Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Vorlagevoraussetzungen; Herabsetzung von Heizungs- und Warmwasserkostenvorauszahlungen

Erweisen sich die in einem Wohnraummietvertrag vereinbarten monatlichen Vorauszahlungen für Heizungs- und Warmwasserkosten erst im späteren Verlauf des Mietverhältnisses als unangemessen hoch, so kann der Mieter vom Vermieter die Herabsetzung der Vorauszahlungen verlangen, auch wenn der Mietvertrag keine entsprechende Regelung enthält. Zur einseitigen Herabsetzung der vereinbarten monatlichen Vorauszahlungen ist der Mieter jedoch nicht berechtigt. Zur Durchsetzung des Herabsetzungsanspruchs kann ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters in Betracht kommen.

Der Bekl. ist aufgrund Mietvertrags vom 22.3.1982 Mieter einer Wohnung des Kl., die aus einem Zimmer mit Kochnische und Bad besteht. Das Mietverhältnis begann am 16.3.1982. Der monatliche Mietzins betrug 510 DM. Gemäß § 4 Abs. 2 des Mietvertrags waren darin die Betriebskosten für Sammelheizung und Warmwasserversorgung (für deren Art und Umfang die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der 2. Berechnungsverordnung in ihrer jeweils geltenden Fassung maßgebend sein sollte) nicht inbegriffen. Hierfür sollte der Mieter zusammen mit dem Mietzins je Monat 70 DM als Abschlagszahlung entrichten. Die monatlichen Abschlagszahlungen sollten am Ende des jährlichen Abrechnungszeitraums entsprechend dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet und ausgeglichen werden. Der Mieter verpflichtete sich, einer Erhöhung der monatlichen Abschlagszahlungen für Sammelheizung und Warmwasserversorgung im Rahmen des § 4 Abs. 1 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe vom 18.12.1974 zuzustimmen. Die "Bruttomiete" war mit monatlich 580 DM angegeben.

In einem Mieterhöhungsrechtsstreit wurde der Bekl. am 21.12.1992 vom Amtsgericht verurteilt, ab 1.12.1991 einer Mieterhöhung von 510 DM auf 579,97 DM zuzustimmen. Zusammen mit der Heizungs- und Warmwasserkostenvorauszahlung von - wie bisher - 70 DM ergab sich damit eine Bruttomiete von 649,97 DM. Der Kl. forderte den Bekl. mit Schreiben vom 28.1.1993 auf, den aus seiner Verurteilung herrührenden Mietzinsrückstand in Höhe von 979,58 DM zu zahlen. Zugleich verwahrte er sich gegen die angekündigte Kürzung der "Heizkostenpauschale". Der Prozeßbevollmächtigte des Bekl. erklärte mit Schreiben vom 1.2.1993, sein Mandant werde gegen das Urteil des Amtsgerichts keine Berufung einlegen. Zugleich erklärte er, die derzeitige Heizkostenvorauszahlung von 70 DM dürfte erheblich zu hoch sein, daher werde sie der Bekl. ab 1.2.1993 auf monatlich 40 DM herabsetzen. Dementsprechend zahlte der Bekl. ab Februar 1993 monatlich insgesamt 620 DM an Mietzins und Heizkostenvorauszahlung. Den aus dem Mieterhöhungsurteil herrührenden Rückstand bezahlte er nicht. Der Kl. rechnete die Heizungs- und Warmwasserkosten für 1991/1992 am 15.11.1993 ab. Es ergab sich ein Guthaben des Bekl., das ihm ausgezahlt wurde.

Mit Schreiben vom 15.12.1993 kündigte der Kl. das Mietverhältnis fristlos wegen eines Mietzinsrückstands von mehr als zwei Monatsmieten, den er aus der nicht geleisteten Mietzinsnachzahlung von 979,58 DM sowie den gekürzten Heizungs- und Warmwasserkostenvorauszahlungen errechnete. Der Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie Zahlung der vorgenannten Mietzinsrückstände gab das Amtsgericht statt. Der Bekl. legte Berufung ein. Das Landgericht beschloß am 7.12.1994, einen Rechtsentscheid zu folgender Frage einzuholen:

Ist der Mieter zur einseitigen Herabsetzung der Heizkostenvorauszahlung berechtigt oder hat er insoweit ein Zurückbehaltungsrecht, wenn die im Mietvertrag vereinbarte monatliche Heizkostenvorauszahlung sich in den vergangenen Heizperioden (hier: drei Heizperioden) als zu hoch erwiesen hat und zu Rückforderungsansprüchen des Mieters in Höhe von jeweils mehrfachen Monatsvorauszahlungsbeträgen geführt hat, wobei im Mietvertrag nur die Erhöhung der Vorauszahlungen geregelt ist?

Das Landgericht führt aus, die Rechtsfrage sei entscheidungserheblich. Der Bekl. habe in drei Abrechnungsperioden jeweils zuviel bezahlten Heizkostenvorschuß zurückerhalten, nämlich für 1990 485,83 DM, für 1991 305,35 DM und für 1992 485,07 DM. Das amtsgerichtliche Urteil sei zu bestätigen, wenn die einseitige Herabsetzung der Heizkostenvorauszahlung oder die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts unberechtigt sei. Eine möglicherweise unrichtige Rechtsberatung müsse sich der Bekl. wie eigenes Verschulden anrechnen lassen. Sei der Bekl. hingegen berechtigt gewesen, die Heizkostenvorauszahlungen einseitig herabzusetzen oder insoweit ein Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen, so sei ein zur fristlosen Kündigung berechtigender Mietzinsrückstand nicht erreicht. In diesem Fall sei die Räumungsklage abzuweisen und die Zahlungsklage teilweise unbegründet.

1. Die Vorlage, über die das Bayerische Oberste Landesgericht entscheidet (vgl. BayObLGZ 1991, 348/350), ist statthaft (§ 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO, vgl. BayObLGZ 1989, 319/321) und auch im übrigen zulässig.

a) Die vorgelegte Rechtsfrage ergibt sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum. Sie ist entscheidungserheblich. Die fristlose Kündigung des Mietvertrags, auf die der Kl. sein Räumungsbegehren stützt, ist gemäß § 554 Abs. 1 Nr. 2 Satz 1 BGB wegen eines Zahlungsverzugs des Bekl. in Höhe von zwei Monatsmieten ausgesprochen worden. Ein Mietzinsrückstand in dieser Höhe besteht nur, wenn der Bekl. verpflichtet war, die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten für Sammelheizung und Warmwasserversorgung, die zum Mietzins im Sinn von § 554 Abs. 1 BGB zählen (vgl. OLG Koblenz Sammlung der Rechtsentscheide in Wohnraummietsachen - RES - IV § 554 BGB Nr. 3 S. 52/54; Palandt/Putzo BGB 54. Aufl. § 554 Rn. 5), in der im Mietvertrag der Parteien vereinbarten monatlichen Höhe zu entrichten. Für die Wirksamkeit der fristlosen Kündigung des Kl. kommt es deshalb darauf an, ob der Bekl. zur einseitigen Herabsetzung der vereinbarten Vorauszahlungen berechtigt war oder ob er hinsichtlich des nicht entrichteten Teilbetrags wirksam ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht hat.

b) Die weiteren Voraussetzungen für die Zulässigkeit eines Rechtsentscheids sind gegeben (§ 541 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 ZPO). Die vorgelegte Rechtsfrage ist von grundsätzlicher Bedeutung. Soweit ersichtlich, ist die Vorlagefrage bisher noch nicht Gegenstand eines Rechtsentscheids gewesen, auch nicht nur ihrem Inhalt nach (vgl. BayObLGZ 1987, 260/263).

2. Der Senat faßt die Frage ohne Veränderung ihres rechtlichen Kerns (vgl. BayObLGZ 1989, 406/409) neu und beantwortet sie so, wie der Entscheidungssatz lautet.

a) Die Parteien eines Mietvertrags über Räume können vereinbaren, daß der Mieter neben dem eigentlichen Mietzins (Grundmiete) bestimmte Betriebs- oder Nebenkosten trägt (vgl. Staudinger/Emmerich BGB 13. Aufl. §§ 535, 536 Rn. 112 und 114). Für die Kosten der Heizung und Warmwasserversorgung, die den Gegenstand der vorgelegten Rechtsfrage bilden, besteht im Anwendungsbereich des § 2 Abs. 1 der Verordnung über verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (HeizkostenV) in der Fassung vom 20.1.1989 (BGBl I S. 116) eine gesetzliche Sonderregelung. Sie müssen auf der Grundlage der Verbrauchserfassung auf die Mieter umgelegt werden (vgl. BayObLGZ 1988, 222/226; Staudinger/Emmerich §§ 535, 536 Rn. 118, 119).

b) Soweit der Mieter verpflichtet ist, neben der Grundmiete gesondert Betriebskosten zu zahlen, können die Parteien vereinbaren, daß hierauf in regelmäßigen Abständen festgelegte Vorauszahlungen erbracht werden. Nur aufgrund einer solchen Vereinbarung kann der Vermieter die Leistung von Vorauszahlungen verlangen (allgemeine Meinung, vgl. Staudinger/Emmerich §§ 535, 536 Rn. 138; MünchKomm/Voelskow BGB 3. Aufl. § 4 MHG Rn. 6). Die Vereinbarung von Vorauszahlungen auf die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten dient nicht nur dem Interesse des Vermieters, eine Vorfinanzierung dieser Kosten zu ersparen und hohe Nachforderungen zu vermeiden, sondern auch dem Interesse des Mieters, zum Ende der Abrechnungsperiode nicht mit Kosten belastet zu werden, die seine finanziellen Möglichkeiten übersteigen (vgl. AG Lübeck WuM 1980, 250; Bub/Treier/v. Brunn Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 2. Aufl. III. A Rn. 41; Sternel Mietrecht 3. Aufl. Teil III. A Rn. 326; Kreuzberg/v. Brunn Handbuch der Heizkostenabrechnung 3. Aufl. 3.7; Freywald Heizkostenabrechnung leicht gemacht 3. Aufl. Rn. 194).

c) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist die Vorschrift des § 4 Abs. 1 MHG für den Inhalt einer Vereinbarung über Betriebskostenvorauszahlungen maßgebend. Gemäß § 4 Abs. 1 Satz 1 MHG dürfen Vorauszahlungen nur in angemessener Höhe vereinbart werden. Die Vorschrift untersagt die Vereinbarung unangemessen hoher Vorauszahlungen, sie bedeutet daher in erster Linie eine Obergrenze für die Festlegung der zu leistenden Vorauszahlungen (vgl. OLG Stuttgart RES II § 4 MHG Nr. 4 S. 161; Bub/Treier/v. Brunn III.

A Rn. 44; Erman/Jendrek BGB 9. Aufl. Anhang § 580 a Rn. 31; Kreuzberg/v. Brunn aaO; a.A. Lechner WuM 1983, 5/6). Insbesondere soll zum Schutz des Mieters verhindert werden, daß der Vermieter sich durch überhöhte Vorauszahlungen eine verdeckte Finanzierung verschafft (vgl. AG Lübeck aaO; MünchKomm/Voelskow § 4 MHG Rn. 5; Beuermann Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum § 4 MHG Rn. 50; Schmidt-Futterer/Blank Wohnraumschutzgesetze 6. Aufl. Rn. C 269; Langenberg ZMR 1982, 65; Hanke PiG 13, 155/171).

Angemessen im Sinn von § 4 Abs. 1 Satz 1 MHG sind Vorauszahlungen, die sich an der Höhe der zu erwartenden Betriebskosten ausrichten (vgl. die Begründung zum Regierungsentwurf des Zweiten Gesetzes über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum, Art. 3 § 4 MHG, BT-Drs 7/2011 S. 12 und 17). Die Vorauszahlungen dürfen die zu erwartenden Betriebskosten leicht übersteigen, weil die Möglichkeit künftiger Kostensteigerungen in Betracht gezogen werden muß (vgl. BGB-RGRK/Gelhaar 12. Aufl. Rn. 1, Palandt/Putzo Rn. 5, Emmerich/Sonnenschein Miete 6. Aufl. Rn. 6, AK BGB/Derleder Rn. 24, Fischer-Dieskau/Pergande/Frantzioch Wohnungsbaurecht Anm. 9, Gramlich Mietrecht 6. Aufl. Anm. 6, jeweils zu § 4 MHG; Schmidt-Futterer/Blank C 272; Freywald Rn. 195; Geldmacher Vereinbarung und Abrechnung von Nebenkosten im preisfreien Wohnraum XIII S. 36; Pfeifer Nebenkostenvereinbarung und Umlage 4. Aufl. 4.1.1).

d) Die Vereinbarung unangemessen hoher Betriebskostenvorauszahlungen in einem Wohnraummietvertrag verstößt gegen § 4 Abs. 1 Satz 1 MHG. Gemäß § 10 Abs. 1 Halbsatz 1 MHG ist sie unwirksam (§ 134 BGB). Wegen des mieterschützenden Zwecks dieses Verbotsgesetzes hat ein Verstoß jedoch entgegen § 139 BGB nur die Teilnichtigkeit der Vereinbarung zur Folge, soweit sie die Höhe angemessener Vorauszahlungen überschreitet (vgl. BGH RES IV § 5 WiStG Nr. 10 S. 176/177; MünchKomm/ Voelskow § 4 MHG Rn. 5, § 10 MHG Rn. 9; allgemeine Meinung).

Hieraus wird teilweise gefolgert, daß der Mieter zur Entrichtung der Nebenkostenvorauszahlungen nur in angemessener Höhe verpflichtet sei, den darüber hinaus vereinbarten Betrag jedoch nicht schulde (vgl. Soergel/Kummer BGB 11. Aufl. § 4 MHG Rn. 3, Barthelmess WKSchG 5. Aufl. Rn. 11, jeweils zu § 4 MHG; siehe auch Emmerich/Sonnenschein § 4 MHG Rn. 6 für den Fall eines offenkundigen Verstoßes gegen das Gebot der Angemessenheit). Diese Ansicht, die im Ergebnis eine einseitige Kürzung der vereinbarten Vorauszahlungen durch den Mieter zuläßt, kann der Senat jedenfalls für die der Rechtsentscheidsfrage zugrunde liegende Fallgestaltung nicht teilen. Das Mietverhältnis hat am 16.3.1982 begonnen, das Landgericht hat aber erstmals für den Abrechnungszeitraum 1989/1990 festgestellt, daß die Summe der vom Bekl. geleisteten Vorauszahlungen für Heizungs- und Warmwasserkosten erheblich über dem Abrechnungsbetrag lag. In Anbetracht dessen ist davon auszugehen, daß die im Mietvertrag vereinbarte Betriebskostenvorauszahlung nicht von Anfang an unangemessen hoch war, sondern daß sich die Betriebskosten erst im Verlauf des Mietverhältnisses infolge veränderter Umstände vermindert haben. Jedenfalls in diesen Fällen ist der Mieter nicht berechtigt, die vereinbarten Vorauszahlungen einseitig herabzusetzen.

aa) Die Vorschrift des § 10 Abs. 1 MHG verbietet - im Gegensatz zu § 5 Abs. 1 WiStG - nur die Vereinbarung unangemessen hoher Betriebskostenvorauszahlungen. Im Geltungsbereich des § 10 Abs. 1 MHG ist somit maßgebend, ob die von den Parteien des Mietverhältnisses bei Vertragsschluß getroffene Vereinbarung im Zeitpunkt ihres Abschlusses gegen das gesetzliche Verbot verstoßen hat; nachträgliche Veränderungen bleiben außer Betracht (vgl. KG WuM 1995, 384; Bub/Treier/Bub Nachtrag zur 2. Aufl. zu Rn. II 686).

bb) Betriebskostenvorauszahlungen, die bei Abschluß der zugrunde liegenden Vereinbarung angemessen im Sinn von § 4 Abs. 1 Satz 1 MHG waren, können im Verlauf des Mietverhältnisses wegen einer nachträglichen Veränderung der maßgeblichen Umstände - wenn etwa eine Verkleinerung des die Wohnung nutzenden Personenkreises zu einer Verringerung des Energieverbrauchs führt - den nach der Jahresabrechnung vom Mieter zu zahlenden Gesamtbetrag so erheblich übersteigen, daß die Vorauszahlungen nunmehr als unangemessen hoch anzusehen sind. In einem solchen Fall ist der Mieter nicht berechtigt, die vertraglich vereinbarten Vorauszahlungen ohne Zustimmung des Vermieters einseitig herabzusetzen (vgl. AG Karlsruhe DWW 1988, 327 = ZMR 1989, 67; AG Hamburg WuM 1988, 89; Emmerich/ Sonnenschein § 4 MHG Rn. 6; Fischer-Dieskau/Pergande/Frantzioch § 4 MHG Anm. 8; Geldmacher XIII S. 23; Pfeifer 4.1.3.5; Sternel PiG 28, 101/119; a.A. Freywald Rn. 195). Denn die Rechtsfolgen einer Verminderung der Betriebskosten sind in § 4 Abs. 4 MHG geregelt. Danach ist der Vermieter verpflichtet, den Mietzins vom Zeitpunkt der Betriebskostenermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Diese Regelung gilt auch für vertraglich vereinbarte Betriebskostenvorauszahlungen, die zum Mietzins zählen, wie bereits unter 1 a) dargelegt wurde. Die Pflicht zur Anpassung der vereinbarten Vorauszahlungsbeträge an einen verminderten Jahresabrechnungsbetrag setzt nicht voraus, daß zuvor eine Erhöhung im Sinn von § 4 Abs. 2 MHG stattgefunden hat (vgl. Emmerich/Sonnenschein Rn. 25, Barthelmess Rn. 25, jeweils zu § 4 MHG; a.A. Bub/ Treier/Schultz Rn. III. A 654; Sternel III Rn. 825). Insoweit ist nämlich die Regelung des § 4 Abs. 1 Satz 1 MHG zu berücksichtigen, wonach Vorauszahlungen nur in angemessener Höhe vereinbart werden dürfen. Der mieterschützende Zweck dieser Vorschrift gebietet die Herabsetzung unangemessen hoher Vorauszahlungen unabhängig davon, ob diese zuvor einmal erhöht worden waren oder nicht.

Würde man dem Mieter ein Recht zur einseitigen Herabsetzung der vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen zubilligen, so widerspräche dies nicht nur der gesetzlichen Regelung des § 4 Abs. 4 MHG. Es erschiene auch wenig sachgerecht, weil der Mieter zwar die Verhältnisse und Verbrauchsgewohnheiten seines Haushalts überblicken kann, nicht aber die für die Entwicklung der Betriebskosten maßgebenden Preise und sonstigen Umstände.

cc) Gemäß § 4 Abs. 4 MHG hat der Mieter einen gegebenenfalls im Klageweg durchsetzbaren Anspruch darauf, daß der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen entsprechend herabsetzt, wenn sich der Gesamtbetrag (vgl. BT-Drucks. 7/2011 S. 13) der Betriebskosten, für welche er die Vorauszahlungen leistet, so ermäßigt hat, daß die Angemessenheitsgrenze eindeutig überschritten wird (vgl. AG Neuss WuM 1995, 46; AG Hamburg WuM 1980, 85; Palandt/Putzo Rn. 15 und 14, Emmerich/Sonnenschein Rn. 24 und 27, Barthelmess Rn. 45 und 51, jeweils zu § 4 MHG; Schmidt-Futterer/Blank C 268; Sobota Die Nebenkosten im Wohnungsmietrecht 6. Aufl. IV.1.5.1). Ob der jeweilige Mietvertrag eine entsprechende Regelung enthält, hat insoweit außer Betracht zu bleiben. Die in § 4 Abs. 4 MHG enthaltene Verpflichtung des Vermieters zur Herabsetzung des Mietzinses dient dem Schutz des Mieters. Sie kann daher gemäß § 10 Abs. 1 MHG vertraglich weder ausgeschlossen noch beschränkt werden (vgl. Barthelmess § 4 MHG Rn. 47).

dd) Zur Durchsetzung des Anspruchs auf Herabsetzung unangemessen hoher Vorauszahlungen kann hinsichtlich künftiger Vorauszahlungen ein aus § 273 BGB herzuleitendes Zurückbehaltungsrecht des Mieters in Betracht kommen (vgl. BGH RES VIII § 4 MHG Nr. 11 S. 177/180 m. w. N. zur Verpflichtung des Vermieters auf Abrechnung der Vorauszahlungen: Palandt/Putzo § 4 MHG Rn. 15, 14; Köhler Handbuch der Wohnraummiete 3. Aufl. § 162 Rn. 1; Sternel PiG 28, 119). Auswirkungen auf die Kündigung des Mietvertrags hat dies jedoch nur, wenn es nach den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien ausgeübt werden konnte und im konkreten Fall tatsächlich ausgeübt wurde.