Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Vorkaufsrecht des Mieters einer öffentlich geförderten Wohnung; Gesamtverkauf eines mit öffentlich geförderten Mietwohnungen bebauten Grundstücks

Das Recht zur Ausübung des dem Mieter einer öffentlich geförderten Wohnung in § 2 b Abs. 1 WoBindG eingeräumten Vorkaufsrechts entsteht mit dem Abschluß eines Kaufvertrags zwischen dem verfügungsberechtigten Vermieter und einem Dritten über die Mietwohnung als durch Umwandlung entstandenes oder noch zu begründendes Wohnungseigentum. Beim Gesamtverkauf eines mit öffentlich geförderten Mietwohnungen bebauten Grundstücks entsteht das Recht zur Ausübung des Vorkaufsrechts nicht, es sei denn, die vom vorkaufsberechtigten Mieter bewohnte Wohnung ist als Teilobjekt des Veräußerungsvertrags so hinreichend bestimmt, daß sie in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil an dem Grundstück der rechtlich selbständige Gegenstand eines rechtsgültigen Kaufvertrages sein kann.

I. Der Kl. ist aufgrund eines im Jahr 1975 mit der Bekl. zu 1 geschlossenen Mietvertrags Mieter einer Wohnung, die bis zum 31. Dezember 1989 öffentlich gefördert war. Die Bekl. zu 1 hat das mit insgesamt 43 Wohnungen bebaute Grundstück am 11. Mai 1988 zum Preis von 4.300.000 DM an die Bekl. zu 2 verkauft. Diese verkaufte es am 13. September 1988 zusammen mit weiteren, gleichfalls mit öffentlich geförderten Wohnungen bebauten Grundstücken zu einem Gesamtpreis von 24.300.000 DM an eine GmbH.

Im Kaufvertrag vom 13. September 1988 wurde vereinbart, daß durch die Bekl. zu 2 unter Mitwirkung der Kl. für den gesamten Vertragsgrundbesitz Wohnungs- und Teileigentum begründet werden solle. Im Oktober 1988 wurde die Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt und am 2. November 1988 die Teilungserklärung beurkundet. In das am 22. November 1988 angelegte Wohnungsgrundbuch wurden zunächst die Bekl. zu 2 und später die X-GmbH als Eigentümer der vom Kl. gemieteten Wohnung eingetragen. Die GmbH verkaufte das Wohnungseigentum am 8. Mai 1989 zum Preis von 166.300 DM.

Der Inhalt dieses Kaufvertrages wurde dem Kl. mitgeteilt. Er übte sein Vor-kaufsrecht nicht aus, weil ihm der Preis zu hoch erschien.

Der Kl. meint, dem Mieter einer öffentlich geförderten Wohnung stehe auch beim Verkauf des Gesamtgrundstücks gemäß § 2 b Abs. 1 WoBindG ein Vorkaufsrecht zu, wenn im Zeitpunkt des Verkaufs die Umwandlung in Eigentumswohnungen beabsichtigt sei. Er hat gegen die beiden Bekl. Schadensersatzansprüche geltend gemacht, weil ihm bei den Grundstücksverkäufen vom Mai 1988 und September 1988 die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht ermöglicht worden sei. Seiner Schadensberechnung hat der Kl. den Unterschied zwischen dem von der X-GmbH für das Wohnungseigentum erzielten Kaufpreis und dem beim zweimaligen Verkauf des Gesamtgrundstücks jeweils auf die Mietwohnung entfallenden Kaufpreisanteil zugrunde gelegt. Mit der zum Amtsgericht erhobenen Klage hat der Kl. die Verurteilung der Bekl. zu 1 zur Zahlung von 43. 054,71 DM und beider Bekl. als Gesamtschuldner zur Zahlung weiterer 11.302,41 DM beantragt. Die Bekl. haben die sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts gerügt und sind im übrigen der Klage entgegengetreten. Das Amtsgericht hat durch Urteil vom 11. Mai 1990 seine Zuständigkeit gemäß § 29 a ZPO bejaht und die Klage als zur Zeit unbegründet abgewiesen, weil die Verkäufe vom Mai 1988 und September 1988 zwar ein Vorkaufsrecht des Kl. ausgelöst hätten, dieses aber bisher nicht ausgeübt worden und die Ausübungsfrist noch nicht abgelaufen sei. Der Kl. hat daraufhin gegenüber beiden Bekl. die Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 2 b WoBindG erklärt und gegen das amtsgerichtliche Urteil Berufung eingelegt. Die Bekl. treten der Berufung entgegen; sie rügen auch weiterhin die sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts. Das Landgericht hat in der mündlichen Verhandlung erklärt, es neige dazu, diese zu bejahen. Am 23. Juli 1991 hat es beschlossen, einen Rechtsentscheid zu folgenden Fragen einzuholen:

1. Steht dem Mieter einer öffentlich geförderten Wohnung das Vorkaufsrecht gemäß § 2 b Abs. 1 WoBindG auch dann zu, wenn die Mietwohnung bei bestehender Umwandlungsabsicht nicht als künftige "Eigentumswohnung" verkauft wird?

2. Steht, falls die Frage zu 1 zu bejahen sein sollte, dem Mieter einer öffentlich geförderten Wohnung das Vorkaufsrecht gemäß § 2 b Abs. 1 WoBindG auch dann zu, wenn zusammen mit seiner Mietwohnung vor der Umwandlung in Wohnungseigentum bei einem sogenannten Blockverkauf das ganze Anwesen mit sämtlichen Wohnungen veräußert wird?

3. Setzt die Regelung des § 2 b Abs. 1 Satz 1 WoBindG in der Alternative, daß "in eine Eigentumswohnung umgewandelt ... werden soll" voraus, daß der Verfügungsberechtigte, d. h. der verkaufende Eigentümer des das Vor-kaufsrecht auslösenden Kaufvertrags, Umwandlungsabsicht hat?

Zur Begründung führt es aus, die Klage sei abzuweisen, wenn ein sogenannter Blockverkauf des ganzen Anwesens mit sämtlichen Wohnungen kein Vorkaufsrecht begründe und wenn eine Umwandlungsabsicht der Bekl. zu 1 (die nicht erwiesen sei) die Voraussetzung für ein Vorkaufsrecht aufgrund des ersten Verkaufs sei. Die Fragen seien von grundsätzlicher Bedeutung, weil Blockverkäufe nicht selten vorkämen und eine größere Anzahl von Mietverhältnissen betreffen könnten. Die Kammer teile im Ergebnis die Auffassung der Bekl., daß ein Vorkaufsrecht gemäß § 2 b Abs. 1 Satz 1 WoBindG nur bestünde, wenn die vom Mieter gemietete Wohnung "als Eigentumswohnung" Gegenstand des Kaufvertrags sei, und zwar auch dann, wenn die Umwandlung bei Abschluß der Kaufverträge noch nicht erfolgt sei. Wenn vor der Umwandlung nur ein Miteigentumsanteil eines Miethauses oder das nicht aufgeteilte Anwesen veräußert werde, dann sei die einzelne Mietwohnung kein sachenrechtlich abgrenzbarer Gegenstand des Kaufvertrags. Das Vorkaufsrecht bleibe dem Mieter für den Fall der späteren Veräußerung "als Eigentumswohnung" erhalten. Preissteigerungen durch Veräußerungen vor der Umwandlung müsse er hinnehmen. Es gehöre zum Wesen des Vorkaufsrechts, daß der Vorkaufsberechtigte an der Preisbildung nicht beteiligt sei.

Die Parteien des Rechtsstreits haben sich zu dem Vorlagebeschluß geäußert.

II. 1. Das Bayerische Oberste Landesgericht ist für den gemäß § 541 ZPO zu erlassenden Rechtsentscheid zuständig (§ 541 Abs. 2 ZPO, § 1 Nr. 14 Zuständigkeitsübertragungsverordnung Justiz BayRS 300-1-3-J; § 3 gerichtliche Zuständigkeitsverordnung Justiz BayRS 300-3-1-J).

2. Die Vorlage ist zulässig, soweit sie die erste und zweite der gestellten Rechtsfragen betrifft. Hinsichtlich der dritten Frage ist sie unzulässig, weil es an der Entscheidungserheblichkeit fehlt.

a) Das vorlegende Landgericht hat den Rechtsstreit als Berufungsgericht zu entscheiden (§ 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO), nachdem das Amtsgericht seine Zuständigkeit aufgrund von § 29 a Abs. 1 ZPO angenommen hat. Dies ist Voraussetzung für den Erlaß eines Rechtsentscheids (OLG Hamburg, WuM 1990, 542; KG, WuM 1991, 530/531; Zöller/Schneider, ZPO 17. Aufl. Rdnr. 2; Thomas/Putzo, ZPO 17. Aufl. Anm. 3 aa, jeweils zu § 541). Das Berufungsgericht will für den geltend gemachten Anspruch ebenfalls die ausschließliche sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts gemäß § 29 a Abs. 1 ZPO bejahen. Dies ergibt sich aus dem Umstand, daß es eine Sachentscheidung treffen und zu deren Vorbereitung einen Rechtsentscheid einholen will. Die Bekl. rügen jedoch im Berufungsverfahren erneut, daß die sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts gefehlt habe. Der Senat hat daher zu prüfen, ob dies dem Erlaß eines Rechtsentscheids entgegensteht (vgl. Zöller/Schneider, aaO).

aa) Bei der Beurteilung dieser Zulässigkeitsvoraussetzung ist ebenso wie bei anderen die Zulässigkeit des Rechtsentscheids betreffenden Vorfragen die vom vorlegenden Landgericht vertretene Rechtsauffassung zugrunde zu legen, es sei denn, sie wäre unhaltbar. Es entspricht nämlich nicht dem Zweck des Rechtsentscheids, daß das Obergericht den zugrunde liegenden Rechtsstreit anstelle des Berufungsgerichts beurteilt, das bei seiner Entscheidung über die nicht vorgelegten, von ihm aber als erheblich angesehenen Rechtsfragen ohnehin nicht an die Ansicht des Obergerichts gebunden wäre (vgl. BayObLGZ 1987, 36/38 m. w. N. zur Vorfrage der Entscheidungserheblichkeit).

bb) Der Hinweis des Landgerichts in der mündlichen Verhandlung und der Vorlagebeschluß lassen erkennen, daß das Berufungsgericht dem Amtsgericht folgen will, das den geltend gemachten Schadensersatzanspruch aus der Verletzung einer mietvertraglichen Nebenpflicht herleitet und dafür seine sachliche Zuständigkeit gemäß § 29 a Abs. 1 Satz 1 ZPO bejaht. Dies ist jedenfalls vertretbar. Der Anwendungsbereich des § 29 a ZPO ist nicht auf den zu eng gefaßten Wortlaut der Vorschrift beschränkt (vgl. BGHZ 89, 275/283). Das dem Mieter in § 2 b des Gesetzes zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen (Wohnungsbindungsgesetz - WoBindG - i. d. F. der Bekanntmachung vom 22. Juli 1982, BGBl. I S. 972) eingeräumte Vorkaufsrecht bei der Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung setzt das Bestehen eines Mietverhältnisses über eine öffentlich geförderte Wohnung (§ 1 Abs. 3, §§ 143 ff. WoBindG) voraus. Die Pflicht zur Mitteilung eines Drittverkaufs, die dem vorkaufsverpflichteten verfügungsberechtigten Vermieter gegenüber dem vorkaufsberechtigten Mieter gemäß § 2 b Abs. 2 Satz 2 WoBindG i. V. m. § 510 Abs. 1 BGB obliegt, kann daher eine mietvertragliche Nebenpflicht darstellen und ihre Verletzung einen Schadensersatzanspruch begründen. Ein solcher kann im Gerichtsstand des § 29 a Abs. 1 ZPO geltend gemacht werden (vgl. Zöller/Vollkommer, Rdnr. 10; Stein/Jonas/Schumann, ZPO 20. Aufl. Rdnr. 17; Thomas/Putzo, Anm. 1 b, jeweils zu § 29 a; Bub/Treier/Fischer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Kap. VIII Rdnr. 12; Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, 3. Aufl. § 188 Rdnr. 1).

b) Die vorgelegten Rechtsfragen sind einem Rechtsentscheid zugänglich, weil sie sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum ergeben (§ 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Insoweit genügt es, daß die Rechtsfrage in einem engen inneren Sachzusammenhang mit einer Rechtsfrage des materiellen Wohnraummietrechts steht und ihre Beantwortung sich aus dem materiellen Wohnraummietrecht ergibt (BayObLGZ 1988, 109/112 m. w. N. und ständige Rechtsprechung; Thomas/Putzo, § 541 Anm. 2 b).

aa) Sämtliche hier vorgelegten Rechtsfragen betreffen die Voraussetzungen, unter denen das in § 2 b WoBindG begründete gesetzliche Vorkaufsrecht ausgeübt werden kann. Dieses Vorkaufsrecht ist privatrechtlicher und schuldrechtlicher Natur. Es steht nur dem Mieter einer im Sinn von § 1 Abs. 3 WoBindG öffentlich geförderten Wohnung zu (Fischer-Dieskau/Pergande/Bellinger, Wohnungsbaurecht, Anm. 2 und 3; Schubart/Kohlenbach, Wohn- und Mietrecht, Anm. III 1 und 3, jeweils zu § 2 b WoBindG; Sonnenschein, NJW 1980, 2055/2057 f.; Wienicke, WuM 1980, 93/96; Becker, MittRhNot 1980, 213/221 und 223). Neben den besonderen Bestimmungen des § 2 b WoBindG gelten dafür die allgemeinen Regelungen der §§ 504 - 513 BGB, auf die in § 2 b Abs. 2 Satz 2 WoBindG verwiesen wird.

bb) Gegenstand der Vorlagefragen ist die Entstehung des Rechts zur Ausübung des Vorkaufsrechts. Hierfür enthält § 2 b Abs. 1 Satz 1 WoBindG eine Sonderregelung. Die vorgelegten Rechtsfragen sind daher in erster Linie aus dem materiellen Wohnraummietrecht zu beantworten und somit einem Rechtsentscheid zugänglich (vgl. BayObLGZ 1988, 109/112; Bub/Treier/Fischer, Kap. VIII Rdnr. 143).

c) Der Erlaß eines Rechtsentscheids setzt voraus, daß die vorgelegte Rechtsfrage für die Entscheidung des Berufungsrechtsstreits erheblich ist. Dies hat der Senat auf der Grundlage der im Vorlagebeschluß vertretenen Tatsachenfeststellung und -würdigung von Amts wegen zu prüfen (BayObLGZ 1989, 319/321 m. w.N.). Die Vorlagefragen 1 und 2 sind entscheidungserheblich, denn der vom Kl. geltend gemachte Schadensersatzanspruch setzt voraus, daß er als Mieter zur Ausübung des Vorkaufsrechts schon berechtigt ist, wenn das mit öffentlich geförderten Mietwohnungen bebaute Grundstück als Ganzes veräußert wird und eine Umwandlung in Wohnungseigentum zwar beabsichtigt, aber noch nicht eingeleitet ist. Dies ist zu verneinen, wie nachstehend ausgeführt wird. Für die Entscheidung über die Berufung kommt es daher nicht auf das Bestehen einer Umwandlungsabsicht beim veräußernden Eigentümer und somit nicht auf die Beantwortung der Vorlagefrage zu 3 an. Hinsichtlich dieser Rechtsfrage ist die Vorlage daher unzulässig.

d) Für die Vorlagefragen 1 und 2 sind auch die weiteren Voraussetzungen der Zulässigkeit eines Rechtsentscheids gegeben (§ 541 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 ZPO). Die Rechtsfragen sind insbesondere von grundsätzlicher Bedeutung und können auch künftig wiederholt auftreten. Sie sind nicht durch eine gefestigte obergerichtliche Rechtsprechung geklärt und waren bisher, soweit ersichtlich, noch nicht Gegenstand eines Rechtsentscheids (vgl. BayObLGZ 1988, 109/114).

3. Die vorgelegten Rechtsfragen werden zusammengefaßt und so beantwortet, wie der Entscheidungssatz lautet. Dieser entspricht nicht wörtlich der Fragestellung des Landgerichts. Nach allgemeiner Meinung kann die Vorlage berichtigt, ergänzt oder sonst neu gefaßt werden, wenn es dem zu-ständigen Gericht zweckmäßig erscheint und die Frage nicht in ihrem rechtlichen Kern verändert wird (BayObLGZ 1989, 406/409 m. w. N.).

a) Das in § 2 b WoBindG geregelte Vorkaufsrecht des Mieters einer öffentlich geförderten Wohnung ist durch das Gesetz zur Änderung des Wohnungsbindungsgesetzes und des Zweiten Wohnungsbaugesetzes - Wohnungsbauänderungsgesetz 1980 - vom 20. Februar 1980 (BGBl. I S. 159) geschaffen worden. Das wesentliche Ziel dieses Gesetzes war die Auflockerung der für öffentlich geförderte Mietwohnungen geltenden Bindungen, soweit dies ohne sozialen Schaden möglich sein würde (BT-Drucks. 8/3530 S. 1). Durch einen verstärkten Kündigungsschutz und daneben durch die Einführung eines gesetzlichen Vorkaufsrechts sollte "den spekulativen Verdrängungen von Mietern insbesondere im Zusammenhang mit dem Aufkauf und der Umwandlung ganzer Sozialmietwohnanlagen" begegnet und gleichzeitig "die Veräußerung der Wohnungen grundsätzlich an die bisherigen Mieter" gesichert werden (BT-Drucks. 8/3403 S. 35; zur Entstehungsgeschichte s. auch Fischer Dieskau/Pergande/Bellinger, § 2 a WoBindG Anm. 2; Sonnenschein, NJW 1980, 2055/2056).

b) Die Vorschrift des § 2 b WoBindG begründet ein gesetzliches Vorkaufsrecht, bei dem wie bei jedem Vorkaufsrecht drei Stufen zu unterscheiden sind, nämlich die Entstehung des Vorkaufsrechts bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen, das Entstehen des Rechts zur Ausübung des Vorkaufsrechts mit dem Abschluß eines Kaufvertrags (Vorkaufsfall) und die Ausübung des Rechts selbst (vgl. BGH, NJW 1979, 875 und NJW 1984, 1617 zum gesetzlichen Vorkaufsrecht gemäß § 24 Abs. 5 BBauG; Kottke, MDR 1967, 975).

aa) Ein gesetzliches Vorkaufsrecht entsteht, wenn die vom Gesetz festgelegten Tatbestandsmerkmale gegeben sind (Schurig, Das Vorkaufsrecht im Privatrecht, S. 71/72). Es begründet ein gesetzliches Schuldverhältnis, das in Gehalt und Wirksamkeit einem aus einer Vorkaufsvereinbarung folgenden Schuldverhältnis gleichgestaltet ist, soweit nicht etwas anderes bestimmt ist (Erman/Weitnauer, BGB 8. Aufl. § 504 Rdnr. 4).

bb) Voraussetzung für die Entstehung des dem Mieter einer öffentlich geförderten Wohnung eingeräumten gesetzlichen Vorkaufsrechts ist das Bestehen eines Mietverhältnisses über eine Wohnung, die im Sinn von § 1 Abs. 3 WoBindG öffentlich gefördert ist. Das Wohnungsbindungsgesetz stellt grundsätzlich nicht auf das jeweilige Gebäude, sondern auf die einzelne Wohnung ab (Silberkuhl, ZMR 1987, 161; Mückenberger/Hanke, Wohnungsbindungsrecht, Teil I Rdnr. 16).

cc) Der Gegenstand des Vorkaufsrechts wird in § 2 b Abs. 1 Satz 1 WoBindG als "Mietwohnung, die in eine Eigentumswohnung umgewandelt ist oder umgewandelt werden soll" umschrieben. Der im Wohnungsbindungsgesetz nicht definierte Begriff der Umwandlung bezeichnet den Vorgang der Begründung von Wohnungseigentum im Sinn des Wohnungseigentumsgesetzes. Er beginnt mit der Unterzeichnung der Teilungserklärung (§ 8 Abs. 1 WEG) oder des Teilungsvertrags (§ 3 Abs. 1, § 4 Abs. 1 WEG) und wird mit der Anlegung des Wohnungsgrundbuchs abgeschlossen (Fischer Dieskau/Pergande/Bellinger, § 2 b WoBindG Anm. 3.1; Sonnenschein, NJW 1980, 2055/2057; Wienicke, WuM 1980, 93/95).

c) Zur Ausübung des Vorkaufsrechts enthält das Wohnungsbindungsgesetz nur hinsichtlich der Ausübungsfrist eine besondere Regelung (§ 2 b Abs. 1 Satz 2 WoBindG), im übrigen verweist es auf die allgemeinen Bestimmungen für das schuldrechtliche Vorkaufsrecht in §§ 504 ff. BGB. Das Recht zur Ausübung des schuldrechtlichen Vorkaufsrechts entsteht gemäß § 504 BGB mit dem Abschluß eines Kaufvertrags zwischen dem Vor-kaufsverpflichteten und einem Dritten über den belasteten Gegenstand (Soergel/Huber, BGB 12. Aufl. § 504 Rdnr. 14; Schurig S. 134), der tatbestandlich abgeschlossen und rechtsgültig sein muß (BGHZ 110, 230/232 m. w. N.; MünchKomm/Westermann, BGB 2. Aufl. Rdnr. 14; Erman/Weitnauer, Rdnr. 7, jeweils zu § 504; Schurig S. 139; Pikart, WPM 1971, 490/491; Sonnenschein, NJW 1980, 2055/2057; Wienicke, WuM 1980, 93/96; Becker, MittRhNot 1980, 213/224).

Für das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 2 b WoBindG gilt das gleiche (Becker, aaO). Gegenstand eines Kaufvertrags, der den Mieter zur Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 2 b WoBindG berechtigt, muß daher die Mietwohnung als umgewandelte oder noch umzuwandelnde künftige Eigentumswohnung sein. Dies ist der Fall, wenn bestehendes oder zu begründendes Wohnungseigentum im Sinn von § 1 Abs. 2 WEG veräußert wird.

aa) Die mit dem Vorkaufsrecht des § 2 b Abs. 1 WoBindG belastete Mietwohnung kann als realer Teil eines Gebäudes nicht Gegenstand besonderer Rechte sein (§§ 93, 94 BGB; Palandt/Bassenge, BGB 51. Aufl. Überblick vor § 1 WEG Rdnr. 1). Sie kann daher nur im Zusammenhang mit einem Miteigentumsanteil an dem Grundstück veräußert werden, auf dem sie errichtet ist (Erman/Schmidt, § 93 Rdnr. 9, 10, 15). Allgemein kann eine Wohnung, die in eine Eigentumswohnung erst noch umgewandelt werden soll, Gegenstand eines rechtsgültigen und wirksamen Kaufvertrages sein, wenn der Vertrag das künftige Wohnungseigentum hinreichend bestimmt bezeichnet (BGH, NJW 1986, 845; Palandt/Heinrichs, § 313 Rdnr. 26, 27; Becker, MittRhNotK 1980, 213/223). Wird über eine öffentlich geförderte Mietwohnung ein solcher Kaufvertrag geschlossen, ist der Mieter zur Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 2 b Abs. 1 WoBindG berechtigt (Fischer-Dieskau/Pergande/Bellinger, Anm. 3.1 und 4.1; Schubart/Kohlenbach, Anm. 2, jeweils zu § 2 b WoBindG; Sonnenschein, NJW 1980, 2055/2057; Becker, aaO).

bb) Wenn ein Kaufvertrag mehrere öffentlich geförderte Mietwohnungen umfaßt und für jede einzelne Wohnung das zu begründende Wohnungseigentum hinreichend bestimmt bezeichnet ist, gilt dasselbe. In diesem Fall kann das Vertragswerk rechtlich in ein Bündel von Kaufverträgen über die einzelnen Wohnungen aufgespalten werden, hinsichtlich deren der jeweilige Mieter zur Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts berechtigt ist.

cc) Die Entstehung des Rechts zur Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 2 b Abs. 1 WoBindG kommt ferner in Betracht, wenn Miteigentumsanteile eines Grundstücks veräußert werden, dessen Umwandlung in Wohnungseigentum durch Vertrag der Miteigentümer gemäß § 3 Abs. 1 WEG durchgeführt werden soll, soweit die einzelne öffentlich geförderte Mietwohnung einem bestimmten Miteigentumsanteil erkennbar zugeordnet ist (vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Bellinger, § 2 b WoBindG Anm. 4.1; Sonnenschein, NJW 1980, 2055/2057; Wienicke, WuM 1980, 93/96; Becker, MittRhNot 1980, 213/226).

dd) Wird ein mit öffentlich geförderten Wohnungen bebautes Grundstück als Ganzes veräußert, so ist Gegenstand des Kaufvertrags nicht die mit dem Vorkaufsrecht des Mieters belastete Wohnung, auch nicht sämtliche Wohnungen in ihrer Gesamtheit, sondern das Grundstück selbst. Ob in diesem Fall die Anwendbarkeit des § 504 BGB von vornherein ausscheidet, weil der vom Drittkäufer erworbene Gegenstand mit dem Gegenstand des Vorkaufsrechts nicht gleichzusetzen ist, kann dahinstehen (vgl. BGHZ 48, 1/3 f.). Ein Kaufvertrag über das Gesamtgrundstück ist jedenfalls dann nicht geeignet, das Recht des Mieters zur Ausübung seines gesetzlichen Vorkaufsrechts an der Mietwohnung entstehen zu lassen, wenn diese Wohnung nicht einen rechtlich bestimmten oder zumindest bestimmbaren Teil des Vertragsgegenstands bildet.

(1) Gemäß § 505 Abs. 1 BGB erfolgt die Ausübung des Vorkaufsrechts durch einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung gegenüber dem Verpflichteten. Sie begründet einen neuen selbständigen Kaufvertrag zwischen den Parteien des Vorkaufs (BayObLGZ 1985, 263/264 m. w. N.; MünchKomm/Westermann, Rdnr. 2 und 5, BGB-RGRK/Mezger, 12. Aufl. Rdnr. 1; Palandt/Putzo, Rdnr. 1 und 4, jeweils zu § 505). Bei der Veräußerung des Gesamtgrundstücks kann ein Kaufvertrag über die vom Mieter bewohnte Wohnung durch die Ausübungserklärung nicht rechtswirksam begründet werden, wenn diese Wohnung nicht als selbständiges Rechtsobjekt, sondern als ein rechtlich nicht näher bestimmter Teil des bebauten Grundstücks veräußert wird.

(2) Die in § 508 Satz 1 BGB für den Fall des Verkaufs eines vorkaufsbelasteten Gegenstands zusammen mit anderen Gegenständen und zu einem Gesamtpreis vorgesehene Vertragsteilung (vgl. BGH, WPM 1974, 539 f.), die auf den Fall des Verkaufs eines nur teilweise mit einem Vorkaufsrecht belasteten Grundstücks entsprechend angewendet wird (BGH, LM Nr. 1 zu § 508 BGB m. w. N., BayObLGZ 1966, 310/315, jeweils zu § 24 BBauG; MünchKomm/Westermann, § 504 Rdnr. 13 und § 508 Rdnr. 2; BGB-RGRK/Mezger, Rdnr. 5; Staudinger/Mayer-Maly, BGB 12. Aufl., Rdnr. 1 und 9, jeweils zu § 508), setzt voraus, daß der belastete Grundstücksteil als Teilfläche abtrennbar ist (BGH und BayObLG, jeweils aaO), oder daß ihm als ideellem Miteigentumsanteil rechtlich selbständige Bedeutung zukommt (vgl. BGHZ 13, 133/140 und BGH, NJW 1984, 1617). In diesem Fall kommt mit der Ausübung des Vorkaufsrechts ein Kaufvertrag nur über den betreffenden Teil zustande (Walter, Kaufrecht § 13 III 5). Beim Verkauf eines mit vorkaufsbelasteten Wohnungen bebauten Grundstücks kommt eine solche Aufspaltung des Kaufvertrags nicht in Betracht, solange nicht die einzelne Wohnung selbständig rechtswirksam veräußert werden kann.

d) Für die Entstehung des Rechts zur Ausübung des in § 2 b Abs. 1 WoBindG begründeten Vorkaufsrechts kommt es dabei beim Verkauf des mit öffentlich geförderten Wohnungen bebauten Grundstücks im ganzen nicht darauf an, ob die Vertragsparteien oder eine von ihnen die Umwandlung der Mietwohnungen in Wohnungseigentum beabsichtigen. Beim "en bloc"-Verkauf des bebauten Grundstücks kommt die Ausübung des an der einzelnen Wohnung bestehenden Vorkaufsrechts aus Rechtsgründen dann nicht in Betracht, wenn die vom vorkaufsberechtigten Mieter bewohnte Wohnung nicht als Teilobjekt des Veräußerungsvertrags so hinreichend bestimmt ist, daß sie in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil an dem Grundstück der rechtlich selbständige Gegenstand eines rechtsgültigen Kaufvertrags sein könnte.

Das amtsgerichtliche Urteil schließt aus den Mitteilungspflichten, die § 2 a Abs. 1 WoBindG dem Verfügungsberechtigten im Zusammenhang mit der Umwandlung und der Veräußerung öffentlich geförderter Wohnungen auferlegt, daß beim Verkauf des Gesamtgrundstücks schon das Bestehen einer Umwandlungsabsicht genüge, um das Vorkaufsrecht des Mieters auszulösen. Dies steht jedoch in Widerspruch zu der rechtlichen Konstruktion eines schuldrechtlichen Vorkaufsrechts, wie es der Gesetzgeber in § 2 b WoBindG zugunsten des Mieters einer öffentlich geförderten Wohnung begründet hat. Im übrigen sind die Mitteilungen gemäß § 2 a WoBindG nicht an den vorkaufsberechtigten Mieter zu richten, sondern an eine Behörde, nämlich die zur Erfassung aller öffentlich geförderten Wohnungen zuständige Stelle (§ 2 a Abs. 1, § 3 WoBindG). Dementsprechend dient die Einhaltung der Mitteilungspflichten des § 2 a WoBindG dem öffentlichen Interesse, nicht dem des Mieters (Wienicke, WuM 1980, 93/96).

e) Das Recht des Mieters zur Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts gemäß § 2 b WoBindG entsteht bei der Veräußerung einer öffentlich geförderten Wohnung, deren Umwandlung in Wohnungseigentum zumindest eingeleitet ist. Bei der Schaffung dieses Vorkaufsrechts waren die beim Aufkauf und der Umwandlung ganzer Sozialmietwohnanlagen auftretenden Probleme bekannt (vgl. BT Drucks. 8/3403 S. 35). Der gesetzlichen Regelung kann jedoch nicht entnommen werden, daß der Gesetzgeber die Ausübung des Vorkaufsrechts auch bei der Gesamtveräußerung eines mit öffentlichen Wohnungen bebauten Grundstücks zulassen wollte, dessen Umwandlung in Wohnungseigentum noch nicht eingeleitet worden ist.

aa) Die Gefahr einer Verdrängung des Mieters im Zuge der Umwandlung von Sozialmietwohnungen in Eigentumswohnungen, vor der der Mieter durch die Begründung eines Vorkaufsrechts geschützt werden sollte (BT-Drucks. 8/3403 S. 3 und S. 35), verwirklicht sich noch nicht beim Verkauf des Gesamtgrundstücks, sondern erst bei einem Verkauf der vom Mieter bewohnten Wohnung als - zumindest künftiges - Wohnungseigentum an einen Erwerber, in dessen Person die Voraussetzungen für eine Kündigung des Mietvertrags wegen Eigenbedarf gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB entstehen können. Bei einer solchen Veräußerung greift das gesetzliche Vorkaufsrecht ein.

bb) Mit der Begründung des gesetzlichen Vorkaufsrechts sollte auch die Verbreiterung der Eigentumsbildung im Wohnungsbau durch Umwandlung und Veräußerung von Sozialmietwohnungen als Eigentumswohnungen an die bisherigen Mieter gefördert werden (BT-Drucks. 8/3403 S. 2 und 35). Gleichwohl hat der Gesetzgeber von einer Einflußnahme auf die Preisgestaltung bei der Veräußerung von Sozialmietwohnungen abgesehen, wohl im Hinblick auf die mit einer solchen Regelung verbundene Beschränkung der Rechte und Befugnisse des veräußernden Eigentümers oder sonst Verfügungsberechtigten, die dem Schutz des Art. 14 GG unterliegen. Im Ausschuß für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau ist zwar erwogen worden, den Verfügungsberechtigten zu verpflichten, dem Mieter die Umwandlungsabsicht mitzuteilen und die Wohnung zu einem "bestimmten Preis" anzubieten (BT-Drucks. 8/3403 S. 4 und 36). Eine solche Verpflichtung ist jedoch nicht in das Gesetz aufgenommen worden.

Das Vorkaufsrecht des Mieters einer umgewandelten Sozialwohnung kann im Prinzip erst entstehen, wenn die Umwandlung tatsächlich stattgefunden hat. Wird ein vor der Umwandlung stehendes Mietwohngrundstück insgesamt verkauft, entsteht das Vorkaufsrecht im Regelfall nicht. So das Bayerische Oberste Landesgericht in einem Rechtsentscheid vom 16. April 1992.