Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Vorlagevorausetzungen; Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung nach Erwerb in der Zwangsversteigerung

Der Zuschlag von Wohnungseigentum im Wege der Zwangsversteigerung ist als Veräußerung im Sinn des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB anzusehen. Die in dieser Vorschrift enthaltene Einschränkung des Rechts zur Kündigung wegen Eigenbedarfs ist auch dann zu beachten, wenn das Mietverhältnis gemäß § 57 a ZVG unter Einhaltung der gesetzlichen Frist gekündigt wird.

I. Der Bekl. ist Mieter einer Vier-Zimmer-Wohnung in München. Er hat die Wohnung im Jahre 1974 von der damaligen Eigentümerin des Anwesens, einer Miteigentümergemeinschaft, angemietet. Die Gemeinschaft verkaufte das Grundstück an eine GmbH, die auch als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen wurde. Durch Teilungserklärung vom 5.8.1981, geändert durch Nachtrag vom 14.3.1983 und im Grundbuch vollzogen am 29.9.1983, wurde das auf dem Grundstück errichtete Gebäude in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt. Das Eigentum an der von dem Bekl. gemieteten Wohnung verblieb bei der GmbH.

In der Folgezeit ordnete das Vollstreckungsgericht die Zwangsversteigerung der Eigentumswohnung an. Mit Beschluß vom 23.4.1990 erteilte es dem Kl. den Zuschlag. Dieser kündigte mit Schreiben vom 24.4.1990 das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 31.7.1990. Er machte geltend, seine Mutter, die bereits in vorgerücktem Alter sei und weit außerhalb Münchens wohne, wolle in die Räume einziehen. Der Bekl. räumte die Wohnung nicht.

Der Kl. hat Räumungsklage erhoben und den Eigenbedarf ergänzend auch darauf gestützt, daß auch sein 21jähriger Sohn in die Wohnung ziehen und dort mit der Großmutter einen gemeinsamen Haushalt führen wolle. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt, die Kündigung des Kl., der nach §§ 57 ZVG, 571 BGB in das Mietverhältnis eingetreten sei, sei nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB ausgeschlossen. Bei dem Erwerb des Sondereigentums an der Wohnung nach der Teilung habe kein Wechsel der Vermieterpartei im Sinne des § 571 BGB stattgefunden und somit auch kein Erwerb im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB. Vielmehr liege die erstmalige Veräußerung im Sinne der letztgenannten Vorschrift erst in dem Erwerb durch den Kl. im Wege der Zwangsversteigerung. Der Kl. könne daher das Mietverhältnis erst nach Ablauf der in § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB fest-gelegten Wartefrist wegen Eigenbedarfs kündigen.

Gegen diese Entscheidung hat der Kl. Berufung eingelegt. Das Landgericht hat beschlossen, einen Rechtsentscheid zu folgender Frage einzuholen:

"Ist der Erwerb von Wohnungseigentum in der Zwangsversteigerung ein Erwerb aufgrund von 'Veräußerung' im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB?"

Es hat ausgeführt, es folge der Rechtsauffassung des Amtsgerichts, daß die Zuweisung des Sondereigentums an die GmbH noch keinen (erstmaligen) Erwerbsvorgang im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB darstelle. Da sich nach ganz herrschender Meinung, der sich auch die Kammer anschließe, der Anwendungsbereich des § 564 b auch auf die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 57 a ZVG erstrecke, komme es streitentscheidend darauf an, ob sich der Bekl. gegenüber der formell wirksamen und schlüssigen Eigenbedarfskündigung des Kl. auf die Wartefrist des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB berufen könne.

II. 1. Das Bayerische Oberste Landesgericht ist für die Entscheidung über die Vorlage zuständig (§ 541 Abs. 2 ZPO, § 1 Nr. 14 Zuständigkeitsübertragungsverordnung Justiz BayRS 300-1-3-J, § 3 Gerichtliche Zuständigkeitsverordnung Justiz 300-3-1-J).

2. Die Vorlage ist zulässig.

a) Die vorgelegte Rechtsfrage ist einem Rechtsentscheid zugänglich, da sie den Bestand eines Mietvertragsverhältnisses über Wohnraum betrifft.

b) Die Rechtsfrage ist auch entscheidungserheblich. Dabei ist maßgebend, welche Rechtsauffassung das Landgericht in dem Vorlagebeschluß vertritt sowie welche Tatsachenfeststellung und -würdigung es zugrunde legt, es sei denn, diese wären unhaltbar (BayObLGZ 1987, 36/38, ständige Rechtsprechung).

aa) Das Landgericht möchte die Kündigungsvorschrift des § 564 b BGB anwenden, obwohl die Kündigung auf das Sonderkündigungsrecht nach § 57 a ZVG gestützt ist. Dies entspricht der inzwischen herrschenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur (vgl. BGHZ 84, 90/100; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl. Rn. B 577 jeweils m. w. N.).

bb) Das Landgericht hält die Kündigung des Kl. für formell wirksam und hinsichtlich des Eigenbedarfs für schlüssig. Auch gegen diese Beurteilung bestehen unter Berücksichtigung der dem Senat gesetzten Grenzen der Überprüfung keine Bedenken; sie ist jedenfalls vertretbar.

cc) Ferner liegt nach Auffassung des Landgerichts in der Begründung des Wohnungseigentums an der fraglichen Wohnung in der Hand der bisherigen Grundstückseigentümerin keine Veräußerung im Sinne von § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB. Auch dies entspricht der in Rechtsprechung und Literatur vertretenen Auffassung (vgl. BayObLGZ 1981, 343/345 f.; KG RES § 564 b BGB Nr. 38; Börstinghaus, WuM 1991, 419/420).

c) Die vorgelegte Rechtsfrage war, soweit ersichtlich, bisher nicht Gegenstand eines Rechtsentscheids. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 21. April 1982 (BGHZ 84, 90) betrifft lediglich die Frage, ob § 564 b BGB allgemein auch auf eine Kündigung nach § 57 a ZVG anzuwenden ist.

Die Rechtsfrage ist angesichts der großen Zahl von vermieteten Wohnungen, an denen in den letzten Jahren Wohnungseigentum begründet worden ist, von grundsätzlicher Bedeutung. Sie ist bisher noch nicht durch eine gefestigte obergerichtliche Rechtsprechung geklärt (vgl. zu diesen Voraussetzungen BayObLGZ 1988, 109/114 m. w. N.).

3. Die vorgelegte Rechtsfrage wird wie aus dem Entscheidungssatz er-sichtlich beantwortet. Dieser entspricht nicht wörtlich der Fragestellung des Landgerichts. Nach allgemeiner Meinung kann die Vorlagefrage berichtigt, ergänzt oder sonst neu gefaßt werden, wenn dies dem zuständigen Gericht zweckmäßig erscheint und die Frage in ihrem rechtlichen Kern nicht verändert wird (BayObLGZ 1989, 406/409 m. w. N.).

a) Ist an vermietetem Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich der Erwerber bei einer Kündigung des Mietverhältnisses nicht vor Ablauf von 3 Jahren seit der Veräußerung an ihn auf Eigenbedarf berufen (§ 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB). Diese Regelung geht zurück auf einen Vorschlag des Rechtsausschusses des Deutschen Bundestages zu dem Entwurf eines Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen (vgl. den Schriftlichen Bericht des Rechtsausschusses BT-Drucks. VI/2421 S. 3 und 10). Sie wurde erstmals in Art. 1 § 1 Abs. 2 Nr. 2 des Gesetzes über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum - 1. WKSchG - vom 25.11.1971 (BGBl. I S. 1839) aufgenommen und durch Art. 1 Nr. 1 des Zweiten Gesetzes über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum - 2. WKSchG - vom 18.12.1974 (BGBl. I S. 3603) unverändert in das Bürgerliche Gesetzbuch übernommen. Nach den Gesetzesmaterialien (Bericht des Rechtsauschusses a.a.O. S. 3) sollte dadurch der Rechtsprechung zu § 4 Mieterschutzgesetz, die bei Erwerb von Wohneigentum bei Eigenbedarf des Erwerbers eine "Wartefrist" vorsah, für die Fälle der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen eine besondere gesetzliche Ausgestaltung zuteil werden. Denn gerade der Erwerb solcher umgewandelter Eigentumswohnungen erfolge regelmäßig zur Befriedigung eigenen Wohnbedarfs, der erstrebte Bestandsschutz des Mieters sei hier besonders gefährdet.

Ziel der Vorschrift ist daher in erster Linie ein verbesserter Schutz des Mieters gegen die erhöhte Gefahr der Eigenbedarfskündigung. Für den Mieter einer Wohnung in einem herkömmlichen Mietshaus spielt die Gefahr einer Eigenbedarfskündigung in aller Regel eine untergeordnete Rolle. Demgegenüber ist das Mietverhältnis durch eine Umwandlung mit nachfolgender Veräußerung erheblich gefährdet. Die Begründung von Wohnungseigentum wird, von Ausnahmefällen abgesehen, regelmäßig zum Zweck des Verkaufs vorgenommen werden. Der Erwerber einer solchen Wohnung wird aber häufig die Befriedigung eigenen Wohnbedarfs anstreben und daher an einer Beendigung des bestehenden Mietverhältnisses interessiert sein (so zutreffend Blank, Mieterschutz bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, in Festschrift für Bärmann und Weitnauer 1985 S. 86/93).

Erwünschte Nebenfolge des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB ist allerdings auch die Eindämmung spekulativer Umwandlungen. Diese Folge gründet sich jedoch gerade auf den verbesserten Kündigungsschutz des Mieters, da durch die eingeschränkte Möglichkeit der Eigennutzung der Kreis der am Erwerb einer umgewandelten Wohnung interessierten Personen verkleinert wird (so ausdrücklich die Begründung des Entwurfs eines Gesetzes zur Verbesserung der Rechtsstellung des Mieters bei Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen, BT-Drucks. 11/6374 S. 5; vgl. zum Gesetzeszweck auch BayObLGZ 1981, 343/347 m. w. N.).

b) Geht nach der Begründung von Wohnungseigentum an einer vermieteten Wohnung das Eigentum an der Wohnung durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung auf den Ersterwerber über, so stellt sich die Frage, ob sich der Mieter gegenüber dem Ersteher der Wohnung auf die Sperrfrist nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB berufen kann, unter zwei Aspekten (vgl. Blank a.a.O., S. 101 f.):

Zum einen ist zweifelhaft, ob der Begriff der Veräußerung in § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB auch den originären Erwerb durch den Zuschlag in der Versteigerung als Hoheitsakt (§ 90 Abs. 1 ZVG; Zeller/Stöber, ZVG, 13. Aufl., § 90 Anm. 2.1. m. w. N.) erfaßt. Diese Fragestellung gilt für alle Fälle der Zwangsversteigerung in gleicher Weise, also für die Vollstreckungsversteigerung ebenso wie für die Erbenversteigerung nach § 175 ZVG und die Teilungsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft nach § 180 ZVG.

Außerdem kommt es darauf an, ob das dem Erwerber gewährte Sonderkündigungsrecht nach § 57 a ZVG auch die in § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB liegende Beschränkung des Kündigungsrechts des Vermieters überwinden kann. Die Beantwortung dieser Frage ist für die Fälle der Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG ohne Bedeutung, da dort § 57 a ZVG nicht gilt (§ 183 ZVG).

Im Hinblick auf die unterschiedlichen Auswirkungen erscheint eine getrennte Beantwortung der beiden Fragen angezeigt.

c) Die Sperrfrist nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB greift nur ein, wenn das Eigentum veräußert worden ist. § 571 Abs. 1 BGB regelt den Fall, daß der Vermieter das vermietete Grundstück an einen Dritten veräußert. Für diese Vorschrift ist allgemein anerkannt, daß hiervon nur die freiwillige, rechtsgeschäftliche Eigentumsübertragung erfaßt wird (Staudinger/Emmerich, BGB, 12. Aufl., 2. Bearbeitung Rn. 28 a; Palandt/Putzo, BGB, 51. Aufl. Rn. 7, jeweils zu § 571). § 57 ZVG ordnet für den Fall der Zwangsversteigerung ausdrücklich die entsprechende Anwendung des § 571 BGB an. Hingegen ist § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB in den §§ 57 ff. ZVG nicht erwähnt. Hieraus könnte der Schluß gezogen werden, auch § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB beziehe sich nur auf die freiwillige rechtsgeschäftliche Veräußerung.

Demgegenüber vertreten Rechtsprechung und Literatur, soweit sie sich zu dieser Frage ausdrücklich äußern, die Auffassung, § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB sei auch auf den Erwerb des Wohnungseigentums in der Zwangsversteigerung anzuwenden. Dies wird zum Teil damit begründet, daß die Vorschrift eine rechtsgeschäftliche Natur der Veräußerung nicht ausdrücklich voraussetze und der Mieter in allen Fällen schutzbedürftig sei (so Staudinger/Sonnenschein, a.a.O., Rn. 78; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl. Rn. 49, jeweils zu § 564 b BGB) zum Teil damit, daß nach § 57 ZVG der Ersteigerer im Verhältnis zum Mieter grundsätzlich wie ein rechtsgeschäftlicher Erwerber zu behandeln sei und die ihm eingeräumten Privilegien in den §§ 57 ff. ZVG abschließend aufgezählt seien (so Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., Rn. B 644 und Blank, a.a.O. S. 101 f.; im Ergebnis auch AG Münster, WuM 1990, 215; AG Weinheim, DWW 1989, 86).

Der Senat vertritt aus den folgenden Erwägungen die im Entscheidungssatz niedergelegte Auffassung:

aa) Der Begriff der Veräußerung wird in der Gesetzessprache nicht nur im Sinn eines rechtsgeschäftlichen Eigentumsübergangs verwendet. So unterscheidet der Gesetzgeber an verschiedenen Stellen ausdrücklich zwischen rechtsgeschäftlicher Veräußerung und Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung (vgl. etwa § 12 Abs. 3 Satz 2 WEG; § 325 Abs. 3 Satz 2 ZPO; § 2 Abs. 1 GrdSstVG). Wird daher in einer Gesetzesvorschrift von einer Veräußerung gesprochen, so kann, soweit nicht der Gesetzgeber eine ausdrückliche Regelung getroffen hat, jeweils nur aus dem Sinn und Zweck der Vorschrift oder aus dem systematischen Zusammenhang, in dem die Vorschrift steht, erschlossen werden, welche Fälle des Eigentumsübergangs hiervon erfaßt sein sollen. So wird etwa in § 265 Abs. 1 und 2, § 266 Abs. 1 ZPO der Übergang des Eigentums an einem Grundstück im Wege der Zwangsversteigerung als Veräußerung angesehen (RGZ 40, 333/339 f.; MünchKomm ZPO-Lüke § 265 Rn. 34 ff. und § 266 Rn. 14 m. w. N.). Dagegen ergibt sich etwa im Fall des § 932 Abs. 1 BGB schon aus der Bezugnahme auf § 929 BGB, daß die dort erwähnte Veräußerung nur den durch Rechtsgeschäft bewirkten Eigentumsübergang betreffen kann.

bb) Sinn und Zweck des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB sprechen dafür, auch den Eigentumsübergang im Wege der Zwangsversteigerung als Veräußerung im Sinn der Vorschrift anzusehen. Die Bestimmung gründet, wie dargestellt, auf der Überlegung, daß der Mieter einer Wohnung, an der nachträglich Wohnungseigentum begründet worden ist, eines erhöhten Bestandsschutzes bedarf, wenn diese Wohnung nach der Umwandlung von einer nicht mit dem bisherigen Vermieter identischen Person erworben wird. Gegen die durch den Veräußerungsvorgang eintretende erhöhte Kündigungsgefahr soll der Mieter durch eine Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen geschützt werden. Die Gefahr entsteht jedoch in jedem Fall, in dem ein Interessent bewußt gerade die vermietete Wohnung erwirbt. Ob es sich hierbei um einen rechtsgeschäftlichen Erwerb oder einen Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung handelt, ist gleichgültig. Es entspricht daher der Zielsetzung des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB, den Erwerb in der Zwangsversteigerung dem rechtsgeschäftlichen Erwerber gleichzustellen.

Eine solche Auslegung vermeidet auch dem Schutzzweck der Vorschrift widersprechende Folgen für die Fälle der Teilungsversteigerung. Denn ließe man § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB nur nach einer rechtsgeschäftlichen Veräußerung eingreifen, so bliebe der Mieter nach einer Teilungsversteigerung der Eigenbedarfskündigung des Erstehers ausgesetzt, ohne daß, anders als möglicherweise bei der Vollstreckungsversteigerung (vgl. § 57 a ZVG), hierfür ein anerkennenswertes Interesse bestünde. Der Eigentümer hätte es in der Hand, nach einer Umwandlung die Sperrfrist mit Hilfe der Teilungsversteigerung zu unterlaufen.

cc) Der Zusammenhang zwischen § 571 Abs. 1 BGB und § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB zwingt nicht zu der Annahme, daß in beiden Fällen der Begriff der Veräußerung einheitlich verwendet wird. Rechtssystematisch setzt § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB zwar den Übergang des Mietverhältnisses auf den Erwerber voraus. Ob jedoch dieser Übergang auf der un-mittelbaren Anwendung des § 571 Abs. 1 BGB oder auf dessen entsprechender Anwendung über § 57 ZVG beruht, ist ohne Belang.

dd) Schließlich macht auch die Systematik der §§ 57 ff. ZVG deutlich, daß der Ersteher grundsätzlich wie ein rechtsgeschäftlicher Erwerber zu behandeln ist (§ 57 Satz 1 ZVG i. V. m. § 571 Abs. 1 BGB), soweit er nicht durch die §§ 57 a bis d ZVG privilegiert wird (so insbesondere Blank, a.a.O., S. 102).

d) § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB schränkt, zumal in Gebieten, in denen die Sperrfrist durch Rechtsverordnung der Landesregierung auf 5 Jahre verlängert ist (Abs. 2 Nr. 2 Sätze 3 und 4), das Recht des Vermieters, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu beenden, ganz erheblich ein. Diese Kündigungsbeschränkung beeinträchtigt auch den Verkehrswert des Wohnungseigentums. Demgegenüber gewährt § 57 a Satz ZVG dem Ersteher im Interesse der Erhöhung des Wertes des zu versteigernden Grundstückes (Zeller/Stöber, a.a.O. § 57 a ZVG Anm. 2.2) ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht.

Nach der überwiegenden Auffassung in Rechtsprechung und Literatur setzt sich dieses Sonderkündigungsrecht auch gegenüber der Sperrfrist nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB durch (AG Weinheim, DWW 1989, 86; Schmidt Futterer/Blank, a.a.O., Rn. B 644 sowie ausführlicher Blank, a.a.O., S. 101 ff.; Barthelmess, Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, 4. Aufl. § 564 b BGB Rn. 84; Sternel, Mietrecht aktuell 1991 Rn. 475; Börstinghaus a.a.O. S. 420). Die in der Literatur für die Gegenmeinung aufgeführten Stimmen (AG Münster, WuM 1990, 215; Staudinger/Sonnenschein, a.a.O. Rn. 78; Emmerich/Sonnenschein, a.a.O. Rn. 49, jeweils zu § 564 b BGB) beziehen sich lediglich darauf, ob auch der Eigentumsübergang in der Zwangsversteigerung als Veräußerung im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB angesehen werden kann.

Das vorlegende Gericht verneint hingegen den Vorrang des § 57 a ZVG. Dem schließt sich der Senat aus folgenden Gründen an:

aa) Nach § 57 a Satz 1 ZVG ist der Ersteher berechtigt, jedes Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Vorschrift gibt somit zum einen dem Ersteher die Befugnis zur Kündigung, auch wenn der bisherige Eigentümer als Vermieter (an dessen Stelle der Ersteher tritt, § 571 Abs. BGB i. V. m. § 57 ZVG) zu einer solchen Kündigung nicht berechtigt war. Zum anderen legt die Vorschrift fest, welche Kündigungsfrist bei Ausübung des Sonderkündigungsrechts zu beachten ist.

Das Verhältnis zwischen § 57 a Satz 1 ZVG und § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB betrifft nach Auffassung des Senats die Frage der Kündigungsbefugnis. § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB normiert nach allgemeiner Auffassung nicht eine bestimmte Kündigungsfrist, sondern schließt für die in der Vorschrift genannte Zeit das Kündigungsrecht des Vermieters wegen Eigenbedarfs generell aus. Eine dennoch ausgesprochene Kündigung ist unwirksam und kann, anders als eine an sich zulässige, aber mit zu kurzer Frist ausgesprochene Kündigung, auch nicht als Kündigung zum nächstzulässigen Termin behandelt werden (OLG Hamm, RES § 564 b BGB Nr. 3). Die Vorschrift betrifft also nicht die bei einer Kündigung einzuhaltende Frist, sondern allgemein die Zulässigkeit der Eigenbedarfskündigung.

Soweit das Bestehen eines Kündigungsrechts in Frage steht, ist in Rechtsprechung und Literatur inzwischen fast unumstritten, daß das Sonderkündigungsrecht nach § 57 a Satz 1 ZVG unter dem Vorbehalt der Gesetzgebung zum Kündigungsschutz des Mieters steht. Dies gilt sowohl für die Einschränkung des Kündigungsrechts nach § 564 b BGB als auch für die Sozialklausel des § 556 a BGB (BGHZ 84, 90/100 f.; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O. Rn. B 577; Zeller/Stöber, a.a.O. § 57 a ZVG Anm. 6.4 jeweils m. w. N.; anders früher für das 1. WKSchG OLG Oldenburg, NJW 1973, 1841 und jetzt noch bezüglich der Anwendbarkeit des § 556 a BGB Steiner/Teufel, ZVG, 9. Aufl. § 57 bis 57 d Rn. 47) und entspricht einer seit langem bestehenden Rechtsauffassung zum Verhältnis des § 57 a Satz 1 ZVG zur Mieterschutzgesetzgebung (vgl. Witthinrich, Rpfleger 1987, 98 m w. N.). Die dargestellte dogmatische Einordnung des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB legt es nahe, den generellen Vorrang der Mieterschutzgesetzgebung gegenüber dem Sonderkündigungsrecht des § 57 a Satz 1 ZVG auch auf diese Vorschrift zu erstrecken.

Dem steht auch nicht entgegen , daß § 57 a Satz 1 ZVG die Kündigung mit gesetzlicher Frist zuläßt. Denn die hierbei unter Umständen eintretende Abkürzung der sonst bei einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses über Wohnraum zu beachtenden Frist ergibt sich aus der ausdrücklichen Regelung in § 565 Abs. 5 BGB, wonach bei Kündigungen mit gesetzlicher Frist die Verlängerung der Kündigungsfrist nach § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB außer Betracht bleibt. § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB regelt jedoch wie dargelegt nicht die Kündigungsfrist, sondern die Zulässigkeit der Eigenbedarfskündigung allgemein.

bb) Eine andere Auslegung ist auch durch den Schutzzweck des § 57 a ZVG nicht geboten. Diese Vorschrift weicht zwar bewußt im Interesse des Erstehers von dem über § 57 ZVG anwendbaren Grundsatz des § 571 Abs. 1 BGB ab, indem sie es dem Ersteher gestattet, das vorhandene Mietverhältnis ohne Berücksichtigung evtl. vertraglich vereinbarter Fristen vorzeitig zu kündigen (Zeller/Stöber, a.a.O. § 57 a ZVG Anm. 3.1). Nach verbreiteter Auffassung erschöpft sich aber der Schutzzweck der Vorschrift in der Gewährung eines derartigen zeitlichen Vorteils (BGHZ 84, 90/100 f.; Witthinrich, Rpfleger 1987, 98). Dann jedoch ist die Einschränkung der Sperrfrist des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB, die nicht auf vertraglicher Vereinbarung, sondern auf gesetzlicher Vorschrift beruht, durch die Zielsetzung des § 57 a ZVG nicht geboten. Zu diesem Ergebnis führt auch die Berücksichtigung der wirtschaftlichen Auswirkungen der Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen für die Gläubiger des Grundstückseigentümers. Durch die Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen erfährt das den Gläubigern als Vollstreckungsobjekt zur Verfügung stehende Grundstück in aller Regel ohnehin einen ganz erheblichen Wertzuwachs. Denn die Möglichkeit, die Wohnungen einzeln zu veräußern, gestattet es üblicherweise, einen wesentlich höheren Gesamterlös zu erzielen, als dies bei einer Veräußerung des ungeteilten Objekts der Fall wäre. Nicht zuletzt dieser Umstand hat, entgegen manchen Erwartungen (vgl. Löwe, NJW 1972, 2017/2018), in der Vergangenheit zu einer lebhaften Umwandlungstätigkeit geführt (vgl. etwa die Angaben in der Begründung zu dem Entwurf eines Gesetzes zur Verbesserung der Rechtsstellung des Mieters bei Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen, BT-Drucks. 11/6374 S. 5). Unter die sen Umständen besteht kein Anlaß, die Gläubiger in der Zwangsversteigerung nochmals dadurch zu begünstigten, daß aus Gründen der besseren Verwertung dem Mieter der Schutz abgesprochen wird, den ihm der Gesetzgeber gegen die Folgen der (die Vermögensmehrung veranlassenden) Umwandlung gewähren will.

cc) Die Anwendung des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB auf den Fall der Zwangsversteigerung führt auch nicht zu unüberwindbaren praktischen Schwierigkeiten. Insbesondere läßt sich der Zeitpunkt, zu dem das Mietverhältnis nach § 57 a ZVG gekündigt werden kann, auch unter Berücksichtigung der Sperrfrist ohne Schwierigkeiten ermitteln. Nach § 57 a Satz 2 ZVG hat die Kündigung für den ersten Termin zu erfolgen, für den sie zulässig ist. Maßgebender Kündigungstermin ist damit der Termin, zu dem das Mietverhältnis erstmals nach dem Ende der Sperrfrist unter Beachtung der gesetzlichen Frist (§ 565 Abs. 2 Satz 1, Abs. 5 BGB) gekündigt werden kann.

Der Zuschlag von Wohnungseigentum im Wege der Zwangsversteigerung ist nach einem Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichtes vom 10. Juni 1992 als "Veräußerung" im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB anzusehen. Nach dieser Vorschrift ist die Eigenbedarfskündigung einer umgewandelten Wohnung für eine bestimmte Frist ausgeschlossen. Diese Sondervorschrift zum Schutz des Mieters überwindet sozusagen auch das Sonderkündigungsrecht, das dem Erwerber in der Zwangsversteigerung nach § 57 a des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG) zusteht. Der Ersteigerer ist danach nämlich berechtigt, ein Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen.

Nach dem Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichtes wird dadurch allerdings das Sonderkündigungsrecht nicht ganz ausgehebelt, sondern es tritt eine Art Sperre ein. Nach dem Ende dieser Sperrfrist des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB kann dann das Sonderkündigungsrecht nach § 57 a ZVG ausgeübt werden.