Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Vorlagevorausetzungen; Verwertungskündigung; Abrißkündigung; Genehmigung des Neubaus

1. Kündigt der Vermieter das Mietverhältnis gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB, weil er das Gebäude, in dem sich der vermietete Wohnraum befindet, abreißen und durch einen Neubau ersetzen will, so ist es für die Wirksamkeit der Kündigung grundsätzlich nicht erforderlich, daß im Zeitpunkt des Zuganges der Kündigungserklärung die baurechtliche Genehmigung zur Errichtung des Neubaus vorliegt.

2. Die Kündigung ist auch nicht deshalb unwirksam, weil der Vermieter in dem Kündigungsschreiben die bereits vorliegende baurechtliche Genehmigung zum Abbruch des Gebäudes nicht erwähnt hat.

I. Der Bekl. bewohnt mit seiner Familie seit Anfang 1986 aufgrund eines mit dem Kl. am 1.1.1986 abgeschlossenen Mietvertrages ein auf ei-nem Grundstück des Kl. gelegenes altes Haus. Der Kl. beabsichtigt, dieses Haus abzureißen und auf dem Grundstück ein neues Haus mit insgesamt fünf Wohnungen zu errichten.

Mit Schreiben vom 2.4.1991 kündigte der Kl. das Mietverhältnis zum 30.9.1991. Er stützte die Kündigung darauf, daß er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes gehindert sei und dadurch erhebliche Nachteile er-leide. Das Haus sei einsturzgefährdet, Leib und Leben der Bewohner seien gefährdet. Durch das bestehende Mietverhältnis sei er daran gehindert, das Grundstück angemessen zu nutzen, da er keinen Neubau erstellen und zu einem angemessenen Entgelt vermieten könne. Der Mietzins für ein Einfamilienhaus belaufe sich mindestens auf 1.500 DM monatlich, der vom Bekl. bezahlte Mietzins in Höhe von 450 DM monatlich stehe hierzu in keinem Verhältnis. Der Hausabbruch liege auch im allgemeinen Interesse, da neue Wohnungen entstünden, die den modernen Wohnansprüchen genügten. Der Bekl. widersprach der Kündigung. Er wohnt weiterhin in dem Haus.

Das zuständige Landratsamt hatte bereits am 6.3.1990 den Abbruch des alten Hauses genehmigt. Am 20.8.1990 hatte es einen Vorbescheid für das Neubauvorhaben erteilt. Dieser enthielt neben verschiedenen Auflagen den Hinweis, daß derzeit die abwassertechnische Erschließung nicht gegeben sei und das Vorhaben daher erst genehmigt werden könne, wenn das zuständige Wasserwirtschaftsamt einer Bebauung ausdrücklich zustimme. Am 4.2.1992 hat das Landratsamt den Neubau genehmigt.

Mit der Klage verlangt der Kl. die Räumung und Herausgabe des Hauses. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Hiergegen richtet sich die Berufung des Bekl.

Das Landgericht hat mit Beschluß vom 8.2.1993 folgende Fragen zum Rechtsentscheid vorgelegt:

"Wird ein Mietverhältnis über Wohnraum wirksam durch eine Kündigung wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung im Wege des Abrisses des alten Gebäudes und Neuerstellung einer Wohnanlage beendet, wenn im Kündigungsschreiben die vorhandene Abrißgenehmigung nicht erwähnt wird und die erforderliche Baugenehmigung erst nach der Kündigung erteilt wird?"

Es hat ausgeführt, die Entscheidung hänge von der Beantwortung der vor-gelegten Rechtsfragen ab. Die übrigen vom Bekl. gegen die Wirksamkeit der Kündigung vorgebrachten Einwände griffen nicht durch. Das Gericht wolle die Wirksamkeit der Kündigung bejahen. Das Landgericht hat den Parteien Gelegenheit gegeben, zu den Vorlagefragen Stellung zu nehmen.

II. 1. Die Vorlage, über die das Bayerische Oberste Landesgericht zu ent-scheiden hat (vgl. BayObLGZ 1991, 348/350), ist statthaft (§ 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO, vgl. BayObLGZ 1989, 319/321). Auch die weiteren Voraussetzungen für den Erlaß eines Rechtsentscheides sind gegeben.

a) Die Vorlage betrifft zwei Teilaspekte der Kündigung gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB zum Zweck der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung vermieteten Wohnraums (Verwertungskündigung) durch Abriß des alten Gebäudes und Errichtung eines neuen Gebäudes, nämlich die Frage, ob eine solche Kündigung schon deshalb unwirksam ist, weil im Kündigungsschreiben die vorhandene Abbruchgenehmigung nicht erwähnt ist, also den Umfang der Begründungspflicht des kündigenden Ver-mieters (§ 564 a Abs. 1 Satz 2, § 564 b Abs. 3 BGB), und die Frage, ob die Wirksamkeit einer solchen Kündigung voraussetzt, daß im Zeitpunkt der Kündigung bereits die Baugenehmigung für das Gebäude vorliegt, das nach dem Abriß des alten Gebäudes errichtet werden soll, also die mate-riellen Voraussetzungen der Kündigung (§ 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB).

Beide Rechtsfragen sind anhand von Vorschriften zu beantworten, deren Anwendungsbereich sich auf Mietverhältnisse über Wohnraum beschränkt, und betreffen den Bestand eines solchen Mietverhältnisses.

b) Die Fragen sind für die Entscheidung des Landgerichts erheblich.

aa) Bei der Prüfung der Entscheidungserheblichkeit ist grundsätzlich von der im Vorlagebeschluß vertretenen Rechtsauffassung und der dort zugrunde gelegten Tatsachenfeststellung und -würdigung auszugehen, es sei denn, sie wären unhaltbar (BayObLGZ 1993, 160/161 und ständige Rechtsprechung des Senats). Auf dieser Grundlage sind die Ausführungen des Landgerichts im Vorlagebeschluß ausreichend, wenngleich es für die Darlegung der materiellen Voraussetzungen der Kündigung verhältnismäßig pauschale Angaben hat genügen lassen.

bb) Das Landgericht ist allerdings nicht darauf eingegangen, ob sich Aus-wirkungen auf den Räumungsanspruch des Kl. dadurch ergeben, daß das Gebiet mit Wirkung vom 1.10.1992 in den Anwendungsbereich des Zweck-entfremdungsverbots nach Art. 6 § 1 des Gesetzes zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen (MVerbG) vom 4.11.1971 (BGBl. I S. 1745) einbezogen worden ist (§ 1 i. V. m. der Anlage der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 28.7.1992, GVBl. S. 278). Die Entscheidungserheblichkeit der vorgelegten Rechtsfragen kann gleichwohl bejaht werden. Denn allein durch die Einbeziehung ist das Erlangungsinteresse des Kl. nicht entfallen. Dies ergibt sich schon daraus, daß der Kl. die Genehmigung nach Art. 6 § 1 MVerbG jedenfalls hier nach träglich beantragen kann, wobei angesichts der geplanten Errichtung neuen Wohnraums in größerem Umfang die Erteilung der Genehmigung nicht unwahrscheinlich ist (vgl. BVerwG, NJW 1982, 2269/2270).

c) Die vorgelegten Rechtsfragen sind von grundsätzlicher Bedeutung. Sie werden im Rahmen der nicht seltenen Kündigungen mit dem Ziel, das be-stehende Gebäude abzureißen und anschließend einen Neubau zu errichten, immer wieder auftreten. Die Fragen, ob bei einer solchen Verwertungskündigung die für das geplante Vorhaben erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen bereits bei Zugang der Kündigung vorliegen müssen und ob sie im Kündigungsschreiben zu erwähnen sind, werden zwar in Rechtsprechung und Literatur überwiegend für die Zweckentfremdungsgenehmigung nach Art. 6 § 1 MVerbG erörtert (vgl. dazu bejahend OLG Hamburg RES § 564 b BGB Nr. 6 sowie Franke in Fischer Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht § 564 b Anm. 27, m. w. N.), stellen sich aber auch für die Abbruchgenehmigung (vgl. zum Vorliegen der Genehmigung z. B. bejahend Beuermann, ZMR 1979, 97/98, Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl. Rn. B 713, Sternel, Mietrecht aktuell, 2. Aufl. Rn. 487, wohl auch AG Düsseldorf, WuM 1991, 168; verneinend LG Itzehoe, WuM 1983, 143, Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl. § 564 b BGB Rn. 60 und für einen Sonderfall auch LG Bo chum, WuM 1989, 242; unklar LG Berlin, ZMR 1991, 346; zur Erwähnung im Kündigungsschreiben bejahend Sternel, Mietrecht 3. Aufl. Rn. IV 103 und Schmidt-Futterer/Blank Rn. B 713, wohl auch Beuermann, a. a. O., S. 100) und die Baugenehmigung (vgl. dazu verneinend, allerdings für den Fall einer Eigenbedarfskündigung, OLG Frankfurt/Main, WuM 1992, 421; unklar Sternel, Mietrecht, a. a. O., der pauschal das Vorliegen öffentlich-rechtlicher Genehmigungen verlangt).

Die vorgelegten Rechtsfragen, die einen Teilaspekt der Problematik be-treffen, waren bisher nicht Gegenstand eines Rechtsentscheids, auch nicht nur ihrem Inhalt nach. Der Rechtsentscheid des OLG Hamburg vom 25.3.1981 (RES § 564 b BGB Nr. 6) bezieht sich auf die nach ihrer Funktion mit den hier in Frage stehenden baurechtlichen Genehmigungen nicht gleichzusetzende Zweckentfremdungsgenehmigung gemäß Art. 6 § 1 MVerbG (vgl. auch OLG Frankfurt/Main, a. a. O. S. 423). Der Rechtsentscheid des OLG Frankfurt/Main vom 25.6.1992 (a. a. O.) betrifft die Kün-digung wegen Eigenbedarfs (§ 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB).

2. Der Senat faßt die Fragen ohne Veränderung ihres rechtlichen Kerns (vgl. BayObLGZ 1989, 406/409) neu und beantwortet sie so, wie der Ent-scheidungssatz lautet. Hierfür sind folgende Erwägungen maßgebend:

a) Gemäß § 564 b Abs. 1 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Als ein berechtigtes Interesse ist es anzu-sehen, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer an-gemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (§ 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB). Diese Voraussetzungen können nach inzwischen ganz herrschender Meinung auch gegeben sein, wenn der Vermieter das Gebäude, in dem die vermietete Wohnung liegt, abreißen und durch einen Neubau ersetzen will (BayObLGZ 1983, 271/274; vgl. Beuermann, ZMR 1979, 97; Franke, a. a. O. Anm. 27, Palandt/Putzo BGB 52. Aufl. Rn. 52, Emmerich/Sonnen-schein Rn. 56, jeweils zu § 564 b BGB, m. w. N.). In einem solchen Fall ist nicht, wie etwa bei der Kündigung nach § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB, ein im Zeitpunkt der Kündigungserklärung bereits objektiv vorliegender Lebenssachverhalt, sondern, wie bei der Eigenbedarfskündigung nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB, nur ein durch den Vermieter beabsichtigtes, also erst in der Zukunft zu verwirklichendes Vorhaben daran zu messen, ob es die Vor-aussetzungen des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB erfüllt.

b) Nach soweit ersichtlich einhelliger Meinung ist die auf ein berechtigtes Interesse nach § 564 b BGB gestützte Kündigung grundsätzlich nur wirk-sam, wenn die für das berechtigte Interesse maßgebenden Voraussetzungen (jedenfalls auch) im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung gegeben sind (vgl. OLG Karlsruhe, ZMR 1993, 335; Palandt/Putzo, § 564 b BGB Rn. 23, Schmidt-Futterer/Blank Rn. B 38 und B 714, jeweils m. w. N.). Dies bedeutet in den hier fraglichen Fällen der Verwertungskündigung al-lerdings nicht, daß die beabsichtigte Verwertung bereits im Zeitpunkt der Kündigungserklärung ausführbar sein müßte. Denn der Gesetzgeber läßt als Kündigungsgrund bereits die Absicht der Verwertung in einer bestimmten Form genügen. Nach dem Gesetzeswortlaut muß der Vermieter durch das Bestehen des Mietverhältnisses an der (beabsichtigten) Verwertung gehindert sein. Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn er das Vorhaben je-denfalls ab dem Zeitpunkt, zu dem das Mietverhältnis durch die Kündigung beendet wird, verwirken kann und will.

Dies entspricht der ganz herrschenden Auffassung im Rahmen der - eben-falls auf eine bestimmte Nutzungsabsicht des Vermieters gegründeten - Eigenbedarfskündigung. Auch dort genügt es nach herrschender Meinung, wenn das Erlangungsinteresse für den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses gegeben ist, also die die Grundlage des Erlangungsinteresses bildenden Umstände im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses mit einiger Sicherheit vorliegen werden (BayObLGZ 1982, 135/139; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohn-raummiete Rn. IV 74, Franke a. a. O. § 564 b BGB Anm. 15; vgl. auch v. Stebut, NJW 1985, 289/293). Die Kündigung "auf Vorrat", also eine Kündi-gung, bei der der Wille, den Wohnraum im Anschluß an die Beendigung des Mietverhältnisses alsbald in der angegebenen Weise zu nutzen, nicht feststeht, wird hingegen für unzulässig gehalten (Schmidt-Futterer/Blank Rn. B 622; Emmerich/Sonnenschein § 564 b Rn. 28). Auch der in § 564 b Abs. 2 Nr. 4 Satz 3 BGB zum Ausdruck kommende Rechtsgedanke spricht für diese Auslegung. Der Gesetzgeber geht dort für einen Fall, in dem er eine bestimmte Verwertungsabsicht des Vermieters für die Kündigung ge-nügen läßt, davon aus, daß im Zeitpunkt der Kündigungserklärung zwar die vorgesehene Verwertung noch nicht in einer Weise gesichert sein muß, die eine Verzögerung praktisch ausschließt, er setzt aber doch voraus, daß diese Absicht alsbald nach Beendigung des Mietverhältnisses durch die Kündigung in die Tat umgesetzt werden kann und soll. Nach Ansicht des Senats muß es auch für die Verwertungskündigung nach § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB genügen, wenn nach den Umständen im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung mit einiger Sicherheit festgestellt werden kann, daß der Vermieter die beabsichtigte Verwertung im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses durch die Kündigung alsbald verwirklichen kann und auch verwirklichen will.

c) Eine solche Prognose ist nur möglich, wenn die vom Vermieter verfolgte Planung im Zeitpunkt der Kündigung bereits so weitgehend konkretisiert ist, daß beurteilt werden kann, ob ihre Verwirklichung den Maßstäben des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB entspricht (vgl. auch Emmerich/Sonnenschein § 564 b Rn. 56). Nur dann wird der Mieter in die Lage versetzt zu beurteilen, ob die Kündigung rechtens ist oder nicht, nur dann kann das Gericht über die Berechtigung der Kündigung entscheiden, wenn der Vermieter bereits vor Ablauf der Kündigungsfrist bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen (vgl. Zöller/Greger ZPO 18. Aufl., § 259 Rn. 2) gemäß § 259 ZPO Klage auf Räumung erhebt. Welche Anforderungen an diese Konkretisierung im einzelnen zu stellen sind, wird zum einen von der Art der be absichtigten Verwertung abhängen, insbesondere davon, ob die Verwertung auf verhältnismäßig einfache Weise möglich ist (etwa durch Veräußerung des Grundstücks) oder einer längeren und intensiven Planung bedarf (wie z. B. die Neuerrichtung eines Gebäudes). Darüber hinaus kann nicht außer Betracht bleiben, daß, wie sich auch im vorliegenden Fall zeigt, nach der Kündigung bis zur tatsächlichen Beendigung des Mietverhältnisses noch erhebliche Zeit verstreichen kann. Es wäre daher dem Vermieter nicht zumutbar, die Ausführung seines Vorhabens verbindlich auf den Zeit-punkt festzulegen, zu dem das Mietverhältnis nach Ablauf der einzuhaltenden Kündigungsfrist enden würde.

d) Nach diesen Grundsätzen ist auch zu entscheiden, ob bei einer Kündi-gung, der die Absicht zugrunde liegt, das Gebäude mit dem (noch) vermie-teten Wohnraum abzureißen und durch einen Neubau zu ersetzen, bereits im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung die Abbruchgenehmigung für das alte und die Baugenehmigung für das neue Gebäude vorlie-gen müssen.

aa) Liegen diese Genehmigungen vor, so bilden sie jedenfalls eine ausrei-chende Grundlage für die erforderliche Konkretisierung des Vorhabens. Darüber hinaus können sie ein wesentliches Indiz dafür sein, daß der Ver-mieter sein Vorhaben mit Nachdruck verfolgt und alsbald nach Beendigung des Mietverhältnisses ins Werk setzen will (vgl. auch Franke a. a. O. § 564 BGB Anm. 27 m. w. N. zum Streitstand).

bb) Andererseits kann aus dem Fehlen der Genehmigungen nicht geschlossen werden, daß der Vermieter seine Planungen nicht alsbald nach Beendigung des Mietverhältnisses verwirklichen will und kann.

(1) Nach ganz herrschender Meinung kann ein berechtigtes (Erlan- gungs-) Interesse nach § 564 b Abs. 1 BGB nur für solche Formen der Nut-zung und Verwertung des vermieteten Wohnraums bejaht werden, denen ein rechtliches Hindernis nicht entgegensteht (vgl. OLG Frankfurt/Main WuM 1992, 421/422 m. w. N.). Der Beginn der Abrißarbeiten und der Be-ginn der Arbeiten für den Neubau ohne das Vorliegen einer entsprechenden Genehmigung wären jedoch formal rechtswidrig, denn mit der Ausführung dieser Vorhaben darf jeweils erst nach Zustellung der entsprechenden Genehmigung begonnen werden (/vgl. für Bayern Art. 74 Abs. 8 i. V. m. Art. 65 Satz 1 BayBO). Maßgebend für die Frage des Erlangungsinteresses ist jedoch nicht, ob diese formalen Voraussetzungen für den Beginn der Arbeiten bereits im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung vorliegen. Nach den oben dargelegten Grundsätzen genügt es vielmehr, wenn im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung mit einiger Sicherheit festgestellt werden kann, daß die für die Durchführung der Vorhaben er-forderlichen baurechtlichen Genehmigungen zu dem Zeitpunkt vorliegen werden, zu dem sie bei planmäßiger Durchführung benötigt werden.

Ob eine solche Erwartung gerechtfertigt ist, ist Tatfrage und kann nur an-hand der konkreten Umstände des Einzelfalles entschieden werden (vgl. auch BayObLGZ 1982, 135/139 für die Eigenbedarfskündigung). Dabei wird zu berücksichtigen sein, daß baurechtliche Genehmigungen unbeschadet privater Rechte Dritter erteilt werden (vgl. für Bayern Art. 74 Abs. 6 BayBO), und daß ein Rechtsanspruch auf die Erteilung einer solchen Ge-nehmigung besteht, wenn das Vorhaben öffentlich rechtlichen Vorschriften nicht widerspricht (Art. 74 Abs. 1 BayBO).

(2) Für die Abbruchgenehmigung ist ferner zu beachten, daß die baurechtlichen Vorschriften in aller Regel lediglich Anforderungen hinsichtlich der Art und Weise des Abbruchs aufstellen (z. B. Art. 15 Satz 2 BayBO, vgl. auch BayVGH BayVBl. 1970, 406). Daher wird regelmäßig mit der Erteilung einer solchen Genehmigung gerechnet werden können, wenn nicht Anhaltspunkte gegeben sind, die die Zulässigkeit des Abbruchs auch ma-teriellrechtlich in Frage stellen, etwa weil dieser ausnahmsweise zusätzlich einer besonderen Erlaubnis (z. B. nach Art. 6 Abs. 1 Denkmalschutzge-setz, nach § 172 BauGB oder nach Art. 6 § 1 MVerbG) bedarf, oder weil eine Veränderungssperre (vgl. § 14 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) besteht (vgl. Koch/Molodovsky BayBO Art. 12 Anm. 3).

(3) Hinsichtlich der Genehmigung des Neubaues wird von Bedeutung sein, daß es der Bauherr in der Regel in der Hand hat, durch eine Anpassung seiner Planungen an die baurechtlichen Erfordernisse eine solche Genehmigung zu erhalten. Entscheidend wird daher vor allem sein, ob dem Vor-haben insgesamt, nicht nur seiner Gestaltung im einzelnen öffentlich-rechtliche Hindernisse entgegenstehen (z. B. weil eine Bausperre besteht), und ob das Vorhaben unter den Aspekten, die für die Prüfung und Angemessenheit der Verwertung im Sinne von § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB bedeutsam sind (insbesondere also nach Art und Umfang der geplanten baulichen Nutzung), genehmigungsfähig ist. Liegt bereits ein Vorbescheid vor, der die Realisierbarkeit des Vorhabens zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses unter diesen Aspekten bestätigt, werden in aller Re-gel Zweifel daran, daß das Vorhaben unter dem Gesichtspunkt der bau-rechtlichen Zulässigkeit alsbald nach Beendigung des Mietverhältnisses verwirklicht werden kann, nicht angebracht sein.

(4) Für die hier vertretene Auffassung sprechen auch die im Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Frankfurt/Main vom 25.6.1992 dargelegten praktischen Erwägungen (vgl. WuM 1992, 421/423). Der tatsächliche Ablauf, der den Planungen des Vermieters zugrunde liegt, ist derselbe, un-abhängig davon, ob die endgültig angestrebte Nutzung des neu entstehenden Wohnraumes durch den Vermieter selbst bzw. die in § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB genannten Personen erfolgen soll (so der durch das OLG Frank-furt/Main entschiedene Fall) oder in der Vermietung der neu errichteten Wohnräume liegt (so der hier zu entscheidende Fall).

(5) Mit dem Oberlandesgericht Frankfurt/Main (a. a. O.) ist der Senat ferner der Ansicht, daß die zur Zweckentfremdungsgenehmigung nach Art. 6 § 1 MVerbG durch das Oberlandesgericht Hamburg vertretene Auffassung (vgl. RES § 564 b BGB Nr. 6) nicht auf Fälle übertragen werden kann, in denen für die Verwirklichung des für die Kündigung maßgebenden Vorhabens lediglich baurechtliche Genehmigungen erforderlich sind. Die hierfür maßgebenden Gründe sind in dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Frankfurt/Main (a. a. O.) überzeugend dargelegt.

e) Wie dargelegt, wird es, von im vorliegenden Rechtsstreit offensichtlich nicht gegebenen Ausnahmefällen abgesehen, nicht erforderlich sein, daß die bauordnungsrechtliche Abbruchgenehmigung bereits im Zeitpunkt der Kündigungserklärung vorliegt. Dann aber kann auch nicht gemäß § 564 a Abs. 1 Satz 2, § 564 b Abs. 3 BGB verlangt werden, daß in den Gründen des Kündigungsschreibens auf eine solche Genehmigung hingewiesen wird, falls sie im Zeitpunkt der Kündigung bereits vorliegen sollte. Denn der Vermieter ist, sofern man die Begründungspflicht nicht ohnehin auf diejenigen Angaben beschränkt, die zur Identifizierung des Kündigungsgrundes und zur Abgrenzung gegenüber anderen Kündigungsgründen erforderlich sind (vgl. BayObLGZ 1981, 232/240), allenfalls zur Angabe solcher ergänzender Umstände verpflichtet, die für die Wirksamkeit der Kündigung und damit für die Einschätzung des Mieters über deren Berechtigung von Bedeutung sein können (vgl. auch BVerfG WuM 1992, 178).

Wenn der Eigentümer das nicht mehr modernisierungsfähige Wohnhaus abreißen und durch einen Neubau ersetzen will, muß er zunächst bestehende Mietverhältnisse kündigen. Als Kündigungsgrund kommt lediglich § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB in Betracht, also eine Hinderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung. Streitig war, ob schon bei Ausspruch der Kündigung die Abrißgenehmigung und die Baugenehmigung für den Neubau vorliegen müssen und ob dies auch im Kündigungsschreiben erwähnt sein muß.

Im Anschluß an einen Rechtsentscheid des OLG Frankfurt/Main zur Eigenbedarfskündigung meinte das Bayerische Oberste Landesgericht in seinem Rechtsentscheid vom 31. August 1993, es müsse lediglich mit hinreichender Sicherheit feststehen, daß bei Beendigung des Mietverhältnisses der Vermieter seine Pläne werde durchführen können. Erst zu diesem Zeitpunkt müssen also die Genehmigungen vorliegen oder alsbald erteilt werden können. Zum Zeitpunkt der Kündigung muß hingegen weder eine Abriß- noch eine Baugenehmigung erteilt sein, so daß auch eine Erwähnung in der Kündigung überflüssig ist.