Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Zwischenmietverhältnis über Wohnung für Mitglieder eines gemeinnützigen Vereins; Kündigungsschutz für Endmieter; Gewerbliche Weitervermietung

1. Vermietet der Eigentümer eine Wohnung an einen karitativ tätigen gemeinnützigen Verein zur Unterbringung vom Verein auszuwählender Personen und vermietet der Verein die Wohnung an Personen weiter, die von ihm betreut und unterstützt werden, so tritt der Eigentümer nicht in das Mietverhältnis mit dem Endmieter ein, wenn er das Vertragsverhältnis mit dem Zwischenmieter durch ordentliche Kündigung beendet. § 549 a Abs. 1 Satz 1 BGB ist weder unmittelbar noch entsprechend anzuwenden.

2. Allein der Umstand, daß den Endmietern die Nutzung der Wohnung durch Einschaltung des gemeinnützigen Vereins als Zwischenmieter überlassen worden ist, führt nicht dazu, daß sich die Endmieter gegenüber dem Herausgabeanspruch des Eigentümers auf die Kündigungsschutzvorschriften des Wohnraummietrechts (insbesondere §§ 556 a, 564 b BGB) berufen können.

I. Die Kl. ist Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses in München. Der Bekl. zu 1 ist ein gemeinnütziger Verein mit karitativer Zielsetzung. Mit schriftlichem Vertrag vom 7.4.1983 vermietete die Rechtsvorgängerin der Kl. an ihn die streitgegenständliche Wohnung zur Unterbringung vom Verein auszuwählender Personen. Nach § 7 des Vertrages ist der Bekl. zu 1 berechtigt, nicht benötigte Räume oder die ganze Wohnung an einen anderen Verein oder Verband, der "ebenfalls mit der Betreuung schwieriger Personen befaßt ist", als Untermieter zu überlassen. Nach den vertraglichen Vereinbarungen ist das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann unabhängig von seiner Dauer von jedem Vertragsteil mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden. Der Bekl. zu 1 vermietete die Wohnung ab 1.5.1983 an die Bekl. zu 2 und 3, die sie auch heute noch bewohnen.

Die Kl. hat das Mietverhältnis mit dem Bekl. zu 1 mit Schreiben vom 13.5.1993 gekündigt. Mit Schreiben an die Betreuerin der Bekl. zu 3 hat sie unter Hinweis auf die Kündigung die Räumung der Wohnung verlangt. Da die Bekl. die Wohnung nicht geräumt haben, hat die Kl. Räumungsklage erhoben. Das Amtsgericht hat den Bekl. zu 1 verurteilt, die Wohnung zu räumen und an die Kl. herauszugeben. Gegen die Bekl. zu 2 und 3 hat es die Klage abgewiesen, weil die Vorschrift des § 549 a BGB entsprechend anzuwenden und die Kl. somit in das Mietverhältnis zwischen dem Bekl. zu 1 und den Bekl. zu 2 und 3 eingetreten sei.

Gegen diese Entscheidung haben sowohl die Kl. wie auch der Bekl. zu 1 Berufung eingelegt. Das Landgericht hat wegen ihrer grundsätzlichen Bedeutung folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Kann sich der Endmieter, der von dem Hauptmieter Wohnraum angemietet hat, bei beendetem (Nicht Wohnraum-) Hauptmietverhältnis gegenüber dem Herausgabeanspruch des Eigentümers aus §§ 556 Abs. 3 BGB auf den Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts (hier: §§ 556 a, 564 b BGB) berufen, wenn das nicht vom Anwendungsbereich der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 11.6.1991 (NJW 1991, 2272 f.) und von § 549 a BGB umfaßte Hauptmietverhältnis ausschließlich zum Zweck der Weitervermietung an einen bestimmten Personenkreis (hier: in Erfüllung einer satzungsgemäßen, sozialen Aufgabe) begründet worden ist und der Endmieter diesem Personenkreis angehört?

Es ist der Auffassung, daß das Mietverhältnis zwischen der Kl. und dem Bekl. zu 1 durch die Kündigung vom 13.5.1993 zum 30.11.1993 beendet worden sei. Die Frage, ob sich die Bekl. zu 2 und 3 gleichwohl auf den Kündigungsschutz des sozialen Wohnraummietrechts berufen könnten, werde weder durch die zitierte Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts noch durch § 549 a BGB beantwortet, da es sich bei dem Bekl. zu 1 nicht um ein gewerbliches Vermietungsunternehmen handle. Es könne geboten sein, den Bekl. zu 2 und 3 aus verfassungsrechtlichen Gründen gleichwohl diesen Kündigungsschutz zu gewähren. Aus der Sicht des Gerichts sei allerdings eine derartige Ausweitung des Kündigungsschutzes nicht veranlaßt.

II. 1. Die Vorlage, über die das Bayerische Oberste Landesgericht entscheidet (vgl. BayObLGZ 1991, 348/350 und ständige Rechtsprechung), ist statthaft (vgl. BayObLGZ 1989, 319/321) und auch im übrigen zulässig (§ 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

a) Die vorgelegte Rechtsfrage ergibt sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum (vgl. BGH in Landfermann/Heerde Sammlung der Rechtsentscheide in Wohnraummietsachen - RES - II § 556 BGB Nr. 2, insoweit in BGHZ 84, 90 ff. nicht abgedruckt). Sie ist entscheidungserheblich. Das Berufungsgericht nimmt an, daß das Mietverhältnis zwischen der Kl. und der Bekl. zu 1 durch die Kündigung der Kl. wirksam beendet worden ist. Dabei geht es davon aus, daß es sich bei diesem Mietverhältnis nicht um ein solches über Wohnraum handelt und daher in diesem Verhältnis die wohnraumrechtlichen Kündigungsbeschränkungen nicht eingreifen. Diese an den von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen (vgl. insbesondere BGHZ 94, 11; BayObLG RES IV 3, MietRÄndG Nr. 63; OLG Braunschweig RES IV § 564 c BGB Nr. 1; ausführlich Bub/Treier/Reins-torff, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 2. Aufl. I Rn. 83 ff.) orientierte Auffassung legt der Senat seiner Prüfung zugrunde (vgl. BayOb-LGZ 1993, 160/161). Hiervon ausgehend kann der auf § 556 Abs. 3, § 985 BGB gestützten Klage gegen die Bekl. zu 2 und 3 der Erfolg nur versagt werden, wenn sich die Bekl. auch gegenüber der Kl. auf die wohnraummietrechtlichen Kündigungsschutzvorschriften der §§ 556 a, 564 b berufen können.

b) Die Voraussetzungen des § 541 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 ZPO sind gegeben.

aa) Die Vorlagefrage ist noch nicht durch Rechtsentscheid entschieden. Hat der Eigentümer oder sonst Nutzungsberechtigte (Hauptvermieter) eine Wohnung vermietet, die sein Mieter (Zwischenmieter) wiederum an einen Dritten (Endmieter) zu Wohnzwecken vermietet, so besteht zwischen dem Endmieter und dem Hauptvermieter kein Vertragsverhältnis. Die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen sich der Endmieter in einem solchen Fall gegenüber dem Hauptvermieter auf den Kündigungsschutz des Wohnraummietrechts berufen kann, war bereits Gegenstand mehrerer Rechtsentscheide. Dies gilt für den Bereich der gewerblichen Zwischenvermietung (vgl. BGHZ 84, 90 und 114, 96), aber auch für Fallgestaltungen, in denen der Zwischenmieter keine eigenen wirtschaftlichen Interessen verfolgt und damit nicht gewerbsmäßig tätig wird (OLG Karlsruhe RES III § 556 BGB Nr. 4 für die Weitervermietung als Werkswohnungen durch den Arbeitgeber als Zwischenmieter, OLG Braunschweig RES IV § 564 c BGB Nr. 1 für einen gemeinnützigen Verein als Zwischenmieter, OLG Hamburg RES IX § 556 BGB Nr. 7 für einen nicht erwerbswirtschaftlich tätigen Verein als Zwischenmieter; vgl. auch OLG Stuttgart RES IV § 564 b BGB Nr. 31). Jedoch haben sich seit Erlaß dieser Entscheidungen wesentliche Änderungen ergeben. Durch Art. 4 Nr. 2 des Vierten Mietrechtsänderungsgesetzes vom 21.7.1993 (BGBl. I S. 1257) ist mit Wirkung ab 1.9.1993 ein neuer § 549 a in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt worden, der bei Beendigung des Mietverhältnisses des Hauptvermieters mit dem Zwischenmieter (Hauptmietverhältnis) ausdrücklich den Eintritt des Vermieters in das Mietverhältnis des Zwischenmieters mit dem Endmieter (Endmietverhältnis) vorsieht, wenn die gewerbliche Weitervermietung Inhalt des Hauptmietvertrages ist. Zu der Frage, ob und gegebenenfalls wie diese neue gesetzliche Bestimmung über den Bereich der gewerblichen Zwischenvermietung hinaus auf andere Fälle der Zwischenvermietung ausstrahlt, sind bisher Rechtsentscheide nicht ergangen. Auch der Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Hamburg vom 16.4.1993 (aaO) konnte sich mit dieser Frage noch nicht befassen. Unter diesen Umständen kann dahinstehen, ob auch die durch das Landgericht erwähnte Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zum Kündigungsschutz des Endmieters bei gewerblicher Zwischenvermietung (BVerfGE 84, 197 und BVerfG NJW 1993, 2601; vgl. auch BVerfG NJW 1994, 848) wegen der mit ihr verbundenen Wirkungen (vgl. § 31 BVerfGG) erneut die Möglichkeit einer Vorlage zum Rechtsentscheid wegen grundsätzlicher Bedeutung eröffnen würde (vgl. OLG Karlsruhe RES IX § 541 ZPO Nr. 15).

bb) Die Vorlagefrage ist von grundsätzlicher Bedeutung, weil zu erwarten ist, daß sie auch künftig wiederholt auftreten und unterschiedlich beantwortet werden wird (vgl. zu dieser Voraussetzung BayObLGZ 1987, 260/263 und 1995, 1341/134). Sie ist auch nicht durch eine gefestigte obergerichtliche Rechtsprechung geklärt (vgl. BayObLGZ 1992, 100/115).

Die bereits erwähnten Rechtsentscheide zeigen, daß nicht selten Personen oder Institutionen Räume anmieten, um sie ohne Gewinnerzielungsabsicht bestimmten nach ihren Zielsetzungen ausgewählten Personen zu Wohnzwecken zu überlassen (vgl. auch § 564 b Abs. 7 Nr. 5 BGB). In einem solchen Fall ist das Endmietverhältnis, das sich rechtstechnisch als Untermietverhältnis darstellt, zweifelsfrei als Wohnraummietverhältnis einzuordnen und daher hinsichtlich seiner Beendigung den einschneidenden Beschränkungen des Wohnraumkündigungsschutzes unterworfen. Hingegen wird das Hauptmietverhältnis von der herrschenden Meinung nicht als Wohnraummietverhältnis angesehen und kann daher nach den für Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume allgemein geltenden Bestimmungen zeitlich begrenzt und durch Kündigung des Vermieters ohne größere Schwierigkeiten beendet werden (vgl. die Nachweise unter a). Eine einhellige oder auch nur vorherrschende Meinung, ob und wie in einem solchen Fall der Endmieter gegenüber dem Hauptvermieter geschützt werden soll, hat sich bisher nicht herausgebildet (vgl. dazu unter 2.).

2. Die Vorlagefrage wird in Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beantwortet. Während die bereits zitierte frühere Rechtsprechung (vgl. insbesondere OLG Karlsruhe RES III § 556 Nr. 4 und OLG Braunschweig RES IV § 564 c BGB Nr. 1) davon ausging, daß sich der Endmieter in den Fällen der nichtgewerblichen Zwischenvermietung regelmäßig nicht auf die wohnraummietrechtlichen Kündigungsschutzvorschriften berufen könne, befürworten nunmehr zahlreiche Stimmen, wenngleich mit unterschiedlicher Begründung, einen solchen Schutz des Endmieters.

a) Soweit sich Veröffentlichungen bereits mit der neuen Vorschrift des § 549 a BGB befassen, wird zum Teil die Auffassung vertreten, daß diese über ihren Wortlaut hinaus immer dann anzuwenden ist, wenn der Hauptvermieter die Wohnung einem Mieter überläßt, der sie seinerseits nach dem Zweck des Mietvertrages an einen Dritten weitervermieten darf oder soll, und der Dritte gegenüber dem Zwischenmieter Kündigungsschutz genießt; der Hauptvermieter trete bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses von selbst in den Mietvertrag des Zwischenmieters mit dem Endmieter ein, so daß sich dieser dem Hauptvermieter gegenüber auf den vollen Kündigungsschutz des Wohnraummietrechts berufen könne (so AG Frankfurt WuM 1994, 276 mit zustimmender Anm. Eisenhardt; Blank WM 1993, 573/574; Beuermann, GE 1993, 1068/1075; a. A. z. B. Staudinger/Emmerich BGB 13. Aufl. Rn. 3; Palandt/Putzo BGB 54. Aufl. Rn. 2; Fischer-Dieskau/Franke, Wohnungsbaurecht BGB Anm. 3.3., jeweils zu § 549 a; Sternel Mietrecht aktuell Nachtrag S. 15; Franke/Geldmacher ZMR 1993, 548/554; Schilling ZMR 1994, 497/502, dort auch weitere Nachweise in Fußnote 54; LG Hamburg WuM 1993, 738/739).

b) Im übrigen wird in der Literatur, gestützt auf die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zum Schutz des Endmieters bei gewerblicher Zwischenvermietung, die Auffassung vertreten, daß im Hinblick auf Art. 3 Abs. 1 GG dem Endmieter der Kündigungsschutz des Wohnraummietrechts gegen ein Räumungsverlangen des Hauptvermieters auch dann gewährt werden müsse, wenn der Zwischenmieter nicht gewerblich tätig geworden ist (so z. B. Derleder WuM 1991, 641/643 ff.; ablehnend hingegen Staudinger/Emmerich § 549 Rn. 117, in der Tendenz auch Bub/Treier/Grapentin IV Rn. 55, differenzierend Palandt/Putzo § 556 Rn. 21; Fischer-Dieskau/Franke § 556 Anm. 8.7; Langenberg MDR 1993, 102/104). Die Rechtsprechung beurteilt diese Problematik anhand der Umstände des Einzelfalles, versagt jedoch dem Endmieter eines nicht gewerbsmäßig handelnden Zwischenmieters im Ergebnis in der Regel die Berufung auf die wohnraumrechtlichen Kündigungsschutzvorschriften (OLG Hamburg RES IX § 556 BGB Rn. 7 für die Mieter eines Vereins mit dem Ziel der Förderung selbstbestimmten Wohnens auf gewaltfreier Basis; LG Berlin NJW-RR 1992, 1485 für die Mieter des Betreibers eines Wohnheims, wenn in den Mietverträgen die Abhängigkeit vom Hauptmietvertrag betont ist; LG Hamburg NJW-RR 1992, 271 bei Überlassung eines Hauses an den Zwischenmieter zur teilweisen Selbstnutzung; vgl. auch LG Hamburg NJW-RR 1992, 842; LG Kiel NJW-RR 1993, 1162; bejahend allerdings in einem obiter dictum OLG Karlsruhe RES IX § 541 ZPO Nr. 15 S. 311, ferner für einen Sonderfall LG Konstanz WuM 1991, 689).

3. Der Senat faßt die Frage ohne Veränderung ihres rechtlichen Kerns neu (vgl. BayObLGZ 1989, 406/409) und beantwortet sie so, wie der Entscheidungssatz lautet.

a) Ausgangspunkt der Überlegungen ist § 556 Abs. 3 BGB. Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache von einem Dritten herausverlangen, dem sie der Mieter überlassen hat. Ist wie im vorliegenden Fall der Vermieter gleichzeitig Eigentümer der Mietsache, so ergibt sich dies aus § 985 BGB, weil der Zwischenmieter und daher auch der Endmieter nach Beendigung des Hauptmietvertrages dem Eigentümer gegenüber nicht mehr zum Besitz berechtigt ist (vgl. § 986 Abs. 1 Satz 1 BGB).

b) Diese Regelungen gelten nicht, wenn der Hauptmieter bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses gemäß § 549 a Abs. 1 Satz 1 BGB anstelle des Zwischenmieters in das Endmietverhältnis mit dem Dritten eintritt. Er muß dann dieses Mietverhältnis gesondert durch Kündigung beenden, ehe er von dem Dritten Herausgabe und Räumung der Wohnung verlangen kann. Da es sich bei dem Endmietverhältnis um ein Wohnraummietverhältnis handelt, kann sich der Dritte dieser Kündigung gegenüber auf die Schutzbestimmungen des Wohnraummietrechts berufen.

Die Voraussetzungen des § 549 a BGB liegen jedoch hier nicht vor. Denn diese Vorschrift verlangt, daß der Zwischenmieter nach dem Inhalt des Mietvertrages den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten weitervermietet. Der Zwischenmieter muß deshalb nach herrschender Meinung bei Abschluß des Endmietvertrages gewerblich, d. h. mit Gewinnerzielungsabsicht, tätig werden (Staudinger/Emmerich Rn. 3; Palandt/Putzo Rn. 2, jeweils zu § 549 a; Sternel Nachtrag aaO. Rn. 586). Diese Voraussetzung ist nicht gegeben, wenn ein gemeinnütziger Verein die Wohnung in Ausübung seiner karitativen Tätigkeit an Personen weitervermietet, die von ihm betreut und unterstützt werden (vgl. Staudinger/Emmerich Rn. 3, Palandt/Putzo Rn. 2, jeweils zu § 549 a; im Ergebnis ebenso Fischer Dieskau/Franke § 549 a Rn. 3 und 3.3., Schilling Neues Mietrecht 1993 S. 58; wohl auch Blank WuM 1993, 573/574 und AG Frankfurt WuM 1994, 276, die allerdings eine entsprechende Anwendung der Vorschrift befürworten, dazu unten e).

c) Die Anwendung des § 556 Abs. 3 BGB führt im Rahmen gestufter Mietverhältnisse dazu, daß sich der Endmieter gegenüber dem Hauptvermieter nicht auf die Kündigungsschutzvorschriften des Wohnraummietrechts berufen kann, wenn der Hauptvermieter seinerseits das Mietverhältnis mit dem Zwischenmieter durch Kündigung beendet. Der Endmieter ist insoweit schlechter gestellt als der Mieter, der direkt vom Eigentümer gemietet hat. Das Bundesverfassungsgericht hat in seiner Entscheidung vom 11.6.1991 darin für die Fälle der gewerblichen Zwischenvermietung einen Verstoß gegen den allgemeinen Gleichheitsgrundsatz (Art. 3 Abs. 1 GG) gesehen, da Gründe, die eine Schlechterstellung des Endmieters rechtfertigen könnten, nicht ersichtlich seien (BVerfGE 84, 197). Diese Entscheidung schränkt zwar bei der Wohnraummiete den Anwendungsbereich des § 556 Abs. 3 BGB ein, läßt jedoch dessen Anwendung in den Fällen unberührt, in denen die Differenzierung zwischen einem Endmieter und dem Mieter, der unmittelbar vom Eigentümer mietet, sachlich gerechtfertigt ist. Der Senat nimmt insoweit Bezug auf die eingehende Begründung im Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Hamburg vom 16.4.1993 (RES IX § 5566 BGB Nr. 7; vgl. auch Langenberg MDR 1993, 102/103 sowie Fischer Dieskau/Franke § 556 Anm. 8.7). Das Bundesverfassungsgericht hat diese Auffassung gebilligt (BVerfG NJW 1994, 848; vgl. auch BVerfG NJW 1993, 2601), der Senat schließt sich ihr an.

d) Es ist nach Auffassung des Senats von Verfassungs wegen nicht geboten, § 556 Abs. 3 BGB einschränkend dahin auszulegen, daß Personen, die als Endmieter von einem gemeinnützigen Verein im Rahmen der von diesem gewährten Unterstützung und Betreuung Wohnraum angemietet haben, der Kündigungsschutz des Wohnraummietrechts auch gegenüber dem Hauptvermieter zukommen muß.

aa) Das Bundesverfassungsgericht hat in der erwähnten Entscheidung vom 11.6.1991 festgestellt, daß es gegen Art. 3 Abs. 1 GG verstößt, einem Mieter, der in Kenntnis der Eigentumsverhältnisse Wohnraum von einem gewerblichen Zwischenmieter und nicht unmittelbar vom Eigentümer gemietet hat, den Kündigungsschutz des Wohnraummietrechts zu versagen (BVerfGE 84, 197). Da die Rechtsprechung das Verhältnis zwischen Hauptvermieter und Zwischenmieter nicht als Wohnraummietverhältnis ansehen und somit die Kündigungsvorschriften des Wohnraummietrechts gegenüber dem Hauptvermieter nicht unmittelbar anzuwenden seien, sei eine Lücke im Gesetz entstanden. Der Gesetzgeber habe bei der Schaffung der Sozialklausel und der Kündigungsvorschriften in §§ 564 b f. BGB die Fälle der gewerblichen Zwischenvermietung nicht vorausgesehen. Gründe, die eine so weitgehende Schlechterstellung des Endmieters im Fall der gewerblichen Zwischenvermietung rechtfertigen könnten, seien nicht ersichtlich.

bb) Die dem Senat zur Entscheidung vorliegende Fallgestaltung unterscheidet sich in wesentlichen Punkten von derjenigen der gewerblichen Zwischenvermietung. Diese Unterschiede führen dazu, daß die aus dem allgemeinen Gleichheitssatz hergeleitete Einschränkung des § 556 Abs. 3 BGB nicht auf die dem Rechtsentscheid zugrunde liegende Fallgestaltung erstreckt werden kann.

(1) Bei der gewerblichen Zwischenvermietung stellt der Eigentümer von ihm zur Nutzung auf dem Wohnungsmarkt errichteten oder erworbenen Wohnraum einem Zwischenmieter zur Verfügung, von dem er erwarten kann, daß dieser die Wohnung auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt anbieten und zu marktgerechten Bedingungen weitervermieten wird. Häufig ist der Zwischenmieter sogar vertraglich verpflichtet, im Interesse seines Vermieters die Bedingungen des Endmietverhältnisses entsprechend zu gestalten. Der Eigentümer könnte und würde auch selbst mit dem Endmieter abschließen, zieht jedoch aus Gründen, die im wesentlichen in seinem Bereich liegen (z. B. Steuerersparnis, Scheu vor größerem Verwaltungsaufwand), die Einschaltung einer Mittelsperson vor. Dem Endmieter bietet diese Vertragskonstruktion keinen Vorteil.

(2) Anders liegen die Fälle, in denen der Zwischenmieter mit der Weitervermietung über die bloße Vermietung hinausgehend besondere Interessen verfolgt, die sich nicht mit denjenigen decken, die der Eigentümer mit einer Vermietung auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt regelmäßig im Auge hat. Diese besonderen Interessen werden sich in der Regel auf die Auswahl der Endmieter sowie die Ausgestaltung und Durchführung der mit ihnen abzuschließenden Mietverträge auswirken, etwa hinsichtlich der Höhe des Mietzinses oder hinsichtlich der Belastungen, die sich aus der Person des Endmieters während des Mietverhältnisses ergeben können. In diesen Fällen kann nicht unterstellt werden, daß der Hauptvermieter ohne Einschaltung des Zwischenmieters das Mietverhältnis mit diesen Endmietern und/oder zu diesen Bedingungen abgeschlossen hätte. Es ist ihm auch nicht zuzumuten, bei Ausfall des Zwischenmieters an diesem Mietverhältnis zu diesen Bedingungen festgehalten zu werden. Die in solchen Fällen sich aus dem gestuften Mietverhältnis ergebenden Einschränkungen des Mieterschutzes für den Endmieter lassen sich allerdings unter dem Gesichtspunkt des Gleichheitssatzes nur rechtfertigen, wenn der besonderen Lage bei der Ausgestaltung des Hauptmietverhältnisses Rechnung getragen wird. Das Hauptmietverhältnis muß deshalb dem Zwischenmieter die Möglichkeit eröffnen, seine besonderen Interessen bei der Gestaltung der Endmietverhältnisse eigenverantwortlich umzusetzen.

(3) Im vorliegenden Fall ist die Wohnung dem Bekl. zu 1 als einem karitativ tätigen Verein zur Unterbringung von ihm auszuwählender "schwieriger" und der Betreuung bedürftiger Personen (so § 7 des Hauptmietvertrages) überlassen worden. Die Einschaltung des Vereins als Zwischenmieter dient sowohl aus der Sicht des Vereins wie auch aus der Sicht der Endmieter dazu, diesen eine Wohnung zu verschaffen, die sie ohne Einschaltung des Vereins vom Vermieter kaum hätten anmieten können. Denn erfahrungsgemäß ist es für Personen, die der Hilfe und Betreuung bedürfen, mit erheblichen Schwierigkeiten verbunden, geeigneten Wohnraum zu finden (vgl. etwa die Fallgestaltung in BVerfG NJW 1991, 2411). Dies gilt vor allem dann, wenn die Betreuungsbedürftigkeit auf erkennbare psychische Auffälligkeiten zurückzuführen ist oder wenn sie sonst auf Umständen beruht, die geeignet sind, in der Person des Vermieters die Befürchtung zu erwecken, im Rahmen der Durchführung des Mietverhältnisses werde es zu Unzuträglichkeiten kommen. Die Einschaltung eines mit der Fürsorge für den Endmieter befaßten und für ihn somit auch verantwortlichen Zwischenmieters in der Person des Vereins kann dieses Risiko weitgehend beseitigen. Darüber hinaus sichert sie wohl auch ab, daß der vereinbarte Mietzins ordnungsgemäß gezahlt wird unabhängig davon, ob die Person, der die Wohnung überlassen werden soll, hierzu in der Lage ist oder nicht. Die Einschaltung des Vereins ist regelmäßig die Grundlage dafür, daß der Vermieter bereit ist, seine Wohnung durch betreuungsbedürftige Personen nutzen zu lassen, dem Zwischenmieter insoweit die freie Auswahl hinsichtlich der Person des Wohnungsnutzers zuzugestehen und ihm auch die Vereinbarung der Bedingungen zu überlassen, die für das Verhältnis des Zwischenmieters zum Endmieter gelten sollen. Sie ist daher die von allen Beteiligten anerkannte Basis für die Nutzung der Wohnung durch die Endmieter und findet ihre Rechtfertigung darin, daß der Vermieter anderenfalls bei der Überlassung an den zur Endnutzung bestimmten Personenkreis Risiken auf sich nehmen müßte, die mit der Vermietung von Wohnraum üblicherweise nicht verbunden sind. Es besteht deshalb ein sittlich nicht zu mißbilligendes und rechtlich anerkennenswertes Interesse des Vermieters, die Nutzung der Wohnung durch vom Verein versorgte Personen an den Fortbestand des Hauptmietverhältnisses mit dem Verein zu binden. Umgekehrt wird der Verein, da er nach seinen satzungsmäßigen Zielen für diese Personen Verantwortung übernehmen will und damit in deren "Lager" steht, bei der Aushandlung der Vertragsbedingungen darauf bedacht sein, auch deren Interessen zu wahren. Diese Umstände rechtfertigen es, den Endmieter auf den Kündigungsschutz zu beschränken, der dem Zwischenmieter zusteht.

(4) Es bestehen keine verfassungsrechtlichen Bedenken dagegen, daß dem typischen Untermieter, der nur einen Teil der Wohnung nutzt, ein Schutz gegenüber dem Vermieter versagt wird, der über den Schutz des Hauptmieters hinausgeht (vgl. BVerfGE 84, 197/200 und 202). Dem vergleichbar ist auch hier zwischen dem karitativ tätigen Verein und dem von ihm betreuten Nutzer eine über das Mietverhältnis hinausgehende Beziehung gegeben. Nach dem Mietvertrag steht es dem Zwischenmieter auch frei, wie er die Wohnung im einzelnen nutzt, etwa in Form der Überlassung einzelner Zimmer, in Form der gemeinsamen Unterbringung von behinderten Personen mit ihren Betreuern oder wie hier durch Vermietung der gesamten Wohnung an zwei Personen. Es wäre kaum nachvollziehbar, warum je nach der Nutzungsform, die der Verein als Zwischenmieter nach seiner freien Entscheidung wählt, den betreuten Personen bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses der besondere Kündigungsschutz des Wohnraummietrechts gegenüber dem Hauptvermieter zugestanden würde oder nicht.

(5) Der Senat verkennt nicht, daß der hier als Endmieter in Betracht kommende Personenkreis an sich in besonderem Maß schutzbedürftig ist. Dieser Schutz kann sich aber nicht darauf beschränken, daß im Rahmen bestehender Mietverhältnisse Kündigungsschutz gewährt wird. Er muß vielmehr darauf gerichtet sein, daß es diesem Personenkreis ermöglicht wird, insgesamt angemessenen Wohnraum zu finden, obwohl er auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt erfahrungsgemäß mit weit größeren Schwierigkeiten zu kämpfen hat als nicht der Hilfe bedürftige Personen. Die Einschaltung eines Zwischenmieters bietet insoweit eine wichtige Möglichkeit, die Wohnraumversorgung solcher Personen sachgerecht sicherzustellen. Sie würde erheblich beeinträchtigt, wenn der Hauptvermieter damit rechnen müßte, bei einem Rückzug des Zwischenmieters aus dem Mietverhältnis mit Endmietern in unmittelbare Rechtsbeziehungen zu treten, die er als Mieter nicht akzeptiert hätte. Der Gesetzgeber hat eine vergleichbare Fallgestaltung zum Anlaß genommen, demjenigen, der von einer juristischen Person des öffentlichen Rechts Wohnraum anmietet, unter bestimmten Voraussetzungen die Berufung auf den besonderen Kündigungsschutz des Wohnraummietrechts generell zu versagen (§ 564 b Abs. 7 Nr. 5, § 556 a Abs. 8 BGB; vgl. hierzu BT-Drs. 11/5972 S. 11 und S. 18). Dies zeigt, daß das Bedürfnis, für einen am allgemeinen Wohnungsmarkt benachteiligten Personenkreis geeignete Unterkünfte zu schaffen, vom Gesetzgeber als geeignet angesehen wird, diesen Personenkreis im Rahmen eines gestuften Mietverhältnisses kündigungschutzrechtlich besonders zu behandeln.

e) Eine entsprechende Anwendung des § 549 a BGB kommt nicht in Betracht. Die Übertragung einer gesetzlichen Regelung auf einen anderen Sachverhalt setzt das Bestehen einer Regelungslücke und die Rechtsähnlichkeit der zu regelnden Tatbestände voraus. Es ist bereits zweifelhaft, ob im vorliegenden Fall von einer Regelungslücke gesprochen werden kann. Anders als bei der gewerbsmäßigen Zwischenvermietung gebietet es Art. 3 Abs. 1 GG nach der Überzeugung des Senats im vorliegenden Fall nicht, dem Endmieter den Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts gegenüber dem Hauptvermieter zur Verfügung zu stellen. Es besteht daher kein unmittelbares Bedürfnis für eine umfassende Regelung der Rechtsbeziehungen zwischen diesen Personen, wie sie § 549 a BGB vorsieht. Jedenfalls aber fehlt es an der Rechtsähnlichkeit der zu regelnden Tatbestände. § 549 a BGB sollte, wie sich aus der nach seinem Wortlaut eindeutigen Beschränkung des Anwendungsbereichs auf die gewerbliche Weitervermietung sowie aus seiner Entstehungsgeschichte (vgl. die Begründung in BT Drs. 12/3254) ergibt, die Fälle der gewerbsmäßigen Zwischenvermietung erfassen, für die das Bundesverfassungsgericht aus dem Gleichheitssatz die Erstreckung des Kündigungsschutzes des Wohnraummietrechts auf das Verhältnis des Endmieters zum Hauptvermieter abgeleitet hat (vgl. Schilling ZMR 1994, 497/502). In diesen Fällen kann der Vermieter, zumal wenn der Hauptvermietvertrag, wie in § 549 a Abs. 1 Satz 1 BGB vorgesehen, ausdrücklich diesen Zweck ausweist, davon ausgehen, daß sein Zwischenmieter die Wohnung am allgemeinen Wohnungsmarkt anbieten und zu üblichen Konditionen vermieten wird. Daher werden die Bedingungen des Endmietverhältnisses regelmäßig nicht wesentlich von denjenigen abweichen, die der Vermieter vereinbart hätte, wenn er selbst unmittelbar an den Endmieter vermietet hätte. Anders verhält es sich in Fällen der vorliegenden Art. Selbst wenn in einem solchen Fall der Verein die gesamte Wohnung weitervermietet, werden in dem Endmietvertrag doch häufig andere Konditionen vereinbart werden, als sie auf dem freie Wohnungsmarkt üblich sind, etwa weil der Endmieter eine marktgerechte Miete aus seinem Einkommen oder Vermögen nicht zahlen kann und der Verein ihm daher, gestützt auf Spendenaufkommen oder öffentliche Zuschüsse, eine niedrigere Miete berechnet. Es wäre nicht gerechtfertigt, den Hauptvermieter an derartigen Konditionen, die auch langfristig vereinbart sein können, festzuhalten. Hierbei ist zu beachten, daß die Möglichkeiten des Vermieters, im nachhinein gegenüber dem Endmieter eine marktgerechte Miete durchzusetzen, im Hinblick auf die für eine Mieterhöhung geltenden Beschränkungen (vgl. insbesondere § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG) gering sind. Eine analoge Anwendung des § 549 a BGB würde darüber hinaus dazu führen, daß auch in anderen Fällen der Beendigung des Hauptmietverhältnisses, etwa weil der Verein als Zwischenmieter kündigt, die bestehenden Endmietverträge auf den Hauptvermieter übergeleitet würden. Es dürften sich dann kaum mehr Vermieter finden, die bereit wären, Mietverträge mit karitativ tätigen Vereinigungen zur Weitervermietung an betreuungsbedürftige Personen abzuschließen. Eine entsprechende Anwendung des § 549 a BGB würde daher letztlich auch den Interessen der Personen nicht entsprechen, denen der Verein durch die Anmietung und Überlassung von Wohnraum Hilfe gewährt.

f) Die auf Räumung in Anspruch genommenen Endmieter können sich auch nicht unter dem Gesichtspunkt des Rechtsmißbrauchs gegenüber dem Vermieter auf die Kündigungsschutzvorschriften des Wohnraummietrechts berufen. Für die Fälle, in denen der Eigentümer sein Einfamilienhaus oder seine Eigentumswohnung einem Vermietungsunternehmen zur Weitervermietung zu Wohnzwecken vermietet, hat der Bundesgerichtshof dem nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses aus § 556 Abs. 3 BGB auf Räumung in Anspruch genommenen Endmieter zwar den Einwand des Rechtsmißbrauchs zugestanden, soweit diesem gegen eine Kündigung des Zwischenmieters Schutzrechte aus §§ 556 a, 564 b BGB zustehen würden. Dies gilt auch dann, wenn dem Endmieter bei Abschluß des Endmietvertrages zwar bekannt war, daß sein Vermieter nicht Eigentümer der Mietsache ist, er aber nicht wußte, daß er gegenüber dem Eigentümer keinen Wohnraumkündigungsschutz genießt (BGHZ 114, 96). Dem liegt die Überlegung zugrunde, daß kein überzeugender Grund vorhanden ist, einen Eigentümer, der allein zu seinem eigenen Vorteil ein an sich dem Kündigungsschutz des Wohnraumietrechts unterliegendes Objekt einem gewerblichen Zwischenmieter zur Weitervermietung als Wohnraum überläßt, in bezug auf die Wiedererlangung der Mietsache zum Nachteil des Endmieters besser zu stellen als den Eigentümer, der unmittelbar an den Endmieter vermietet (BGH aaO.). Diese - nunmehr durch die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 11.6.1991 und durch die Neuregelung des § 549 a BGB abgedeckte - Ausgangssituation ist nicht gegeben, wenn der Vermieter die Räume einer karitativ tätigen Vereinigung zur Unterbringung betreuungsbedürftiger Personen überläßt. In einem solchen Fall liegt die gewählte Art der Vertragsgestaltung nicht vorwiegend im Interesse des Eigentümers. Vielmehr bildet die Einschaltung der Vereinigung aus der Sicht aller Beteiligten und aus sachgerechten Gründen (vgl. dazu oben d) die Grundlage dafür, daß der Eigentümer die Mietsache überhaupt für die Unterbringung dieses Personenkreises zur Verfügung stellt. Es kann daher nicht als bloße Ausnutzung einer formalen Rechtsposition und damit als Rechtsmißbrauch angesehen werden, wenn der Eigentümer bei Beendigung des Mietverhältnisses mit der Vereinigung die Mietsache den Endmietern auch dann nicht weiterhin zur Nutzung überlassen möchte, wenn das Mietverhältnis der Endmieter mit der Vereinigung im Hinblick auf den Kündigungsschutz des Wohnraummietrechts nicht beendet werden kann. Aus diesem Grund wird auch in der Literatur und Rechtsprechung eine Übertragung der für die gewerbliche Zwischenvermietung geltenden Grundsätze auf die Zwischenvermietung durch karitative Einrichtungen überwiegend abgelehnt (vgl. Staudinger/Emmerich § 556 Rn. 73 m. w. Nachw.). Darüber, ob sich unter Umständen aus besonderen Umständen des Einzelfalls etwas anderes ergeben kann, hat der Senat im Rahmen des vorliegenden Rechtsentscheids nicht zu befinden.

Nach § 549 a BGB tritt bei der gewerblichen Zwischenvermietung der Eigentümer in das (Unter-) Mietverhältnis mit dem Endmieter ein, wenn das Hauptmietverhältnis gekündigt ist. Der Endmieter kann sich also auch gegenüber dem Eigentümer auf den Schutz des sozialen Mietrechts berufen. Zweifelhaft sind die anderen Fälle, in denen es sich nicht um eine gewerbliche Zwischenvermietung im engeren Sinne handelt. So etwa, wenn ein gemeinnütziger Verein Wohnungen mietet und sie an von ihm betreute Personen untervermietet.

Mit Rechtsentscheid vom 28. Juli 1995 stellt das Bayerische Oberste Landesgericht dazu fest, daß hier der Endmieter sich nicht auf die Kündigungsschutzvorschriften berufen könne, da auch die Verfassung nicht gebiete, die Vorschrift des § 556 Abs. 3 BGB (Herausgabeverlangen des Eigentümers) einschränkend auszulegen. Die gewählte Art der Vertragsgestaltung liege nicht vorwiegend im Interesse des Eigentümers, sondern des Vereins und der von ihm betreuten Personen. Der Eigentümer handele dann auch nicht rechtsmißbräuchlich, wenn er Herausgabe verlange.