Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Vorlagevoraussetzungen; Entscheidungserheblichkeit; Eigenbedarfskündigung; Kündigungsbeschränkung gem. Sozialklauselgesetz; Sperrfrist für Kündigungen an einer nach Überlassung an den Mieter gemäß § 8 WEG aufgeteilten und dann veräußerten Eigentumswohnung vor dem 1.5.1993

Auf eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB, die dem Mieter vor dem 1.5.1993 wirksam zugegangen ist, ist Satz 2 Nr. 1 des Gesetzes über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung (Art. 14 des Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes) nicht anzuwenden.

I. Der Bekl. ist seit 1981 Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, das auf einem Grundstück in München errichtet ist. Mit Erklärung vom 29.10.1985 teilte die damalige Grundstückseigentümerin, eine Bauträger- und Grundstücksgesellschaft, das Eigentum an dem Grundstück gemäß § 8 WEG in 13 Wohnungs- und Teileigentumseinheiten auf. Das Wohnungsgrundbuch wurde am 19.2.1986 angelegt. Mit Vertrag vom 12.7.1988 kaufte der Kl. von der Gesellschaft die an den Bekl. vermietete Wohnung. Am 17.4.1989 wurde er als Eigentümer in das Wohnungsgrundbuch eingetragen.

Der Kl. hat das auf unbestimmte Zeit eingegangene Mietverhältnis mit Schreiben vom 7.5.1992 zum 30.6.1993 gekündigt. Er macht Eigenbedarf geltend, weil er mit seiner Ehefrau in die Wohnung einziehen möchte. Der Bekl. bestreitet den Eigenbedarf und hält im übrigen die Kündigung im Hinblick auf Art. 14 des Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes vom 22.4.1993 für unwirksam. Außerdem macht er geltend, die Kündigung bedeute für ihn wegen seiner körperlichen Behinderungen eine besondere Härte.

Auf die Klage vom 12.7.1993 hat das Amtsgericht den Bekl. zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt. Es hält das erwähnte Gesetz nicht für anwendbar, da es erst am 1.5.1993 in Kraft getreten sei und auf eine bereits ausgesprochene Kündigung nicht zurückwirke. Der Eigenbedarf sei nachgewiesen, Härtegründe im Sinn des § 556 a BGB bestünden nicht in ausreichendem Maß. Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung des Bekl. Das Landgericht hat wegen grundsätzlicher Bedeutung folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Ist auf eine am 7.5.1992 ausgesprochene, zum 30.6.1993 wirksam werdende Kündigung wegen Eigenbedarfs an einer nach Überlassung an den Mieter gemäß § 8 WEG aufgeteilten und dann veräußerten Eigentumswohnung die zehnjährige Sperrfrist des Art. 14 des Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes vom 22.4.1993 in dem nach Inkrafttreten des Gesetzes anhängig gemachten Räumungsprozeß anzuwenden?

Es hält die Berufung für unbegründet, wenn nicht der Kündigung die zehnjährige Sperrfrist gemäß Satz 2 Nr. 1 der erwähnten gesetzlichen Regelung entgegensteht. Es will jedoch diese Regelung im Hinblick auf die verfassungsrechtliche Rückwirkungsproblematik nur auf solche Fallgestaltungen anwenden, bei denen die Kündigungserklärung nach dem Inkrafttreten des Gesetzes am 1.5.1993 zugegangen ist.

II. 1. Die Vorlage, über die das Bayerische Oberste Landesgericht zu entscheiden hat (BayObLGZ 1991, 348/350, ständige Rechtsprechung), ist statthaft (§ 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO, vgl. BayObLGZ 1989, 319/321) und auch im übrigen zulässig.

a) Die vorgelegte Rechtsfrage betrifft den Bestand eines Mietvertragsverhältnisses über Wohnraum und ist entscheidungserheblich.

aa) Bei der Prüfung der Entscheidungserheblichkeit, die nach einhelliger Auffassung Voraussetzung eines Rechtsentscheids ist, sind grundsätzlich die im Vorlagebeschluß vertretene Rechtsauffassung und die ihm durch das Landgericht zugrunde gelegte Tatsachenfeststellung und -würdigung maßgebend, es sei denn, sie wären unhaltbar. Allerdings muß die Entscheidungserheblichkeit durch das vorlegende Gericht nachvollziehbar dargelegt sein (BayObLGZ 1993, 160/161; ständige Rechtsprechung des Senats).

bb) Für die Entscheidung über die Berufung des Bekl. kommt es darauf an, ob die wegen Eigenbedarfs ausgesprochene Kündigung des Kl. von der Kündigungsbeschränkung des Satzes 2 Nr. 1 des Gesetzes über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung (Art. 14 des Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes vom 22.4.1993, BGBl. I S. 466; im folgenden Sozialklauselgesetz - SozklG) erfaßt wird. Wird dies bejaht, so ist der Rechtsstreit ohne weiteres zur Entscheidung reif, weil die Kündigung dann keine Wirksamkeit entfalten kann. Anderenfalls ist nach den nachvollziehbaren, jedenfalls vertretbaren und für den Senat maßgebenden Darlegungen des Landgerichts die Berufung zurückzuweisen, sofern nicht Satz 2 Nr. 2 des Sozialklauselgesetzes eingreift (vgl. dazu unten cc [2]).

cc) Das Landgericht hat die Entscheidungserheblichkeit hinreichend dargelegt.

(1) Es hat sich allerdings nur andeutungsweise damit auseinandergesetzt, daß die Anwendbarkeit des Sozialklauselgesetzes im vorliegenden Fall nicht nur im Hinblick auf den Zeitpunkt der Kündigungserklärung, sondern auch im Hinblick auf den Zeitpunkt des Erwerbs der Wohnung durch den Kl. im Jahr 1989 zweifelhaft ist. In der Literatur wird von zahlreichen Autoren die Meinung vertreten, daß das Gesetz nicht anzuwenden ist, wenn der Vermieter das Wohnungseigentum vor dem Inkrafttreten des Gesetzes am 1.5.1993 oder vor dem 1.8.1990, dem im Gesetz zur Verbesserung der Rechtsstellung des Mieters bei Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen vom 20.7.1990 (BGBl. I S. 1456) für die Anwendbarkeit der fünfjährigen Sperrfrist gemäß § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Satz 3 und 4 BGB bestimmten Zeitpunkt erworben hat (so für den Zeitpunkt 1.5.1993 Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Wohn- und Geschäftsraummiete, 2. Aufl., Rn. IV 76 a; für den Zeitpunkt 1.8.1990 Schilling, Neues Mietrecht 1993, Beilage zum Bundesanzeiger 1993 Nr. 217 a S. 107 ff.; Schilling/Meyer, ZMR 1994, 501/505; Gather, DWW 1993, 255; Palandt/Putzo BGB 54. Aufl. § 564 b Rn. 5 und 50; für uneingeschränkte Anwendbarkeit Blank, WuM 1994, 115/116; Sternel, ZMR 1995, 1/4; Schubart/Kohlenbach/Wienicke, Wohn- und Mietrecht SozklG Anm. 4; Gramlich, Mietrecht 5. Aufl. S. 65 [nach § 556 a BGB]). Das Landgericht hat diese Problematik offenbar gesehen. Denn es führt aus, es halte eine (verfassungskonforme) Auslegung für vertretbar, wonach die zehnjährige Sperrfrist auch auf solche Fallgestaltungen anwendbar sei, bei denen die Veräußerung des Wohnungseigentums vor dem Inkrafttreten des Gesetzes erfolgt, die Kündigungserklärung aber nach dem Inkrafttreten zugegangen sei. Dem kann entnommen werden, daß das Landgericht für die Entscheidung des Rechtsstreits, sollte die Vorlagefrage bejaht werden, von dieser Auffassung ausgehen will. Auch diese Frage müßte dann zwar durch einen Rechtsentscheid geklärt werden. Dadurch wird jedoch die Entscheidungserheblichkeit der Vorlagefrage nicht beseitigt. Vielmehr steht es der Zulässigkeit der Vorlage im Regelfall nicht entgegen, wenn das vorlegende Gericht von mehreren Rechtsfragen, die jeweils im übrigen die Voraussetzungen einer Vorlage zum Rechtsentscheid erfüllen, alternativ für die Entscheidung des Rechtsstreits erheblich sind, unabhängig voneinander beantwortet werden können und auch keinen unmittelbaren sachlichen Zusammenhang aufweisen, nur eine zum Rechtsentscheid vorlegt. Es wird sich allerdings in einem solchen Fall im allgemeinen schon aus Gründen der Prozeßökonomie empfehlen, die Fragen zusammen vorzulegen (vgl. etwa OLG Karlsruhe, WuM 1992, 49/50). Rechtlich zwingend ist eine solche Verfahrensweise jedoch nicht.

(2) Das Gericht hat sich auch nicht mit der Frage auseinandergesetzt, ob die Wirksamkeit der Kündigung an Satz 2 Nr. 2 SozklG scheitert, selbst wenn die Anwendung des Satzes 2 Nr. 1 ausscheiden sollte (vgl. dazu Schilling, ZMR 1993, 441/444). Auch diese Frage müßte gegebenenfalls durch einen Rechtsentscheid geklärt werden. Aus den dargestellten Erwägungen ist jedoch die Entscheidungserheblichkeit der Vorlage nicht in Frage gestellt.

b) Die Vorlagefrage ist von grundsätzlicher Bedeutung, weil zu erwarten ist, daß sie auch künftig wiederholt auftreten unterschiedlich beantwortet werden wird (vgl. dazu BayObLGZ 1987, 260/263 m. w. N.).

aa) Während in der amtsgerichtlichen Rechtsprechung mehrfach die Anwendung von Satz 2 Nr. 1 SozklG auch auf Kündigungen befürwortet worden ist, die vor dem Inkrafttreten des Gesetzes am 1.5.1993 ausgesprochen worden sind (so AG Hamburg, WuM 1994, 25 unter Berufung auf den Sozialklauselcharakter der Bestimmung; AG Schöneberg, GE 1994, 819 unter Hinweis auf die Natur der Eigenbedarfskündigung; vgl. auch Börstinghaus/Meyer, NJW 1993, 1353/1356), lehnt die überwiegende Meinung eine solche Rechtswirkung ab (LG Frankfurt, NJW-RR 1994, 657; Beuermann, GE 1993, 440/448; Blank, WuM 1994, 115/116; Schilling, ZMR 1993, 440/444 und Schilling/Meyer, ZMR 1994, 497/505; Sternel, ZMR 1995, 1/4; Gramlich, S. 65; Schubart/Kohlenbach/Wienicke SozklG Anm. 4; im Ergebnis auch Bub/Treier/Grapentin Rn. IV 76 a). Dabei wird z. T. darauf hingewiesen, daß im Zeitpunkt der Kündigung auch die in Satz 1 SozklG vorgesehene Verordnung erlassen (Gramlich und Schu-bart/Kohlenbach/Wienicke, aaO.) oder in Kraft getreten (Schilling/Meyer aaO.) sein muß.

bb) Fragen, die demnächst auslaufendes Recht betreffen, haben zwar im allgemeinen keine grundsätzliche Bedeutung mehr, auch wenn sie umstritten sind. Das gilt jedoch nicht für Fragen, die trotz der eingetretenen Gesetzesänderung voraussichtlich noch für eine gewisse Zeit und in einer erheblichen Zahl von Fällen eine Rolle spielen werden (vgl. BayObLGZ 1983, 245/246 f.). Deshalb kann auch eine Frage, die lediglich Übergangsprobleme bei Inkrafttreten einer neuen gesetzlichen Regelung betrifft, von grundsätzlicher Bedeutung sein, wenn sie noch für eine Vielzahl von Fällen Bedeutung hat oder erlangen kann (OLG Frankfurt RES § 2 MHG Nr. 47; vgl. auch Landfermann/Heerde RES Bd. IX Einf. S. 37 f. m. w. N.). So liegt es hier. Der besondere Schutz, den das Sozialklauselgesetz gewähren will, beruht gerade auf dem Umstand, daß bei Wohnungen, an denen nach der Vermietung Wohnungseigentum begründet worden ist, besonders häufig Eigenbedarfskündigungen ausgesprochen werden. Angesichts der hohen Zahl von Umwandlungsfällen in den vergangenen Jahren und der Länge der gesetzlichen und möglicherweise auch vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen ist davon auszugehen, daß in einer Vielzahl von Fällen eine vor Inkrafttreten des Sozialklauselgesetzes ausgesprochene Kündigung erst nach diesem Zeitpunkt wirksam geworden ist oder wirksam wird.

2. Der Senat faßt die Frage ohne Veränderung ihres rechtlichen Kerns (vgl. BayObLGZ 1989, 406/409) neu und beantwortet sie so, wie der Entscheidungssatz lautet. Hierfür ist maßgebend, daß Satz 2 Nr. 1 SozklG nach den allgemeinen Grundsätzen über den zeitlichen Anwendungsbereich von Gesetzen auf bei Inkrafttreten des Gesetzes wirksam gekündigte Wohnraummietverhältnisse nicht anzuwenden ist und sich auch aus dem Sozialklauselgesetz selbst nichts anderes ergibt.

a) Das Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetz vom 22.4.1993 (BGBl. I S. 466) ist gemäß seinem Artikel 16 am 1.5.1993 in Kraft getreten. Für das in diesem Gesetz als Art. 14 enthaltene Sozialklauselgesetz ist nichts anderes bestimmt. Die in Satz 2 SozklG für die Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses vorgesehenen Einschränkungen gelten nur in Gebieten, die gemäß Satz 1 SozklG durch die jeweilige Landesregierung bestimmt worden sind. Da bei der ordentlichen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses zwischen dem Zeitpunkt, zu dem die Kündigungserklärung wirksam wird, d. h. dem Zugang der Erklärung an den Mieter (Palandt/Putzo § 564 Rn. 8), und dem Zeitpunkt, zu dem das Mietverhältnis durch die Kündigung beendet wird, eine erhebliche Zeitspanne liegen kann (vgl. § 565 Abs. 2 BGB), stellt sich die Frage, ob die genannten Einschränkungen auch in solchen Fällen eingreifen, in denen eine der Voraussetzungen für die Anwendung des Sozialklauselgesetzes nach dem Zugang der Kündigungserklärung eingetreten ist, aber vor dem Zeitpunkt, zu dem das Mietverhältnis durch die Kündigungserklärung beendet werden soll. In dem der Vorlage zugrunde liegenden Fall ist die Kündigungserklärung dem Bekl. im Mai 1992, also vor dem Inkrafttreten des Sozialklauselgesetzes am 1.5.1993, zugegangen. Auch die aufgrund dieses Gesetzes erlassene bayerische Verordnung vom 25.5.1993 (Wohnungsgebieteverordnung - WoGeV, GVBl. S. 372), durch die München zu einem Gebiet nach Satz 1 SozklG erklärt worden ist, ist nach ihrem § 2 erst mit Wirkung vom 2.5.1993 (rückwirkend) in Kraft getreten. Durch die Kündigung sollte das Mietverhältnis zum 30.6.1993 beendet werden, also zu einem Zeitpunkt, zu dem sowohl das Gesetz wie auch die Verordnung bereits erlassen und in Kraft getreten waren.

b) Nach den allgemeinen Grundsätzen über den zeitlichen Anwendungsbereich von Gesetzen erfaßt Satz 2 Nr. 1 SozklG nicht die Fallgestaltungen, in denen die Kündigung bereits vor Inkrafttreten des Gesetzes wirksam erklärt worden ist.

aa) Auszugehen ist davon, daß jeder Rechtssatz im Zweifel die Zukunft, nicht die Vergangenheit ordnen will und sich deshalb nur auf zukünftige Tatbestände bezieht (Enneccerus/Nipperdey Allgemeiner Teil des Bürgerlichen Gesetzbuchs 1. Bd. 15. Aufl. § 62 I). Daraus ergibt sich, daß die Voraussetzungen für die rechtliche Wirksamkeit eines Tatbestandes nach dem Gesetz zu beurteilen sind, das bei der Verwirklichung des Tatbestands gegolten hat (RGZ 125, 58/61). Somit beurteilt sich die Wirksamkeit einer rechtsgestaltenden Erklärung wie der Kündigung nach dem Recht, das im Zeitpunkt ihres Wirksamwerdens, d. h. dem Zeitpunkt ihres Zugangs (§ 130 BGB; Palandt/Putzo § 564 Rn. 8) gegolten hat. Dieses Recht entscheidet auch über die sich aus der Kündigung ergebenden Rechtsfolgen (Freund/Barthelmess, ZMR 1975, 33/34). Von diesen Grundsätzen ist auch der Gesetzgeber im Rahmen früherer Mietrechtsänderungen ausgegangen. So traf Art. 1 § 5 des Gesetzes über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum vom 25.11.1971 (BGBl. I S. 1839) für gekündigte, aber bei Inkrafttreten des Gesetzes noch nicht beendete Mietverhältnisse ausdrücklich eine Sonderregelung, um zu vermeiden, daß durch vorgezogene Kündigungen die Wirkung des Gesetzes vereitelt würde (Palandt/Putzo 33. Aufl. Art. 1 § 5 WKSchG). Die Vorschrift beruht somit auf der Annahme, daß ohne eine ausdrückliche Regelung bei Inkrafttreten bereits wirksam ausgesprochene Kündigungen nicht von den im Gesetz vorgesehenen Kündigungsbeschränkungen erfaßt würden. Das Zweite Gesetz über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum vom 18.12.1974 (BGBl. I S. 3603) enthielt zwar keine ausdrückliche Übergangsregelung. Es entsprach jedoch allgemeiner Meinung, daß noch nicht beendete Mietverhältnisse, bei denen die Kündigungserklärung vor Inkrafttreten des Gesetzes zugegangen war, von den Verschärfungen des Kündigungsschutzes nicht erfaßt würden (Palandt/Putzo 35. Aufl. Anm. 1; Staudinger/Sonnenschein BGB 12. Aufl. 2. Bearb. Rn. 5; Schmidt-Futterer/Blank Wohnraumschutzgesetze 6. Aufl. Rn. C 568, jeweils zu Art. 4 2. WKSchG). Auch bei Änderungen des § 2 MHG ist die Rechtsprechung mangels ausdrücklicher Übergangsbestimmungen davon ausgegangen, daß bei einer vor Inkrafttreten der Neuregelung abgegebenen Gestaltungserklärung zur Mieterhöhung das neue Recht auch dann nicht eingreifen konnte, wenn die erhöhte Miete erstmals zu einem Stichtag nach Inkrafttreten der Neuregelung zu zahlen war (OLG Frankfurt RES § 2 MHG Nr. 47 und OLG Koblenz RES 3. MietRÄndG Nr. 42).

bb) Für die Auswirkungen des Satzes 2 Nr. 1 SozklG auf ein bei seinem Inkrafttreten bereits gekündigtes Mietverhältnis kommt es nach diesen Grundsätzen darauf an, ob die Bestimmung in den Zusammenhang des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 bis 4 BGB zu stellen und als eine diesen Bestimmungen vergleichbare Sperrfrist anzusehen ist (so LG Frankfurt, NJW-RR 1994, 657; LG Hamburg, WuM 1994, 320/322; Beuermann, GE 1993, 440/446; Blank; WuM 1994, 115; Schilling, ZMR 1993, 441/442 und Schilling/Meyer, ZMR 1994, 497/504; Gather, DWW 1993, 255; Palandt/Putzo § 564 b Rn. 50 f.; Schubart/Kohlenbach/Wienicke SozklG Anm. 3; Bub/Treier/Grapentin Rn IV 76 a; wohl auch Franke, DWW 1993, 156/158), oder ob sie eine besondere Form der "Sozialklausel" in Anlehnung an § 556 a BGB darstellt (so AG Hamburg, WuM 1994, 25/26; Börstinghaus/Meyer, NJW 1993, 1353/1355). Denn eine Sperrfirst wirkt sich dahin aus, daß der Vermieter die Kündigung erst nach ihrem Ablauf erklären kann. Die Beachtung der Frist ist Wirksamkeitsvoraussetzung der Kündigung, eine während der Sperrfrist ausgesprochene Kündigung ist unwirksam (OLG Hamm RES § 564 b BGB Nr. 3; Palandt/Putzo § 564 b Rn. 51). Demgegenüber gibt eine "Sozialklausel" im Sinne des § 556 a BGB dem Mieter lediglich unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses (vgl. § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB); ein solcher Anspruch muß die Wirksamkeit der Kündigung nicht berühren und könnte daher nach den dargelegten Grundsätzen des intertemporalen Rechts auch im Rahmen eines bereits wirksam gekündigten Rechtsverhältnisses Bedeutung erlangen.

cc) Der Senat schließt sich der herrschenden Auffassung an, nach der Satz 2 Nr. 1 SozklG als Sperrfrist anzusehen ist.

(1) Die Entstehungsgeschichte des Gesetzes (vgl. dazu eingehend Schilling, ZMR 1993, 441) läßt Rückschlüsse auf die systematische Einordnung des Satzes 2 Nr. 1 SozklG kaum zu, spricht jedoch im Ergebnis eher für eine Sperrfristlösung. Der Gesetzeswortlaut beruht auf einem im Vermittlungsausschuß erzielten politischen Kompromiß zwischen dem Vorschlag des Bundestags, der eine Sozialklausellösung befürwortet hatte (vgl. Art. 11 a § 1 Satz 2 des Gesetzesentwurfs in der Fassung der Beschlußempfehlung des Ausschusses für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau BT Drs. 12/4317, abgedruckt bei Schilling, Neues Mietrecht 1993 S. 97), und dem Vorschlag des Bundesrats, der durch einen Genehmigungsvorbehalt für die Begründung von Wohnungseigentum an bereits errichteten Gebäuden generell die Wohnraummieter vor dem wachsenden Umwandlungsdruck in Ballungsräumen schützen wollte (Beschluß vom 5.3.1993 BT-Drs. 12/4494, abgedruckt bei Schilling aaO. S. 99 f.). Die Äußerungen der Berichterstatter in Bundesrat und Bundestag (vgl. Schilling aaO. S. 102 f.) bei den Beratungen der nunmehr Gesetz gewordenen Fassung des Satzes 2 Nr. 1 SozklG lassen erkennen, daß nach dem Willen des Vermittlungsausschusses die Kündigung nach Veräußerung einer vermieteten umgewandelten Wohnung zunächst generell für zehn Jahre ausgeschlossen sein sollte (Berichterstatter Walter im Bundesrat), und zwar durch eine Verlängerung der bereits vorhandenen Sperrfristen (Berichterstatter Kleinert im Bundestag); erst im Anschluß daran sollt eine Härteklausel (Berichterstatter Walter) den Mieter in Form einer Sozialklausel (Berichterstatter Kleinert, jeweils bezogen auf Satz 2 Nr. 2 SozklG) schützen.

(2) Dem Inhalt des Satzes 2 Nr. 1 SozklG wird am ehesten eine Einordnung als Sperrfrist gerecht.. Einer Sozialklausel im Sinn von § 556 a BGB, die entsprechend dem Vorschlag des Bundestags Ausgangspunkt der Diskussion war, liegt der Gedanke zugrunde, daß durch eine richterliche Entscheidung unter Abwägung der Interessen der Mietvertragsparteien im Einzelfall unbillige Härten für den Mieter vermieden werden sollen, die sich aus der Beendigung des Mietverhältnisses ergeben können (vgl. § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB und Fischer-Dieskau/Franke § 556 a BGB Anm. 1 und 2 m. w. N.; ferner BGHZ 103, 91/101). Demgegenüber läßt Satz 2 Nr. 1 SozklG für eine solche Abwägung in allen praktisch bedeutsamen Fällen keinen Raum (ebenso Blank, WuM 1994, 115). Denn der Vermieter, der die Wohnung nach der Begründung des Wohnungseigentums erworben hat, kann das bestehende Mietverhältnis ohnehin nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung hat (§ 564 b Abs. 1 BGB) und dies auch im Kündigungsschreiben angibt (§ 564 b Abs. 3 BGB). Es gäbe keinen Sinn, wenn gerade die Interessen gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB, auf die in Umwandlungsfällen die Kündigung regelmäßig gestützt wird, bei der einer Sozialklausel immanenten Einzelabwägung nicht berücksichtigt werden könnten, wie es der Wortlaut des Satzes 2 Nr. 1 SozklG besagt. Hinzu kommt, daß die in dieser Vorschrift vorgesehene Frist von zehn Jahren mit dem Gedanken einer Abwägung im Einzelfall nicht zu vereinbaren ist (vgl. auch LG Hamburg, WuM 1994, 320/322; Schubart/Kohlenbach/Wienicke, SozklG Anm. 3 sowie Bub/Treier/Grapentin Rn. IV 76 a).

(3) Das mit der Neuregelung verfolgte Ziel spricht für eine Sperrfristlösung. Die Einordnung der Bestimmung als Sozialklausel würde dazu führen, daß Satz 2 Nr. 1 SozklG im Räumungsprozeß nur zu berücksichtigen wäre, wenn die Voraussetzungen für eine richterliche Entscheidung über die Fortsetzung des Mietverhältnisses gegeben sind. Der Mieter müßte also der Kündigung rechtzeitig und formgerecht (§ 556 a Abs. 5 BGB) widersprochen haben. Dies wäre mit der Absicht des Gesetzgebers nur schwer in Einklang zu bringen (vgl. dazu die Ausführungen des Bundesrats in der Begründung zu seinem erwähnten Gegenantrag, Schillling aaO. S. 101; ferner Beuermann, GE 1993, 440/446 und Sternel, ZMR 1995, 1/2; a. A. AG Hamburg, WuM 1994, 25).

(4) Demgegenüber kann dem Wortlaut des Gesetzes, der eher für eine Sozialklausel sprechen mag (so Schilling, ZMR 1993, 441/442), angesichts der Entstehungsgeschichte des Gesetzes für die Auslegung keine entscheidende Bedeutung beigemessen werden. Sowohl die Überschrift wie auch das Wort "berücksichtigen" in Satz 2 Nr. 1 SozklG sind offensichtlich aus dem auf eine Sozialklausel abzielenden Gesetzesvorschlag des Bundestags übernommen worden, ohne daß trotz der gravierenden inhaltlichen Änderungen die rechtssystematische Bedeutung dieser Begriffe im Vermittlungsausschuß problematisiert worden wäre.

(5) Im vorliegenden Zusammenhang braucht nicht entschieden zu werden, ob die mit Satz 2 Nr. 1 SozklG verbundenen Beschränkungen der Verfügungsbefugnis des Wohnungseigentümers mit Art. 14 GG vereinbar sind. Diese Beschränkungen gehen, sieht man in der Bestimmung eine Ergänzung der Sozialklausel, kaum weniger weit als bei einer Sperrfrist. Denn auch bei einer solchen Auslegung könnte eine Kündigung des Vermieters aus den in § 564 b Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB genannten Gründen im Hinblick auf den Fortsetzungsanspruch des Mieters auf die Dauer von zehn Jahren praktisch keine Wirkung entfalten. Die Einschränkung der Eigentümerbefugnisse steht daher derjenigen bei einer Sperrfrist kaum nach (vgl. auch Schilling, ZMR 1993, 441/442). Der Unterschied ist jedenfalls so gering, daß er es nicht rechtfertigen kann, entgegen der gesetzgeberischen Intention von einer Sozialklausel auszugehen.

c) Eine Anwendung des Satzes 2 Nr. 1 SozklG in den Fällen, in denen das Mietverhältnis bereits vor dem 1.5.1993 wirksam gekündigt worden ist, würde daher voraussetzen, daß der Gesetzgeber dies angeordnet hat. Gemäß Art. 82 Abs. 2 GG bestimmt der Gesetzgeber den Zeitpunkt des Inkrafttretens einer Rechtsnorm und kann deshalb innerhalb der durch die Verfassung gezogenen Grenzen auch festlegen, ob und in welchem Umfang eine neue gesetzliche Vorschrift auf ganz oder teilweise abgeschlossene Sachverhalte anzuwenden ist (BGHZ 100, 1/5). Es ist somit zu fragen, ob das Sozialklauselgesetz nach seinem Geltungswillen, Inhalt, Sinn und Zweck (vgl. BGH LM GG - Allgemein verfassungsrechtliche Grundsätze Nr. 4 und OLG Frankfurt RES § 2 MHG Nr. 47), die hier in Rede stehenden Übergangsfälle erfaßt. Dies ist nach der Auffassung des Senats nicht der Fall.

Das Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetz enthält weder allgemein noch bezogen auf das Soziaklauselgesetz eine ausdrückliche Übergangsregelung. Art. 16 bestimmt nur allgemein den Zeitpunkt des Inkrafttretens. Der Wortlaut bietet keinen Anhaltspunkt dafür, daß sich der zeitliche Geltungsbereich des Gesetzes abweichend von den allgemeinen Grundsätzen bestimmen soll. Auch aus Inhalt, Sinn und Zweck des Soziaklauselgesetzes läßt sich nicht entnehmen, daß sich Satz 2 Nr. 1 dieses Gesetzes Auswirkungen auch auf einen in sich bereits abgeschlossenen Sachverhalt wie eine wirksame Kündigungserklärung beimessen will. In der parlamentarischen Beratung ist vereinzelt sogar ausdrücklich betont worden, daß sich das Gesetz nur auf künftige Umwandlungsfälle (und daher jedenfalls nicht auf bereits ausgesprochene Kündigungen) beziehen könne (vgl. Schilling, Das neue Mietrecht S. 103). Die durch den Bundesrat befürwortete Lösung, Umwandlungen durch einen Genehmigungsvorbehalt einzuschränken, hätte bereits vollzogene Umwandlungen unberührt gelassen und sich daher auf die hier in Frage stehenden Sachverhalte nicht ausgewirkt. Die vom Bundestag vorgeschlagene Lösung hätte solche Sachverhalte nur deshalb erfassen können, weil ihr die systematische Einordnung als Sozialklausel zugrunde lag. Der Bundesrat hat diese Lösung jedoch ausdrücklich als unzulänglich abgelehnt, ohne dem Gesichtspunkt der zeitlichen Geltung des Gesetzes Bedeutung beizumessen. Der Gesetzgeber hat daher offenbar kein dringendes soziales Bedürfnis gesehen, durch die Neuregelung in Satz 2 Nr. 1 des Gesetzes auch bereits gekündigte Mietverhältnisse zu erfassen (vgl. zur Bedeutung dieses Gesichtspunktes bei der Gesetzesauslegung Enneccerus/Nipperdey § 61 II 4 und § 63 II 1). Ob dies für Satz 2 Nr. 2 des Gesetzes gilt, braucht im vorliegenden Zusammenhang nicht entschieden zu werden.

Im Sozialklauselgesetz kann der Erwerber einer vermieteten Eigentumswohnung sich vor dem Ablauf von zehn Jahren nicht auf Eigenbedarf berufen.

Mit Rechtsentscheid vom 21. März 1995 hat das Bayerische Oberste Landesgericht sich der inzwischen herrschenden Auffassung angeschlossen, wonach die Zehnjahresfrist eine Sperrfrist ist, die eingehalten werden muß, anderenfalls ist die Kündigung nichtig. Das gilt allerdings nicht für eine Kündigung, die dem Mieter vor dem 1. Mai 1993, dem Inkrafttreten des Sozialklauselgesetzes, zugegangen ist. Das Gericht konnte die Frage offenlassen, ob nicht auf den späteren Zeitpunkt abzustellen ist, zu dem durch Rechtsverordnung eine "gefährdete Wohnungsversorgung" festgestellt wird (in Berlin durch Verordnung vom 11. Mai 1995). Wir würden diese Frage bejahen.

Unter Bezugnahme auf diesen Rechtsentscheid hat das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg mit Beschluß vom 28. April 1995 den Erlaß eines Rechtsentscheides abgelehnt. Die Vorlage sei durch den Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichts unzulässig geworden.