Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Vorlagevoraussetzungen; Entscheidungserheblichkeit; geschäftsmäßige Vermietungstätigkeit

1. Zu den Anforderungen an die Darlegung der Entscheidungserheblichkeit der vorgelegten Rechtsfrage.

2. Ein Hauseigentümer, der lediglich zwei Wohnungen längerfristig vermietet, handelt beim Abschluß von Verträgen im Rahmen dieser Mietverhältnisse nicht geschäftsmäßig.

I. Die Kl. bewohnen aufgrund eines zwischen dem Kl. zu 1 und dem ursprünglichen Eigentümer abgeschlossenen Mietvertrages seit 1. Oktober 1985 eine Dreizimmerwohnung in einem Zweifamilienhaus. Am 10. Januar 1992 kaufte der Bekl. das Anwesen. Am 20. Januar 1992 such-te er zusammen mit einem Vertreter der Maklerfirma, die den Hauskauf vermittelt hatte, die Kl. in deren Wohnung auf. Hierbei unterzeichneten die Parteien einen Mietvertrag, der gegenüber dem früheren Mietvertrag we-sentliche Änderungen aufwies, unter anderem eine feste Laufzeit von min-destens drei Jahren sowie eine mehr als doppelt so hohe Nettomiete mit jährlichen Steigerungsraten. Eine Widerrufsbelehrung enthält der Vertrag nicht. Mit Schreiben vom 22. Januar 1992 widerriefen die Kl. durch ihren Prozeßbevollmächtigten den Mietvertrag und fochten ihn zugleich wegen Irrtums und Täuschung an. Der Bekl., der am 10. April 1992 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden ist, hält den Vertrag weiterhin für wirksam.

Auf die Klage hat das Amtsgericht mit Urteil vom 29. Oktober 1992 festge-stellt, daß der Mietvertrag vom 20. Januar 1992 unwirksam sei, weil die Kl. ihre Willenserklärungen nach § 1 des Gesetzes über den Widerruf von Haustürgeschäften und ähnlichen Geschäften (im folgenden HWiG) wirksam widerrufen hätten. Gegen diese Entscheidung hat der Bekl. Berufung eingelegt.

Das Landgericht hat mit Beschluß vom 22. Februar 1993 folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Sind die Vorschriften des Haustürwiderrufsgesetzes auf den Neuabschluß eines Mietvertrages über Wohnraum anwendbar, wenn der Neuabschluß wesentliche Änderungen im Verhältnis zum bereits bestehenden Mietvertrag enthält?

Es hat ausgeführt, die Entscheidung des Rechtsstreits hänge, da die wei-teren von den Kl. für die Unwirksamkeit der Vereinbarung vom 20. Januar 1992 geltend gemachten Gründe nicht durchgriffen, allein davon ab, ob die Voraussetzungen des Widerrufsrechts gemäß § 1 HWiG vorlägen. Das Erstgericht habe diese Voraussetzungen zutreffend angenommen. Das Berufungsgericht folgt insoweit in vollem Umfang der ausführlichen und le-bensnahen Beweiswürdigung des Erstgerichts. Es neige zu der Ansicht, daß die Anwendbarkeit des Haustürwiderrufsgesetzes auf Mietverträge, insbesondere auf den Fall des Neuabschlusses, zu bejahen sei.

II. 1. Das Bayerische Oberste Landesgericht ist für die Entscheidung über die Vorlage zuständig (§ 541 Abs. 2 ZPO, § 1 Nr. 14 Zuständigkeitsübertragungsverordnung Justiz BayRS 300-1-3-J, § 3 Gerichtliche Zuständigkeitsverordnung Justiz BayRS 300-3-1-J).

2. Die Voraussetzungen für einen Rechtsentscheid sind nicht gegeben. Der Vorlagebeschluß läßt nicht mit hinreichender Deutlichkeit erkennen, daß die vorgelegte Rechtsfrage mit dem Inhalt, den sie nach den Gründen des Vorlagebeschlusses hat, für die Entscheidung des Rechtsstreits er-heblich ist.

a) Nach einhelliger Auffassung ist ein Rechtsentscheid nur zulässig, wenn die vorgelegte Rechtsfrage für die Entscheidung des Rechtsstreits durch das Landgericht erheblich ist. Bei der Prüfung der Entscheidungserheblichkeit sind grundsätzlich die im Vorlagebeschluß vertretene Rechtsauffassung und die zugrunde gelegte Tatsachenfeststellung und -würdigung maßgebend, es sei denn, sie wären unhaltbar (BayObLGZ 1987, 36/38, und seither ständige Rechtsprechung des Senats). Allerdings muß die Ent-scheidungserheblichkeit durch das vorlegende Gericht nachvollziehbar dargelegt sein (BGH, NJW 1990, 3142/3143; BayObLG, aaO, S. 39).

b) Das Landgericht fragt danach, ob die Vorschriften des Gesetzes über den Widerruf von Haustürgeschäften und ähnlichen Geschäften vom 16. Januar 1986 (BGBl. I S. 122) auf den in bestimmter Weise gestalteten Abschluß eines Mietvertrages über Wohnraum anwendbar sind. Der Se nat versteht diese Frage dahin, daß das Landgericht durch Rechtsentscheid klären lassen will, ob Verträge der genannten Art generell in den sachlichen Anwendungsbereich des Haustürwiderrufsgesetzes fallen (vgl. zur Bedeutung der Vertragsart für den Anwendungsbereich des Haustürwiderrufsgesetzes Werner/Machunsky, HWiG vor § 1 C Rdnr. 5). Dagegen bezieht sich die vorgelegte Frage, wie auch die durch das Landgericht angeführten Entscheidungen anderer Gerichte zeigen, nicht darauf, ob der persönliche Anwendungsbereich des Haustürwiderrufsgesetzes (§ 6 Nr. 1 HWiG) gegeben ist.

c) Ausgehend von dem Sachverhalt, den das Landgericht seinem Vorlage-beschluß zugrunde legt, erfüllt allerdings der Bekl. die persönlichen Vor-aussetzungen für die Anwendung des Haustürwiderrufsgesetzes nicht, weil er bei Abschluß des Vertrages, dessen Wirksamkeit in dem Rechtsstreit geklärt werden soll, nicht geschäftsmäßig gehandelt hat (§ 6 Nr. 1 2. Alternative HWiG).

aa) Gemäß § 6 Nr. 1 HWiG finden die Vorschriften des Gesetzes unter an-derem keine Anwendung, wenn die andere Partei, das heißt derjenige, der die in dem abgeschlossenen Vertrag vereinbarte entgeltliche Leistung er-bringen soll, nicht geschäftsmäßig handelt. Aus der Gesetzesbegründung ergibt sich, daß hiermit in erster Linie Privatpersonen, die nur gelegentlich entgeltliche Leistungen anbieten, vom Anwendungsbereich des Gesetzes ausgenommen werden sollen. Nach herrschender Meinung in der Literatur handelt deshalb geschäftsmäßig nur derjenige, der unabhängig von den Einkünften, die er damit erzielt, beabsichtigt, eine Tätigkeit gleicher Art zu wiederholen und dadurch zu einem dauernden oder wiederkehrenden Be-standteil seiner Beschäftigung zu machen (MünchKomm/Ulmer, BGB, 2. Aufl., § 6 HWiG Rdnr. 14; Werner/Machunsky, § 6 HWiG Rdnr. 23; Knauth, WM 1986, 509/513; Wassermann, JuS 1990, 548/554; Zöllner/Vollkommer, ZPO, 15. Aufl., Anhang nach § 29 a Rdnr. 2 zu § 7 HWiG; ähnlich Klauss/Ose, Verbraucherkreditgeschäfte, 2. Aufl., § 6 HWiG Rdnr. 369 ff., der darüber hinausgehend sogar gewerbsmäßiges Handeln verlangt). Der Vertragspartner muß daher mit einer gewissen Regelmäßigkeit Geschäftsabschlüsse tätigen oder dies wenigstens beabsichtigen (Knauth, aaO., S. 513; vgl. auch Soergel/Wolf, BGB, 12. Aufl., § 6 HWiG Rdnr. 4, der eine auf gewisse Dauer angelegte Tätigkeit verlangt, und Pa landt/Putzo, BGB, 52. Aufl., § 6 HWiG Rdnr. 3). Diese Auslegung entspricht dem Zweck der Vorschrift, Vertragsabschlüsse von Personen aus-zunehmen, deren Tätigkeit nicht über den aus besonderen Gründen getä-tigten Vertragsabschluß hinausgeht, weil üblicherweise nur bei wiederholter Vornahme ähnlicher Geschäfte eine Überlegenheit entsteht, die die Einführung eines Widerrufsrechts zum Schutz des Kunden vor Überrumpelung rechtfertigt (vgl. Werner/Machunsky, aaO.). Sie stimmt auch mit der Auslegung des Begriffs des geschäftsmäßigen Handelns in anderen Ge-setzen überein (vgl. für § 1 Preisangabenverordnung Gimbel/Boest, Preis-angabenverordnung, § 1 Anm. 4, für § 1 Rechtsberatungsgesetz Rennen/Caliebe, Rechtsberatungsgesetz, 2. Aufl., § 1 Rdnr. 39, für § 157 ZPO Zöller/Stephan, ZPO, 17. Aufl., § 157 Rdnr. 4, jeweils m. w. N.).

bb) Nach seinen Angaben in der Berufungsinstanz, die nicht bestritten sind und vom Landgericht nicht in Zweifel gezogen werden, hat der Bekl. das Haus mit zwei Wohnungen erworben, um diese längerfristig zu vermieten. Weitere Mietwohnungen besitzt er nicht, er ist auch nicht anderweitig mit dem Erwerb oder der Vermietung von Immobilien befaßt. Bei dieser Sach-lage kann nach den oben dargelegten Grundsätzen nicht von einem ge-schäftsmäßigen Handeln des Bekl. gesprochen werden, wenn er mit dem Kl. und dessen Ehefrau Änderungen des zwischen dem Kl. und dem Vor-eigentümer abgeschlossenen Mietvertrages vereinbart. Denn der Abschluß von Verträgen, wie ihn § 1 Abs. 1 HWiG voraussetzt, wird unter die-sen Umständen allenfalls in größeren zeitlichen Abständen, etwa im Rah-men eines Mieterwechsels oder bei einer Vertragsänderung wegen Mieterhöhung, keinesfalls aber regelmäßig in Betracht kommen. Die Vermietung von zwei Wohnungen erfordert auch keinen Aufwand, der die damit verbundene Tätigkeit zu einem über die gelegentliche Befassung hinausgehenden Bestandteil der Beschäftigung des Bekl. werden ließe. Die auf Dauer angelegte Vermietung einzelner weniger Wohnungen durch den Bekl. im Rahmen der Verwaltung seines Vermögens führt daher nicht zu einem geschäftsmäßigen Handeln im Sinne von § 6 Nr. 1 HWiG (vgl. auch Werner/Machunsky, aaO., Rdnr. 25).

Diese Auslegung deckt sich mit der Absicht des Gesetzgebers, Gelegenheitsgeschäfte von Privatpersonen aus dem Anwendungsbereich des Haustürwiderrufsgesetzes auszunehmen. Bei solchen Geschäften ist we-gen der mangelnden Geschäftsgewandtheit des Leistungsanbieters regelmäßig damit zu rechnen, daß die Widerrufsbelehrung unterbleibt. Die dadurch eintretende lange Schwebezeit zum Nachteil des Anbieters hält der Gesetzgeber, wie sich aus der Gesetzesbegründung ergibt, bei Pri-vatpersonen, die nur gelegentlich entgeltliche Leistungen anbieten, für un-angemessen (BT-Drucks. 10/2876 S. 15; vgl. auch die zustimmende Ver-weisung auf die Gesetzesbegründung in dem Bericht des Rechtsausschusses des Bundestages, BT-Drucks. 10/4210 S. 9). Diese Gefahr wür de sich aber gerade bei Dauerschuldverhältnissen wie der Wohnraummiete in besonderem Maße verwirklichen, denn dort werden die gegenseitig geschuldeten Leistungen in aller Regel erst mit der Beendigung des Miet-verhältnisses vollständig erbracht (vgl. Werner/Machunsky, § 2 HWiG Rdnr. 57). Der Mieter könnte seine Erklärung zu einzelnen im Rahmen des Mietverhältnisses getroffenen Vereinbarungen deshalb möglicherweise noch Jahre nach dem Vertragsabschluß mit rückwirkender Kraft widerrufen. Es wäre nicht gerechtfertigt, den häufig geschäftlich wenig gewandten privaten Vermieter einzelner Wohnungen dem Risiko einer unter Umständen mit schwerwiegenden wirtschaftlichen Folgen verbundenen Unwirksamkeit der im Rahmen des Mietverhältnisses getroffenen Vereinbarungen auszusetzen. Soweit ersichtlich, ist in der veröffentlichten Rechtsprechung bisher auch eine andere Auffassung nicht vertreten worden. Die in dem Vorlagebeschluß zitierten Entscheidungen sowie die weiteren zur An-wendbarkeit des Haustürwiderrufsgesetzes im Rahmen von Mietverhältnissen veröffentlichten Entscheidungen befassen sich entweder nicht aus-drücklich mit dem angesprochenen Problem (so LG Hamburg, WuM 1988, 169; LG Hannover, WuM 1989, 189; LG Berlin, GE 1990, 711; ferner AG Frankfurt, WuM 1988, 169; AG Hofgeismar, WuM 1989, 186; AG Hamburg, WuM 1989, 187; AG Neukölln, GE 1989, 1235; AG Hamburg, WuM 1991, 561) oder betreffen Fallgestaltungen anderer Art (z. B. LG Karlsruhe, WuM 1992, 363 = NJW-RR 1992, 973; vgl. auch LG Braunschweig, WuM 1991, 671 und LG Frankfurt, WuM 1989, 188). Auch in der Literatur wird, soweit sie sich mit der Frage überhaupt befaßt (vgl. Werner/Machunsky, § 6 HWiG Rdnr. 25), keine andere Auffassung vertreten.

Wo im einzelnen die Grenze zum geschäftsmäßigen Handeln des privaten Vermieters zu ziehen wäre, kann offen bleiben. Jedenfalls ist diese Grenze nicht überschritten, wenn der Eigentümer selbst lediglich zwei Wohnungen jeweils längerfristig vermietet.

d) Das Landgericht hat sich mit dieser Frage nicht auseinandergesetzt. Zwar hat das Amtsgericht, allerdings ohne hinreichende Begründung, ein geschäftsmäßiges Handeln des Vermieters bejaht. Das Landgericht hat aber lediglich ausgeführt, das Erstgericht habe die Voraussetzungen des § 1 HWiG zutreffend angenommen. Dazu, ob die Voraussetzungen des § 6 Nr. 1 HWiG für den Bekl. gegeben sind, hat es sich nicht geäußert, ob-wohl dies angesichts der dargestellten Rechtslage geboten gewesen wä-re. Der Senat kann daher dem Vorlagebeschluß nicht entnehmen, ob sich das Landgericht mit der Rechtsfrage überhaupt befaßt hat. Die Entscheidungserheblichkeit der vorgelegten Rechtsfrage ist unter diesen Umständen nicht in nachvollziehbarer Weise dargelegt. Deshalb sind die Voraussetzungen für einen Rechtsentscheid nicht gegeben. Der Senat kann da-her dahinstehen lassen, ob er entsprechend dem unter 2 a dargelegten all-gemeinen Grundsatz an die Rechtsauffassung des vorlegenden Landgerichts auch in dem Falle gebunden wäre, in dem wie hier die Vorfrage (per-sönlicher Anwendungsbereich des Haustürwiderrufsgesetzes) und die vorgelegte Rechtsfrage (sachlicher Anwendungsbereich dieses Gesetzes) in einer unmittelbaren Wechselwirkung stehen.

Das Haustürwiderrufsgesetz soll den Verbraucher vor Überrumpelung schützen und gibt ihm die Möglichkeit, in seiner Wohnung abgeschlossene Verträge zu widerrufen. Seit längerem ist zwischen den Gerichten streitig, ob das auch für den Bereich des Mietrechts gilt, etwa bei Mieterhöhungen nach § 2 MHG, die bekanntlich der Zustimmung des Mieters bedürfen. Ein Teil der Rechtsprechung bejaht dann ein Widerrufsrecht des Mieters, wenn der Vermieter ihn in der Wohnung aufgesucht hatte und es so zur Zustimmung kam. Andere Gerichte verneinen dies unter Berufung auf Grundsätze des EG-Rechts.

Auf einen bisher wenig beachteten Aspekt hat das Bayerische Oberste Landesgericht in seinem Rechtsentscheid vom 13. April 1993 hingewiesen, wonach das Haustürwiderrufsgesetz jedenfalls nur dann anwendbar ist, wenn der Vermieter geschäftsmäßig handelt. Das scheidet bei einem Hauseigentümer, der lediglich zwei Wohnungen zu vermieten hat, aus. Da größere Hausverwaltungen den Mieter selten in der Wohnung aufsuchen, dürfte die Streitfrage damit praktisch geklärt sein.