Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Vorlagevoraussetzungen; Entscheidungserheblichkeit; Kündigungsheilung; Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle

Die wegen Zahlungsverzugs ausgesprochene fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wird gemäß § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 zweite Alternative BGB unwirksam, wenn die Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle bis zum Ablauf eines Monats nach Eintritt der Rechtshängigkeit dem Vermieter zugeht. Es genügt nicht, daß die Erklärung innerhalb der Frist abgegeben wird oder daß sie dem Mieter oder dem mit dem Räumungsrechtsstreit befaßten Gericht zugeht.

I. Die Kl. ist die Vermieterin der von der Bekl. bewohnten Wohnung. Sie hat das Mietverhältnis im Februar 1993 fristlos gekündigt, weil die Bekl. sich mit der Mietzinszahlung für mehr als zwei Monate in Verzug befinde. Die Räumungsklage ist der Bekl. am 20.3.1993 zugestellt worden. Mit einem an die Vermieterin gerichteten Schreiben vom 19.4.1993 hat sich die Landeshauptstadt München als Träger der Sozialhilfe verpflichtet, die im Zeitpunkt des Zugangs dieser Erklärung bestehenden Mietrückstände für die Zeit von Dezember 1992 bis einschließlich April 1993 sowie die Kosten des Räumungsrechsstreits, die mit der Klageerhebung bis zum Zeitpunkt des Zugangs dieser Erklärung entstanden seien, für die Bekl. zu übernehmen, um "die Kündigung kraft Gesetzes unwirksam werden zu lassen (§ 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB)". Das Schreiben ist bei der Vermieterin am 21.4.1993 eingegangen. Bei den Gerichtsakten befindet sich ein an das Amtsgericht adressierter Abdruck ohne Eingangsvermerk.

Das Amtsgericht hat die Räumungsklage mit der Begründung abgewiesen, die fristlose Kündigung sei durch die vor Ablauf der Schonfrist abgegebene Verpflichtungserklärung der Landeshauptstadt München unwirksam geworden. Auf den rechtzeitigen Zugang bei der Vermieterin komme es nicht an, ebensowenig wie bei einer Zahlung des Mieters. Die Kl. hat Berufung eingelegt, mit der sie ihren Räumungsanspruch weiterverfolgt. Das Landgericht hat mit Beschluß vom 24.11.1993 die folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Genügt bei einem Wohnraummietverhältnis zum Unwirksamwerden einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges nach § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB die Abgabe der Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle zur Befriedigung bis zum Ablauf eines Monats nach Eintritt der Rechtshängigkeit oder kommt es auf deren Zugang bei dem Vermieter oder dem mit dem Räumungsrechtsstreit befaßten Gericht an?

Zur Begründung hat es ausgeführt, falls der Zugang bei Gericht maßgebend sei, sei davon auszugehen, daß die Erklärung am 20.4.1993 eingegangen sei, dem letzten Tag der Schonfrist. Die Kammer neige jedoch dazu, auf den Zugang der Erklärung beim Vermieter abzustellen. Die Verpflichtungserklärung müsse dem Vermieter einen eigenen einklagbaren Anspruch gewähren. Dies setze voraus, daß er davon Kenntnis erlange. Ob eine nach den Grundsätzen des Verwaltungsrechts bei Abgabe bindende oder unwiderrufliche Verpflichtungserklärung vorliegen müsse, könne insoweit dahingestellt bleiben.

1. Die Vorlage, über die das Bayerische Oberste Landesgericht zu entscheiden hat (BayObLGZ 1991, 348/350 und ständige Rechtsprechung), ist statthaft (§ 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO, vgl. BayObLGZ 1989, 319/321) und zulässig.

a) Für die Entscheidung über die Berufung der Kl., mit der sie ihren Räumungsanspruch weiterverfolgt, kommt es darauf an, ob die wegen Zahlungsverzugs im Sinne von § 554 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB ausgesprochene fristlose Kündigung des Wohnraummietverhältnisses gemäß § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 zweite Alternative BGB unwirksam geworden ist, weil die Landeshauptstadt München sich gemäß dieser Vorschrift mit Schreiben vom 19.4.1993 zur Befriedigung der Vermieterin verpflichtet hat. Die Erklärung der Stadt ist der Vermieterin am 21.4.1993 zugegangen, somit nicht mehr innerhalb eines Monats nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs (§ 261 Abs. 1, § 253 Abs. 1 ZPO). Denn die Klageschrift ist am 20.3.1993 zugestellt worden. Die Annahme des Landgerichts, daß die fristlose Kündigung wirksam geblieben und der Räumungsanspruch der Kl. begründet wäre, wenn es für die Einhaltung der Frist des § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 zweite Alternative BGB auf Zugang der Erklärung beim Vermieter ankäme, begegnet daher keinen rechtlichen Bedenken.

b) Auch die weiteren Voraussetzungen für die Zulässigkeit eines Rechtsentscheids sind gegeben (§ 541 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 ZPO). Die vorgelagerte Rechtsfrage ist von grundsätzlicher Bedeutung. Soweit ersichtlich, ist die Vorlagefrage bisher noch nicht Gegenstand eines Rechtsentscheids gewesen, auch nicht nur ihrem Inhalt nach (vgl. BayObLGZ 1987, 260/263).

2. Der Senat faßt die Frage ohne Veränderung ihres rechtlichen Kerns (vgl. BayObLGZ 1989, 406/409) neu und beantwortet sie dahin, daß die Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle innerhalb der Frist des § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB dem Vermieter zugehen muß, um die Unwirksamkeit der wegen Zahlungsverzugs ausgesprochenen fristlosen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses herbeizuführen.

3. Die vorgelegte Rechtsfrage wird unterschiedlich beantwortet. Auf den Zugang beim Vermieter stellt die in der Rechtsprechung (LG Berlin, GE 1993, 157; LG Dortmund, ZMR 1993, 16/17; LG Hamburg, MDR 1977, 317; AG Hamburg, WuM 1994, 206/207) und in der Literatur (Staudinger/Emmerich, BGB, 12. Aufl. II. Bearbeitung, Rn. 38; BGB-RGRK/Gelhaar, 12. Aufl., Rn. 22; Soergel/Kummer, BGB 11. Aufl. Rn. 21; Erman/Jendrek, BGB 9. Aufl., Rn. 11; Jauernig/Teichmann, BGB 6. Aufl., Anm. 2 b; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., Rn. 16; Fischer/Dieskau/Pergande/Franke, Wohnungsbaurecht, Anm. 12.5; Gramlich, Mietrecht, 5. Aufl., Anm. 6, jeweils zu § 554 BGB; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Teil IV Rn. 423; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., Rn. B 194, 195; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., Kap. IV Rn. 184; Blank, PiG 26, 93/105; Schopp, ZMR 1993, 17; Schläger, ZMR 1986, 421/423) überwiegende Meinung. Nach abweichender Ansicht genügt die Abgabe der Verpflichtungserklärung innerhalb der "Schonfrist" gegenüber dem Mieter oder dem Gericht (AG Schöneberg, WuM 1992, 245; Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, 3. Aufl., § 76 Rn. 11; Roquette, Das Mietrecht des BGB, § 554 Rn. 29 und NJW 1964, 377/382; so wohl auch AK-BGB/Derleder, §§ 553 bis 554 b Rn. 4). Der Senat schließt sich der herrschenden Meinung an.

a) Nach § 554 BGB kann der Vermieter bei Zahlungsverzug des Mieters das Mietverhältnis fristlos kündigen. Die Ausgestaltung dieses Kündigungsrechts dient gleichermaßen dem Schutz des Vermieters, der häufig auf den regelmäßigen Eingang der Mietzinsen angewiesen ist, wie dem Schutz des Mieters vor der Gefahr, schon bei geringfügigen oder nur vorübergehenden Zahlungsrückständen die Mieträume zu verlieren (vgl. Emmerich/Sonnenschein, § 554 Rn. 1; Fischer Dieskau/Pergande/Franke, § 554 BGB Anm. 12). Die Möglichkeit, gemäß § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB nachträglich die Unwirksamkeit der wegen Zahlungsverzugs ausgesprochenen fristlosen Kündigung herbeizuführen, ist durch das Erste Gesetz zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 29.7.1963 (1. MietRÄndG, BGBl. I S. 505) aus sozialen Gründen zum besonderen Schutz des Wohnraummieters in das Bürgerliche Gesetzbuch aufgenommen worden; die Vorschrift ist dem § 3 Abs. 3 Satz 1 Mieterschutzgesetz (MSchG) nachgebildet (vgl. Begründung zum Regierungsentwurf BT-Drs. IV/806 S. 10; Roquette, Mietrecht, § 554 Rn. 27; Schubart/Kohlenbach/Wienicke, Wohn- und Mietrecht, § 554 BGB Anm. 1).

b) Nach der ersten Alternative des § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB wird die Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter bis zum Ablauf eines Monats nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Mietzinsen und der fälligen Nutzungsentschädigung (§ 557 Abs. 1 Satz 1 BGB) vollständig befriedigt wird (vgl. KG, Rechtsentscheid vom 5.3.1984, Landfermann/Heerde, RES IV § 554 BGB Nr. 2 S. 49/51; Palandt/Putzo, BGB, 53. Aufl., § 554 Rn. 9 und 13; Sternel, Mietrecht aktuell, 2. Aufl., Rn. 527 m. w. N.). Dem Vermieter, dessen Rechte aus der Kündigung verlorengehen, dürfen keine finanziellen Verluste erwachsen (Karl, NJW 1991, 2124).

c) In der zweiten Alternative des § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB stellt es das Gesetz der Befriedigung des Vermieters gleich, wenn eine öffentliche Stelle sich zur Befriedigung verpflichtet. Diese nochmalige Erweiterung des Mieterschutzes findet ihre Rechtfertigung darin, daß es für den Vermieter grundsätzlich unerheblich ist, von wem er die rückständigen Mietzinsen erhält, sowie darin, daß im Fall der Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle die Bezahlung gesichert ist und sich allenfalls kurzfristig verzögern kann (vgl. BVerwG, NJW 1994, 1169; AG Mannheim, DWW 1984, 290; Karl, aaO.).

Die Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle soll dem Vermieter einen so sicheren Anspruch auf Befriedigung verschaffen, daß die gesetzliche Gleichstellung mit der Erfüllung seiner Ansprüche gerechtfertigt ist (vgl. BVerwG, NJW 1994, 1169/1170). Dem Vermieter muß daher ein eigener, von keiner Bedingung abhängiger Anspruch auf vollständige Tilgung des Rückstands an Mietzins und Nutzungsentschädigung erwachsen (vgl. LG Bielefeld, WuM 1994, 206; LG Berlin, GE 1993, 157 und 1979, 609; AG Mannheim, DWW 1984, 290; LG Hamburg, MDR 1977, 317; Staudinger/Emmerich, Rn. 38 und 40; MünchKomm/Voelskow, BGB, 2. Aufl., Rn. 20; Palandt/Putzo, Rn. 15; Erman/Jendrek, Rn. 11; Fischer-Dieskau/Pergande/Franke, Anm. 12.5; Gramlich, Anm. 6; Hans, Das neue Mietrecht, Anm. 4, jeweils zu § 554 BGB; Bub/Treier/Grapentin, Kap. IV Rn. 184; Sternel, Mietrecht, Teil IV Rn. 423; Schmidt-Futterer/Blank, Rn. B 196; Karl, NJW 1991, 2124 f.).

d) Die Verpflichtung einer öffentlichen Stelle, den Vermieter wegen seiner fälligen Mietzins- und Nutzungsentschädigungsansprüche zu befriedigen, wird in der Regel als Schuldmitübernahme (Schuldbeitritt) anzusehen sein (vgl. LG Berlin, GE 1993, 157; LG Hamburg, MDR 1977, 317; AG Mannheim, DWW 1984, 290; Staudinger/Emmerich, Rn. 38; Roquette, Mietrecht, Rn. 29, jeweils zu § 554; Sternel, Mietrecht, Teil III Rn. 257 e und Teil IV Rn. 423; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht von A-Z, 11. Aufl., "Mietrückstände" Anm. II 3 b; zweifelnd Fischer-Dieskau/Pergande/Franke, § 554 Anm. 12.5; zur Abgrenzung gegenüber der Bürgschaft: Palandt/Heinrichs, Überblick vor § 414 Rn. 4, gegenüber dem auf Schadloshaltung gerichteten Garantieversprechen BGH, NJW 1967, 1020/1021). Die auf einen solchen Beitritt gerichtete Erklärung der öffentlichen Stelle stellt eine empfangsbedürftige Willenserklärung dar. Für deren Wirksamwerden ist nicht die Abgabe, sondern der Zugang beim Gericht entscheidend (§ 130 Abs. 1 BGB; Palandt/Heinrichs, § 130 Rn. 1 bis 3). Ein Schuldbeitritt kommt jedoch nicht allein durch einseitige Willenserklärung des Beitretenden zustande. Er setzt vielmehr eine vertragliche Vereinbarung entweder zwischen dem beitretenden Dritten und dem Gläubiger oder zwischen dem Beitretenden und dem ursprünglichen Schuldner voraus (vgl. BGH, WPM 1965, 361/362; BGH, DB 1975, 2081; Staudinger/Emmerich, § 554 Rn. 38; a. A. LG Berlin, GE 1993, 157/158).

aa) Dem Zweck der gesetzlichen Regelung, dem Vermieter einen sicheren Anspruch auf Befriedigung zu verschaffen, wird ein durch Vertrag zwischen der öffentlichen Stelle und dem Mieter vereinbarter Schuldbeitritt nicht gerecht. Denn der zwischen dem beitretenden Dritten und dem ursprünglichen Schuldner geschlossene Vertrag begründet im Zweifel keinen Forderungserwerb des Gläubigers (§ 329 BGB; vgl. BGH, DB 1975, 2081). Auf Unsicherheiten, etwa hinsichtlich der Auslegung eines solchen Vertrages, soll sich der Vermieter nach dem Zweck des § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB jedoch gerade nicht einlassen müssen.

bb) Dem Zweck des § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 zweite Alternative BGB entspricht vielmehr die Schuldmitübernahme durch Vertrag zwischen dem Vermieter und der öffentlichen Stelle, mit der diese eine bindende Verpflichtung gegenüber dem Vermieter eingeht (vgl. Palandt/Heinrichs, Überblick vor § 414 Rn. 4; Schopp, ZMR 1993, 17). Auch die Begründung des Regierungsentwurfs zum Ersten Mietrechtsänderungsgesetz geht davon aus, daß die öffentliche Stelle sich dem Vermieter gegenüber zur Befriedigung verpflichtet (BT-Drs. IV/806 S. 10). Die Regelung des § 3 Abs. 3 Satz 1 MSchG, wonach die von der Fürsorgebehörde abzugebende Verpflichtungserklärung dem Gericht zugehen mußte, ist nicht in das Bürgerliche Gesetzbuch übernommen worden (vgl. Roquette, Mietrecht, § 554 Rn. 29 und NJW 1964, 377/382).

cc) Die Verpflichtungserklärung der öffentlichen Stelle ist als ein Vertragsangebot anzusehen, das an den Vermieter gerichtet ist und mit dem Zugang bei ihm wirksam wird (§§ 145, 130 Abs. 1 BGB). Ab Zugang dieses Angebots liegt das Zustandekommen des Schuldbeitritts allein in der Hand des Vermieters. Dieser hat somit eine der Befriedigung vergleichbar sichere Rechtsposition erlangt, die es rechtfertigt, die Kündigung kraft Gesetzes unwirksam werden zu lassen. Dies gilt unabhängig davon, ob, wofür vieles spricht, eine ausdrückliche Annahmeerklärung nicht erforderlich ist (§ 151 Satz 1 BGB), und ob es dem Vermieter, sei es in Anbetracht der dem Mieterschutz dienenden Regelung des § 554 Abs. 2 Nr. 1 Satz 1 BGB (vgl. LG Berlin, GE 1993, 157/158), sei es nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB; vgl. LG Hamburg, MDR 1977, 317), verwehrt ist, das Angebot zurückzuweisen.

dd) Dies gilt auch, wenn die Verpflichtungserklärung von einem Sozialhilfeträger abgegeben wird, der im Rahmen der Hilfe zum Lebensunterhalt gemäß § 15 a BSHG die aufgelaufenen Mietschulden übernimmt, um dem Hilfebedürftigen die Wohnung zu erhalten. Denn die von einem Sozialhilfeträger in Erfüllung einer öffentlich-rechtlich geregelten Aufgabe abgegebene Erklärung, mit der er sich gemäß § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 zweite Alternative BGB gegenüber dem Vermieter zur Befriedigung verpflichtet, ist zivilrechtlicher Natur (BVerwG, NJW 1994, 1169).

Nach § 554 Abs. 2 BGB wird eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam, wenn innerhalb eines Monats nach Zustellung der Räumungsklage das Sozialamt die Mietrückstände übernimmt.

In seinem Rechtsentscheid vom 7. September 1994 hat das Bayerische Oberste Landesgericht in Übereinstimmung mit der herrschenden Meinung ausgeführt, daß diese Verpflichtungserklärung dem Vermieter zugehen muß und nicht dem Mieter oder dem Gericht. Es kommt auch nicht auf die Abgabe der Erklärung an, sondern auf den Zugang beim Vermieter, so daß in dem zu entscheidenden Fall die Monatsfrist um einen Tag überschritten wurde; die Kündigung war damit nicht unwirksam.