Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Vorlagevoraussetzungen; Betriebskostenumlage

Der Vermieter kann die in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung aufgeführten Betriebskosten mit der mietvertraglichen Regelung, daß für die "Betriebskosten gemäß § 27 II. Berechnungsverordnung" neben der Miete ein monatlicher Vorauszahlungebetrag von ... DM zu leisten ist, auf den Mieter umlegen, ohne diesem bei Vertragsabschluß den in der Anlage enthaltenen Betriebskostenkatalog erläutert oder durch Beifügung eines Abdrucks der Anlage zur Kenntnis gebracht zu haben.

I. 1. Die Bekl. sind aufgrund Mietvertrags vom 3. Dezember 1979 seit 15. Dezember 1979 Mieter einer Wohnung im Anwesen der Kl. Unter § 4 Nr. 1 des Mietvertrages ist vereinbart, daß der Mietzins monatlich 349,10 DM und die Gesamtmiete einschließlich Betriebskosten gemäß Nrn. 2 und 3 470 DM beträgt. § 4 Nr. 2 (in der am Ende des Mietvertrags stehenden Neufassung) lautet:

"Für die Betriebskosten gemäß § 27 der II. Berechnungsverordnung, ausgenommen die zu nachstehender Ziff. 3, ist neben der Miete ein monatlicher Vorauszahlungsbetrag von DM 62,40 zu leisten. Diese Vorauszahlungen werden gemäß Artikel 3 § 4 des 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetzes jährlich abgerechnet, und zwar bis zum 30. April des Folgejahres. Bei gestiegenen oder geminderten Kosten wird eine Anpassung der Vorauszahlungsbeträge entsprechend den vorstehend zitierten gesetzl. Bestimmungen vorgenommen."

§ 4 Nr. 3 lautet:

"Über die Lieferung von Wärme und Warmwasser wird am Ende einer jeden Heizperiode abgerechnet. Bis dahin ist ein vom Vermieter angeforderter Vorschuß neben der monatlichen Miete zu entrichten. Dieser beträgt für Wärme 58,50 DM ..."

2. Die Kl. macht neben Mietzinsrückständen und Heizkostennachforderungen gegen die Bekl. als Gesamtschuldner auch Nachforderungsbeträge aus den Betriebskostenabrechnungen für 1980 (304,32 DM) und 1981 (429,06 DM) geltend, welche von den Bekl. bisher nicht bezahlt worden sind. Die Abrechnungen betreffen folgende Betriebskostenposten: Warmwasserversorgung, Entwässerung, Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung, Kosten der Gartenpflege, Kosten der Beleuchtung, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Gemeinschaftsantennen, Schornsteinreinigung, Hausreinigung, Ungezieferbekämpfung, Hauswart, Grundsteuern. Die Kl. hat mit Schreiben vom 31. Januar 1983 das Mietverhältnis wegen Zahlungrückstandes gekündigt und Räumung begehrt.

Das AG hat mit Endurteil vom 12. Juli 1983 den Anspruch der Kl., soweit er auf Bezahlung der Betriebskostennachforderungen für 1980 und 1981 gerichtet war, als unbegründet abgewiesen, weil mit der (bloßen) Verweisung auf § 27 der II. Berechnungsverordnung die vom Mieter zu tragenden Nebenkosten nicht hinreichend konkretisiert worden seien, wobei sich die Betriebskosten im übrigen nicht aus § 27 selbst, sondern erst aus der Anlage 3 ergäben.

Das LG hat als Berufungsgericht am 18. Januar 1984 beschlossen, einen Rechtsentscheid zu folgender Rechtsfrage zu erholen:

"Kann der Vermieter die in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung aufgeführten Betriebskosten wirksam mit folgender mietvertraglicher Regelung ,Für die Betriebskosten gemäß § 27 II. Berechnungsverordnung, ausgenommen die zu nachstehender Ziffer 3, ist neben der Miete ein monatlicher Vorauszahlungsbetrag von 62,40 DM zu leisten' auf Mieter umlegen, ohne ihm gegenüber bei Mietvertragsabschluß den in der Anlage enthaltenen Betriebskostenkatalog erläutert oder durch Beifügung eines Abdruckes der Anlage dem Mieter zur Kenntnis gebracht zu haben."

Das Landgericht hat den Parteien Gelegenheit zur Äußerung gegeben und die Rechtsfrage dem Bay. Obersten Landesgericht zur Entscheidung vorgelegt.

II. 1. Die Vorlage, über die das Bay. Oberste Landesgericht zu entscheiden hat (BayObLGZ 1980, 360/363 und ständige Rechtsprechung, zuletzt BayObLGZ 1984 Nr. 2), ist zulässig.

a) Die vorgelegte Frage ist eine Rechtsfrage, die sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum (Art. III Abs. 1 Satz 1 des 3. MietRÄndG) ergibt.

Das zum Erlaß eines Rechtsentscheids angegangene Gericht ist befugt, typische und häufig wiederkehrende Bestimmungen in Formularmietverträgen, die allgemeine Geschäftsbedingungen (§ 1 AGBG) darstellen, auszulegen (BGHZ 84, 345/348 f. m. Nachw.) und insoweit auch die Frage der Einbeziehung in den Vertrag (§ 2 AGBG) zu prüfen.

b) Die vorgelegte Rechtsfrage ist auch entscheidungserheblich (vgl. hierzu BayObLGZ 1982, 173/174; 1983, 285/287, je m. Nachw.). Denn die Begründetheit der Betriebskostennachforderung für die Jahre 1980 und 1981 hängt davon ab, ob die Bekl. nach den mietvertraglichen Vereinbarungen verpflichtet sind, die betreffenden Betriebskosten zu tragen.

c) Die - soweit ersichtlich - durch Rechtsentscheid noch nicht beantwortete Rechtsfrage ist auch von grundsätzlicher Bedeutung (Art. III Abs. 1 Satz 1 zweiter Halbsatz des 3. MietRÄndG). Es ist zu erwarten, daß sie wiederholt auftreten und - wie bisher - unterschiedlich beantwortet wird (vgl. BayObLGZ 1981, 300/302; 1983, 285/287). Soweit ersichtlich, halten eine Bezugnahme auf die Begriffsbestimmung des § 27 II. BV hinsichtlich der Betriebskosten in Formularverträgen u. a.

(1) für ausreichend: Landgericht München I Urteil vom 14. Januar 1981 - 1410 S 5511/80; Landgericht Frankfurt WM 1983, 258; Amtsgericht Hamburg WM 1981 U. 3; Amtsgericht Köln WM 1979, 121; Amtsgericht Wiesbaden Urteil vom 4. Januar 1984 - 98 C 1012/83; Barthelmess 2. WKSchG MHG 3. Aufl. § 4 MHG RdNr. 7; Köhler Handbuch der Wohnraummiete 1981 § 162 RdNr. 8; MünchKomm § 635 BGB RdNr. 147; Sonnenschein NJW 1980, 1489/1493; Staudinger BGB 12. Aufl. §§ 535, 536 RdNr. 84 a und Art. 3 WKSchG § 4 MHRG RdNr. 6, vorausgesetzt, daß die Klausel für den Mieter verständlich und nicht überraschend ist.

(2) nicht für ausreichend: Landgericht München I Vorlagebeschluß vom 21. April 1983 - 15 S 23059/82; Landgericht Aachen WM 1982, 254; Landgericht Darmstadt WM 1981, 39; Landgericht Hamburg WM 1982, 86; Landgericht Stade WM 1981 U 15 = AGBE II § 2 Nr. 8; Schmidt-Futterer/Blank Wohnraumschutzgesetze 4. Aufl. RdNr. C 10 und Mietrecht von A-Z 10. Aufl. S. 385; Sternel Mietrecht 2. Aufl. II RdNr. 63 und WM 1981, 73/74; Röchling WM 1983, 258/259.

Hierzu ist zu bemerken, daß es nach dem hier vorliegenden Sachverhalt nicht um die Klauseln "der Mieter trägt die Nebenkosten" oder "der Mieter trägt die Nebenkosten/Betriebskosten gemäß § 27 II. BV" geht, sondern um die Verweisung auf § 27 II. BV hinsichtlich des Begriffs "Betriebskosten" in einer Vereinbarung über die Vorauszahlung eines bestimmten Betrags für diese Betriebskosten und über die Umlage von Erhöhungen derselben auf den Mieter.

2. Die vorgelegte Rechtsfrage wird vom Senat wie aus dem Entscheidungssatz ersichtlich - verallgemeinernd - beantwortet.

a) Der vom Mieter zu entrichtende eigentliche Mietzins (Grundmiete) und die von ihm zu zahlenden Nebenkosten bilden zusammen das Entgelt für die Gebrauchsüberlassung der Mietsache; beide sind Bestandteile des im gesamten zu leistenden Mietzinses (der Gesamtmiete), so daß der Nebenkostenanspruch ebenso Hauptanspruch (§ 535 Satz 2 BGB) ist wie der Anspruch auf Zahlung des monatlich fällig werdenden Mietzinses (OLG Frankfurt MDR 1983, 757). Im vorliegenden Fall haben die Parteien in § 4 des Mietvertrages unter Nr. 1 einen Gesamtmietzins ("Gesamtmiete") von monatlich 470 DM vereinbart, der sich zusammensetzt aus dem eigentlichen Mietzins von 349,10 DM sowie Vorauszahlungen für die Lieferung von Wärme in Höhe von 58,50 DM und für die (übrigen) Betriebskosten gemäß der nachfolgenden Nr. 2 in Höhe von 62,40 DM. Unter der im Formularvertrag neu gefaßten Nr. 2 ist zunächst wiederholt und näher präzisiert, daß für die "Betriebskosten gemäß § 27 der II. Berechnungsverordnung", ausgenommen die nachstehende Nr. 3 (= Wärmelieferung), eine monatliche Vorauszahlung von 62,40 DM zu leisten ist. Weiter ist vereinbart, daß diese Vorauszahlung gemäß Art. 3 § 4 des 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetzes jährlich abgerechnet und bei gestiegenen oder geminderten Kosten eine Anpassung der Vorauszahlungsbeträge entsprechend den vorstehend zitierten gesetzlichen Bestimmungen vorgenommen wird.

b) Mit diesen Erklärungen sind sowohl die monatlichen Vorauszahlungen für die Betriebskosten im Sinn des § 27 II. BV als auch die Umlage von Erhöhungen dieser Betriebskosten nach Abrechnung auf die Mieter wirsam vereinbart worden.

aa) Gemäß Art. 3 § 4 Abs. 1 des 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetzes (2. WKSchG) - Gesetz zur Regelung der Miethöhe (MHG) - dürfen "für Betriebskosten im Sinne des § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung" (II. BV) Vorauszahlungen in angemessener Höhe vereinbart werden; über diese Vorauszahlungen ist jährlich abzurechnen. Nach § 4 Abs. 2 MHG ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen dieser Betriebskosten durch schriftliche Erklärung anteilig auf die Mieter umzulegen; diese Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert ist.

Das gegenüber der Erhöhung des Mietzinses nach § 2 MHG vereinfachte Verfahren nach § 4 Abs. 2, 3 MHG für die anteilige Umlage von Erhöhungen der Betriebskosten im Sinne des § 27 II. BV gilt jedenfalls dann, wenn diese Betriebskosten - wie hier - im Mietvertrag aus der Gesamtmiete herausgezogen und besonders ausgewiesen sind (vgl. OLG Zweibrücken NJW 1981, 1622; Palandt BGB 43. Aufl. § 4 MHRG Anm. 1 d).

Da der Vermieter nach der zwingenden Vorschrift des § 4 MHG nur für Betriebskosten im Sinn des § 27 II. BV Vorauszahlungen vereinbaren und Erhöhungen umlegen darf, stimmt die hier getroffene Vereinbarung mit der normativen Regelung des § 4 MHG völlig überein; sie stellt insoweit keine rechtsändernde oder ergänzende Geschäftsbedingung dar (vgl. § 8 AGBG), die der Vermieter dem Mieter bei Vertragsabschluß nach § 2 Abs. 1 AGBG noch näher erläutern müßte. Er braucht diesem, wenn er es nicht verlangt, die im Mietvertrag bezeichnete Vorschrift des § 27 II. BV neben Anlage 3 hierfür ebensowenig darzulegen oder sonst näher zur Kenntnis zu bringen wie die im Mietvertrag im selben Zusammenhang ebenfalls genannte Vorschrift des Art. 3 § 4 des 2. WKSchG. Darauf, ob diese im Bundesgesetzblatt ordnungsgemäß verkündeten Rechtsvorschriften mehr oder weniger bekannt sind oder dem einzelnen mehr oder weniger leicht zugänglich sind, kommt es hierbei nicht an. Zwar bestimmt § 546 BGB, daß die auf der vermieteten Sache ruhenden "Lasten" der Vermieter zu tragen hat; daher ist im Zweifel davon auszugehen, daß auch die Betriebskosten durch den laufenden Mietzins abgegolten werden (Sternel WM 1981, 73/74). Wird aber wie hier eine nach § 4 MHG zulässige Vereinbarung dahin getroffen, daß der Mieter neben der Grundmiete einen besonders ausgewiesenen bestimmten Betrag für die in § 4 Abs. 1 MHG bezeichneten "Betriebskosten im Sinne des § 27 der II. BV" leistet, der Vermieter hierüber jährlich abrechnet und Erhöhungen wie auch Minderungen anteilig auf die Mieter umgelegt werden, so bestehen nach dem objektiven Inhalt der Erklärungen keine Zweifel darüber, welche Betriebskosten der Mieter zu tragen hat. Auch für diesen selbst ist es ausreichend verständlich, welche Leistungen für diese Betriebskosten auf ihn zukommen und daß damit alle anderen Nebenkosten mit der Grundmiete abgegolten sind. Ob und welche Erhöhungen nach der jährlichen Abrechnung der Betriebskosten auf ihn umgelegt werden, würde der Mieter auch dann nicht besser erkennen können, wenn ihm bei Vertragsabschluß ein Abdruck des § 27 II. BV neben Anlage 3 ausgehändigt würde. Denn die Höhe der Betriebskosten ist nur anhand der Berechnungsunterlagen nachprüfbar. Daher schreibt § 4 Abs. 2 Satz 2 MHG vor, daß die Umlageerklärung nur wirksam ist, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird (vgl. hierzu Sternel a. a. O. S. 74 Nr. III). Der Mieter muß also aus der Umlageerklärung u. a. auch entnehmen können, daß sie nur Betriebskosten im Sinne des § 27 II. BV betrifft; er hat insoweit auch ein Recht auf Einsicht in die Belege. Damit wird die Bezeichnung und Erläuterung einer vereinbarten Umlage von Betriebskostenerhöhungen oder -minderungen vom Vertragsabschluß auf den Zeitpunkt der jährlichen Abrechnung verlegt.

bb) Bei Formularverträgen sind die Vorschriften des § 2 Abs. 1 Nrn. 1 und 2 AGBG über die Einbeziehung in den Vertrag in der Regel von selbst erfüllt; der ausdrückliche Hinweis ergibt sich - wie auch hier - daraus, daß die allgemeinen Geschäftsbedingungen in dem dem Kunden (Mieter) zur Durchschrift und Unterschrift vorgelegten Vertragstext enthalten sind (Palandt AGBG § 2 Anm. 2 a. E.).

Wird in einem Formularvertrag ein bestimmter Rechtsbegriff verwendet, der in einer Rechtsnorm definiert ist, so kann eine nähere Erläuterung des Rechtsbegriffs dann entbehrlich sein, wenn die vertragliche Regelung mit ihm im Einklang steht und es sich um keinen unbestimmten Rechtsbegriff oder einen solchen handelt, der der Ausfüllung im Einzelfall bedarf oder Billigkeitserwägungen zuläßt (vgl. Willenbruch BB 1981,1976 ff.; Schlosser WPM 1978, 562/569). Gegen klare und zweifelsfreie Verweisungen auf Rechtsvorschriften bestehen aus der Sicht der Verständlichkeit keine Bedenken (vgl. Ulmer/Brandner/Hensen AGB 4. Aufl. § 2 RdNr. 15). Die bloße Benennung einer Paragraphenzahl ohne Angabe des Inhalts (z. B. "§ 537 ist unanwendbar": OLG Nürnberg NJW 1977, 1402) kann zwar im Einzelfall unverständlich und unzumutbar sein (Staudinger BGB 12. Aufl. § 2 AGBG RdNr. 29). Hier ist aber der im Formularvertrag angegebene Inhalt des § 27 II. BV "Betriebskosten" ein Begriff, der in seinem Kernbereich und im Hinblick auf den bestimmten Betrag der Vorauszahlung auch in seiner Tragweite für die Durchschnittsmieter verständlich ist; nur wegen der Einzelheiten und der Abgrenzung des Begriffs wird auf eine Rechtsvorschrift verwiesen, was gerade der Klarstellung und Vermeidung von Streitigkeiten dient (MünchKomm § 535 BGB RdNr. 147). Unter diesen Umständen kann, wenn der Mieter keine nähere Aufklärung wünscht (Ulmer/Brandner/Hensen § 2 ABG RdNr. 47), davon ausgegangen werden, daß er mit dem in der angegebenen Rechtsnorm definierten Begriff "Betriebskosten", für die er die bestimmte Zahlung zu leisten hat, einverstanden ist und auf eine Bekanntmachung oder nähere Erläuterung der Vorschrift verzichtet. Ob der in zahlreichen öffentlichen lnformationsschriften für den Mieter erläuterte Begriff "Betriebskosten" in einem Mietverhältnis heute schon ebenso allgemeinverständlich ist wie etwa die sog. AGB-festen Begriffe (z. B. Vorsatz, Fahrlässigkeit, Unmöglichkeit, Verzug, unverzüglich u. a.), kann hierbei offenbleiben. Jedenfalls kann von einer ausführlicheren Einbeziehung der Vorschriften des § 27 II. BV in den Mietvertrag durch Übergabe eines Abdrucks oder Erläuterung im einzelnen ebenso abgesehen werden wie etwa im Gesetz selbst auf eine förmliche Einbeziehung der in § 23 Abs. 2 Nr. 1 und Abs. 3 AGBG genannten Allgemeinen Geschäftsbedingungen verzichtet wird, die keine Rechtsnormen, sondern nur öffentlich bekannt gemacht sind (vgl. BGH NJW 1981, 569; BGHZ 66, 62/64 f.).

cc) Die gemäß gesetzlicher Ermächtigung erlassene, im Bundesgesetzblatt ordnungsgemäß verkündete Zweite Berechnungsverordnung vom 17. Oktober 1957 (BGBl. I S. 1719) i. d. F. vom 18. Juli 1979 (BGBl. I S. 1077) ist eine Rechtsverordnung. Die in ihr enthaltenen Begriffe und Begriffsbestimmungen sind Rechtsbegriffe und Abgrenzungen von Rechtsbegriffen. Die Anlagen der Verordnung (hier Anlage 3 zu § 27 i. d. F. vom 18. Juli 1979, vorher § 27 Abs. 1 Satz 2) sind Bestandteile derselben; auch die in ihnen verwendeten Begriffe sind daher als Rechtsbegriffe zu behandeln (Roquette Mieten- und Berechnungsverordnungen Einleitung II. BV RdNr. 4). Anders als bei dem unbestimmten Begriff "Nebenkosten" handelt es sich sonach bei dem Begriff "Betriebskosten im Sinne des § 27 II. BV" um einen in einer Rechtsvorschrift definierten bestimmten und eindeutigen Rechtsbegriff, der weder eine richterliche Ausfüllung im Einzelfall noch Billigkeitserwägungen zuläßt.

Die II. BV ist nach ihrem § 1 Abs. 2 Satz 1 anzuwenden, wenn in anderen Rechtsvorschriften die Anwendung vorgeschrieben oder vorausgesetzt ist. Das gilt gemäß § 8 a Abs. 8, § 28 Abs. 2 WoBindG, §§ 72, 87 a Abs. 2, 98 Abs. 3 II. WoBauG, §§ 1, 2 NMV unmittelbar für die Ermittlung der Kostenmiete bei preisgebundenen Wohnungen. Gesetzliche Vorschriften, die die Verhältnisse von Wohnungen mit preisgebundenen Mieten regeln, können zwar nicht ohne weiteres für die Auslegung einer Bestimmung in einem Mietvertrag über eine preisfreie Wohnung maßgebend sein (BGH ZMR 1970, 47/48 = WM 1970, 73/74; Röchling WM 1983, 258/259). Auch bietet § 4 MHG mit seiner Verweisung auf § 27 II. BV keine selbständige Anspruchsgrundlage für die Zahlung der genannten Betriebskosten; der Mieter hat vielmehr nur diejenigen Betriebskosten zu tragen, welche ihm nach der jeweiligen Vertragsvereinbarung zur Last fallen (Röchling a. a. O.; Schmidt-Futterer/Blank RdNr. C 10). Da aber in § 4 MHG wegen der Betriebskosten, für die Vorauszahlungen und Umlagen vereinbart werden dürfen, auf § 27 II. BV verwiesen ist, bestehen aus den dargelegten Gründen auch keine Bedenken dagegen, wenn der Vermieter diese Begriffsbestimmung in Formularmietverträgen bei der Vereinbarung bestimmter Betriebskostenvorauszahlungen und -umlagen verwendet, ohne sie dem Mieter von sich aus im einzelnen zu erläutern oder sonst zur Kenntnis zu bringen. Die Bezugnahme auf die Begriffsbestimmung und Einzelaufzählung der Betriebskosten in § 27 II. BV Anlage 3 ist auch im Bereich des nicht preisgebundenen Wohnraums dazu geeignet, den Kreis der nach § 4 MHG umlagefähigen Aufwendungen möglichst bestimmt abzugrenzen. Ist in einem Mietvertrag über preisfreien Wohnraum bei der Vereinbarung von Betriebskostenvorauszahlungen und -umlagen wegen des Begriffs der Betriebskosten - wie in § 4 MHG - ausdrücklich auf § 27 II. BV Bezug genommen, so ist dies ein klarer Anhaltspunkt dafür, daß die Parteien diese Begriffsbestimmung zur Grundlage ihrer Vereinbarung haben machen wollen (vgl. BGH a. a. O.).

dd) Wenn schon den Mietern preisgebundener Wohnungen kraft Gesetzes auferlegt ist, den Begriff der Betriebskosten nach § 27 II. BV für die Berechnung der Kostenmiete ohne weiteres und unbesehen hinzunehmen, so ist nach allem kein verständiger Grund dafür ersichtlich, warum vom Vermieter einer preisfreien Wohnung verlangt werden sollte, daß er dem Mieter im Rahmen einer gemäß § 4 MHG zulässigen Vereinbarung über Betriebskostenvorauszahlungen und -umlagen bei einer ausdrücklichen Verweisung auf die für die Kostenmiete geltende Vorschrift des § 27 II. BV den dort definierten Begriff der Betriebskosten stets unaufgefordert näher erläutern oder abschriftlich zur Kenntnis bringen müßte. Eine solche Verweisung dient lediglich der Klarstellung und Abgrenzung des Begriffs, was den Mieter nicht benachteiligt (vgl. § 9 AGBG). Will dieser dennoch Einblick in die Vorschrift, so ist ihm zumutbar, einen entsprechenden Wunsch zu äußern; die Bereitschaft des Vermieters zur Gewährung des Einblicks ergibt sich ohne weiteres aus einer ausdrücklichen Bezugnahme auf die Vorschrift (vgl. Ulmer/Brandner/Hensen § 2 AGB RdNr. 47).