Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Kündigung einer öffentlich geförderten Wohnung mit Belegungsrecht wegen Bedarfsanmeldung der Behörde

1. Heranziehung der Gründe eines Rechtsentscheids zu dessen Auslegung.

2. Dem Vermieter einer öffentlich geförderten Wohnung, für die eine Behörde ein Belegungsrecht innehat und die an eine nicht bei dieser Behörde bedienstete Person vermietet ist, steht ein berechtigtes Interesse zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses auch dann zu, wenn die Behörde die Kündigung wegen Bedarfs der Wohnung verlangt, ohne hierbei dem Vermieter anzudrohen, ihm wirtschaftliche Nachteile zuzufügen, falls er die Kündigung unterläßt (Klarstellung von OLG Hamm NJW 1982, 2563).

I. Die Wohnung W-straße ist mit öffentlichen Mitteln auf Grund des I. WoBauG erbaut. Der Deutschen Bundespost wurde von der Kl. auf die Dauer von 50 Jahren ein Belegungsrecht eingeräumt. Es handelt sich daher um eine sogenannte Postvertrags- oder Postbedienstetenwohnung. Mit Schreiben an die Kl. vom 6.5.1963 hat die Bundespost ihr Einverständnis erklärt, daß diese Wohnung an den damaligen Postassistenten Z. ab 1.7.1963 vermietet wird. Die Kl. hat daraufhin am 11.6.1963 die Wohnung nicht nur an Z. vermietet, sondern zugleich an dessen Ehefrau, die Bekl. Die Ehe ist inzwischen rechtskräftig geschieden. Z. hat die Wohnung auf Dauer verlassen. Die Bekl. blieb wohnen. Sie ist nicht im Staatsdienst. Auf Verlangen der Deutschen Bundespost kündigte die Kl. den Mietvertrag in getrennten Schreiben vom 28.5.1984 gegenüber Z. und gegenüber der Bekl. zum 30.8.1984 mit der Begründung, daß die Deutsche Bundespost die Wohnung für Postbedienstete benötige und die in der Wohnung verbliebene Bekl. nicht bei der Deutschen Bundespost tätig sei. Die Bekl. hat die Räumung verweigert.

Das Amtsgericht München hat die Räumungsklage mit der Begründung abgewiesen, der Eigenbedarf eines Dritten, nämlich der Deutschen Bundespost, könne nicht als sonstiges berechtigtes Interesse im Sinne des § 564 b Abs. 2 BGB gewertet werden und die Kl. selbst habe keinen Eigenbedarf, zudem bei Abschluß des Mietvertrages auch mit der Bekl. gewußt, daß diese nicht bei der Bundespost beschäftigt sei.

Gegen das Urteil hat die Kl. Berufung eingelegt.

Das Landgericht München I hat einen Rechtsentscheid zu folgender Rechtsfrage erbeten:

Begründet es für den Vermieter einer öffentlich geförderten Wohnung ein Recht zur ordentlichen Kündigung eines Mietverhältnisses gem. § 564 b I BGB wegen Bedarfs an der Wohnung für Bedienstete der belegungsberechtigten Behörde, wenn der Mieter nicht (oder nicht mehr) Bediensteter dieser Behörde ist, und die Behörde, ohne hierbei dem Vermieter (wirtschaftliche) Nachteile anzudrohen, die Kündigung des Mietverhältnisses verlangt?

Das Landgericht geht davon aus, daß diese Rechtsfrage bereits durch den Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Hamm vom 14.7.1982 (ZMR 1982, 369 = NJW 1982, 2563) dahin entschieden sei, es sei für eine wirksame Kündigung die Androhung erheblicher wirtschaftlicher Nachteile durch die belegungsberechtigte Behörde gegenüber dem Vermieter erforderlich. Die Kammer will von diesem Rechtsentscheid abweichen, weil sie gemäß ihrer eigenen älteren Rechtsprechung (Urteil vom 17.8.1983 -14 S 7076/83) der Auffassung ist, es komme nicht darauf an, ob die Behörde dem Vermieter wirtschaftliche Nachteile für den Fall androht, daß er dem Kündigungsverlangen nicht nachkomme. Diese Auffassung entspreche der Literatur und der sonst veröffentlichten Rechtsprechung.

II. 1. Das Bayerische Oberste Landesgericht ist zuständig. (wird ausgeführt)

2. Die Vorlage ist unzulässig, weil das Landgericht entgegen seiner im Vorlagebeschluß dargelegten Ansicht mit der Entscheidung, die es treffen will, nicht vom Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Hamm vom 14.7.1982 abweicht und die Rechtsfrage beantwortet ist.

a) Das Landgericht geht in seinem Vorlagebeschluß von folgenden Ansichten aus: Das Oberlandesgericht Hamm habe in seinem Rechtsentscheid vom 14.7.1982 für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an einer Kündigung bei öffentlich geförderten, dem WoBindG unterliegenden Wohnungen ein Kündigungsverlangen der berechtigten Stelle (§ 4 Abs. 8 WoBindG) und (kumulativ) das Androhen erheblicher wirtschaftlicher Nachteile für den Fall gefordert, daß der Vermieter dem Kündigungsverlangen nicht nachkommt.

b) Die Begründung des Rechtsentscheids ergibt jedoch, daß das Oberlandesgericht Hamm die vorgelegte Rechtsfrage nicht dahin beantwortet hat, für den Vermieter müßten wirtschaftliche Nachteile angedroht sein, sondern daß es genügt, wenn diese Nachteile objektiv drohen. Schon die Frage im Vorlagebeschluß, welche das Oberlandesgericht Hamm beantwortet hat, stellte auf ein Androhen durch diejenige Stelle ab, welche die Kündigung verlangt hat. Die Frage lautet vielmehr:

"... Begründet die Vermietung einer Sozialwohnung an einen Nichtberechtigten im Sinne des Wohnungsbindungsgesetzes ein berechtigtes Vermieterinteresse an der Kündigung gem. § 564 b I BGB, wenn die zuständige Behörde die Kündigung verlangt und dem Vermieter anderenfalls erhebliche Nachteile drohen und im übrigen kein konkreter Anhalt für die Annehme besteht, daß der Vermieter bei Vertragsabschluß die Nichtberechtigung des Mieters kannte?"

In dem Rechtsstreit, dem dieser Vorlagebeschluß zugrunde lag, waren zwar dem Vermieter vom seiten der zuständigen Stelle die wirtschaftlichen Nachteile, nämlich "darlehensrechtliche Maßnahmen" und ein Bußgeld tatsächlich angedroht worden. Das vorlegende Landgericht hat dies unter die objektive Formulierung "drohen" eingeordnet. Das Oberlandesgericht Hamm hat im Rechtsentscheid dieser Differenzierung eindeutig keine Bedeutung beigemessen, denn es hat sich in den Gründen damit gar nicht befaßt, offenbar in der Erkenntnis, daß es darauf nicht ankommt. Es genügte allein die Möglichkeit, daß diese Nachteile eintreten. Daß sie "angedroht" werden, ist aus folgendem Grund unerheblich: Vor dem Eintritt der Darlehenskündigung (§ 25 Abs. 2 WoBindG) und Ahndung der Ordnungswidrigkeit (§ 26 Abs. 1 Nr. 2 WoBindG) besteht laufend die Gefahr, daß diese Maßnahmen mit allen finanziellen Nachteilen für den Vermieter vorgenommen werden. Die Androhung allein ist rechtlich bedeutungslos. Selbst ein Verwarnungsverfahren (§ 56 OWIG) würde dem Vermieter Kosten verursachen. Folgerichtig hat das Oberlandesgericht Hamm in den Gründen seiner Entscheidung, die der im einzelnen belegten herrschenden Meinung folgt, nur auf drohende Nachteile, in erster Linie aber auf das Bestehen öffentlicher Interessen abgestellt und bei Vorliegen privater Belange die nicht nötige Beantwortung der Frage offengelassen. Dieses öffentliche Interesse hat das Oberlandesgericht Hamm bei Fehlbelegung von öffentlich gefördertem Wohnraum herausgestellt und bejaht. Dieser Umstand war für den Rechtsentscheid der erstrangige Grund. Damit befand sich das Oberlandesgericht Hamm in Übereinstimmung mit dem Senat (BayObLGZ 1980, 360 = NJW 1981, 580), der öffentliche Interessen als geeignetes berechtigtes Interesse im Sinne des § 564 b BGB anerkennt. Es wäre auch widersinnig, dem Vermieter einerseits durch § 4 Abs. 8 WoBindG aufzugeben, dem Kündigungsverlangen der belegungsberechtigten Stelle zu folgen und ihm Sanktionen in Form von Darlehenskündigung sowie Bußgeld anzudrohen, falls er die Kündigung nicht ausspricht, ihm andererseits aber das berechtigte Interesse des § 564 Abs. 1 abzusprechen.

c) Unerheblich ist, daß beim Rechtsentscheid das Oberlandesgericht Hamm die fehlende Wohnberechtigung aus § 5 WoBindG (höheres Einkommen) zu entnehmen war, während sie hier daraus folgt, daß die Bekl. wegen § 4 Abs. 5 WoBindG nicht Mietpartei sein darf. Es wurde nämlich nur zugunsten ihres geschiedenen Ehemanns als Postbediensteten vom Belegungsrecht Gebrauch gemacht. Die Sanktionen der §§ 25, 26 WoBindG sehen insoweit keine unterschiedliche Behandlung vor.

d) Unerheblich ist auch, ob der Vermieter die fehlende Wohnberechtigung bei Abschluß des Mietvertrages mit dem Mieter gekannt oder nicht gekannt hat, sei es fahrlässig oder schuldlos. Erwägungen hierzu stellt das Oberlandesgericht Hamm nur im Rahmen der ausschließlich privaten Interessen der Vertragsparteien an, läßt sie aber bei dem als auschlaggebend angesehenen öffentlichen Interesse außer acht. Daß die Kenntnis fehlender Wohnberechtigung als weitere Voraussetzung trotzdem in die Formel des Rechtsentscheids aufgenommen wurde, mag die Frageformulierung des Beschlusses verursacht haben. Zudem umfaßt der Vorlagebeschluß des Landgerichts München I diese Frage ohnehin nicht, offenbar in der Annahme, daß die Ehefrau des Wohnberechtigten ohne schuldhaften Verstoß gegen § 4 Abs. 5 WoBindG als Mitmieterin aufgenommen wurde.

e) Nachdem die vorgelegte Rechtsfrage durch Rechtsentscheid bereits beantwortet ist, kann die Vorlage nicht auf eine grundsätzliche Bedeutung gestützt werden (Art. III Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 des MietRÄndG).