Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Kündigung wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung; Untervermietungserlaubnis

Hat der Mieter von Wohnraum vor der Gebrauchsüberlassung an einen Dritten die Erlaubnis des Vermieters nicht eingeholt, so kann die vom Vermieter wegen der unerlaubten Gebrauchsüberlassung gemäß § 553 BGB erklärte Kündigung unwirksam sein, wenn der Mieter im Zeitpunkt der Kündigung gemäß § 549 Abs. 2 BGB einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis des Vermieters hat (Anschluß an den Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Hamburg vom 17. 12. 1981 - 4 U 130/81, NJW 1982, 1157).

I. Der Bekl. zu 1 hat von einer Rechtsvorgängerin der Kl. ab 1.6.1977 eine Wohnung gemietet. Der Mietvertrag vom 20. 5. 1977 enthält folgende Bestimmung: "Eine Untervermietung von Einzelräumen an andere nicht zur Familie des Mieters gehörende Personen ist nur mit Einverständnis des Vermieters zu-lässig. Dieser behält sich das Recht vor, eine Untervermietung ohne An-gabe von Gründen zu verweigern. Der Mieter hat davon ausdrücklich Kenntnis genommen."

Im Herbst 1980 nahm der Bekl. zu 1 den Bekl. zu 2 in die Wohnung auf. Die Kl. hat das Eigentum an dem Wohnhaus im Jahr 1988 im Weg der Zwangs-versteigerung erworben. Mit Schreiben vom 17.8.1988 hat sie den Bekl. zu 1 aufgefordert, die vertragswidrige Untervermietung der Wohnung sofort einzustellen. Am 1.9.1988 hat sie das Mietverhältnis aus diesem Grund fristlos gekündigt und anschließend Räumungsklage erhoben. Das Amtsgericht hat die Bekl. durch Urteil vom 20.1.1989 zur Räumung und Heraus-gabe der Wohnung verurteilt. Die Bekl. haben Berufung eingelegt und zur Begründung vorgetragen, eine Untervermietung oder selbständige Gebrauchsüberlassung liege nicht vor. Der Bekl. zu 1 habe vielmehr den Bekl. zu 2 als seinen Lebensgefährten in die Wohnung aufgenommen und führe mit ihm seit fast 10 Jahren einen gemeinsamen Haushalt. Der Bekl. zu 1 hat ferner Widerklage erhoben mit dem Antrag, die Kl. zu verurteilen, ihm die Erlaubnis zu erteilen, seinem Lebensgefährten Mitbesitz an der gemieteten Wohnung einzuräumen. Das Landgericht hat beschlossen, einen Rechtsentscheid zu folgender Frage einzuholen: Kann ein Mietverhältnis gemäß § 553 BGB auch dann wirksam wegen un-erlaubter Gebrauchsüberlassung an einen Dritten gekündigt werden, wenn der Mieter vor Gebrauchsüberlassung an den Dritten zwar nicht die Erlaubnis des Vermieters hierzu einholt, der Mieter jedoch gemäß § 549 Abs. 2 BGB einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis durch den Vermie-ter hat?

Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt:

Die Kammer gehe auf Grund ihrer Beweisaufnahme davon aus, daß der Bekl. zu 1 beim Vorvermieter nicht um die Genehmigung der Gebrauchs-überlassung von Teilen der Mietsache an den Bekl. zu 2 nachgesucht habe und daß diese Genehmigung auch zu keinem Zeitpunkt erteilt worden sei. Wenn aber der Sachvortrag der Bekl. über ihre Beziehung zueinander zu-treffe, hätten sie gemäß dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Hamm vom 17.8.1982 (NJW 1982, 2876) einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis. Eine Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters stelle nach der in Rechtsprechung und Lehre überwiegenden Meinung nur dann eine Vertragsverletzung im Sinn von §§ 550, 553 BGB dar, wenn der Mieter kein Recht auf Erteilung der Erlaubnis gemäß § 549 Abs. 2 BGB habe. Diese Auffassung habe auch das Oberlandesgericht Hamburg in den Gründen des Rechtsentscheids vom 17.12.1981 (NJW 1982, 1157) vertreten. Die Kammer wolle jedoch an ihrer Ansicht festhalten, daß allein der Anspruch auf die Erlaubnis diese nicht ersetze (ZMR 1988, 266) und daß die Ge-brauchsüberlassung an einen Dritten trotz Abmahnung bei fehlender Ge-nehmigung des Vermieters eine fristlose Kündigung gemäß § 553 BGB rechtfertigen könne. II. 1. Das Bayerische Oberste Landesgericht ist für den gemäß Art. III Abs. 1 des 3. MietRÄndG zu erlassenden Rechtsentscheid zuständig (§ 1 Abs. 1 Nr. 14 ZuständigkeitsübertragungsVO Justiz, BayRS 300-1-3-J; § 3 Gerichtliche ZuständigkeitsVO Justiz vom 2. 2. 1988, BayRS 300-3-1-J). 2. Die Vorlage ist zulässig. a) Gegenstand des Vorlagebeschlusses (Art. III Abs. 1 Satz 1 des 3. Miet-RÄndG) ist eine Frage, die den Bestand eines Mietverhältnisses über Wohnraum betrifft (Schmidt-Futterer/Blank Wohnraumschutzgesetze 6. Aufl. Rn. G 5). Die Kündigungsvorschrift des § 553 BGB gilt zwar für alle Mietverhältnisse (Palandt/Putzo BGB 49. Aufl. § 553 Anm. 1 a). Hier geht es aber um die Rechtsfrage, welche Bedeutung dem gemäß § 549 Abs. 2 BGB nur bei einem Wohnraummietverhältnis gesetzlich geregelten Anspruch des Mieters auf Erteilung der Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung gegenüber der auf § 553 BGB gestützten fristlosen Kündigung des Ver-mieters zukommt. Diese Frage ist in erster Linie aus dem materiellen Wohnraummietrecht zu beantworten und daher einem Rechtsentscheid zugänglich (vgl. BayObLGZ 1988, 109/112 m. w. Nachw.). b) Die vorgelegte Rechtsfrage ist für die Entscheidung des Landgerichts erheblich. Dabei ist maßgebend, welche Rechtsauffassung das Landgericht im Vorlagebeschluß vertritt sowie welche Tatsachenfeststellung und -würdigung es zugrunde legt, es sei denn, sie wäre unhaltbar (BayObLGZ 1989, 319/321 m. w. Nachw. ). Das Landgericht geht davon aus, daß der Bekl. zu 1 den Bekl. zu 2 in die Wohnung aufgenommen hat, ohne daß ein Rechtsvorgänger der jetzigen Vermieterin dies erlaubt hätte. Die Entscheidung, ob der Kl. der von ihr geltend gemachte Räumungs- und Herausgabeanspruch des Vermieters gemäß § 556 Abs. 1 und 3 BGB zusteht, hängt deshalb davon ab, ob schon der Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung (§ 549 Abs. 2 BGB), den das Landgericht im An schluß an die Rechtsentscheide des Oberlandesgerichts Hamm (NJW 1982, 2876) und des Bundesgerichtshofs (BGHZ 92, 213) bejahen will, der auf § 553 BGB gestützten fristlosen Kündigung des Vermieters entgegenstehen kann. Wenn dies zu verneinen wäre, wie das Landgericht in Auf rechterhaltung seiner bisherigen Rechtsprechung (ZMR 1988, 266) annehmen will, wäre die Berufung der Bekl. unbegründet,

sgerichts Hamm (NJW 1982, 2876) und des Bundesgerichtshofs (BGHZ 92, 213) bejahen will, der auf § 553 BGB gestützten fristlosen Kündigung des Vermieters entgegenstehen kann. Wenn dies zu verneinen wäre, wie das Landgericht in Auf rechterhaltung seiner bisherigen Rechtsprechung (ZMR 1988, 266) annehmen will, wäre die Berufung der Bekl. unbegründet, ohne daß es darauf ankäme, ob die Kl. Gründe geltend gemacht hat, die zur Versagung der Er-laubnis unter dem Gesichtspunkt der Unzumutbarkeit (§ 549 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 BGB; vgl. BGHZ 92, 213/220) führen können. Die vorgelegte Rechtsfrage ist daher entscheidungserheblich. c) Auch die Vorlagevoraussetzung des Art. III Abs. 1 Satz 1 des 3. Miet-RÄndG ist erfüllt. Das Landgericht will mit der von ihm beabsichtigten Ent-scheidung von der Rechtsauffassung des Oberlandesgerichts Hamburg abweichen, die dem Rechtsentscheid vom 17.12.1981 (NJW 1982, 1157) zugrunde liegt. Zwar betrifft der Leitsatz dieses Rechtsentscheids nicht un-mittelbar die vom Landgericht vorgelegte Rechtsfrage; denn er spricht aus, daß ein Vermieter in der Regel das Mietverhältnis gemäß § 553 BGB frist-los kündigen könne, wenn der Mieter den Gebrauch der Mietsache unbe-fugt einem Dritten überläßt, ohne auf die Untervermietung einen Anspruch zu haben. Aus den Gründen des Rechtsentscheids, die zu seiner Auslegung heranzuziehen sind (BayObLG RES V 3. MietRÄndG Nr. 68), ergibt sich jedoch, daß das Oberlandesgericht Hamburg ein Kündigungsrecht des Vermieters von Wohnraum wegen der Fortsetzung einer unerlaubten Untervermietung grundsätzlich bejaht, weil es davon ausgeht, im Rahmen einer nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) vorzunehmenden Interessen-abwägung werde den Belangen des Mieters dadurch Rechnung getragen, daß er gegenüber der Räumungsklage des Vermieters den mit einem An-spruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis gemäß § 549 Abs. 2 BGB be-gründeten Einwand unzulässiger Rechtsausübung erheben kann. Die Rechtsauffassung des Landgerichts, das diesen Einwand nicht zulassen will, weicht somit ab von den tragenden Gründen des vorgenannten Rechtsentscheids. Damit sind die Voraussetzungen für eine Vorlage an den Senat gegeben (vgl. BGH NJW 1984, 236; BayObLG ZMR 1985, 98/99; Landfermann/Heerde RES VII Einführung II 4). Dieser hat die vorgelegte Rechtsfrage im Rechtsentscheid vom 29.11.1983 offen gelassen (BayObLGZ 1983, 285/289). 3. Die vorgelegte Rechtsfrage wird so beantwortet, wie der Entscheidungssatz lautet. Dieser entspricht nicht wörtlich der Fragestellung des Landgerichts. Nach allgemeiner Meinung kann die Vorlagefrage berichtigt oder er-gänzt oder sonst neu gefaßt werden, wenn es dem zuständigen Gericht zweckmäßig erscheint und die Frage nicht in ihrem rechtlichen Kern ver-ändert wird (BayObLGZ 1989, 406/409 m. w. Nachw.). a) Gemäß § 553 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kün-digen, wenn der Mieter einem Dritten den ihm unbefugt überlassenen Ge-brauch der Mietsache ungeachtet einer Abmahnung beläßt. In der bloßen Fortsetzung einer unbefugten Gebrauchsüberlassung liegt eine erhebliche Beeinträchtigung der Rechte des Vermieters, die zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, ohne daß es weiterer Feststellungen zum Ausmaß dieser Beeinträchtigung bedürfte (vgl. zum Wohnraummietrecht die Rechtsentscheide des OLG Frankfurt am Main vom 10.10.1988, ZMR 1988, 461, des OLG Karlsruhe vom 16.3.1987, ZMR 1987, 263 und des OLG Hamburg vom 17.12.1981, NJW 1982, 1157; zum Gewerberaummietverhältnis BGH NJW

tverhältnisses berechtigt, ohne daß es weiterer Feststellungen zum Ausmaß dieser Beeinträchtigung bedürfte (vgl. zum Wohnraummietrecht die Rechtsentscheide des OLG Frankfurt am Main vom 10.10.1988, ZMR 1988, 461, des OLG Karlsruhe vom 16.3.1987, ZMR 1987, 263 und des OLG Hamburg vom 17.12.1981, NJW 1982, 1157; zum Gewerberaummietverhältnis BGH NJW 1985, 2527/2528). b) Wann eine unbefugte Gebrauchsüberlassung vorliegt, ergibt sich aus § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB. Diese Vorschrift gilt auch bei der Miete von Wohnraum, für die § 549 Abs. 2 BGB besondere Regelungen trifft (Bay-ObLGZ 1983, 285/287 m. w. Nachw.). Gemäß § 549 Abs. 1 Satz 1 BGB darf der Mieter dritte Personen, nämlich solche, die nicht schon nach dem Inhalt des Mietvertrags bestimmungsgemäß an dem Gebrauch der Mietsache teilhaben (z. B. Ehegatten und Kinder), grundsätzlich nur mit Erlaub-nis des Vermieters auf Dauer in die Wohnung aufnehmen (BayObLGZ 1983, 285/288). Hat der Mieter gemäß § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB einen Anspruch auf Ertei-lung der Erlaubnis, weil für ihn nach Abschluß des Mietvertrags ein be-rechtigtes Interesse daran entstanden ist, einen Teil des Wohnraums ei-nem Dritten zu überlassen, so gewährt ihm allein dieser Anspruch noch nicht die Befugnis, den Dritten ohne Einholung der Erlaubnis in die Woh-nung aufzunehmen (vgl. OLG Hamburg NJW 1982, 1157/1158; Palandt/Putzo § 549 Anm. 2 d cc und dd; Bub/Treier/Kraemer, Handbuch der Ge-schäfts- und Wohnraummiete Kapitel III A Rn. 1034; Bub/Treier/Grapentin aaO Kapitel IV Rn. 166; Gramlich, Mietrecht 3. Aufl. § 549 Anm. 6; Schmidt-Futterer/Blank Rn. B 142; dieselben, Mietrecht von A bis Z 11. Aufl. "Untermiete" VI; Burkhardt BB 1964, 771/773; Roquette Das Mietrecht des BGB § 549 Rn. 27). Der Senat vermag sich nicht der Ansicht anzuschlie-ßen, es fehle schon an einer unbefugten Gebrauchsüberlassung, wenn der Mieter einen Anspruch auf die Erlaubnis des Vermieters habe (so OLG Frankfurt am Main RES VII § 553 BGB Nr. 4; AG Stuttgart MDR 1982, 321; MünchKomm/Voelskow BGB 2. Aufl. § 553 Rn. 4; Soergel/Kummer BGB 11. Aufl. Nachträge zu § 553 Rn. 4; Erman/Schopp BGB 8. Aufl. § 549 Rn. 8 am Ende; Sternel, Mietrecht 3. Aufl. Teil IV Rn. 388; Köhler, Handbuch der Wohnraummiete 3. Aufl. § 58 Rn. 4 und 6 und § 74 Rn. 2 Fußnote 2), oder es liege jedenfalls keine schwere Vertragsverletzung vor, die eine fristlose Kündigung des Vermieters rechtfertigen könne (Staudinger/Emmerich BGB 12. Aufl. 2. Bearbeitung § 553 Rn. 29 b und § 549 Rn. 44; Emmerich/Sonnenschein Miete 5. Aufl. § 549 Rn. 21). Der Senat teilt vielmehr inso-weit die Ansicht des vorlegenden Landgerichts, wonach der Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis des Vermieters nicht die Erlaubnis selbst ersetzt (LG München I ZMR 1988, 266; Roquette aaO). Dies folgt aus der Natur des Mietverhältnisses als einem auf gegenseitigem Vertrauen aufbauenden Schuldverhältnis, bei dem der Vermieter auf die Person des Mieters entscheidendes Gewicht legt (BayObLGZ 1983, 285//288; OLG Hamm NJW 1982, 2876//2877), aus der Verpflichtung des Mieters zur Vertrags-treue und ordnungsgemäßen Erfüllung aller von ihm übernommenen Ver-tragspflichten, auch der Unterlassungspflichten (OLG Hamburg NJW 1982, 1157/1158), und schließlich aus dem Zweck des § 549 Abs. 1 BGB, den Vermieter davor zu schützen, daß ihm ein anderer Vertragspartner aufgedrängt wird (BayObLG aaO, OLG Hamm aaO). c) Hat der Mieter einen Dritten in die Wohnung aufgenommen, ohne die Er-laubnis des Vermieters einzuholen oder obwohl ihm diese

erlassungspflichten (OLG Hamburg NJW 1982, 1157/1158), und schließlich aus dem Zweck des § 549 Abs. 1 BGB, den Vermieter davor zu schützen, daß ihm ein anderer Vertragspartner aufgedrängt wird (BayObLG aaO, OLG Hamm aaO). c) Hat der Mieter einen Dritten in die Wohnung aufgenommen, ohne die Er-laubnis des Vermieters einzuholen oder obwohl ihm diese verweigert wor-den ist, somit unbefugt im Sinn von § 549 Abs. 1 Satz 1 BGB, so ist es ihm jedoch nicht verwehrt, sich gegenüber der auf § 553 BGB gestützten frist-losen Kündigung des Vermieters darauf zu berufen, daß ihm gemäß § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Ge-brauchsüberlassung zustehe. Dies ergibt sich aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), der eine allen Rechten und Rechtspositionen innewohnende Schranke bildet und eine mißbräuchliche Rechts-ausübung untersagt (Palandt/Heinrichs § 242 Anm. 1 e cc). Das Verbot un-zulässiger Rechtsausübung gilt daher auch für die fristlose Kündigung des Vermieters bei unbefugter Überlassung der Mietsache an Dritte (BGH NJW 1985, 2527/2528 und WM 1968, 252/253, jeweils zur Gewerberaummiete). Der Mieter von Wohnraum kann deshalb gegenüber der auf eine unbefugte Gebrauchsüberlassung gestützten Kündigung des Vermieters auch noch im Räumungsprozeß einwenden, daß ihm die Erlaubnis nach § 549 Abs. 2 BGB hätte erteilt werden müssen (OLG Hamburg NJW 1982, 1157/1158; AG Hamburg WuM 1985, 87; AG Stuttgart MDR 1982, 321; MünchKomm/Voelskow Rn. 28, Palandt/Putzo Anm. 2 d dd, Emmerich/Sonnenschein Miete Rn. 21 Fußnote 9, Gramlich Anm. 6, jeweils zu § 549 BGB; Sternel Teil II Rn. 261; Bub/Treier/Kraemer, Kapitel III A Rn. 1034; Bub/Treier/Grapentin, Kapitel IV Rn. 166; Köhler § 74 Rn. 2 Fußnote 2; Burkhardt BB 1964, 771/773; anderer Ansicht Roquette § 549 Rn. 27) und daß die fristlose Kündigung deshalb wegen unzulässiger Rechtsausübung unwirksam sei (Palandt/Heinrichs § 242 Anm. 4 A d). d) Die Rechte des Vermieters sind im Räumungsprozeß dadurch gewahrt, daß § 549 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 BGB ihm die Möglichkeit zur Anführung von Gründen gibt, die ihm persönlich die Aufnahme des Dritten als unzu-mutbar erscheinen lassen (BGH NJW 1985, 130/131). In diesem Zusammenhang ist gegebenenfalls auch zu prüfen, welches Gewicht dem Ver-tragsverstoß zukommt, den der Mieter gegenüber seinem Vermieter durch die unbefugte Gebrauchsüberlassung begangen hat, und welche Gründe den Mieter dazu bestimmt haben (vgl. BGH NJW 1985, 130/132). Die frist-lose Kündigung des Vermieters ist nicht schon allein deswegen berechtigt, weil der Mieter es unterlassen hat, vor der Gebrauchsüberlassung an den Dritten die Erlaubnis des Vermieters einzuholen. Durch § 553 BGB soll nicht die unterlassene Einholung der Vermietererlaubnis geahndet werden, sondern das Belassen des unbefugt überlassenen Gebrauchs. Das Gesetz hat in § 549 Abs. 2 dem Mieter einen unent-ziehbaren Bereich für die Durchsetzung später auftretender Interessen eingeräumt und das Risiko, daß sich die Situation des Mieters nach Abschluß des Mietvertrags wandelt, dem Vermieter auferlegt (Strätz FamRZ 1980, 434/438).