Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Vorlagevoraussetzungen; Entscheidungserheblichkeit; Mieterhöhungsverlangen:Begründungsmittel; Sachverständigengutachten

1. Das Sachverständigengutachten, auf das zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens verwiesen wird, muß nicht von einem Sachverständigen erstellt sein, der von derjenigen Industrie und Handelskammer öffentlich bestellt oder vereidigt ist, in deren Bezirk die Wohnung liegt, für die die Miete erhöht werden soll.

2. Der Sachverständige muß nicht über unmittelbare eigene Kenntnisse eines repräsentativen Querschnitts der Mieten in der Gemeinde verfügen, in der die Wohnung liegt.

I. Die Bekl. mietete im Jahr 1975 die jetzt den Kl. gehörende Wohnung in der IStraße in München. Die Kl. erwarben die Wohnung im Dezember 1984. Die Bekl. bezahlte seit 1.8.1982 eine Nettomonatsmiete von 478 DM. Mit Schreiben vom 7.9.1985 verlangten die Kl. die Zustimmung der Bekl. zur Zahlung einer Nettomiete von 683,15 DM monatlich ab 1.12.1985. Dem Schreiben lag ein Gutachten vom 28.8.1984 bei, das der von der Industrie und Handelskammer HannoverHildesheim öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für Mieten Dipl.Ing. T. aus H. verfaßt hatte. Gegenstand des Gutachtens ist die Ermittlung der ortsüblichen Miete. In dem Gutachten ist ausgeführt, der Sachverständige lasse "sein persönliches Wissen, also sachliche und empirische Werte neben tabellarischen Vergleichswerten aus Mietpreisspiegeln und Vergleichsmieten einschlägiger Verbände, Behörden und Institutionen einfließen". Die Bekl. verweigerte die Zustimmung zu der Mieterhöhung.

Mit ihrer Klage vom 23.1.1986 haben die Kl. beantragt, die Bekl. zu verurteilen, der Mieterhöhung zuzustimmen. Die Bekl. ist der Klage entgegengetreten. Sie hat insbesondere geltend gemacht, dem Sachverständigen T. fehle die erforderliche Ortskenntnis und die eigene Kenntnis eines repräsentativen Querschnitts der Mieten in München. Das Amtsgericht hat zum Beweis für die Behauptung der Kl., der verlangte Mietzins überschreite nicht die üblichen Entgelte für vergleichbaren Wohnraum, ein Kurzgutachten des von der Industrie und Handelskammer für München und Oberbayern bestellten und vereidigten Sachverständigen für Mieten Dipl.Kfm. D. eingeholt. In seinem Gutachten vom 23.6.1986 hat der Sachverständige die unter Beweis gestellte Behauptung der Kl. bestätigt. Die Kl. haben ihre Klage sodann mit Zustimmung der Bekl. zurückgenommen, soweit die Zustimmung zu einer höheren monatlichen Miete als 621,40 DM ab 1.12.1985 verlangt worden war. Das Amtsgericht hat der geänderten Klage durch Endurteil vom 1.10.1986 stattgegeben. Es hat in dem Gutachten des Sachverständigen T. eine ausreichende Grundlage für das Mieterhöhungsverlangen gesehen.

Die Bekl. hat gegen das Urteil Berufung eingelegt und zur Begründung ihre Einwendungen gegen das Gutachten des Sachverständigen T. wiederholt. Die Kl. sind der Berufung entgegengetreten.

Das Landgericht hat durch Beschluß vom 4.3.1987 folgende Rechtsfrage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Genügt ein zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens beigefügtes Sachverständigengutachten den Anforderungen des § 2 Abs. 2 Satz 2 MHG, das von einem öffentlich bestellten und vereidigten Gutachter verfaßt ist, der nicht von der für das entsprechende Gemeindegebiet zuständigen Handelskammer öffentlich bestellt und vereidigt wurde und dessen Gutachten auch nicht eigene Kenntnisse eines repräsentativen Querschnittes des Mietzinses in der Gemeinde, in der das Bewertungsobjekt liegt, erkennen läßt?

Zur Begründung ist ausgeführt: Aus dem Gutachten des Sachverständigen gehe nicht hervor, daß er über eigene Kenntnisse eines repräsentativen Querschnitts von Mietzinsen in München verfüge; seine Kenntnisse beruhten im wesentlichen auf entsprechenden Datensammlungen einschlägiger Verbände, Behörden und Institutionen. Im Gegensatz zu den Kl. sei die Bekl. der Auffassung, daß insbesondere ein nicht im Bezirk der Industrie und Handelskammer für München und Oberbayern zugelassener Sachverständiger insoweit eigene Kenntnisse dartun müsse. Die vorgelegte Frage sei durch einen Rechtsentscheid nicht entschieden; in Rechtsprechung und Schrifttum sei sie bisher nicht erörtert worden. Sie dürfte sich auch in Zukunft für viele gleichgelagerte Fälle stellen.

Die Parteien des Rechtsstreits haben sich zu dem Vorlagebeschluß geäußert.

II. 1. Das Bayerische Oberste Landesgericht ist zuständig, bei der Vorlage zum Rechtsentscheid auch über diejenigen Rechtsfragen zu befinden, die sich aus Art. III Abs. 1 des 3. MietRÄndG i.d.F. des Gesetzes vom 5.6.1980 (BGBl I S. 657) ergeben (§ 1 Abs. 1 Nr. 14 Zuständigkeitsübertragungsverordnung Justiz, BayRS 30013J; § 1 Verordnung über die Zuständigkeit für den Rechtsentscheid in Mietsachen BayRS 300315J).

2. Gegenstand der Vorlage sind zwei Rechtsfragen: Einmal, ob das zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens vorgelegte Gutachten von einem Sachverständigen erstellt sein muß, der von derjenigen Industrie und Handelskammer öffentlich bestellt oder vereidigt ist, in deren Bezirk die Wohnung liegt, für die die Miete erhöht werden soll; zum anderen, ob sich das Gutachten nur auf eigene Kenntnisse des Sachverständigen hinsichtlich eines repräsentativen Querschnitts der Mietzinsen in der Gemeinde gründen darf, in der die Wohnung liegt.

Die Vorlage ist bezüglich beider Rechtsfragen zulässig.

a) Das vorlegende Landgericht ist zur Entscheidung des Rechtsstreits in seiner Eigenschaft als Berufungsgericht aufgerufen (Art. III Abs. 1 Satz 1 des 3. MietRÄndG).

b) Bei den vorgelegten Fragen handelt es sich um Rechtsfragen, die sich aus einem Mietrechtsverhältnis über Wohnraum ergeben (Art. III Abs. 1 Satz 1 des 3. MietRÄndG).

aa) Gegenstand des Rechtsstreits ist der Anspruch der Kl. auf Zustimmung der Bekl. zu einer Erhöhung des Mietzinses. Nach § 2 Abs. 2 Sätze 1 und 3 MHG ist ein solcher Anspruch schriftlich geltend zu machen und zu begründen; dabei kann auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten oder vereidigten Sachverständigen verwiesen werden. Die vorgelegten Fragen betreffen das in der genannten Gesetzesvorschrift angesprochene Sachverständigengutachten.

Allerdings stellen sich auch außerhalb von Wohnraummietverhältnissen die Fragen, ob zur Begutachtung nur ein Sachverständiger herangezogen werden darf, der von der Industrie und Handelskammer öffentlich bestellt oder vereidigt ist, in deren Bezirk sich der zu begutachtende Gegenstand befindet, ferner ob der Sachverständige sein Gutachten nur auf eigene Kenntnisse gründen darf. Dies könnte es zweifelhaft erscheinen lassen, ob die Vorlage zulässig ist. So hat z. B. das OLG Karlsruhe in seinem Rechtsentscheid vom 2.2.1982 (NJW 1982, 1161 = RES § 5 WiStG Nr. 2, Bd. II S. 202) ausgeführt, die Zulässigkeit eines Rechtsentscheides sei davon abhängig, daß es sich um eine Rechtsfrage handle, die sich speziell im Wohnraummietrecht stelle. Diese Voraussetzung wäre hier nicht erfüllt. Andererseits wird es jedoch nach allgemeiner Meinung für ausreichend erachtet, daß die Vorlage im wesentlichen auf die Entscheidung einer Frage mit sachlichem Bezug zum Wohnraummietrecht abzielt (vgl. z. B. BayObLGZ 1982, 78 = RES § 2 MHG Nr. 20, Bd. II S. 107/110; OLG Hamm NJW 1981, 2585 = RES 3. MietRÄndG Nr. 6, Bd. II S. 199/200). Ein solcher Bezug ist hier gegeben.

Wesentliche Voraussetzung des Anspruchs auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung ist gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG, daß der verlangte Mietzins die üblichen Entgelte für vergleichbaren Wohnraum in der Gemeinde, in der die Wohnung liegt, oder in vergleichbaren Gemeinden nicht übersteigt. Die maßgebende mietrechtliche Vorschrift stellt damit entscheidend auf die Ortsüblichkeit ab. Dieser starke Bezug auf die besonderen örtlichen Verhältnisse könnte es gerechtfertigt erscheinen lassen, an das Sachverständigengutachten gemäß § 2 Abs. 2 Satz 3 MHG besondere Anforderungen im Sinne der vorgelegten Fragen zu stellen. Dies begründet einen ausreichenden sachlichen Bezug dieser Fragen zum Wohnraummietrecht.

bb) Bei den vom Landgericht gestellten Fragen handelt es sich auch um Rechtsfragen. Ob das Gutachten eines Sachverständigen vorgelegt werden muß, der von einer bestimmten Industrie und Handelskammer öffentlich bestellt oder vereidigt ist, und ob der Sachverständige sein Gutachten nur auf eine unmittelbare eigene Kenntnis der ortsüblichen Mieten gründen darf, sind keine Fragen, die nur aufgrund der Umstände des Einzelfalles entschieden werden könnten und als Tatfragen den Erlaß eines Rechtsentscheids hindern würden (BayObLGZ 1983, 50/53, 36/37). Die Fragen können vielmehr unabhängig vom Einzelfall mit Gültigkeit für alle Fälle des § 2 MHG beantwortet werden.

c) Auf die Beantwortung der gestellten Rechtsfragen kommt es bei der dem Landgericht obliegenden Entscheidung an; sie sind mithin entscheidungserheblich. Dies ist eine weitere Voraussetzung für die Zulässigkeit eines Rechtsentscheids (ständige Rechtsprechung des Senats, z. B. BayObLGZ 1983, 30/32; 1984, 279/281; 1985, 88/91; 1987, 36/38). Nach ihren maßgebenden Berufungsanträgen leugnet die Bekl. eine Berechtigung der Kl., die Zustimmung zu einer Mieterhöhung zu verlangen, schlechthin, jedenfalls aber für die Zeit vom 1.12.1985 bis 30.4.1986.

Entgegen der von den Kl. in ihrer Äußerung zu dem Vorlagebeschluß des Landgerichts vertretenen Ansicht kann die Rechtserheblichkeit der vorgelegten Fragen nicht dadurch in Frage gestellt sein, daß im Verfahren vor dem Amtsgericht das Mieterhöhungsverlangen zusätzlich begründet worden ist. Denn dies könnte eine Mieterhöhung nur für die Zukunft rechtfertigen (vgl. § 2 Abs. 3 Satz 2, Abs. 4 MHG). Auf die Beantwortung der vorgelegten Rechtsfragen kommt es jedenfalls für die nach den Berufungsanträgen notwendige Entscheidung des Landgerichts darüber an, ob die Bekl. einer Mieterhöhung bereits ab 1.12.1985 zustimmen muß.

d) Schließlich ist auch die weitere Zulässigkeitsvoraussetzung gegeben, daß es sich um Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung handelt, die durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden sind (Art. III Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 des 3. MietRÄndG).

Soweit ersichtlich sind die vorgelegten Rechtsfragen bisher noch nicht Gegenstand eines Rechtsentscheids gewesen, und zwar auch nicht nur ihrem Inhalt nach (vgl. BayObLG WuM 1984, 192 = RES 3. MietRÄndG Nr. 47, Bd. IV S. 200/201, m. w. Nachw.). Es ist zu erwarten, daß die Rechtsfragen auch künftig wiederholt auftreten und unterschiedlich beantwortet werden. Die Rechtsfragen sind damit von grundsätzlicher Bedeutung (BayObLGZ 1981, 283 = RES § 2 MHG Nr. 13, Bd. I S. 146/147; BayObLGZ 1981, 343 = RES § 571 BGB Nr. 2 Bd. I S. 119/120).

Die vorgelegten Rechtsfragen werden so beantwortet, wie die Entscheidungssätze lauten. Diese entsprechen nicht wörtlich den vom Landgericht vorgelegten Fragen. Nach allgemeiner Meinung ist dies nicht notwendig. Die Vorlagefrage kann berichtigt und ergänzt oder sonst neu gefaßt werden, wenn es dem zuständigen Gericht zweckmäßig erscheint.

Allerdings darf der rechtliche Kern dadurch nicht verändert werden (BayObLGZ 1982, 173/176; 1986, 78/79; 1987 Nr. 40; OLG Karlsruhe NJW 1984, 373). Dem Senat erscheint eine geringfügige Umformulierung der Rechtsfragen geboten; ihr rechtlicher Kern wird davon nicht berührt.

a) Von dem Gutachten, auf das zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens verwiesen werden kann, verlangt das Gesetz nur, daß es mit Gründen versehen ist und von einem öffentlich bestellten oder vereidigten Sachverständigen erstellt ist (§ 2 Abs. 2 Satz 3 MHG). Weitere Anforderungen muß das Gutachten nach dem Wortlaut der gesetzlichen Vorschriften nicht erfüllen. Sie ergeben sich auch nicht aus deren Sinn und Zweck.

Das Mieterhöhungsverlangen ist schriftlich geltend zu machen und zu begründen (§ 2 Abs. 2 Satz 1 MHG). Damit soll einerseits dem Mieter die Möglichkeit eröffnet werden, nachzuprüfen, ob das Erhöhungsverlangen berechtigt ist; andererseits soll der Vermieter davon abgehalten werden, eine von vornherein ungerechtfertigte Erhöhung zu verlangen (Staudinger/Emmerich 12.Aufl Art. 3 WKSchG § 2 MHG Rdnr. 54). Zur Begründung kann auf jedes Beweismittel Bezug genommen werden, insbesondere auf ein Sachverständigengutachten. Auch von diesem ist daher grundsätzlich nur zu verlangen, daß es dem Mieter die Nachprüfbarkeit des Mieterhöhungsverlangens ermöglicht. Ihm soll eine Entscheidungsgrundlage dafür gegeben werden, ob er dem Zustimmungsverlangen des Vermieters entspricht oder es auf einen Rechtsstreit ankommen läßt. Die gesetzliche Vorschrift ist so gestaltet, daß dem Vermieter die Darlegung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht unnötig erschwert wird.

Die Anforderungen an die Substantiierungslast des Vermieters und damit an das zur Begründung vorgelegte Sachverständigengutachten dürfen nicht überspannt werden (BGHZ 83, 366 = RES § 2 MHG Nr. 26, Bd. II S. 120/121).

Für die Darlegung des Mieterhöhungsverlangens mittels eines Sachverständigen wird verlangt, daß dieser öffentlich bestellt oder vereidigt ist. Die öffentliche Bestellung und Vereidigung von Sachverständigen sowie die Zuständigkeit der Industrie und Handelskammern regeln § 36 GewO, das Gesetz zur vorläufigen Regelung des Rechts der Industrie und Handelskammern vom 18.12.1986 (BGBl I S. 920), Art. 7 Nr. 2 des Gesetzes zur Ergänzung und Ausführung dieses Gesetzes AGIHKG vom 25.3.1958 (BayRS 7011W) und Art. 15 des Gesetzes über öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige SachvG vom 11.10.1950 (BayRS 7021W); siehe hierzu auch BVerfGE 15, 235 = NJW 1963, 195. Damit soll dem Mieter erspart werden, die Eignung des Sachverständigen nachzuprüfen (Begründung zu Art. 3 § 2 des Entwurfs eines 2. Gesetzes über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum, BTDrucks. 7/2011 S. 10; SchmidtFutterer/ Blank Wohnraumkündigungschutzgesetze 5. Aufl. Rdnr. C 97). Erforderlich ist nur, daß der Sachverständige in dem Bereich, für den er öffentlich bestellt oder vereidigt ist, mit der Mietzinsbewertung befaßt ist, diese also in den Zuständigkeitsbereich fällt, für den die Bestellung ausgesprochen ist. Der Sachverständige braucht aber nicht ausdrücklich für die Mietzinsbewertung bestellt zu sein (BGH a.a.O.). Aus all dem ergibt sich, daß nicht nur das Gutachten eines solchen Sachverständigen geeignete Grundlage eines Mieterhöhungsverlangens sein kann, der von einer Stelle öffentlich bestellt oder vereidigt ist, in deren Bereich das zu bewertende Mietobjekt liegt. Die zu der erforderlichen Mietzinsbewertung notwendige Sachkunde kann hiervon nicht abhängen. Würde solches verlangt, liefe dies darauf hinaus, das Erhöhungsbegehren des Vermieters zu erschweren, obwohl mit der gesetzlichen Vorschrift dies gerade verhindert werden soll (BGH a.a.O. RES S. 122). Das Gesetz stellt im übrigen in § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG nicht nur darauf ab, ob der verlangte Mietzins die üblichen Entgelte für vergleichbaren Wohnraum in der Gemeinde übersteigt, in der die Wohnung liegt; es können vielmehr auch vergleichbare Gemeinden herangezogen werden. Daraus ergibt sich, daß nicht ausschließlich die betreffende Gemeinde als Beurteilungsmaßstab in Betracht kommt. Im übrigen kann aus verschiedenen Gründen ein Sachverständiger die erforderlichen Kenntnisse und Erfahrungen für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auch bezüglich solcher Gemeinden haben, die nicht in dem Bezirk der Industrie und Handelskammer liegen, von der er öffentlich bestellt oder vereidigt worden ist. Ob sein Gutachten einer Überprüfung, gegebenenfalls durch einen vom Gericht zu bestellenden Sachverständigen standhält, ist eine andere Frage. Das vom Vermieter vorgelegte Sachverständigengutachten gilt im Prozeß nur als Teil seines bestrittenen Parteivortrags. Es ist daher nicht erforderlich, an das Gutachten dieselben Ansprüche zu stellen, wie an ein gerichtliches Sachverständigengutachten (OLG Karlsruhe NJW 1983, 1863 = RES § 2 MHG Nr. 29, Bd. II S. 126/128). Da die öffentliche Bestellung oder Vereidigung nur eine Garantie für die Sachkunde des mit der Erstellung des Gutachtens beauftragten Sachverständigen geben soll, ist es nicht erforderlich, daß der Sachverständige von der Industrie und Handelskammer öffentlich bestellt oder vereidigt worden ist, in deren Bezirk die zu bewertende Wohnung liegt.

b) Welche Anforderungen im einzelnen an das zur Ermittlung eines Mieterhöhungsverlangens vorgelegte Sachverständigengutachten zu stellen sind, wird in Rechtsprechung und Schrifttum sehr unterschiedlich beantwortet; dies gilt insbesondere für Fragen im Zusammenhang mit der Angabe von Vergleichsmietobjekten (vgl. z. B. OLG Karlsruhe NJW 1983, 1863 = RES § 2 MHG Nr. 29, Bd. II S. 126/127 m.w.N.). Zu diesem Fragenkreis ist bereits eine Vielzahl von Rechtsentscheiden ergangen. Der Bundesminister der Justiz hat Hinweise für die Erstellung des Sachverständigengutachtens ausgearbeitet, um Mängel des Gutachtens, die ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen zur Folge haben, nach Möglichkeit zu vermeiden (vgl. WuM 1980,189; siehe hierzu auch Olivet ZMR 1979, 129).

Unabhängig davon, welchen Inhalt im einzelnen das Sachverständigengutachten haben muß, folgt aus seiner Natur jedenfalls, daß nur der Sachverständige aufgrund seiner besonderen Sachkunde zu der Begutachtung in der Lage ist. Das Gutachten muß daher erkennen lassen, daß es auf den besonderen Kenntnissen und der Berufserfahrung des Sachverständigen beruht, wenn auch die Berufung allein hierauf den Anforderungen des § 2 MHG nicht genügt (vgl. OLG Karlsruhe WuM 1983, 133 = RES § 2 MHG Nr. 38, Bd. II S. 146/148). Die den Sachverständigen auszeichnende besondere Sachkunde auf einem bestimmten Gebiet erwirbt sich dieser einmal durch eine entsprechende Ausbildung und zum anderen durch Berufserfahrung. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinn des § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG kommt der Berufserfahrung des Sachverständigen besondere Bedeutung zu. Im Vordergrund steht nämlich die Verarbeitung von Erfahrungswerten. Der Sachverständige muß bezüglich der in Frage stehenden Mietentgelte der betreffenden Gemeinde über einen Erfahrungsschatz aus einer Vielzahl von Fällen verfügen (Barthelmess 2. WKSchG 3. Aufl. § 2 MHG Rdnr. 96 a.E.). Diesen Erfahrungsschatz wird der Sachverständige zwar in erster Linie im Rahmen seiner beruflichen Tätigkeit ansammeln. Insoweit handelt es sich um unmittelbare Kenntnisse. Sie wird der Sachverständige aber ergänzen, abrunden und korrigieren durch Einbeziehung von Werten, die aus Datensammlungen anderer Personen und Stellen entnommen werden. Insbesondere kann auf einen Mietspiegel Bezug genommen werden (SchmidtFutterer/Blank Rdnr. C 98 = S. 485); nachdem der Vermieter das Erhöhungsverlangen allein mit dem Hinweis auf einen Mietspiegel begründen kann (§ 2 Abs. 2 Satz 2 Halbs. 1 MHG), darf ein in gleicher Weise begründetes Sachverständigengutachten schon aus diesem Grund nicht als unzureichend angesehen werden. Auch bei Berücksichtigung solcher Art gewonnener und verarbeiteter Kenntnisse des Sachverständigen handelt es sich um eigene, wenn auch nicht um unmittelbar erlangte Kenntnisse des Sachverständigen hinsichtlich des durchschnittlichen Mietzinsniveaus. Es kann daher nicht beanstandet werden, wenn der Sachverständige sein Gutachten auf Vergleichswerte stützt, die er aus Zusammenstellungen anderer Personen und Stellen entnommen hat. Ohne die der Überprüfung und gegebenenfalls Korrektur der eigenen Erfahrungswerte dienende Einbeziehung solcher Werte wäre im Gegenteil sein Gutachten anfechtbar. Das Gesetz verlangt für die Zulässigkeit eines Mieterhöhungsverlangens nur "Hinweise" auf entsprechende Entgelte vergleichbarer Objekte, nicht aber den Nachweis der Richtigkeit. Das Sachverständigengutachten, auf das sich der Vermieter zur Begründung seines Verlangens stützt, muß daher lediglich in verständlicher und nachvollziehbarer Weise dartun, warum die nunmehr verlangte Miete nach Auffassung des Sachverständigen der ortsüblichen Miete entspricht (BVerfG NJW 1987, 313). Weitergehende Anforderungen sind an das Sachverständigengutachten nicht zu stellen. Zusammenfassend ist somit festzuhalten, daß der Sachverständige sein Gutachten nicht auf eine unmittelbar erworbene eigene Kenntnis hinsichtlich eines repräsentativen Querschnitts der Mieten in der betreffenden Gemeinde stützen muß.

c) Der Rechtsentscheid kann nach allgemeiner Meinung in den Gerichtsferien erlassen werden, weil § 200 Abs. 1 GVG keine Anwendung findet (BayObLG RES § 2 MHG Nr. 44, Bd. III S. 102/105; OLG Karlsruhe WuM 1982, 269/270 = RES § 2 MHG Nr. 29, Bd. II S. 126/127).