.). Gerade auch die Güterabwägung, die bei einer Konkurrenz zwischen dem in Art. 5 GG verankerten Grundrecht der freien Meinungsäußerung und den Belangen des Vermieters vorzunehmen ist, kann nur unter Einbeziehung aller besonderen Umstände des jeweiligen Einzelfalls erfolgen. Es mag zwar angängig und vielleicht sogar richtig sein, für einzelne Fallgruppen generalisierende Regeln aufzustellen (zu der hier angesprochenen Frage vgl. etwa BVerfG NJW 1958, 259; LG Hamburg DWW 1954, 144; LG Essen NJW 1973, 2290 m. abl. Anmerkung von Bucher; AG Hamburg WM 1979, 76; AG Darmstadt ZMR 1982, 270; Palandt BGB 42. Aufl. § 550 Anm. 2 a; Sternel Mietrecht IV 355 und II 306 ff.; Hamann ZMR 1974 323; Kürzel ZMR 1974, 321/322). Die Würdigung des jeweils in Einzelheiten verschiedenen Sachverhalts ist aber Aufgabe des Tatrichters und kann nicht durch einen Rechtsentscheid geklärt werden (vgl. OLG Karlsruhe WM 1981, 271 f. = ZMR 1982, 184; KG WM 1982, 289).