Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Mieterhöhung; preisgebundener Altbau; Gewährleistungsansprüche

Zur Rechtsfrage, ob eine Mieterhöhung gemäß § 11 MHG i. V. m. § 1 1. GrundMV bewirkt, daß die Gewährleistungsansprüche des Mieters wieder aufleben, wenn vor der Mieterhöhung ein Ausschluß der Gewährleistung nach § 539 BGB gegeben war. (Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. begehrt die Räumung einer von den Bekl. gemieteten Wohnung und einer Garage. Die Bekl. schlossen am 19.11.1987 mit der Rechtsvorgängerin der Kl. für die Wohnung einen Mietvertrag, der eine Miete in Höhe von 53,85 M/DDR sowie - unter anderem - 4,50 M für eine Einbauküche als monatliches Nutzungsentgelt vorsah. Mit Schreiben v. 20.7.1991 erhöhte die Kl. auf Grund von § 11 MHG i. V. m. § 1 1. GrundMV die (Kalt-)Miete auf 117,26 DM und die gesamte Miete von 94,25 DM auf 401,17 DM, da sie nunmehr auch Betriebskosten geltend macht. Die Bekl. zahlten die erhöhte Miete zunächst nur teilweise. Deshalb kündigte die Kl. mit Schreiben v. 2.3.1992 das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise wegen der Zahlungsverweigerung trotz Abmahnung "ordentlich" zum 30.3.1992. Mit der beim Kreisgericht G. am 17.7.1992 eingegangenen Klage verlangte die Kl. neben der Räumung der Wohnung und der gesondert gemieteten Garage die Zahlung der zu diesem Zeitpunkt - ausgehend von der erhöhten Miete - noch bestehenden Rückstände in Höhe von 468,51 DM. Diesen Betrag bezahlten die Bekl. innerhalb eines Monats nach Zustellung der Klage. Allerdings bestand im Zeitpunkt der Zahlung im August schon ein weiterer Rückstand in Höhe von 3 x 33,82 = 101,46 DM, da die Bekl. ihre laufenden Mietzahlungen um 25 % der Miete = 29,32 DM und das Nutzungsentgelt für die Einbauküche minderten. Die Bekl. haben sich insoweit auf zahlreiche Mängel an der Mietsache sowie darauf berufen, daß die Einbauküche im Hinblick auf die Nutzungsdauer seit 1.12.1987 abgeschrieben sei. Das Amtsgericht G. hat, nachdem die Parteien den Zahlungsanspruch übereinstimmend für erledigt erklärt hatten, die Räumungsklage sowie eine Widerklage der Bekl. abgewiesen. Zwar hätten die Voraussetzungen für eine wirksame Kündigung zunächst vorgelegen, jedoch sei die Kündigung durch die nachträgliche Zahlung der Bekl. gemäß § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB unwirksam geworden, da die Bekl. den weiteren Betrag von 101,46 DM nicht zahlen müßten. Insoweit hätten sie wirksam die Miete um 25 % gemindert und das Nutzungsentgelt nicht zahlen müssen, da die Kl. sich nicht dagegen gewehrt habe. Der Minderung stehe nicht § 539 BGB entgegen im Hinblick auf die wesentliche Erhöhung des Mietzinses, den die Kl. einseitig vorgenommen habe. Mit ihrer Berufung verfolgt die Kl. ihr Räumungsbegehren weiter. Hinsichtlich der Mängel der Wohnung, die sie teilweise bestreitet, behauptet sie, diese seien den Bekl. beim Einzug im Jahre 1987 bekannt gewesen und von diesen jahrelang hingenommen worden. Weiterhin verweist sie auf eine wiederholt unpünktliche Zahlung seitens der Bekl.. Insoweit seien diese abgemahnt worden. Auch darauf habe sich hilfsweise die Kündigung gestützt . Die Bekl. halten das erstinstanzliche Urteil für zutreffend. Ihre Widerklage haben sie in der Berufungsinstanz nicht weiterverfolgt. Das LG Stendal hat dem Senat durch den am 29.4.1993 verkündeten Beschluß die folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt: "Bewirkt eine Mieterhöhung gemäß § 11 MHG i. V. m. § 1 1. GrundMV, daß die Gewährleistungsansprüche des Mieters wieder aufleben, wenn vor der Mieterhöhung ein Ausschluß der Gewährleistung nach § 539 BGB gegeben war?" Das LG hält die Rechtsfrage für entscheidungserheblich. Sie sei weiterhin von grundsätzlicher Bedeutung. Das LG ist der Auffassung, daß eine einseitige Mieterhöhung nach Maßgabe der 1. GrundMV Gewährleistungsansprüche des Mieters, die nach § 539 BGB untergegangen waren, im Geltungsbereich der GrundMV generell nicht

ung nach § 539 BGB gegeben war?" Das LG hält die Rechtsfrage für entscheidungserheblich. Sie sei weiterhin von grundsätzlicher Bedeutung. Das LG ist der Auffassung, daß eine einseitige Mieterhöhung nach Maßgabe der 1. GrundMV Gewährleistungsansprüche des Mieters, die nach § 539 BGB untergegangen waren, im Geltungsbereich der GrundMV generell nicht wieder aufleben läßt. Es sei durch die 1. GrundMV keine Änderung eines Äquivalenzverhältnisses eingetreten, sondern allein der schrittweise Abbau der bestehenden Preisbindung in Richtung auf eine marktorientierte und damit erst äquivalenzorientierten Miete. Insoweit könne von einer Änderung des Äquivalenzverhältnisses keine Rede sein. Dies folge auch aus der 2. GrundMV mit ihrem ausdrücklich beschaffenheitsorientierten Zuschlags- und Abschlagssystem.

Ein Rechtsentscheid ergeht nicht. (Beschlußsatz) II. Der beantragte RE kann nicht ergehen, da die Zulässigkeitsvoraussetzungen nicht gegeben sind. Der Vorlagebeschluß des LG ist zwar nicht deshalb unzulässig, weil nicht vor der Beschlußfassung die Stellungnahmen der Parteien eingeholt wurden, wie dies § 541 Abs. 1 S. 2 BGB eigentlich erfordert (vgl. Zöller-Schneider ZPO 18. Aufl § 541 Rn. 51), da diese nachträglich Gelegenheit zur Stellungnahme hatten. Jedoch müssen im Vorlagebeschluß die Vorlagevoraussetzungen in einer für das OLG nachprüfbaren Weise begründet werden. Dabei muß die Begründung erkennbar machen, auf Grund welcher tatsächlichen und rechtlichen Würdigung das LG die Vorlagepflicht bejaht (Zöller-Schneider § 541 Rn. 45 f. m. w. N.). Dazu hat das LG Stendal keine Ausführungen gemacht. Es hat insbesondere nicht angegeben, ob es den grundsätzlichen Überlegungen des AG G. folgen, also ebenfalls von einer Minderung von 25 % des Mietzinses ausgehen will, falls § 539 BGB nicht eingreift, und ob die daneben bestehenden Rückstände von 3 x 4,50 DM hinsichtlich der Nutzung der Einbauküche entfallen sollen. Allein mit der Begründung des AG, daß sich die Kl. gegen den Abzug des Nutzungsentgeltes nicht gewehrt habe, ist dies nicht möglich. Es ist nicht ersichtlich, weshalb das einmal dauerhaft vereinbarte Nutzungsentgelt jetzt entfallen soll. Die vereinbarte Miete ist nicht an die Abschreibung der Einbauküche gekoppelt, wie dies die Bekl. vorgetragen haben. Vielmehr ist nur eine Minderung gemäß § 537 BGB denkbar. Dazu haben die Bekl. jedoch nichts vorgetragen. Hinzu kommt hinsichtlich der Minderungshöhe, daß das LG unter Berücksichtigung der Entscheidungen des KrsG Erfurt in WM 1993, 112 und des KrsG Döbeln in WM 1992, 535 hätte prüfen müssen, ob bei der Wohnung - einer DDR Neubauwohnung (Plattenbau) - eine solch hohe Mietminderung gerechtfertigt ist. Das KrsG Erfurt hat in dem von ihm zu entscheidenden Fall, der ebenfalls eine in der DDR erstellte Wohnung betraf, ausgeführt, daß die dortigen Mängel erkennbar eine Folge der dürftigen Bauqualität seien, die das Gebäude von Anfang an kennzeichneten. Das Bauwerk sei daher von Anfang an für solche Mängel anfällig gewesen, ihm habe eine verhältnismäßig geringere Grundmiete entsprochen, die eine entsprechend höhere Toleranz bei auftretenden Mängeln gebiete. Das KrsG Döbeln geht von derselben Grundüberlegung aus und fügt dabei noch hinzu, daß § 242 BGB die Vermieterin zur Gewährleistung des vertragsmäßigen Gebrauchs in dem Umfang verpflichtet, wie dies Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte erfordern, so daß die Mieter die lnstandhaltung der Mietsache auch nur in diesem Umfang fordern könnten. § 539 BGB sei ein Ausdruck dieses allgemeinen Rechtsgedankens. Die Bekl. haben sich auf zahlreiche Mängel berufen. Dabei geht es um zwei undichte Fenster, ein Fenster, welches sich nicht öffnen läßt, verschimmelte Fenster und Außenwände, tropfende Heizungen und eine bei Regen durchlässige Zimmerdecke. Im Hinblick auf die Grundmiete von jetzt 117,26 DM für 59,83 qm ist es fraglich, ob dort tatsächlich eine Mietminderung von 25 % gerechtfertigt sein kann, da es sich um eine Plattenbauwohnung handelt, bei denen typischerweise solche Mängel vorkommen. Der Umfang der Minderung erfolgt gemäß §§ 537, 472 BGB nach dem Verhältnis Gebrauchstauglichkeit der mangelhaften Sache : Gebrauchstauglichkeit der mangelfreien Sache = x : vereinbartem Mietzins (vgl. Sternel Mietrecht 3. Aufl. II 545). Dabei ist

kann, da es sich um eine Plattenbauwohnung handelt, bei denen typischerweise solche Mängel vorkommen. Der Umfang der Minderung erfolgt gemäß §§ 537, 472 BGB nach dem Verhältnis Gebrauchstauglichkeit der mangelhaften Sache : Gebrauchstauglichkeit der mangelfreien Sache = x : vereinbartem Mietzins (vgl. Sternel Mietrecht 3. Aufl. II 545). Dabei ist zu bedenken, daß die Gebrauchstauglichkeit einer DDR-Wohnung nicht derjenigen einer Neubauwohnung in der alten Bundesrepublik entsprochen hat. Deshalb erscheint es naheliegend zu erwägen, ob unter der vom LG abgelehnten Voraussetzung einer zulässigen Mietminderung diese mit 25 % zu hoch angesetzt ist und vielmehr eine geringere - bis hin zu 10 % - angemessen wäre. Bei einer geringeren Mietminderung käme es auf die Vorlagefrage nicht an, wenn die von den Bekl. innerhalb des ersten Monats nach Zustellung geleisteten Zahlungen nicht ausreichen, um die Voraussetzungen von § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu erfüllen. Hiermit hat sich das LG nicht auseinandergesetzt. Denn sollte die Kammer lediglich zu einer Minderung in Höhe von 10 % der Kaltmiete kommen, könnten die Bekl. die Miete monatlich maximal um 11,73 DM kürzen. Da die Bekl. nach der Klageerhebung 468,51 DM an die Kl. zahlten, leisteten sie auf die mit der Klage geforderte entsprechende Summe. Somit verblieb ein Rückstand von 3 x (33,82 DM - 11,73 DM =) 22,09 DM = 66,27 DM, so daß zugunsten der Bekl. § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht eingreifen kann, weil die Rückstände der Bekl. bei der Kl. nicht vollständig erfüllt wurden. Das LG wird sich deshalb mit der Höhe der Mietminderung befassen müssen, sowie mit der Nichtzahlung des Nutzungsentgeltes für die Einbauküche. Gegebenenfalls mag das LG auch erwägen, ob es den nach der Zahlung von 468,51 DM verbleibenden geringen Rückstand im Hinblick auf § 242 BGB für so unwesentlich hält, daß es gleichwohl § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB anwenden würde. Ein RE ist deshalb zumindest derzeit unzulässig, weil offen ist, ob die Vorlagefrage entscheidungserheblich ist.