Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Vorlagevoraussetzungen; Entscheidungserheblichkeit; Kündigung der Wohnung im Zweifamilienhaus

Das Kündigungsrecht des § 564 b Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BGB setzt nicht voraus, daß der kündigende Vermieter bereits bei Abschluß des Miet-vertrages im Haus gewohnt hat hat (Anschluß an den Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Koblenz vom 25.5.1981 4 W -RE 277/81, OLGZ 1981, 455).

I. Das bekl. Ehepaar wohnt mit seinen zwei Kindern auf Grund eines mündlich geschlossenen Mietvertrages seit 1982 in der Erdgeschoßwohnung eines Zweifamilienhauses. Die im Obergeschoß gelegene Woh-nung wird seit 1972 von der Kl. bewohnt. Auch sie war früher Mieterin ge-wesen, hat das Hausgrundstück gekauft und ist seit Herbst 1988 dessen Eigentümerin. Mit Schreiben vom 26.4.1989 kündigte die Kl. den Bekl. we-gen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache zum 31.10.1989. Die Bekl. widersprachen der Kündigung. Mit Schreiben vom 22.9.1989 wies die Kl. den Widerspruch zurück und kündigte hilfsweise auf Grund von § 564 b Abs. 4 BGB zum 31.1.1990. Die Bekl. widersprachen erneut. Mit Schreiben vom 29.9.1989 kündigte die Kl. das Mietverhältnis nochmals für den Fall der Unwirksamkeit ihrer früheren Kündigungen gemäß § 564 b Abs. 4 BGB zum 30.6.1990. Die Bekl. widersprachen auch dieser Kündigung. Die Kl. hat Räumungsklage erhoben, die vom Amtsgericht abgewiesen worden ist. Hiergegen hat die Kl. Berufung eingelegt. Das Landgericht hat beschlossen, einen Rechtsentscheid zu folgender Frage einzuholen:

Ist es im Rahmen des Sonderkündigungsrechts des § 564 b Abs. 4 BGB Voraussetzung, daß der jetzige Vermieter im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags bereits im Hause wohnte oder nicht?

Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, die vorgelegte Rechtsfrage sei entscheidungserheblich. Wenn die Beweisaufnahme wie bereits vor dem Erstgericht ergebe, daß ein vertragswidriger Gebrauch der Miet-sache nicht vorliege, komme es für die Kündigungsmöglichkeit allein auf das Sonderkündigungsrecht des § 564 b Abs. 4 BGB an. Die Frage, ob die-ses voraussetze, daß der Vermieter bereits bei Abschluß des Mietvertrages im Hause wohne oder nicht, sei von mehreren Oberlandesgerichten unterschiedlich entschieden worden. Das Oberlandesgericht Hamburg (NJW 1983, 182) habe als entscheidenden Zeitpunkt die Begründung des Mietverhältnisses genannt. Demgegenüber habe das Oberlandesgericht Koblenz in seinem Rechtsentscheid vom 25.5.1981 (OLGZ 1981, 45) auf den Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung abgestellt. Das Landgericht wolle sich der Ansicht des Oberlandesgerichts Hamburg anschließen, wo-nach die Verhältnisse zur Zeit des Vertragsschlusses maßgebend seien, nicht die bei Ausspruch der Kündigung. Dies folge aus dem allgemeinen schuldrechtlichen Grundsatz, daß keine Partei berechtigt sei, durch eigenes Verhalten den Vertrag inhaltlich zu ändern, sofern ihr das nicht durch Gesetz oder Vereinbarung gestattet sei. Ob eine Wohnung Kündigungsschutz genieße oder nicht, sei eine rechtliche Eigenschaft und darüber hin-aus ein wirtschaftlicher Faktor, der sich in der Miethöhe niederschlagen könne. Dem lasse sich nicht entgegenhalten, daß das Kündigungsprivileg allein an den äußeren Tatbestand anknüpfe, demzufolge der Vermieter selbst eine der beiden Wohnungen bewohne. Eine solche Anknüpfung sei für rechtliche Eigenschaften typisch. Der Vermieter könne sich nicht auf das Kündigungsprivileg berufen, wenn er einseitig nach Vertragsschluß die Verhältnisse ändere und erst danach die Voraussetzungen des § 564 b Abs. 4 BGB erfüllt seien. Dies treffe zu, wenn er wie hier das Wohnhaus erst zu Eigentum erwerbe und dadurch seine rechtliche Stellung sich vom Mieter zum Vermieter umwandle. Aus dem Ausnahmecharakter des § 564 b Abs. 4 BGB könne durchaus gefolgert werden, daß der Bestandsschutz nicht ohne Not ausgehöhlt werden dürfe. Dagegen lasse sich nicht der Zweck der Norm setzen, dem Vermieter bei einem nahen Miteinanderwohnen in einem Zweifamilienhaus eine leichtere Kündigungsmöglichkeit zu gewähren.

II. 1. Das Bayerische Oberste Landesgericht ist für den vor Inkrafttreten des § 541 ZPO in der Fassung des Rechtspflegevereinfachungsgesetzes vom 17.12.1990 (BGBl. I S. 2847; vgl. Art. 1 Nr. 39, Art. 8 Abs. 3, Art. 11 Abs. 5 Rechtspflegevereinfachungsgesetz) und damit noch gemäß Art. III Abs. 1 des 3. MietRÄndG zu erlassenden Rechtsentscheid zuständig (§ 1 Abs. 1 Nr. 14 Zuständigkeitsübertragungsverordnung Justiz BayRS 300-1-3-J; § 3 Gerichtliche Zuständigkeitsverordnung Justiz vom 2.2.1988, BayRS 300-3-1-J).

2. Die Vorlage ist zulässig.

a) Gegenstand des Vorlagebeschlusses (Art. III Abs. 1 Satz 3 des 3. Miet-RÄndG) ist eine Frage, die den Bestand eines Mietverhältnisses über Wohnraum betrifft (Schmidt-Futterer/Blank Wohnraumschutzgesetze 6. Aufl. Rn. G 5).

b) Die vorgelegte Rechtsfrage ist für die Entscheidung des Landgerichts erheblich. Dabei ist maßgebend, welche Rechtsauffassung das Landgericht im Vorlagebeschluß vertritt sowie welche Tatsachenfeststellung und -würdigung es zugrunde legt, es sei denn, sie wären unhaltbar (BayObLGZ 1989, 319/321 und ständige Rechtsprechung).

aa) Das Landgericht geht davon aus, daß der Vermieter, der in einem Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen eine Wohnung selbst bewohnt und ein berechtigtes Interesse geltend macht, das Mietverhältnis mit dem Mieter der anderen Wohnung zu beenden, neben einer auf § 564 b Abs. 1 BGB gestützten Kündigung hilfsweise eine solche gemäß § 564 b Abs. 4 BGB erklären darf. Dies wird vom Oberlandesgericht Hamburg im Rechtsentscheid vom 7.4.1982 (NJW 1983, 182/183) für zulässig erachtet (offen gelassen vom OLG Karlsruhe im Rechtsentscheid vom 27.10.1981, NJW 1982, 391/392), ebenso von der herrschenden Meinung in der Lite-ratur (MünchKomm/Voelskow BGB 2. Aufl. Rn. 36, Staudinger/Sonnenschein BGB 12. Aufl. 2. Bearbeitung Rn. 152, Soergel/Kummer BGB 11. Aufl. Rn. 16; Palandt/Putzo BGB 50. Aufl. Rn. 63, Emmerich/Sonnenschein Miete 5. Aufl. Rn. 104 am Ende, AK-BGB/Derleder Rn. 11, Barthelmess 2. WKSchG MHG 4. Aufl. Rn. 179, jeweils zu § 564 b BGB; Sternel Mietrecht 3. Aufl. Teil IV Rn. 245; a. A. Schmidt-Futterer/Blank Rn. B 698; Köhler Handbuch der Wohnraummiete 3. Aufl. § 112 Rn. 20 a; Schubert WuM 1975, 1/3).

bb) Das Amtsgericht hat die auf § 564 b Abs. 1 BGB gestützte Kündigung der Kl. vom 26.4.1989 für unwirksam erachtet, weil eine nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Verpflichtungen der Mieter im Sinn von § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht nachgewiesen sei. Falls das Landgericht zum glei-chen Ergebnis gelangt, kann die Berufung der Kl. nur Erfolg haben, wenn eine ihrer späteren, auf § 564 b Abs. 4 BGB gestützten Kündigungen durchgreift. Daß es auf deren Wirksamkeit und damit auf die vorgelegte Rechtsfrage nicht ankäme, wenn das Berufungsgericht nach Durchführung einer Beweisaufnahme die Voraussetzungen des § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB bejahen und schon die Kündigung vom 26.4.1989 als begründet ansehen würde, steht dem Erlaß eines Rechtsentscheids nicht entgegen. Das Landgericht muß nämlich eine Rechtsfrage aus dem Wohnraummiet-recht zum Rechtsentscheid ohne Rücksicht darauf vorlegen, ob eine Be-weisaufnahme ergeben könnte, daß es auf die Vorlagefrage nicht mehr an kommt (BGHZ 101, 244/249 f.; BayObLGZ 1987, 36/39).

c) Auch die Vorlagevoraussetzung des Art. III Abs. 1 Satz 1 des 3. Miet-RÄndG ist erfüllt, denn das Landgericht will mit der von ihm beabsichtigten Entscheidung von dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Ko-blenz vom 25.5.1981 (OLGZ 1981, 455) abweichen.

3. Die vorgelegte Rechtsfrage wird so beantwortet, wie der Entscheidungssatz lautet. Dieser entspricht nicht wörtlich der Fragestellung des Landgerichts. Nach allgemeiner Meinung kann die Vorlagefrage berichtigt, ergänzt oder sonst neu gefaßt werden, wenn es dem zuständigen Gericht zweckmäßig erscheint und die Frage nicht in ihrem rechtlichen Kern verändert wird (BayObLGZ 1989, 406/409 m. w. N.).

a) Dem Vorlagebeschluß des Landgerichts liegt noch die Vorschrift des § 564 b Abs. 4 Satz 1 BGB in der bis zum 31.5.1990 geltenden Fassung zugrunde. An ihre Stelle ist seit dem 1.6.1990 gemäß Art. 3 Nr. 4 des Ge-setzes zur Erleichterung des Wohnungsbaus sowie zur Änderung miet-rechtlicher Vorschriften vom 17.5.1990 (Wohnungsbauerleichterungsgesetz - WoBauErlG, BGBl. I S. 926) die inhaltsgleiche Bestimmung des § 564 b Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BGB getreten. Danach steht dem Vermieter wie bisher das Recht zu, ein Mietverhältnis über Wohnraum zu kündigen, ohne dies mit einem berechtigten Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses begründen zu müssen, wenn die vermietete Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen gelegen ist.

b) Die für dieses Kündigungsrecht maßgebenden Voraussetzungen müssen jedenfalls im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung gegeben sein (allgemeine Meinung, z. B. Palandt/Putzo § 564 b Rn. 23 BGB). Teil-weise wird die Ansicht vertreten, daß allein auf diesen Zeitpunkt abzustellen ist (Emmerich/Sonnenschein § 564 b Rn. 96, 97; Bub/Treier/Grapentin Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete Kapitel IV Rn. 97; Schmidt-Futterer/Blank Rn. B 705 und Mietrecht von A bis Z 11. Aufl. "Kündigungsschutz für Wohnraum" IV; Sonnenschein NJW 1984, 2121/2128). Teilweise wird gefordert, daß sämtliche Voraussetzungen des § 564 b Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BGB auch schon bei Abschluß des Mietvertrags vorgelegen haben (Soergel/Kummer Nachträge Rn. 10, Erman/Schopp BGB 8. Aufl. Rn. 13, jeweils zu § 564 b; Sternel Teil IV Rn. 243, dessen Begründung das vorlegende Landgericht sich zu eigen gemacht hat). Teilweise wird im An-schluß an den Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Hamburg (NJW 1983, 182) nur insoweit auf den Zeitpunkt der Begründung des Mietverhältnisses abgestellt, als es auf die Lage der Mieträume in einem Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen ankommt (MünchKomm/Voelskow Rn. 32; Barthelmess Rn. 158, Schade/Schubart/Wienicke Wohn- und Mietrecht Anm. 9., Gramlich Mietrecht 3. Aufl. Anm. 10, jeweils zu § 564 b BGB; Köhler § 112 Rn. 6 a), im Anschluß an den Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Koblenz (OLGZ 1981, 455) aber auf den Zeitpunkt der Kündigung, soweit diese voraussetzt, daß der Vermieter selbst im Haus wohnt (MünchKomm/Voelskow, Gramlich, Köhler jeweils a.a.O.; Barthelmess Rn. 161, Palandt/Putzo Rn. 15, jeweils zu § 564 b BGB).

c) Der Senat schließt sich der letztgenannten Meinung und damit für die vorgelegte Rechtsfrage dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Koblenz an. Das Kündigungsrecht des § 564 b Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BGB setzt nicht voraus, daß der kündigende Vermieter bereits bei Abschluß des Mietvertrags im Haus gewohnt hat.

aa) Nach dem Willen des Gesetzgebers soll die erleichterte Kündigung des Mietverhältnisses über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst be-wohnten Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen den besonde-ren Schwierigkeiten und Umständen Rechnung tragen, die sich durch das nahe Zusammenleben von Mieter und Vermieter ergeben können (Bericht der Bundesregierung über die Auswirkungen des 2. WKSchG vom 2.3.1979 BT-Drucks. 8/26210 S. 4; zur Entstehungsgeschichte der Vorschrift vgl. den Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 21.4.1981, NJW 1981, 2470). Durch diese Sonderregelung ist der dem Mieter in § 564 b Abs. 1 bis 3 BGB zugebilligte Kündigungsschutz zugunsten desjenigen Vermieters eingeschränkt worden, für den die von ihm selbst bewohnte Wohnung im Zweifamilienhaus in gleicher Weise Lebensmittelpunkt ist wie für den Mieter die gemietete Wohnung (MünchKomm/Voelskow § 564 b Rn. 8). Weil die gesetzliche Regelung somit darauf abstellt, daß der Vermieter in seinem Wohn- und Lebensbereich mit dem Mieter in besonders engem räumlichen Kontakt steht (Barthelmess § 564 b BGB Rn. 152) und daß er dadurch gegenwärtig in diesem Lebensbereich beeinträchtigt werden kann (Schubert WuM a.a.O.), darf es für die erleichterte Kündigung des Mietverhältnisses nicht entscheidend darauf ankommen, ob diese besondere Situation schon zu Beginn des Mietverhältnisses bestanden hat oder ob sie erst später eingetreten ist. Diese Auffassung liegt den Rechtsentscheiden des Oberlandesgerichts Koblenz vom 25.5.1981 (OLGZ 1981, 455) und des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 10.6.1983 (NJW 1984, 2953) zugrunde. Auch das Oberlandesgericht Hamburg hat sie in seinem eine andere Rechtsfrage betreffenden Rechtsentscheid vom 7.4.1982 als "erwägenswert" bezeichnet, weil ein Mieter, der eine Wohnung in einem bei Begründung des Mietverhältnisses erkennbar unter § 564 b Abs. 4 BGB fallenden Haus anmiete, damit zugleich das Risiko auf sich nehme, daß sein Vermieter eines Tages berechtigterweise die andere Wohnung beziehe (NJW 1983, 182/183 f.).

bb) Die erleichterte Kündigung gemäß § 564 b Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BGB kommt nur für Wohnungen in Betracht, die in einem Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen gelegen sind. Befinden sich mehr als zwei Wohnungen im Haus und sind auch nicht die besonderen Voraussetzungen des § 564 b Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BGB gegeben, so kann der Mieter bei Vertragsschluß davon ausgehen, daß für das Mietverhältnis der in § 564 b Abs. 1 bis 3 BGB geregelte Kündigungsschutz gilt. Die Lage der Wohnung in einem Wohngebäude mit nur zwei oder in einem solchen mit mehr Woh-nungen ist als Eigenschaft der Mietsache anzusehen und ist für den Miet-gebrauch von Bedeutung (vgl. Staudinger/Emmerich Rn. 43, Palandt/Put-zo Rn. 20, jeweils zu § 537 und m. w. N.). Ein Mieter, der in einem mehr als zwei Wohnungen umfassenden Wohngebäude eine Wohnung mietet, darf darauf vertrauen, daß die für ihn günstige Lage dieser Wohnung nicht nachträglich durch solche bauliche Maßnahmen des Vermieters verändert wird, die eine Verschlechterung seiner vertraglichen Stellung zur Folge ha-ben (OLG Hamburg a.a.O.; Barthelmess § 564 b BGB Rn. 167). Dies gilt jedenfalls dann, wenn eine solche Veränderung ohne seine Zustimmung vorgenommen wird (OLG Karlsruhe a.a.O.; Köhler § 112 Rn. 6 a). Soweit die erleichterte Kündigung gemäß § 564 b Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BGB an die bauliche Gestaltung des Wohngebäudes anknüpft, in dem die Mietwohnung liegt, erscheint es daher gerechtfertigt, im Regelfall für das Vorliegen der Kündigungsvoraussetzungen auf den Zeitpunkt der Begründung des Mietverhältnisses abzustellen.

dd) Dies gilt jedoch nicht in gleicher Weise für die weitere Voraussetzung einer solchen Kündigung, daß der Vermieter eine der beiden im Gebäude liegenden Wohnungen selbst bewohnt. Dieser Umstand betrifft die persönlichen Verhältnisse des Vermieters und ist in der Regel nicht Inhalt des Mietvertrags über die "Einliegerwohnung". Der Fortbestand oder die Ver-änderung der Situation, die hinsichtlich der anderen Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses gegeben war, wirkt sich nur mittelbar auf den Miet vertrag aus, soweit sie nicht zum Gegenstand besonderer Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter gemacht worden war. Zwar kann im Ein-zelfall ein Vermieter, der bei Abschluß des Mietvertrags nicht selbst eine Wohnung im Zweifamilienhaus bewohnt, dem Mieter gegenüber einen Vertrauenstatbestand geschaffen haben (vgl. Soergel/Kummer Nachträge § 564 b Rn. 10), an den er im Fall seines späteren Einzugs nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gebunden wäre. Von solchen Fällen abgesehen darf aber ein Mieter, der einen Mietvertrag über eine Wohnung in einem Zweifamilienhaus abschließt, grundsätzlich nicht darauf vertrauen, daß die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses vermietete andere Wohnung wei-terhin vermietet bleibt und daß sie nicht vom Vermieter selbst genutzt wird, wenn jenes Mietverhältnis aus irgendeinem Grund beendet worden ist (OLG Hamburg a.a.O.).

ee) Der Mieter muß auch damit rechnen, daß in der Person seines Ver-tragspartners ein Wechsel eintritt. Stirbt der ursprüngliche Vermieter, so tritt dessen Erbe an seine Stelle. In einem Zweifamilienhaus kann dadurch der bisherige Mitmieter, der als Angehöriger des Vermieters die andere Wohnung genutzt hat, zum Vermieter werden. Bei einer Veräußerung des Wohngebäudes, in dem sich die gemietete Wohnung befindet, tritt der Er-werber gemäß § 571 BGB anstelle des bisherigen Vermieters in alle Rech-te und Pflichten des Mietverhältnisses ein. Der Erwerber darf sich auf Ei genbedarf berufen und gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB kündigen, selbst wenn er das Haus in Kenntnis der Vermietung erworben hat (BVerfG NJW 1989, 970/971; BayObLGZ 1981, 232/243; Köhler § 119 Rn. 2). Im Fall ei-ner solchen Eigenbedarfskündigung wird auf die persönlichen Verhältnisse des gemäß § 571 BGB in das Mietverhältnis eingetretenen Erwerbers abgestellt. Diese Grundsätze sind für das Kündigungsrecht des Vermieters in einem Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen gemäß § 564 b Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BGB entsprechend heranzuziehen. Daher darf hier nur maßgebend sein, daß der Vermieter im Zeitpunkt der Kündigung eine Wohnung selbst bewohnt.