Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung; Untervermietungserlaubnisanspruch

Unterläßt es der Mieter von Wohnraum, vor der Gebrauchsüberlassung an einen Dritten die Erlaubnis des Vermieters einzuholen, so verletzt er seine mietvertraglichen Pflichten. Diese Pflichtverletzung kann ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung gemäß § 564 b Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB begründen, auch wenn dem Mieter gemäß § 549 Abs. 2 BGB ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis des Vermieters zusteht. Das Bestehen eines solchen Anspruchs ist im Rahmen der Prüfung zu würdigen, ob im Einzelfall eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung vorliegt und ob der Mieter schuldhaft gehandelt hat.

I. Der Bekl. ist im August 1990 als Rechtsnachfolger seines Vaters in ein Mietverhältnis mit der Kl. über eine Wohnung in München eingetreten. Der Mietvertrag vom 10.8.1961 bestimmt in § 7 Abs. 2, daß der Mieter die Mieträume nur mit Zustimmung des Vermieters einem Dritten zum Gebrauch überlassen, insbesondere untervermieten dürfe. Der Bekl. wurde im Januar 1992 verhaftet und später zu einer Freiheitsstrafe von 3 1/2 Jahren verurteilt. Nachdem die Wohnung am 13.7.1992 in einer örtlichen Tageszeitung als vermietbar inseriert worden war und die Kl. hiervon Kenntnis erhalten hatte, schrieb der Prozeßbevollmächtigte des Bekl. am 23.7.1992 an die Kl., der Bekl. wolle eine Untermieterin in die Wohnung aufnehmen, die er aus bekannten Gründen derzeit nicht nutzen könne. Er bitte, die Untervermietung ab 1.8.1992 zu gestatten; die genauen Daten der Untermieterin würden unverzüglich nach der Gestattung übersandt. Die Kl. antwortete am 4.8.1992, eine Untervermietung werde ausdrücklich nicht genehmigt Der Prozeßbevollmächtigte des Bekl. erwiderte am 13.8.1992, sein Mandant habe ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung, er bitte um eine abschließende Stellungnahme bis 19.8.1992. Die Kl. äußerte sich nicht. Mit Vertrag vom 10.12.1992 vermietete der Bekl., vertreten durch seinen Prozeßbevollmächtigten, 2 1/2 Zimmer seiner 3 1/2 Zimmer umfassenden Wohnung für die Zeit vom 1.1. bis 30.6.1993 an eine amerikanische Wissenschaftlerin.

Die Kl. kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 14.12.1992 unter Angabe mehrerer Gründe fristlos, hilfsweise fristgemäß. Die im April 1993 erhobene Räumungsklage stützte sie unter anderem auf die unerlaubte Untervermietung ab 1.1.1993. Mit Schriftsatz vom 25.8.1993 kündigte sie deswegen nochmals vorsorglich zum 30.9.1994. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Der Bekl. sei als Strafgefangener für den Fall seiner vorzeitigen Entlassung auf die verhältnismäßig preisgünstige Wohnung angewiesen und habe deshalb einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis des Vermieters gehabt. Aus diesem Grund sei auch eine ordentliche Kündigung wegen Verletzung vertraglicher Pflichten durch unerlaubte Untervermietung nicht gerechtfertigt. Die Kl. hat Berufung eingelegt, mit der sie ihren Räumungsanspruch weiterverfolgt. Das Landgericht hat am 20.7.1994 beschlossen, wegen grundsätzlicher Bedeutung einen Rechtsentscheid zu folgender Frage einzuholen:

Kann ein Mietverhältnis gemäß § 564 b Abs. 1 und Abs. 2 Ziff. 1 BGB auch dann wirksam wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung an einen Dritten gekündigt werden, wenn der Mieter vor Gebrauchsüberlassung an den Dritten die Erlaubnis des Vermieters nicht erholt hat, aber gemäß § 549 Abs. 2 BGB einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis durch den Vermieter hat?

Es hält die Berufung für unbegründet, es sei denn, der Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung gemäß § 549 Abs. 2 BGB könne der ordentlichen Kündigung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung nicht entgegengehalten werden. In diesem Fall wäre ein zur ordentlichen Kündigung berechtigendes schuldhaftes Verhalten des Bekl. als Mieter gegeben und es könnten nur die dann noch zu prüfenden Voraussetzungen des § 556 a BGB einem Erfolg der Räumungsklage entgegenstehen.

II. 1. Die Vorlage, über die das Bayerische Oberste Landesgericht entscheidet (vgl. BayObLGZ 1991, 348/350 und ständige Rechtsprechung), ist statthaft (§ 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO, vgl. BayObLGZ 1989, 319/321) und auch im übrigen zulässig.

a) Die vorgelegte Rechtsfrage betrifft den Bestand eines Mietvertragsverhältnisses über Wohnraum. Sie ist auch entscheidungserheblich. Dabei hat der Senat grundsätzlich von der Rechtsauffassung sowie der Tatsachenfeststellung und -würdigung des vorlegenden Gerichts auszugehen, die allerdings nachvollziehbar dargelegt sein muß (vgl. BayObLGZ 1993, 160/161 und ständige Rechtsprechung). Die knappe Begründung des Vorlagebeschlusses genügt noch diesen Anforderungen. Der Senat entnimmt ihr, daß das Landgericht die vom Bekl. ohne Erlaubnis der Kl. vorgenommene Untervermietung der Wohnung als schuldhafte nicht unerhebliche Verletzung mietvertraglicher Pflichten im Sinn von § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB betrachtet. Ersichtlich teilt es die Meinung des Amtsgerichts, der Bekl. habe ein berechtigtes Interesse an der ab 1.1.1993 vorgenommenen teilweisen Untervermietung gehabt und deshalb hätte ihm die Erlaubnis der Vermieterin gemäß § 549 Abs. 2 BGB nicht verweigert werden dürfen. Für die Entscheidung über die Wirksamkeit der gemäß § 564 b Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB ausgesprochenen ordentlichen Kündigung, auf die die Kl. ihr Räumungsbegehren stützt, kommt es deshalb darauf an, ob schon der Anspruch des Mieters auf Erteilung der Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung einer auf die unbefugte Gebrauchsüberlassung gestützten ordentlichen Kündigung des Vermieters entgegensteht.

b) Auch die weiteren Voraussetzungen für die Zulässigkeit eines Rechtsentscheids sind gegeben (§ 541 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 ZPO). Die vorgelegte Rechtsfrage ist von grundsätzlicher Bedeutung. Soweit ersichtlich, ist sie bisher noch nicht Gegenstand eines Rechtsentscheids gewesen, auch nicht nur ihrem Inhalt nach (vgl. BayObLGZ 1987, 260/263). Der Senat hat zwar in seinem Rechtsentscheid vom 26.10.1990 (RE-Miet 1/90 = BayObLGZ 1990, 301) zur Bedeutung des Anspruchs auf Erteilung der Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung gemäß § 549 Abs. 2 BGB im Fall der auf eine unbefugte Gebrauchsüberlassung gestützten Kündigung Stellung genommen. Diese Entscheidung betrifft jedoch die fristlose Kündigung des Vermieters gemäß § 553 BGB, die sich hinsichtlich ihrer Voraussetzungen und ihrer Rechtsfolgen von der fristgemäßen ordentlichen Kündigung gemäß § 564 b Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB wesentlich unterscheidet (vgl. Palandt/Putzo BGB 54. Aufl. Rn. 38; Fischer Dieskau/Pergande/Franke Wohnungsbaurecht Anm. 9, jeweils zu § 564 b BGB). Bei der Prüfung der Frage, welche Rechtswirkung dem Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung im Räumungsprozeß zukommt, können die rechtlichen Besonderheiten der jeweiligen Kündigungsvorschrift zu unterschiedlichen Ergebnissen führen. Der Rechtsentscheid des Senats vom 26.10.1990 steht der Entscheidung der nunmehr vorgelegten Rechtsfrage daher nicht entgegen (vgl. BGHZ 126, 357/361; Landfermann/Heerde RES Band IX Einführung S. 36).

2. Der Senat faßt die Frage ohne Veränderung ihres rechtlichen Kerns (vgl. BayObLGZ 1989, 406/409) neu und beantwortet sie so, wie der Entscheidungssatz lautet.

a) Das Recht des Vermieters, ein Mietverhältnis über Wohnraum durch ordentliche Kündigung zu beenden, ist gemäß § 564 b Abs. 1 BGB vom Bestehen eines berechtigten Interesses abhängig. Durch diese Beschränkung des Kündigungsrechts soll der vertragstreue Mieter vor willkürlichen Kündigungen und damit vor den mit einem Umzug verbundenen Belastungen geschützt werden (vgl. BGHZ 103, 91/96; BVerfG, NJW 1989, 970/971, jeweils zur Kündigung wegen Eigenbedarfs). Einige der Fallgestaltungen, die ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses begründen und denen in der Praxis große Bedeutung zukommt, sind in § 564 b Abs. 2 BGB beispielhaft genannt.

b) Gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB ist ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere anzunehmen, wenn der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

Der Vermieter hat ein sachliches Interesse an einem störungsfreien Verlauf des Mietverhältnisses. Der gesetzliche Kündigungsschutz gilt dem vertragstreuen Mieter. Verletzt der Mieter seine Vertragspflichten schuldhaft in nicht unerheblichem Maß, so kann er nicht mehr als vertragstreu gelten. Sein Bestandsinteresse an der Wohnung wird dann nicht mehr geschützt (vgl. Barthelmess 2. WKSchG 4. Aufl. Rn. 55, Fischer-Dieskau/Pergande/Franke Anm. 8, jeweils zu § 564 b BGB).

c) Eine Verletzung mietvertraglicher Pflichten liegt vor, wenn der Mieter von Wohnräumen es unterläßt, vor der Gebrauchsüberlassung an einen Dritten die Erlaubnis des Vermieters nach Maßgabe des § 549 Abs. 2 BGB einzuholen.

aa) Gemäß § 549 Abs. 1 Satz 1 BGB, der auch bei der Miete von Wohnraum gilt, ist der Mieter nicht berechtigt, dritten Personen, nämlich solchen, die nicht schon nach dem Inhalt des Mietvertrages bestimmungsgemäß an dem Gebrauch der Mietsache teilhaben (z. B. Ehegatten und Kinder), den Gebrauch des Wohnraums ohne die Erlaubnis des Vermieters zu überlassen (vgl. BayObLGZ 1990, 301/304; Palandt/Putzo § 549 Rn. 3 und 4; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 2. Aufl. Kapitel IV Rn. 217). Die Gebrauchsüberlassung ohne Erlaubnis des Vermieters stellt einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar (vgl. Soergel/Kummer BGB 11. Aufl. § 550 Rn. 5; Fischer-Dieskau/Pergande/Franke § 564 b BGB Anm. 14.1; Gramlich Mietrecht 5. Aufl. § 549 BGB Anm. 6; Lammel WuM 1986, 8/9). Durch die Erlaubnis wird das Recht des Mieters zum vertragsmäßigen Gebrauch der Mietsache erweitert, die Gebrauchsüberlassung an den Dritten ist dann keine Verletzung der dem Mieter gegenüber dem Vermieter obliegenden Pflichten (vgl. Emmerich/Sonnenschein Miete 6. Aufl. Rn. 6; BGB-RGRK/Gelhaar BGB 12. Aufl. Rn. 6, jeweils zu § 549 BGB).

bb) Das Gesetz räumt dem Mieter von Wohnraum einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis ein, wenn für ihn nach Abschluß des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse entstanden ist, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen; das gilt jedoch nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder sonst dem Vermieter die Überlassung nicht zugemutet werden kann (§ 549 Abs. 2 Satz 1 BGB). Die Erteilung einer generellen, nicht personenbezogenen Untervermietungserlaubnis kann der Mieter von Wohnraum nicht verlangen. Aus der vom Gesetzgeber gewählten Formulierung ergibt sich vielmehr zwingend, daß die Person des Dritten, der Untermieter werden soll, bei der Bitte des Mieters um Erlaubnis zur Untervermietung benannt werden muß, denn nur so kann vom Vermieter geprüft und festgestellt werden, ob der Mieter von ihm die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen kann oder ob in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der den Vermieter zur Verweigerung der Erlaubnis berechtigt (vgl. KG RES IX § 549 BGB Nr. 6 S. 74 m. w. N.).

cc) Der Mieter, der es unterläßt, vor der Überlassung der Mietsache an einen Dritten die Erlaubnis des Vermieters einzuholen, nimmt dem Vermieter die Möglichkeit, seine eigenen Belange in dem von § 549 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 BGB gesteckten Rahmen zur Geltung zu bringen und seine Rechte zu wahren (vgl. BGHZ 92, 213/220; LG München I ZMR 1988, 266). Dadurch verstößt der Mieter gegen seine vertraglichen Pflichten (vgl. LG Heidelberg WuM 1994, 681; Staudinger/Sonnenschein BGB 12. Aufl. § 549 Rn. 44, 60 und § 564 b Rn. 32, 43; MünchKomm/Voelskow BGB 2. Aufl. § 564 b Rn. 46; Palandt/Putzo § 564 b Rn. 38; Emmerich/Sonnenschein § 549 Rn. 21 und § 564 b Rn. 18; Fischer Dieskau/Pergande/Franke § 564 b Anm. 14.1; Barthelmess § 564 b Rn. 56; Bub/Treier/Kraemer Rn III 1034 und Bub/Treier/Grapentin Rn. IV 166; Sternel Mietrecht 3. Aufl. Rn II 265).

dd) Die Verletzung vertraglicher Pflichten, die der Mieter von Wohnraum begeht, wenn er den Gebrauch der Mieträume ohne Einholung der Erlaubnis des Vermieters einem Dritten überläßt, wird nicht dadurch ausgeräumt, daß er gemäß § 549 Abs. 2 BGB einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat. Der Senat hat in dem zur fristlosen Kündigung gemäß § 553 BGB erlassenen Rechtsentscheid vom 26.10.1990 dargelegt, daß der Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis die Erlaubnis selbst nicht ersetzt und dem Mieter nicht die Befugnis verleiht, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen. Dies folgt aus der Natur des Mietverhältnisses als eines auf gegenseitigem Vertrauen aufbauenden Schuldverhältnisses, bei dem der Vermieter auf die Person des Mieters entscheidendes Gewicht legt, aus der Verpflichtung des Mieters zur Vertragstreue und ordnungsgemäßen Erfüllung aller von ihm übernommenen Vertragspflichten und schließlich aus dem Zweck des § 549 Abs. 1 BGB, den Vermieter davor zu schützen, daß ihm ein anderer Vertragspartner aufgedrängt wird (vgl. BayObLGZ 1990, 301/304 f. m. w. N. zum Stand der Meinungen in Rechtsprechung und Literatur). Hieran wird festgehalten (so auch Erman/Jendrek BGB 9. Aufl. § 549 Rn. 14 und § 550 Rn. 4; BGB-RGRK/Gelhaar § 549 Rn. 23; Schläger ZMR 1991, 241/245; Mutter MDR 1993, 303). Jedenfalls in dem bewußten Hinwegsetzen über die vom Gesetzgeber in § 549 Abs. 2 BGB für den Ausgleich der widerstreitenden Interessen der Vertragsparteien getroffene Verfahrensregelung liegt ein Vertragsverstoß von Gewicht.

d) Ein Anspruch des Mieters gemäß § 549 Abs. 2 BGB auf Erteilung der Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung schließt nicht von vornherein aus, daß die in der Gebrauchsüberlassung ohne Erlaubnis liegende Pflichtverletzung ein berechtigtes Interesse des Vermieters im Sinn von § 564 b Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB an der Beendigung des Mietverhältnisses begründet (enger wohl Soergel/Kummer BGB 11. Aufl. § 549 Rn. 34; Gramlich § 564 b Anm. 3): Die Kündigungsvorschrift des § 564 b BGB berücksichtigt das Interesse des Mieters an der Beibehaltung der Wohnung bereits dadurch, daß sie die Kündigung des Vermieters von der Voraussetzung eines berechtigten Interesses abhängig macht und dadurch im übrigen eine ordentliche Kündigung ausschließt. Sie stellt damit für die Frage, ob ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses gegeben ist, auf das Interesse allein des Vermieters ab. Die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall sind nur auf dessen Widerspruch gemäß § 556 a BGB zu beachten (vgl. BGHZ 103, 91/100 f.). Im Fall der auf eine unerlaubte Gebrauchsüberlassung gestützten ordentlichen Kündigung des Vermieters darf sich deshalb die Prüfung, ob ein berechtigtes Interesse des Vermieters vorliegt, nicht darauf beschränken, das Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses dem Bestehen eines Anspruchs auf Erteilung der Erlaubnis gegenüberzustellen. Vielmehr kommt es gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB darauf an, ob der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Ob dies im Einzelfall zutrifft, ist eine Frage der konkreten Würdigung (vgl. Bub/Treier/Grapentin Rn. IV 61; Erman/Jendrek § 564 b Rn. 11; Köhler, Handbuch der Wohnraummiete 3. Aufl. § 113 Rn. 8; Schmidt-Futterer/Blank Wohnraumschutzgesetze 6 Aufl. Rn. B 591; siehe auch Sternel Rn. IV 116).

Das Bestehen eines Anspruchs auf Erteilung der Vermietererlaubnis ist im Rahmen dieser Einzelfallprüfung zu würdigen. Bei der Gebrauchsüberlassung von Wohnraum können vielerlei persönliche und wirtschaftliche Umstände ein berechtigtes Interesse des Mieters im Sinn von § 549 Abs. 2 Halbsatz 1 BGB begründen (vgl. BGHZ 92, 213/217 f., m. w. N.). Auch die Gründe, die den Mieter dazu bestimmen, ohne vorherige Einholung der Erlaubnis des Vermieters einem Dritten den Gebrauch der Mieträume zu überlassen, können vielfältig sein; sie können vom Rechtsirrtum bis zur bewußten Mißachtung des Vermieterwillens oder strafbarem Verhalten (vgl. AG Bad Homburg WuM 1993, 327) reichen. Daher kann zwar der Umstand, daß der Mieter gemäß § 549 Abs. 2 BGB einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis des Vermieters hat, im Fall der auf eine unerlaubte Gebrauchsüberlassung gestützten ordentlichen Kündigung des Vermieters im Einzelfall dazu führen, daß eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters im Sinn von § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB zu verneinen ist (vgl. LG Kassel NJW-RR 1987, 1495/1496 und Sonnenschein NJW 1990 17/24 zur Aufnahme eines Lebensgefährten; Sternel Rn. IV 376) oder daß ein Verschulden des Mieters entfällt (vgl. Barthelmess Rn. 63, Fischer-Dieskau/Pergande/Franke § 564 b Anm. 13). Jedoch reicht der Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis für sich genommen nicht aus, um die in der unbefugten Gebrauchsüberlassung liegende Pflichtwidrigkeit als unerheblich zu bewerten (so aber Derleder AK § 564 b Rn. 16; Schmidt-Futterer/Blank Rn. B 605 und B 142) oder ein Verschulden des Vermieters zu verneinen.

Der Mieter hat nach § 549 Abs. 2 BGB bei einem berechtigten Interesse Anspruch auf Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung eines Teils der Wohnung. Häufig wird diese Erlaubnis jedoch nicht eingeholt, sondern erst später, etwa in einem Räumungsprozeß, entsteht Streit darüber, ob der Mieter zur Untervermietung berechtigt war.

In einer älteren Entscheidung hat das Bayerische Oberste Landesgericht die Auffassung vertreten, für eine fristlose Kündigung sei nicht die Formalie der Erlaubnis erforderlich, sondern es komme allein darauf an, ob der Mieter Anspruch auf diese Erlaubnis habe, also ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung.

In dem Rechtsentscheid vom 26. April 1995 stellt das Bayerische Oberste Landesgericht fest, daß dies nicht für eine fristgerechte Kündigung nach § 564 b BGB gilt. Danach kann wegen einer schuldhaften erheblichen Pflichtverletzung gekündigt werden. Wann das vorliegt, ist eine Frage des Einzelfalls; der Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis allein reicht jedoch nicht aus, um eine (fristgerechte) Kündigung auszuschließen.