Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Parteivereinbarung; Wohnraummietvertrag; Abschlussbefugnis des Berechtigten

1. Die konkludente Vereinbarung der Parteien über die Behandlung eines Vertragsverhältnisses als Wohnraummietvertrag ist zulässig und bindend.

2. Der Berechtigte (Grundstückseigentümer) ist nicht gehindert, Mietverträge über das Grundstück noch vor Beendigung der Verwaltung durch den VEB bzw. dessen Rechtsnachfolger abzuschließen. (Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. ist seit dem 21.10.1980 als Eigentümerin des Grundstücks L. in N. im Grundbuch eingetragen. Auf dem Grundstück befindet sich ein Mehrfamilienhaus. Die beklagte Kirchengemeinde hat in diesem Haus eine 5-Zimmer Wohnung mit einer Größe von 156,71 m2 angemietet, die sie ihrerseits jeweils einem Pfarrer oder einem sonstigen kirchlichen Mitarbeiter zum Wohngebrauch zur Verfügung stellt. Der erste Mietvertrag, den die Bekl. noch mit dem - durch einen Bevollmächtigten vertretenen - Rechtsvorgänger der Kl. abschloß, datiert vom 21.4.1958. Dieser Mietvertrag wurde durch eine neue Vereinbarung v. 21.1.1977 abgelöst, die zwischen dem VEB Gebäudewirtschaft und der beklagten Kirchengemeinde zustande kam; der VEB Gebäudewirtschaft hatte zwischenzeitlich offenbar die Verwaltung des Hauses übernommen. Nach der Eintragung der Kl. im Grundbuch bestellte das Staatliche Notariat N. für die Kl., die im Westen lebt, einen Abwesenheitspfleger. Dieser Pfleger schloß am 3.11.1981 mit dem VEB Gebäudewirtschaft einen (neuen) Vertrag über die Verwaltung des in der K. Straße gelegenen Grundstücks. Die Änderung des politischen und wirtschaftlichen Systems in der DDR ermöglichte es der Kl., sich im Jahre 1990 persönlich mit der Bekl. und den übrigen Mietern des Hauses in Verbindung zu setzen. In einem Formularmietvertrag, der als "Wohnungs-Mietvertrag" gekennzeichnet ist und das Datum des 1.10.1990 trägt, vermietete die Kl. die betreffenden Räume erneut "zur Benutzung als Wohnung" an die beklagte Gemeinde, und zwar gegen Zahlung eines monatlichen Entgelts von 115,50 DM zuzüglich einer Nebenkostenpauschale von 70 DM. Die staatliche Verwaltung des Grundstücks, die die Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft N. mbH als Rechtsnachfolgerin des VEB Gebäudewirtschaft zunächst fortgeführt hatte, endete - ausweislich einer Nachricht der Wohnungsgesellschaft - am 1.5.1991. Im Anschluß an den Mietvertrag v. 1.10.1990 erteilte die Kl. den Auftrag zur Vornahme einer Reihe von Baumaßnahmen. Inwiefern diese Baumaßnahmen eine Verbesserung des Wohnungsstandards bedeuteten oder aber lediglich der Instandsetzung des Gebäudes gedient haben, ist zwischen den Parteien streitig. Gleiches gilt für die Höhe der von der Kl. hierfür aufgewandten Kosten. Gestützt auf die Renovierungs- und Sanierungskosten verlangte die Kl. jedenfalls bereits mit Schreiben v. 29.10.1990 eine Erhöhung der Miete zum 1.1.1991 auf 300 DM zuzüglich der Nebenkostenpauschale von 70 DM. Sie begründete dieses Verlangen in der Folgezeit mit den §§ 3 und 11 des "Gesetzes zur Regelung der Miethöhe" (MHG). Da die beklagte Gemeinde diese Erhöhungsverlangen jedoch ebenso wie spätere Aufforderungen zur Zahlung einer höheren Miete ablehnte, sprach die Kl. mit ihrem Schreiben v. 8.6.1991 die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus. Das Kündigungs- und Räumungsbegehren hat die beklagte Gemeinde jedoch, u. a. in ihrem Schreiben v. 20.6.1991, zurückgewiesen. Mit der von ihr erhobenen Klage hat die Kl. die beklagte Kirchengemeinde auf Räumung der Wohnung im Hause L. Straße in Anspruch genommen, außerdem auf Zahlung von Mietrückständen in Höhe von insgesamt 2202,96 DM. Sie hat den Standpunkt vertreten, daß sie den Mietzins für die überlassenen Räume auf der Grundlage des MHG einseitig wirksam erhöht habe. Im übrigen handele es sich bei der Vertragsbeziehung der Parteien um ein gewerbliches Mietverhältnis, das sie auch ohne Vorliegen eines besonderen Grundes fristgemäß durch ordentliche Kündigung habe beenden können. Die Bekl.

andpunkt vertreten, daß sie den Mietzins für die überlassenen Räume auf der Grundlage des MHG einseitig wirksam erhöht habe. Im übrigen handele es sich bei der Vertragsbeziehung der Parteien um ein gewerbliches Mietverhältnis, das sie auch ohne Vorliegen eines besonderen Grundes fristgemäß durch ordentliche Kündigung habe beenden können. Die Bekl. hat sich demgegenüber auf die Vorschriften des sozialen Wohnraummietrechts berufen, die auch in dem Vertragsverhältnis der Parteien Anwendung fänden. Das Kreisgericht hat durch Urteil v. 24.3.1992 die Klage im vollen Umfange abgewiesen. Die Parteien hätten - so das KrsG in der Begründung seiner Entscheidung - ein Wohnraum-, also kein Gewerberaummietverhältnis begründet, denn unstreitig habe die Bekl. die Wohnung an ihre Mitarbeiter zu Wohnzwecken zur Verfügung gestellt. Das Mieterhöhungsverlangen der Kl. habe keinen Erfolg, weil die Höhe des Mietzinses für Wohnraum sowohl vor als auch nach dem Beitritt der DDR zur Bundesrepublik gesetzlich festgelegt gewesen sei. Gegen das Urteil des KrsG hat die Kl. Berufung eingelegt, mit der sie ihr erstinstanzliches Anliegen weiter verfolgt. Sowohl die Kl. als auch die Bekl. haben ihre gegensätzlichen Auffassungen wiederholt. Das Bezirksgericht Halle, das die Klage auf Zahlung rückständigen Mietzinses vorab durch Teilurteil v. 29.7.1992 abgewiesen hat, hat beschlossen, einen RE zu der folgenden Frage einzuholen: "Handelt es sich bei einem vor dem Beitritt der DDR zur Bundesrepublik Deutschland eingegangenen Mietverhältnis, mit dem in der DDR dem Hauptmieter Wohnraum zur Weitervermietung an seine Arbeitnehmer überlassen wurde, um ein Mietverhältnis über Wohnraum im Sinne des BGB?" Das BezG hält die Frage, soweit die Kl. Räumung der Wohnung von der beklagten Gemeinde verlangt, für entscheidungserheblich. Nach seiner Ansicht kommt als Grundlage für die Rechtsbeziehung der Parteien nur der Mietvertrag v. 21.4.1958 oder der Vertrag v. 21.1.1977 in Betracht, nicht aber der zuletzt geschlossene Wohnraum Mietvertrag v. 1.10.1990. Der Wohnraum-Mietvertrag v. 1.10.1990 sei unwirksam, weil im Falle der Einrichtung einer Abwesenheitspflegschaft nach DDR-Recht der Pflegling einer geschäftsunfähigen Person gleichgestanden habe. Das Mietobjekt sei als eine werksgebundene Wohnung i. S. des § 2 Abs. 1 b der Ordnung über die Wohnraumversorgung für die Werktätigen der Schwerpunktbetriebe und der Betriebe mit Werkwohnungen v. 14.9.1987 zu qualifizieren. Mit dem Beitritt der DDR zur Bundesrepublik gelte nach dem Einigungsvertrag auch für derartige Mietverhältnisse das BGB. Nach der bisherigen höchstrichterlichen Rechtsprechung sei das zwischen den Parteien ursprünglich begründete Mietverhältnis aber kein solches, das die Überlassung von Wohnraum zum Gegenstand habe. Die Rechtsprechung nehme nur dann eine Wohnraummiete an, wenn der Mieter selbst die Wohnung zu Wohnzwecken nutze. Das sei hier aber nicht der Fall. Das BezG - jetzt LG - beabsichtigt, von dieser höchstrichterlichen Rechtsprechung abzuweichen. Die Abweichung soll sich auf das Urteil des BGH v. 13.2.1985 (NJW 1985, 1772 f.) sowie auf die RE des OLG Karlsruhe v. 4.7.1983 (NJW 1984, 313 f.) und v. 24.10.1983 (NJW 1984, 373 f.) beziehen.

Ein Rechtsentscheid ergeht nicht.

II. Das OLG Naumburg ist zur Entscheidung über die vom BezG Halle vorgelegte Frage berufen. Mit Wirkung ab 1.9.1992 hat der Gesetzgeber den dem GVG entsprechenden Gerichtsaufbau im Lande Sachsen-Anhalt eingeführt (§ 1 Abs. 1 i. V. m. § 28 des Ausführungsgesetzes zum Gerichtsverfassungsgesetz AGGVG LSA - v. 24.8.1992, GVBI. LSA S. 648 ff.). Zu diesem Zeitpunkt sind die bei den Kreisgerichten und den Bezirksgerichten anhängigen Verfahren in der Lage, in der sie sich befanden, auf die nach dem GVG und den Verfahrensgesetzen sowie weiteren Vorschriften sachlich, örtlich und instanziell zuständigen Gerichte übergegangen (§ 24 Abs. 2 AGGVG LSA). Über Vorlagen des LG in Wohnraummietsachen hat danach gemäß § 541 Abs. 1 ZPO das im Rechtszug übergeordnete OLG - d. h. hier das OLG Naumburg - zu entscheiden. III. Der beantragte RE kann nicht ergehen, da die Zulässigkeitsvoraussetzungen nach § 541 Abs. 1 ZPO nicht gegeben sind. Bedenken begegnet bereits die Annahme des BezG, es weiche mit seiner Rechtsauffassung von Entscheidungen des BGH und eines OLG (OLG Karlsruhe) ab. Das BezG hat sich, wie sich sowohl aus der Formulierung der Vorlagefrage als auch aus deren Begründung ergibt, ausschließlich mit Mietverhältnissen befaßt, die bereits in der früheren DDR begründet worden sind und zunächst der "Ordnung über die Wohnraumversorgung für die Werktätigen der Schwerpunktbetriebe und der Betriebe mit Werkwohnungen" unterstanden. Der Vorlagebeschluß wird maßgebend von der Erwägung bestimmt, daß der Einigungsvertrag insofern eine ungewollte Regelungslücke enthalte. Mit dieser Fallgestaltung haben sich aber die vom BezG angeführten Entscheidungen des BGH und des OLG Karlsruhe naturgemäß nicht auseinandergesetzt. Die Vorlage an das OLG ist aber jedenfalls deshalb unzulässig, weil die vom BezG (jetzt LG) beabsichtigte Entscheidung eine Beantwortung der vorgelegten Rechtsfrage nicht erforderlich macht. Allerdings besteht Streit darüber, in welchem Umfang das mit einem RE befaßte Gericht die Entscheidungserheblichkeit der vorgelegten Rechtsfrage für das Ausgangsverfahren überprüfen darf oder aber umgekehrt die Würdigung des Streitstoffes durch das vorlegende Gericht hinzunehmen hat (Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, ZPO, 51. Aufl. 1993, § 541 Rn. 9 m. w. N.). Der Senat braucht im vorliegenden Fall zu diesem Streit nicht abschließend Stellung zu nehmen. Ein RE kommt jedenfalls dann nicht in Betracht, wenn der Vorlagebeschluß eine sich aufdrängende Auseinandersetzung mit einem Teil des Sachverhalts völlig vermissen läßt, dessen Berücksichtigung die angenommene Divergenz beseitigt (BGH NJW 1990, 3142, 3143). So verhält es sich im vorliegenden Fall. Die Kl. und die beklagte Gemeinde haben zumindest konkludent, d. h. durch schlüssiges Verhalten, vereinbart, daß die zivilrechtlichen Bestimmungen über das Wohnraummietverhältnis - insbesondere die Kündigungsschutzvorschriften - auf das zwischen ihnen bestehende Vertragsverhältnis Anwendung finden. Die Frage, ob es sich schon kraft Gesetzes um ein Wohnraummietverhältnis handelt, spielt deshalb im Ergebnis für die Entscheidung des vorliegenden Rechtsstreites keine Rolle. Mit dieser Möglichkeit, daß die Parteien eine Vereinbarung über die Heranziehung des Wohnraummietrechts - zulässigerweise (vgl. BGH NJW 1985, 1772, 1773) - getroffen haben, hat sich das BezG nicht befaßt. Der Vertrag, den die Kl. und die beklagte Gemeinde unter dem Datum des 1.10.1990 unterzeichnet haben, ist ausdrücklich mit "Wohnungs-Mietvertrag"

it dieser Möglichkeit, daß die Parteien eine Vereinbarung über die Heranziehung des Wohnraummietrechts - zulässigerweise (vgl. BGH NJW 1985, 1772, 1773) - getroffen haben, hat sich das BezG nicht befaßt. Der Vertrag, den die Kl. und die beklagte Gemeinde unter dem Datum des 1.10.1990 unterzeichnet haben, ist ausdrücklich mit "Wohnungs-Mietvertrag" überschrieben. Dementsprechend orientieren sich sämtliche Vorschriften des verwendeten Formularvertrages an dem für Wohnraummietverhältnisse geltenden Recht. Dies gilt insbesondere für die Ausgestaltung der ordentlichen Kündigung (§ 2 Ziff. 2. des Vertrages). Gleichwohl haben beide Parteien in Kenntnis des Vertragscharakters, wie er bereits in der Überschrift unmißverständlich zum Ausdruck gelangt, die Vereinbarung unterzeichnet. Auch bei dem Vollzug des Mietverhältnisses haben die Beteiligten keinen Zweifel daran gelassen, daß für ihre Rechtsbeziehung das Wohnraummietrecht maßgebend sein sollte. Die Kl. hat ihre mehrfachen Mieterhöhungsverlangen - u. a. in den Schreiben v. 29.10.1990, 19.5.1991 sowie 8.6.1991 - jeweils mit den §§ 3 und 11 MHG gerechtfertigt. Die Bekl. ihrerseits hat sich auf die Erörterung der Voraussetzungen des MHG eingelassen und insbesondere die unzureichende Aufschlüsselung der Modernisierungskosten beanstandet. Noch in der Berufungsbegründung v. 5.6.1992 hat die Kl. selbst zu Recht auf die Möglichkeit hingewiesen, daß die Parteien sich auf eine Erhöhung des Mietzinses "im Sinne des MHG" geeinigt haben könnten. Die Regelungen über die Miethöhe bilden aber im Wohnraummietrecht zusammen mit den Kündigungsschutzvorschriften einen sich gegenseitig bedingenden Schutzmechanismus. Die - konkludente - Vereinbarung der Parteien über die Behandlung des Vertragsverhältnisses als Wohnraummiete entbehrt schließlich auch nicht der Rechtswirksamkeit. Zwar bestand am 1.10.1990, dem Datum des von den Parteien unterzeichneten Wohnraum-Mietvertrags noch die Abwesenheitspflegschaft, die das Staatliche Notariat im Hinblick auf das Grundstück der Kl. eingerichtet hatte. Diese Abwesenheitspflegschaft hat die Kl. jedoch, soweit es das Mietverhältnis betrifft, nicht an einem wirksamen rechtsgeschäftlichen Handeln gehindert. Unabhängig von der Datierung des Vertrags haben die Parteien die Vereinbarung erkennbar im Hinblick auf den Beitritt der DDR zur Bundesrepublik (3.10.) und die damit einhergehende Einführung des BGB abgeschlossen. Hierfür spricht sowohl die Verwendung eines bundesrepublikanischen Vertragsformulars als auch die Interessenlage der Beteiligten. Die Abwesenheitspflegschaft i. S. des § 1911 BGB, in die die entsprechende DDR-Pflegschaft übergeführt worden ist (vgl. Art. 234 § 15 EGBGB), besitzt aber keinen Einfluß auf die Geschäftsfähigkeit des Pflegebefohlenen (Diederichsen in Palandt, 52. Aufl. 1993, Einf. v. § 1909 Rn. 3). Darüber hinaus hat die beklagte Kirchengemeinde den unterschriebenen Mietvertrag überhaupt erst nach dem Beitritt der DDR zur Bundesrepublik, nämlich mit Übersendungsschreiben v. 4.1.1991, an die Kl. zurückgereicht. Der Schriftwechsel über eine mögliche Mieterhöhung schließlich, in dem beide Parteien auf die Vorschriften des MHG Bezug genommen haben, hat zeitlich ebenfalls nach dem 3.10.1990 stattgefunden. Der Umstand, daß die Verwaltung des Grundstückes durch den VEB Gebäudewirtschaft bzw. die Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft mbH erst mit Wirkung zum 30.4.1991 geendet hat, vermag an der Wirksamkeit der wohnungsmietrechtlichen Vereinbarung ebenfalls nichts

iften des MHG Bezug genommen haben, hat zeitlich ebenfalls nach dem 3.10.1990 stattgefunden. Der Umstand, daß die Verwaltung des Grundstückes durch den VEB Gebäudewirtschaft bzw. die Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft mbH erst mit Wirkung zum 30.4.1991 geendet hat, vermag an der Wirksamkeit der wohnungsmietrechtlichen Vereinbarung ebenfalls nichts zu ändern. Denn die Verwaltung des Grundstücks könnte - selbst wenn sie nach dem Beitritt der DDR rechtswirksam fortbestanden hat - auf seiten des Berechtigten nur zu einer Beschränkung der Verfügungsbefugnis, nicht aber zu dem Ausschluß der Fähigkeit, schuldrechtliche Rechte und Verbindlichkeiten zu begründen, geführt haben. Darüber hinaus hat es sich im vorliegenden Fall offenbar auch nicht um eine staatliche Verwaltung über Vermögenswerte i.S. des § 11 Vermögensgesetz gehandelt (s. die Aufzählung bei Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Verstegen, VermG, 1993, § 11 Rn. 8 ff.), denn der vom staatlichen Notariat bestellte Abwesenheitspfleger hat die Verwaltung des Grundstückes auf rechtsgeschäftlichem Wege - nämlich durch Vertrag v. 3.11.1981 - auf den VEB Gebäudewirtschaft übertragen. Eine solche rechtsgeschäftliche Übertragung ist aber von vornherein nicht mit einem Verlust von Befugnissen auf seiten des Berechtigten, im vorliegenden Fall also der Kl., verbunden. Im Ergebnis haben die Parteien sich also in ihrem Verhältnis zueinander vertraglich für die Anwendung der Wohnraummietvorschriften entschieden. Die Kl. ist deshalb zur Beendigung des Mietverhältnisses mit der Bekl. nur berechtigt, wenn sie ein berechtigtes Interesse (i. S. des § 564 b BGB) geltend machen kann. Ob dieselbe rechtliche Beurteilung auch aus dem Beschluß des BVerfG v. 11.6.1991 (NJW 1991, 2272 f.; vgl. dazu auch LG Hamburg NJW-RR 1992, 842, 843) herzuleiten wäre, läßt der Senat dahinstehen; auf diese Frage kommt es für den vorliegenden Fall nicht an.