Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Zulässigkeitsvoraussetzung; Entscheidungserheblichkeit; Gewerbezuschlag; Erhöhung des Zuschlages für gewerbliche Nutzung der Wohnung

Enthält ein Mietvertrag über Wohnraum eine Vereinbarung, wonach bei Nutzung zu anderen als Wohnzwecken ein vom Vermieter festzusetzender Zuschlag zu zahlen sei, so ist bei einer andersartigen Nutzung die Vereinbarung nicht aufgrund des § 10 Abs. 1 MHG unwirksam und eine Erhöhung des Zuschläge muß nicht auf dem Wege des § 2 MHG erwirkt werden.

Die Kl. schloß am 16. 6. 1972 mit dem Bekl. und seiner Ehefrau einen Mietvertrag, der unter § 3 (Mietzins) Nr. 6 lautete:

"Werden die Mieträume untervermietet oder zu anderen als Wohnzwecken benutzt, so ist der Mieter für die Dauer der Untervermietung oder der andersartigen Benutzung verpflichtet, einen vom Vermieter festzusetzenden Zuschlag zu zahlen. § 8 dieses Vortrags bleibt unberührt. "

§ 8 (Genehmigungspflichtige Handlungen des Mieters) lautet unter 1.:

"Mit Rücksicht auf die Gesamtheit der Mieter und im Interesse einer ordnungsmäßigen Bewirtschaftung des Hauses und der Wohnung bedürfen die Mieter der vorherigen schriftlichen Einwilligung des Vermieters, wenn sie

a) die Wohnung oder einzelne Räume entgeltlich oder unentgeltlich Dritten überlassen, es sei denn, es handelt sich um eine unentgeltliche Aufnahme von angemessener Dauer (Besuch),

b)die Wohnung oder einzelne Räume zu anderen als Wohnzwecken benutzen oder benutzen lassen "

Der Bekl. nutzt als Mieter die Wohnung zum Betrieb seiner Steuerkanzlei und beschäftigt darin Arbeitskräfte. Der Umfang der als gewerblich angesehenen Nutzung ist zwischen den Parteien umstritten. Es bestanden zwischen ihnen von jeher unterschiedliche Ansichten über eine Pflicht des Bekl., einen Zuschlag wegen gewerblicher Nutzung zu bezahlen.

Mit Schreiben vom 27. 4.1984 leitete die Kl. dem Bekl. ein Mieterhöhungsverlangen zu, in dem sie neben einem erhöhten monatlichen Mietpreis für die Wohnung als Zuschlag für gewerbliche Nutzung DM 100,- verlangt. Der Mieterhöhung stimmte der Bekl. zum Teil zu; den Zuschlag für gewerbliche Nutzung lehnte er ab.

Das Amtsgericht hat durch Endurteil vom 11. 2. 1986 dem Hauptantrag der Kl. stattgegeben und unter Nr. 1 erkannt:

"Es wird festgestellt, daß der Bekl. verpflichtet ist an die Kl. für die von ihm teilweise gewerblich genutzte Wohnung in..., einen angemessenen gewerblichen Mietzuschlag zu bezahlen. "

Mit seiner Berufung erstrebt der Bekl. Klageabweisung. Er Ist insbesondere der Ansicht, daß § 3 Nr. 6 des Mietvertrags wegen der Unabdingbarkeit (§ 10 Abs. 1 MHG) unwirksam sei. Die Kl. beantragt, die Berufung zurückzuweisen und behauptet unter Beweisantritt, daß die Wohnung überwiegend für die Steuerkanzlei genutzt werde.

Das Landgericht hat am 3. 7. 1985 beschlossen, einen Rechtsentscheid zu folgender Rechtsfrage einzuholen:

"Ist bei einem Mietverhältnis über Wohnraum eine Vereinbarung wirksam, in der sich der Mieter verpflichtet, gesondert neben dem Mietzins im Fall der gewerblichen Nutzung von Mieträumen einen Zuschlag hierfür zu bezahlen ? "

In der Begründung führt das Landgericht aus: Die Feststellungsklage sei zulässig und die Rechtsfrage entscheidungserheblich. Die Kammer neige der Ansicht des Bekl. zu, daß eine gewerbliche Teilnutzung nur im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens gemäß §2 MHG berücksichtigt werden könne und eine Vereinbarung über gesonderte Zuschläge wegen § 10 MHG unwirksam sei. Die Rechtsfrage sei von grundsätzlicher Bedeutung für eine Vielzahl gleichgelagerter Fälle; dazu gebe es jedoch in veröffentlichter Rechtsprechung und Literatur keine Stellungnahme.

III. 1. Das Bayerische Oberste Landesgericht ist zuständig. (wird ausgeführt)

2. Die Vorlage ist zulässig (Art. III Abs. 1 des 3. MietRÄndG).

a) Der Rechtsstreit betrifft ein Mietvertragsverhältnis über Wohnraum; denn der Mietvertrag bezieht sich auf eine Wohnung und der Inhalt des Mietvertrags läßt eindeutig erkennen, daß die Räume von den Mietern bewohnt werden sollen. Eine auch nur teilweise andersartige Nutzung ist nur als Ausnahme vorgesehen und von einer Zustimmung der Vermieterin abhängig gemacht (§ 8 Nr. 1 Buchst. b des Mietvertrags).

b) Die Zulässigkeit der Vorlage scheitert nicht daran, daß die Rechtsfrage vom Landgericht nicht so genau formuliert ist, daß sie abstrakt beantwortet werden könnte. Die Wirksamkeit einer Vereinbarung über die genannte Zahlungspflicht kann rechtlich von mehreren Voraussetzungen abhängen, je nach Lage des Einzelfalles, weil die Wirksamkeit eines Vertrages über die Zahlung eines Zuschlags zur Miete nicht nur von den gesetzlichen Vorschriften des MHG bestimmt wird. Indessen ist dies unschädlich. Es entspricht ständiger Rechtsprechung des Bayerischen Obersten Landesgerichts (zuletzt BayObLGZ 1982,173/176 m. w. Nachw.), daß die vorgelegte Rechtsfrage berichtigt und ergänzt werden kann, wenn als sie Ihrem Kern nicht verändert wird. Auch das Oberlandesgericht Karlsruhe vertritt In ständiger Rechtsprechung (vgl. NJW 1984, 373 m. w. Nachw.) diese Ansicht, nämlich daß die Vorlagefrage für den Rechtsentscheid neu gefaßt werden darf, wenn es dem zuständigen Gericht zweckmäßig erscheint, sofern der rechtliche Kern dadurch nicht verändert wird. Dem ist folgende praktische Erwägung anzufügen: Würde der Rechtsentscheid nur deshalb verweigert, weil der Fragesatz vom Landgericht falsch oder zu ungenau gefaßt ist, so würde das Landgericht sich gehalten sehen, die gerügten Mängel des Fragesatzes zu beheben und ihn erneut zum Rechtsentscheid vorzulegen. Damit träte eine unerwünschte Prozeßverzögerung ein. Aus der Begründung des landgerichtlichen Beschlusses ist eindeutig zu erkennen, daß die Frage darauf abzielt, ob eine Unwirksamkeit der Vereinbarung aus Unabdingbarkeitsgebot des § 10 Abs., 1 MHG abzuleiten und außerdem ein Verfahren nach § 2 MHG notwendig sei.

c) Die Rechtsfrage ist auch entscheidungserheblich, denn die Feststellungsklage zielt darauf, daß der Bekl. verpflichtet sei, an die Kl. einen angemessenen, auf gewerbliche Nutzung beruhenden Mietzuschlag zu zahlen. Nachdem das Landgericht ausdrücklich die Feststellungsklage als zulässig ansieht, kommt es für den Erfolg des Hauptantrags darauf an, ob die Vereinbarung in § 3 Nr. 6 des Mietvertrags trotz § 10 Abs. 1 MHG wirksam ist oder deshalb nicht unmittelbar Platz greift, weil die Pflicht, einen (erhöhten) Zuschlag zu zahlen, vom Vermieter nur im Verfahren nach § 2 MHG durch

gesetzt werden kann.

d) Die Rechtsfrage ist bisher in Rechtsprechung und Literatur nicht beantwortet. Die grundsätzliche Bedeutung kann ihr nicht abgesprochen werden. Die vom Landgericht hierfür gegebene Begründung ist nicht zu beanstanden.

3. Der Senat beantwortet die Rechtsfrage so, wie es Entscheidungssatz niedergelegt ist.

a) Die Grundsätze, die für Mischmietverhältnisse gelten, insbesondere die herrschende sogenannte Übergewichtstheorie (vgl. BGH NJW 1977,1394 m. w. Nachw.; OLG Schleswig NJW 1083, 49 f. mit zahlreichen w. Nachw.), sind nur dann anwendbar, wenn durch einen einheitlichen Mietvertrag Wohn- und Gewerberäume oder andere nicht Wohnzwecken dienende Räume (z.B. Garagen) vermietet werden, insbesondere eine Wohnung mit einem Laden oder einer Gaststätte. Das Landgericht stellt die Rechtsfrage auch nicht im Hinblick auf ein solches Mischmietverhältnis, weil vertragsgemäß allein eine Wohnung vermietet ist und es auf die tatsächliche Nutzung jedenfalls dann nicht ankommt, wenn sich der Gegenstand des Mietvertrags ausdrücklich auf Wohnraum, Gewerberaum oder beides erstreckt. Die Benutzungsart muß vertraglich zwischen Vermieter und Mieter festgesetzt sein (Schmidt-Futterer/Blank Wohnraumschutzgesetz 5. Aufl. B 14). Für die Beantwortung der gestellten Rechtsfrage ist deshalb davon auszugehen, daß bei gewerblicher Nutzung der vermieteten Wohnräume der Vermieter sich die Genehmigung und einen Mietzuschlag für den Fall einer anderen Nutzung als Wohnraum vorbehalten hat. Kann dieser Zuschlag vom Vermieter allein ohne Zustimmung des Mieters festgesetzt werden, so gilt hierfür § 315 BGB. In diesem Fall wird wegen § 315 Abs. 3 Satz 2 Halbsatz 1 BGB bei Streit zwischen den Parteien die Höhe des Zuschlags letztlich durch Urteil des Gerichts bestimmt und zwar aufgrund einer Klage.

b) Dieser Anwendung des § 315 BGB steht §l10 Abs. 1 MHG nicht entgegen; denn diese Vorschrift gilt nur für Wohnraummiete. Die ergibt sich indirekt auch aus § 10 Abs. 3 MHG, der die Anwendbarkeit der §§ 1 - 9 MHG zwar nur negativ abgrenzt und dabei nur Wohnraum erwähnt; denn die §§ 1 - 9 MHG setzen allgemein voraus, daß es sich um Wohnraum handelt. Das ganze MHG ist auf Wohnräume zugeschnitten und nur darauf anwendbar (Palandt BGB 45. Auf l. Einf. 1 a vor § 1 MHRG), weil der Zweck des Gesetzes allein darauf gerichtet ist, die Mieterhöhungen für Wohnraum zu begrenzen oder auszuschließen (Schmidt-Futterer/Blank C 1 5), während eine andere Nutzung als die des Wohnens, mag sie auch freiberuflich geschehen, vom MHG nicht geschützt wird.

c) Der vom Vermieter verlangte Zuschlag muß auch nicht im Wege des Mieterhöhungsverlangens gemäß § 2 MHG geltend gemacht werden. Das ergeben bereits die Ausführungen unter b. Nur die Miete für den Wohnraum, der vertragsgemäß als solcher benutzt wird, die Geltung das MHG im übrigen vorausgesetzt (vgl. § 10 Abs. 2 MHG), ist diesem Verfahren unterworfen. Dies betrifft aber nicht zusätzliche Entgelte, die für eine andere Nutzung gezahlt werden sollen, insbesondere für eine solche, die wegen eines intensiveren Gebrauchs der Räume durch Mitarbeiter, Arbeitnehmer und Mandanten gekennzeichnet ist.