Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Vorlagevoraussetzungen; Entscheidungserheblichkeit; Mietrückzahlung; Mieterhöhung für öffentlich-geförderten Wohnraum, Verjährungsfrist

Die Verjährungsfrist des § 8 Abs. 2 Satz 2 WoBindG gilt nicht für einen Anspruch auf Rückerstattung bezahlter Miete, die auf Grund einer einseitigen Mieterhöhung gemäß § 10 WoBindG verlangt wurde.

Der Kl. wohnte bis zum 31.8.1983 in einer Sozialwohnung, die ihm die Bekl. vermietet hatte. Bis 30.6.1982 verlangte die Bekl. eine monatliche Nettomiete von DM 384,40. Die Bekl. erhöhte die Miete ab 1.7.1982 mit einer Wirtschaftlichkeitsberechnung vom 17.5.1982 auf DM 551,80 und nach einer berichtigten Berechnung vom 21.7.1982 auf DM 522,80. Der Kl. hat den erhöhten Betrag bis zum Ende des Mietvertrags bezahlt.

Mit Klage vom 17.10.1984 forderte der Kl. von der Bekl. Zahlung von DM 2.052,60 nebst Zinsen als denjenigen Betrag, den er seit 1.7.1982 mehr Miete als DM 384,40 monatlich bezahlt hatte. Er berief sich darauf, daß die Mieterhöhung unwirksam gewesen sei, weil die Erklärung für das Erhöhungsverlangen den gesetzlichen Erfordernissen nicht entsprochen habe. In einem gleichgelagerten Fall habe das Landgericht (S 28/83) die Mieterhöhung für unwirksam gehalten, weil sie nicht hinreichend bestimmt gewesen sei. Demgegenüber hielt die Bekl. ihre Mieterhöhung für wirksam und wendete außerdem Verjährung ein.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und das Urteil damit begründet, daß der Kl. seiner Darlegungs- und Beweispflicht für die Unwirksamkeit der Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht nachgekommen sei. Im übrigen ist das Urteil darauf gestützt, daß der Anspruch, falls er bestünde, verjährt sei, weil § 8 Abs. 2 WoBindG auch für die einseitige Mieterhöhung gemäß § 10 WoBindG gelte.

Mit seiner Berufung verfolgt der Kl. den Anspruch weiter.

Am 29.3.1985 erließ das Landgericht Deggendorf folgenden Beschluß:

"Es ist ein Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichts zu folgender Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung herbeizuführen:

Gilt die Verjährungsfrist des § 8 II 2 WoBindG für den Rückerstattungsanspruch zuviel bezahlter Miete auch dann, wenn die Überzahlung auf einer (unwirksamen) einseitigen Mieterhöhung des Vermieters nach § 10 WoBindG beruht?"

Das Landgericht führt in den Gründen an, daß der Erfolg der Berufung davon abhänge, ob die Forderung verjährt ist. Die Kammer neige dazu, diese Rechtsfrage wie das Amtsgericht zu entscheiden, weil der Zweck der kurzen Verjährungsfrist des § 8 Abs. 2 WoBindG, alsbald nach Ende des Mistverhältnisses für die Zukunft klare Verhältnisse zu schaffen, sowohl für das vereinbarte Mietentgelt wie für die einseitig bestimmte Kostenmiete gelte.

Die Parteivertreter haben zum Vorlagebeschluß Stellung genommen. II. 1. Das Bayer. Oberste Landesgericht ist zuständig, bei der Vorlage zum Rechtsentscheid auch über diejenigen Rechtsfragen zu befinden, die sich aus Art. III Abs. 1 des 3. MietRÄndG i.d.F. des Gesetzes vom 5.6.1980 (BGBl. I S. 675) ergeben (BayObLGZ 1980, 360/363). Das ist seitdem ständige Rechtsprechung des Senats.

2. Die Vorlage ist zulässig auf Grund des Art. III Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 des 3. MietRÄndG.

a) Die Vorlage betrifft eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung, weil Rückerstattungsansprüche aus überzahlter Miete bei der Vielzahl von öffentlich geförderten Wohnungen und der häufigen einseitigen Erhöhung von Kostenmiete nicht selten entstehen können. Der Gesetzeswortlaut gibt keine klare Antwort. Im Schrifttum wird die Rechtsfrage nicht oder jedenfalls nicht unmittelbar behandelt. Soweit zu ersehen ist, wurde sie bisher nicht durch Rechtsentscheid beantwortet.

b) Die Rechtsfrage ist auch entscheidungserheblich. Hierfür genügt, daß die vorgelegte Rechtsfrage für die Entscheidung des Landgerichts erheblich sein könnte, die Erheblichkeit mindestens nicht ausgeschlossen werden kann (BayObLGZ 1982, 173/,175). Auf die Verjährung des Rückerstattungsanspruchs kann es nämlich ankommen, weil das Mieterhöhungsverlangen auch dann vom Landgericht für unwirksam angesehen werden könnte, wenn es den Rechtsentscheid des Bundesgerichtshofs vom 11.1.1984 (NJW 1984, 1032) zugrunde legt.

3. Die vorgelegte Rechtsfrage beantwortet der Senat so, wie aus der Entscheidungsformel zu ersehen ist.

a) In § 8 Abs. 2 WoBindG ist der Rückerstattungsanspruch des Mieters geregelt, der ihm zusteht, soweit er ein die Kostenmiete (§ 8 a WoBindG) übersteigendes Mietentgelt vereinbart und entrichtet hat. Dafür gilt die in § 8 Abs. 2 Satz 3 WoBindG normierte kurze Verjährungsfrist. Auch im Fall einer einmaligen Leistung, die als vereinbartes Mietentgelt erbracht wurde (§ 9 Abs. 1 WoBindG), hat der Gesetzgeber für den Rückerstattungsanspruch in § 9 Abs. 7 WoBindG die Verjährung dem § 8 Abs. 2 WoBindG entsprechend ausdrücklich geregelt. Für die einseitige, nicht vereinbarte Mieterhöhung (§ 10 WoBindG) fehlt für den Fall, daß der Mieter einen höheren Betrag als die Kostenmiete bezahlt hat, eine Vorschrift über den Beginn und die Dauer der Verjährung eines Rückerstattungsanspruchs. Daß ein solcher Anspruch besteht, ergibt sich im Falle einer unwirksamen Erhöhungserklärung aus den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die ungerechtfertigte Bereicherung (§§ 812 ff. BGB; vgl. Schade/Schubart/Wienicke Wohn- und Mietrecht Anhang C WoBindG § 10 Anm. 2 a.E.). Ohne weitere Begründung erklären Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender WoBindG § 8 S. 9 unten, daß § 8 Abs. 2 WoBindG sich nur auf vereinbarte Mieten, nicht auf die Fälle des § 10 WoBindG erstreckt. Die Verjährungsvorschrift des § 8 Abs. 2 Satz 2 WoBindG könnte dem Wortlaut des Gesetzes zufolge bei einer einseitig vorgenommenen Mieterhöhung nur dann gelten, wenn sie als vereinbartes Mietentgelt i. S. des § 8 Abs. 1 WoBindG, deshalb anzusehen wäre, weil der Mieter sie stillschweigend hingenommen hat und deshalb insoweit eine Vertragsänderung im Sinne des § 305 BGB zustande gekommen wäre (§ 151 BGB). Das ist indessen zu verneinen, weil die einseitige Mieterhöhung (§ 10 Abs. 1 WoBindG) eine rechtsgestaltende Wirkung hat, indem sie unmittelbar, ohne Annahme (§ 151 BGB) durch den Mieter, den Vertrag ändert (Schade/Schubart/Wienicke Anm. 1), allerdings unter der Voraussetzung, daß die Erhöhungserklärung alle Wirksamkeitsvoraussetzungen erfüllt, insbesondere, daß die Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ihr Ersatz (§ 10 Abs. 1 Satz 3 - 5 WoBindG) den gesetzlichen Erfordernissen entspricht.

b) Eine analoge Anwendung scheidet aus, weil Zweck und Interessenlage bei Ansprüchen aus § 8 und 9 WoBindG einerseits und § 10 WoBindG andererseits verschieden sind. Die Rückerstattungsansprüche bei vereinbarter Miete (§ 8 Abs. 2 Satz 2 und § 9 Abs. 7 Satz 1 WoBindG) sind nicht Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung (§§ 812 ff. BGB) wie diejenigen bei einer überzahlten Miete infolge unwirksamer und überhöhter einseitiger Mietpreiserhöhung gemäß § 10 WoBindG, sondern Ansprüche eigener Art, auf welche die §§ 812 ff. BGB auch nicht entsprechend angewendet werden können (Sternel Mietrecht 2. Aufl. III 376; Fischer Dieskau/Pergande/Schwender a.a.O. S. 10). Sie stellen eine gesetzliche Sonderregelung mit spezieller Verzinsung dar. Der Gesetzgeber hat sich nicht damit begnügt, bei einem Verstoß gegen das gesetzliche Verbot (§ 134 BGB), das § 8 Abs. 1 Satz 1 WoBindG enthält, die bloßen Nichtigkeitsfolgen und für die Überzahlung die §§ 812 ff. BGB eingreifen zu lassen. Er hat die Teilunwirksamkeit, unabhängig von § 139 BGB, in § 8 Abs. 2 Satz 1 WoBindG speziell geregelt und für den überzahlten Mietanteil eine eigene Anspruchsgrundlage in § 8 Abs. 2 Satz 2 WoBindG geschaffen. Dasselbe ist bei § 9 WoBindG geschehen. Beides dient nicht dem Schutz des Mieters, sondern stellt eine Sanktion gegen den Vermieter dar, wenn er gesetzwidrige Gewinne erzielen will, indem er eine öffentlich geförderte, preisgebundene Wohnung für höheres Entgelt an solche Personen vermietet, die wegen ihres Einkommens nicht berechtigt sind, eine öffentlich geförderte Wohnung zu mieten (Sternel a.a.O.; Fischer Dieskau/Pergande/Schwender a.a.O. S. 12). Die Regelung des § 8 Abs. 2 WoBindG soll ebenso wie § 4 Abs. 8 WoBindG die Fehlbelegung von öffentlich geförderten Wohnungen verhindern, indem sie den Vermieter einem von § 817 Satz 2 BGB unabhängigen Rückerstattungsanspruch aussetzt; zudem wird der Mieter durch die kurze Verjährungsfrist angehalten, den Anspruch alsbald geltend zu machen. Die kurze Verjährungsfrist soll zugleich sich gegen den Mieter auswirken, der bei Fehlbelegung der Wohnung im Einvernehmen mit dem Vermieter mitgewirkt hat. Nicht anders ist die Sachlage bei § 9 WoBindG. Dieser Gesetzeszweck trifft hingegen bei § 10 WoBindG nicht zu. Diese Vorschrift befaßt sich allein mit den Erfordernissen der einseitigen Mieterhöhung und zielt darauf ab, die wirkliche Kostenmiete in laufenden Mietverhältnissen zu gewährleisten. Es wird damit nicht der vereinbarten Fehlbelegung von öffentlich geförderten Wohnungen entgegengewirkt; es steht vielmehr der Gesetzeszweck im Vordergrund, daß die richtige Kostenmiete ermittelt und der Mieter vor Überzahlung geschützt wird, indem die Unwirksamkeit der unzureichenden Mieterhöhungserklärung vorgeschrieben ist. Damit wird der rechtliche Grund im Sinne des § 812 Abs. 1 BGB entzogen und dem übervorteilten Mieter der Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung belassen, unberührt von § 817 BGB. Es ist kein Weg und kein Grund zu ersehen, durch Analogie diesen Anspruch der regelmäßigen Verjährungsfrist (§ 195 BGB) zu entziehen und sie den auf andere Zwecke gerichteten Rückerstattungsansprüchen aus §§ 8 und 9 WoBindG anzupassen. Schon gar nicht trifft hier der Zweck zu, mit dem das Landgericht seine Ansicht begründet, nämlich alsbald für die Zukunft klare Verhältnisse zu schaffen. Wie dargelegt stellt sich das Verhältnis des § 8 WoBindG zu § 10 WoBindG auch vom Zweck dieser Vorschriften her völlig anders dar.