Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Zeitmietvertrag; Fortsetzungsanspruch

Wurde ein auf unbestimmte Zeit abgeschlossener Wohnungsmietvertrag durch einen Zeitmietvertrag ersetzt oder in einen solchen abgeändert, so ist der Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses durch § 564 c Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB ausgeschlossen, wenn allein der Abänderungsvertrag oder der Zeitmietvertrag für eine (Rest)Dauer von nicht mehr als fünf Jahren eingegangen sind.

I. Der Kl. hatte im Jahr 1975 eine Wohnung an die Bekl. auf unbestimmte Zeit vermietet. Dieselbe Wohnung hat er an die Bekl. durch schriftlichen Vertrag vom 1.7.1985 auf die Dauer von drei Jahren erneut vermietet, beginnend am selben Tag und endend am 30.6.1988. Im Mietvertrag ist bestimmt, der Vermieter wolle nach Ab-lauf der Mietzeit die Räume durch bestimmte Maßnahmen so instandsetzen, daß da-durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert werde. Mit Schreiben vom 14.3.1988 hat der Kl. unter Hinweis auf die beabsichtigte Instandsetzung die Bekl. aufgefordert, die Wohnung zum 30.6.1988 zu räumen und an ihn herauszugeben. Die Bekl. haben dies abgelehnt.

Der Kl. hat am 7.6.1988 Räumungsklage erhoben. Die Bekl. haben ihrerseits am 21.6.1988 Klage mit dem Antrag erhoben, das Mietverhältnis werde fortgesetzt. Das Amtsgericht hat dieses Verfahren mit dem Räumungsrechtsstreit verbunden. Der Kl. hat im Verfahren vor dem Amtsgericht am 14.7.1988 das Mietverhältnis zum nächst-zulässigen Termin mit der Begründung gekündigt, er beabsichtige, die Wohnung von Grund auf zu renovieren. Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen und ausgesprochen, das Mietverhältnis werde auf unbestimmte Zeit fortgesetzt. Der Kl. hat Berufung eingelegt mit dem Antrag, das angefochtene Urteil aufzuheben und der Räumungsklage stattzugeben. Die Bekl. haben beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Das Landgericht hat beschlossen, einen Rechtsentscheid zu folgender Frage einzuholen:

Kommt es für die Berechnung der 5-Jahresfrist des § 564 c II Nr. 1 BGB bei nach-träglicher Befristung des Mietverhältnisses auf die Gesamt-Mietdauer oder auf den Zeitraum zwischen Abschluß der Änderungsvereinbarung und Mietvertragsende an?

Das Landgericht hält die ordentliche Kündigung für unwirksam, weil ein berechtigtes Interesse nicht vorliege (§ 564 b Abs. 2 BGB), ist jedoch der Ansicht, die Voraussetzungen des § 564 c Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 b, 3 und 4 BGB seien gegeben, so daß es dar-auf ankomme, ob auch die Nr. 1 dieser Vorschrift erfüllt sei. Daher sei die gestellte Rechtsfrage für die Entscheidung des Landgerichts erheblich.

II. 1. Das Bayerische Oberste Landesgericht ist für den gemäß Art. III Abs. 1 des 3. MietRÄndG zu erlassenden Rechtsentscheid zuständig (§ 1 Abs. 1 Nr. 14 Zuständigkeitsübertragungsverordnung Justiz, BayRS 300-1-3-J; § 3 Gerichtliche Zuständigkeitsverordnung Justiz vom 2.2.1988, BayRS 300 3-1-J).

2. Die Vorlage ist zulässig.

a) Die vorgelegte Rechtsfrage ist für die Entscheidung des Landgerichts erheblich. Dabei kommt es darauf an, welche Rechtsauffassung das Landgericht im Vorlagebe-schluß vertritt sowie welche Tatsachenfeststellung und -würdigung es zugrundelegt, es sei denn, sie wäre unhaltbar (BayObLGZ 1987, 36/38 m.w.N.). Der mit der Beru-fung vom Kl . weiter verfolgte Räumungs- und Herausgabeanspruch des Vermieters aus § 556 Abs. 1 BGB besteht nur dann, wenn dem Mieter kein Anspruch auf Fort-setzung des Mietverhältnisses aus § 564 c Abs. 1 BGB zusteht. Für einen Ausschluß dieses Fortsetzungsanspruchs auf Grund des § 564 c Abs. 2 Satz 1 BGB hat das Landgericht im Vorlagebeschluß alle Voraussetzungen bejaht mit Ausnahme derjeni-gen, daß das Mietverhältnis für nicht mehr als fünf Jahre eingegangen worden sei (§ 564 c Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB). Je nachdem, ob dies verneint oder bejaht wird, ist der Fortsetzungsanspruch der Bekl. als Mieter ausgeschlossen oder nicht. Die vorge-legte Rechtsfrage ist daher erheblich.

b) Es steht dem Rechtsentscheid nicht entgegen, daß das Landgericht in seinem Vor-lagebeschluß nicht erwogen hat, ob der Rechtsstreit aus anderen Gründen ohne Rücksicht auf die vorgelegte Rechtsfrage entscheidungsreif ist.

aa) Es könnte dem Räumungs- und Herausgabeanspruch aus § 556 Abs. 1 BGB ent-gegenstehen, daß über den Fortsetzungsanspruch des Mieters aus § 564 c Abs. 1 BGB bereits rechtskräftig entschieden ist. Dadurch, daß der Rechtsstreit Az. 235 C 21229/88, in dem die Bekl. als Mieter ihren Fortsetzungsanspruch gegen den Ver-mieter eingeklagt haben, zu dem vorliegenden Prozeß hinzuverbunden wurde (§ 147 ZPO), sind die Klagen in jenem Prozeß zu Widerklagen in diesem Rechtsstreit ge-worden. Die Widerklage ist nicht nur der zweckmäßigste Weg, einen solchen Fort setzungsanspruch geltend zu machen (h.M.; Palandt/Putzo, BGB 48. Aufl. § 564 c Anm. 6; Röder NJW 1983, 2665/2669 m.w.N.); er wird sogar für den allein zulässigen gehalten (LG Berlin ZMR 1986, 442 m.w.N.). Da das Amtsgericht den Widerklagen in der Weise stattgegeben hat, daß es nicht den Kl . als Vermieter zur Abgabe einer Willenserklärung verurteilt (Palandt/Putzo § 564 c Anm. 3 b), sondern den Antrag wie eine Gestaltungsklage behandelt, könnte eine Rechtskraftwirkung aus § 322 Abs. 1 ZPO dahin erzeugt worden sein, daß der Räumungs- und Herausgabeanspruch we-gen der Bindung an die Rechtskraft der amtsgerichtlichen Entscheidung über die Wi-derklagen ausgeschlossen wäre (vgl. Thomas/Putzo ZPO 15. Aufl. § 322 Anm. 4 a). Der Kl. hat in den für die Berufungsinstanz maßgebenden Berufungsanträgen (§§ 525, 519 Abs. 3 Nr. 1 ZPO) zwar nicht beantragt, die Widerklage abzuweisen. Es ist aber vertretbar, den unbeschränkten Antrag des Kl. und Berufungsklägers, das Urteil des Amtsgerichts aufzuheben, in Verbindung mit den weiterverfolgten Räumungs- und Herausgabeansprüchen dahin auszulegen, daß die Widerklagen abgewiesen werden sollen; denn diese stünden den Ansprüchen des Kl. entgegen.

bb) Der Fortsetzungsanspruch des Mieters aus § 564 c Abs. 1 Satz 1 BGB könnte durch berechtigte Interessen des Vermieters im Sinn von § 564 b BGB ausgeschlossen sein, ohne daß es darauf ankäme, ob die Voraussetzungen des § 564 c Abs. 2 BGB vorliegen. Solche berechtigten Interessen zu verneinen (vgl. § 564 c Abs. 1 Satz 2 BGB), ist jedenfalls vertretbar, so daß die Erheblichkeit der vorgelegten Rechtsfrage auch aus dieser Sicht nicht in Zweifel zu ziehen ist.

c) Auch die sonstigen Voraussetzungen für die Zulässigkeit eines Rechtsentscheids sind gegeben (Art. III Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 des 3. MietRÄndG). Insbesondere ist die Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung und kann auch künftig wiederholt auftreten. Es darf davon ausgegangen werden, daß seit 1983 in größerem Umfang Vermieter von der Möglichkeit Gebrauch gemacht haben, die der neu eingefügte § 564 c BGB eröffnet hat, indem bei sanierungsbedürftigem Wohnraum oder bei künf-tig anstehendem Eigenbedarf eine Restnutzung der Wohnung gestattet wird, ohne daß einem zeitlich eingeplanten Räumungsanspruch der Kündigungsschutz des § 564 b BGB entgegenstünde. Die Vorlagefrage war bisher, soweit ersichtlich, noch nicht Gegenstand eines Rechtsentscheids.

3. Die vorgelegte Rechtsfrage wird so beantwortet, wie der Entscheidungssatz lautet. Dieser entspricht nicht wörtlich der Fragestellung des Landgerichts. Nach allgemeiner Meinung kann die Vorlagefrage berichtigt oder ergänzt oder sonst neu gefaßt wer-den, wenn es dem zuständigen Gericht zweckmäßig erscheint und die Frage nicht in ihrem rechtlichen Kern verändert wird (BayObLGZ 1987, 260/263 m.w.N.; 1988, 109/115).

a) Die Vorschrift des § 564 c BGB ist auch dann anwendbar, wenn ein Mietvertrag zu-nächst auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wurde (§ 564 Abs. 2 BGB) und dieser Vertrag im unmittelbaren Anschluß an die Beendigung durch einen Mietvertrag zwi-schen denselben Parteien und für dieselbe Wohnung auf bestimmte Zeit (Zeitmietvertrag) ersetzt wurde. Das gilt auch dann, wenn anstelle des bisherigen Mietvertrags nicht ein neuer Vertrag tritt, sondern eine Vertragsänderung gemäß § 305 BGB statt-gefunden hat und daher das Mietverhältnis als solches bestehen geblieben ist (Soer-gel/Kummer, BGB Nachträge zur 11. Aufl. Rn. 4; Palandt/Putzo, BGB 48. Aufl. Anm. 1 b, jeweils zu § 564 c). Weil § 564 c Abs. 2 Satz 1 BGB auf solche Fälle an-wendbar ist, kann es möglich sein, daß der Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses durch § 564 c Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB auch dann nicht ausgeschlossen ist, wenn zwar zwischen dem Eintritt der Vertragsänderung und dem vereinbarten En de des Mietverhältnisses weniger als fünf Jahre liegen, das geänderte Mietverhältnis aber insgesamt länger als fünf Jahre gedauert hat.

b) Ob es für § 564 c Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB auf die Gesamtmietzeit oder allein auf die Dauer des Zeitmietverhältnisses ankommt, wird im Schrifttum unterschiedlich be-urteilt. Einerseits wird vertreten, daß die "5-Jahres-Frist" ab Vereinbarung zu berechnen sei (Barthelmess, Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz 3. Aufl. § 564 c Rn. 57). Demgegenüber wird auf die "Gesamtwohnzeit" abgestellt und eine "nachträgliche Vertragsänderung" nicht für möglich gehalten, wenn dadurch fünf Jahre überschritten werden, weil gegen § 564 c Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB verstoßen würde (Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze 6. Aufl. B 795). Die "Gesamtwohnzeit" will auch Sternel (Mietrecht, 3. Aufl. in Fußnote 46 zu IV 308) beachtet wis-sen.

c) Dem Gesetzeswortlaut ist nicht unmittelbar zu entnehmen, ob es auf die Gesamtmietzeit ankommt oder darauf, wie lange das Mietverhältnis noch dauern sollte, als der Zeitmietvertrag vereinbart wurde. Aus der Gesetzesbegründung (BT-Drucks. 9/2079) geht hervor, daß nur an den Neuabschluß von Mietverträgen gedacht wurde. Dies bestätigt auch die Fassung der Nr. 3 des § 564 c Abs. 2 Satz 1 BGB, wonach die Absicht der Eigennutzung oder der Baumaßnahme gemäß Nr. 2 a) oder b) "bei Vertragsschluß schriftlich mitgeteilt" sein muß. Die Änderung des Vertrags von un-bestimmter auf bestimmte Mietzeit ist in § 564 c BGB nicht vorgesehen. In § 564 c Abs. 1 Satz 1 BGB wird allein darauf abgestellt, "ob das Mietverhältnis für nicht mehr als fünf Jahre eingegangen ist". Daraus kann geschlossen werden, daß es hinsichtlich der Dauer auf den Vertrag ankommt, in dem die bestimmte Mietzeit festgelegt wurde, und daß der vorangegangene Zeitraum unerheblich sein soll, weil nur bei Ab schluß des neuen Vertrags oder des Änderungsvertrags (§ 305 BGB) überschaubar war, ob und wann voraussichtlich der Bedarf nach Eigennutzung eingetreten oder die Baumaßnahme durchgeführt werden würde. Da auch die Inhaltsänderung (§ 305 BGB) einen Vertragsantrag erfordert, auf den "eingegangen" werden muß (§ 151 BGB), steht der Wortlaut des § 564 c Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB nicht der Annahme ent-gegen, es komme nur darauf an, wie lange die nach Vertragsänderung festgesetzte Mietzeit laufen werde.

d) Für diese Ansicht spricht auch der Gesetzeszweck. Zwar nennt die Gesetzesbegründung (BT Drucks. 9/2079) auf Seite 8 und 15 für die Begrenzung auf fünf Jahre als Grund die "Verwurzelung des Mieters in der neuen Umgebung" (worauf sich auch Schmidt-Futterer/Blank aaO berufen). Andererseits wird aber auf Seite 8 auch darauf hingewiesen, daß der Vermieter seine Planungen innerhalb eines überschaubaren Zeitraums solle treffen können. Vor allem soll er davon abgehalten werden, eine ver mietbare Wohnung leerstehen zu lassen, weil er das Risiko der Kündigung und der Verlängerung eines Mietverhältnisses befürchten muß, wenn dieses zeitlich nicht eindeutig begrenzt ist (BT-Drucks. S. 7). Zudem ist der § 564 c durch das Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20.12.1982 (BGBl. 1982 I S. 1912) eingefügt worden. Dieses Gesetz richtet sich daher erkennbar an den Vermieter, der durch die Möglichkeit, kurz befristete Wohnungsmietverträge abzuschließen, veranlaßt werden soll, freien Wohnraum anzubieten und zu vermieten. Dieser eindeutige Gesetzeszweck hat gegenüber den Interessen des Mieters auch dann Vorrang, wenn auf Grund des neuen § 564 c BGB Mietverhältnisse, die bislang auf unbestimmte Zeit bestanden hatten, in Zeitmietverträge abgeändert worden sind. Der Gesetzgeber hätte diese Mietverhältnisse sicher nicht von den durch § 564 c BGB neu gebotenen Möglichkeiten der Verlängerung ausnehmen und die betroffenen Mieter dadurch schlechter stellen wollen. Es kommt hinzu, daß im Einzelfall nicht ohne weiteres ent-schieden werden kann, ob lediglich eine Vertragsänderung (§ 305 BGB) vorliegt oder ob statt dessen der alte Vertrag (insbesondere durch Aufhebung, Palandt/Heinrichs § 305 Anm. 3) beendet und ein neuer Vertrag geschlossen wurde. Abgesehen von der Verwurzelung des Mieters in der bisherigen Umgebung ist auch kein Grund er-sichtlich, diese Fälle unterschiedlich zu behandeln. Es wird jedenfalls der Rechtssicherheit gedient, wenn nicht allgemein auf die Gesamtdauer des Mietverhältnisses, sondern allein auf die im Zeitvertrag festgesetzte Dauer der Miete abgestellt wird.