Rechtsentscheid

Rechtsentscheid; Vorlagefrage; Vorlagebeschluss

Hat ein Oberlandesgericht eine an sich teilbare Rechtsfrage mittels Rechtsentscheid umfassend beantwortet, will eine Berufungszivilkammer, ohne daß der Vorlagefall dies erfordert, hiervon umfassend abweichen, beantwortet der Bundesgerichtshof in der Folgezeit einen Teil dieser Rechtsfrage mittels Rechtsentscheid im Sinne der vorlegenden Berufungszivilkammer, ist aber aus dem Vorlagebeschluß nicht zu entnehmen, ob die auf ihren entscheidungserheblichen Teil zurückgeführte Vorlagefrage durch den Rechtsentscheid des Bundesgerichtshofes ihre Erledigung gefunden hat, so ist die Vorlagefrage unzulässig geworden. (Rechtsentscheid abgelehnt)

I. Die Kl. nehmen die Bekl. wegen unterlassener, im übrigen nicht ordnungsgemäß ausgeführter Schönheitsreparaturen auf Zahlung einer Entschädigung in Anspruch.

Durch Formularmietvertrag vom 1.8.1978 vermieteten die Kl. den Bekl. ein Haus auf die Dauer von 6 Jahren zu Wohnzwecken und übergaben es in nicht frisch renoviertem Zustand. In § 9 des Mietvertrages ist bestimmt:

"1. Der Vermieter übergibt die Mieträume im vorhandenen Zustand, der dem Mieter bekannt ist.

...

4. Die Kosten der Schönheitsreparaturen, und zwar auch der ersten Schönheitsreparaturen, ... trägt der Mieter. Der Vermieter ist berechtigt, die Ausführung der Schönheitsreparaturen für Küchen, Baderäume und Dielen in einem Zeitraum von zwei bis drei Jahren, für andere Räume in einem solchen von vier bis sechs Jahren zu verlangen. Den Innenanstrich der Fenster und Türen sowie den Anstrich der Fußleisten und Heizkörper kann der Vermieter alle vier Jahre beanspruchen. Die Schönheitsinstandsetzungen müssen fachgerecht ausgeführt werden. Kommt der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nach, so kann der Vermieter nach fruchtloser Aufforderung des Mieters zur Durchführung der Arbeit Ersatz der erforderlichen Kosten verlangen."

Nach § 19 Ziffer 1 des Mietvertrages sind die Mieträume "bei Beendigung der Mietzeit in vertragsgemäßem Zustand ... zurückzugeben".

Das Mietverhältnis der Parteien endete mit dem Monat Mai 1984. Vor ihrem Auszug nahmen die Bekl. verschiedene Renovierungsarbeiten an Holzteilen, Wänden und Decken vor; diese beurteilten die Kl. jedoch als unfachmännisch ausgeführt. Verbunden mit Fristsetzung und Ablehnungsandrohung forderten sie die Bekl. zur ordnungsgemäßen Durchführung aller Schönheitsreparaturen auf. Nach fruchtlosem Ablauf der Frist beantragten sie Beweissicherung durch einen Sachverständigen. Dieser hielt einen Renovierungsaufwand in Höhe von abgerundet 9.850,-- DM für erforderlich.

Mit der Klage verlangen die Kl. von den Bekl. u. a. diesen Betrag zur Schadensbeseitigung. Sie tragen dazu vor, die Mieträume hätten sich bei Übergabe durchweg in gutem Zustand befunden. Der Vormieter habe die Schönheitsreparaturen regelmäßig ausgeführt. Die Bekl. seien ihrer entsprechenden mietvertraglichen Verpflichtung teilweise gar nicht, teilweise nur mangelhaft nachgekommen.

Zur Begründung ihres Klageabweisungsantrages wenden die Bekl. ein, das Haus sei bei der Übernahme völlig verwohnt gewesen. Sie hätten den gesamten Innenanstrich erneuert, sowie alle Wände und Decken renoviert. Da auf sie bereits die Renovierungsarbeiten beim Einzug in das Haus abgewälzt worden seien, seien sie zur Ausführung dieser Arbeiten bei Beendigung des Mietvertrages nicht verpflichtet. Dessen § 9 sei nach dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 28.8.1984 (NJW 1984, 2585) unwirksam.

Das Amtsgericht hat die Bekl. hinsichtlich der Renovierungskosten zum Schadensersatz verurteilt, allerdings unter Berücksichtigung eines Vorteilsausgleichs zu ihren Gunsten in Höhe der Hälfte des vom Gutachter geschätzten Betrages. Nach seiner Auffassung betrifft der Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart nicht den Fall nicht fachgerecht ausgeführter Renovierungsarbeiten. Auf die nach dem Vortrag der Kl. unterlassenen Schönheitsreparaturen ist das Amtsgericht in seiner Begründung nicht eingegangen. Die Beurteilung eines solchen Sachverhaltes hat es vielmehr ausdrücklich offengelassen. Das auf die Berufung der Bekl. und der Anschlußberufung der Kl. mit der Sache befaßte Landgericht möchte den Schadensersatzanspruch der Kl. auf Erstattung der Kosten für alle - unterlassenen und nicht fachmännisch ausgeführten - Schönheitsreparaturen gem. § 326 BGB in Verbindung mit § 9 des Mietvertrages vom 1.8.1978 bejahen, sieht sich aber an einer Entscheidung durch den Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 6.3.1986 (8 ReMiet 4/84 = DWW 1986, 96 = WuM 1976, 210) gehindert, wonach bei Vermietung und Überlassung einer nicht renovierten Wohnung die formularmäßige Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist. Das Landgericht hat daher die Sache dem Oberlandesgericht Hamm mit Beschluß vom 10.10. 1986 zur Entscheidung durch Rechtsentscheid vorgelegt, weil die Kammer als Berufungsgericht bei der Entscheidung einer Rechtsfrage, die sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum ergibt, von der Entscheidung des Oberlandesgerichts Stuttgart im Rechtsentscheid vom 6.3.1986 (AZ: 8 ReMiet 4/84) abweichen will."

Eine bestimmte Vorlegungsfrage ist nicht gestellt.

Ihren Standpunkt, die grundsätzlich zulässige formularvertragliche Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter beinhalte auch dann keine unangemessene Benachteiligung entgegen den Geboten von Treu und Glauben (§ 9 Abs. 1 AGBG), wenn dem Mieter eine unrenovierte, vom Vermieter nicht zu renovierende Wohnung überlassen werde, begründet die Zivilkammer im wesentlichen damit, daß auch in diesen Fällen dem Mieter keine über die laufenden Schönheitsreparaturen hinausgehenden Lasten auferlegt würden. Das ergebe sich schon daraus, daß eine unrenovierte Wohnung häufig noch durchaus "beziehbar" sei.

Aber selbst dann, wenn die Wohnung renovierungsbedürftig und der Mieter zur Anfangsrenovierung bei Mietbeginn verpflichtet sei, folge aus der Vorleistungspflicht noch nicht die Unangemessenheit der Regelung. Bei der Anmietung würde dem Mieter die finanzielle Belastung durch die sofort vorzunehmende Renovierung vor Augen geführt, so daß er einen Ausgleich in der Miethöhe anstreben könnte. Für noch nicht abgewohnte Renovierungsleistungen bei Beendigung des Mietverhältnisses gebe es ein "gesetzliches Regulativ" durch Rückgewähr eines Geldbetrages vom Vermieter, der dem tatsächlichen Wert der noch vorhandenen Leistung entspreche. II. Die Vorlage ist nicht mehr zulässig. 1. Nach Art. III Abs. 1 S. 1 des 3. MÄG ist ein Rechtsentscheid herbeizuführen, wenn das Landgericht als Berufungsgericht bei der Entscheidung einer Rechtsfrage, die sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergibt, von einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs oder eines Oberlandesgerichts abweichen will. Diese Voraussetzungen hat das Landgericht zutreffend für den Zeitpunkt des Vorlagebeschlusses am 10.10.1986 bejaht.

a) Für seine Entscheidung als Berufungsgericht kommt es auf die Rechtsfrage der formularvertraglich wirksamen Abwälzung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in Mietwohnräumen auf den Mieter bei Überlassung einer nicht renovierten Wohnung jedenfalls insoweit an, als die Kl. die Bekl. auf Schadensersatz auch wegen unterlassener Renovierungsarbeiten in Anspruch nehmen. Ob der Rechtsstandpunkt der Zivilkammer, die Bekl. hafteten den Kl. nicht auf Ersatz der Schadensbeseitigungskosten aus positiver Vertragsverletzung für den Fall, daß die Mieter diese Arbeiten zwar ohne rechtliche Verpflichtung, doch mangelhaft vorgenommen hätten, einer Überprüfung standhielte sowie in welchem Umfang der Senat an diese Rechtsmeinung gebunden wäre und sie hinzunehmen hätte, kann deshalb dahingestellt bleiben.

b) Mit einem Urteil auf der Grundlage der im Vorlagebeschluß zum Ausdruck gekommenen Rechtsauffassung würde sich das Landgericht in Widerspruch zum Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 6.3.1986 (8 ReMiet 4/84) setzen.

Nach dessen Tenor ist "bei Vermietung einer nicht renovierten Wohnung... die formularvertragliche Abwälzung laufender Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam" (vgl. OLG Stuttgart, DWW 1986, 96; WuM 1986, 210). Diese Formulierung erfaßt uneingeschränkt alle Fälle der Überlassung nicht frisch renovierter Wohnungen aufgrund Formularmietvertrages mit Abwälzungsklausel. Wie sich aus dem Zusammenhang der Gründe des Vorlagebeschlusses vom 10.10.1986 ergibt, versteht die vorlegende Zivilkammer den Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 6.3.1986 in dieser Allgemeinheit und will - ebenso uneingeschränkt - von dessen Aussage abweichen, indem sie die genau gegenteilige Rechtsauffassung vertritt und ihrem Urteil zugrundelegen möchte.

2. Durch Beschluß vom 1.7.1978 - VIII ARZ 9/86 - hat der Bundesgerichtshof auf Vorlage des Oberlandesgerichts Frankfurt (ZMR 1987, 15 f) in Abweichung vom Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 6.3.1986 folgenden Rechtsentscheid erlassen (vgl. WM 1987, 968 ff):

1. Bei Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung ist die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans jedenfalls dann wirksam, wenn die Renovierungsfristen mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen.

2. Das gilt auch dann, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn renovierungsbedürftig war und der Anspruch des Mieters auf eine Anfangsrenovierung durch den Vermieter vertraglich ausgeschlossen ist".

a) Damit ist die Vorlage des Landgerichts Kleve unzulässig geworden. Dem Vorlagebeschluß vom 10.10.1986 ist nicht mehr eindeutig zu entnehmen, daß eine Vorlagepflicht gem. Art. III Abs. 1 S. 1 MÄG noch besteht.

Diese entfällt, wenn das Landgericht einer Rechtsansicht des Bundesgerichtshofs folgen, aber von einer des Oberlandesgerichts abweichen will (OLG Hamm, Beschluß vom 31.8.1984 - 4 ReMiet 3/84 - = Landfermann/Heerde RES IV 3. MietRÄndG Nr. 60 m.w.N.). Das wäre hier der Fall, wenn die für das Landgericht entscheidungserheblichen Tatsachen bei der Inhaltskontrolle der formularvertraglichen Abwälzungsklausel gem. § 9 AGB-Gesetz im zitierten Rechtsentscheid des Bundesgerichtshofs vom 1.7.1987 bereits Berücksichtigung gefunden hätten. b) Darüber zu befinden, ist dem Senat indes nicht möglich. Die Zivilkammer nimmt zur Begründung ihrer Rechtsmeinung auf verschiedene Sachverhaltsvarianten Bezug. Daraus läßt sich jedoch nicht folgern, welche dieser Umstände ihre Entscheidung tragen sollen (vgl. BayObLG, Beschluß vom 9.7.1984 - ReMiet 7/82 - = Landfermann/Heerde RES IV 3. MietRÄndG Nr. 49).

Ausgehend von der ohne Einschränkung vertretenen Rechtsauffassung der Kammer über die Wirksamkeit formularvertraglicher Abwälzungsklauseln auch bei Überlassung einer nicht renovierten Wohnung ist eine Differenzierung hinsichtlich der für ihre konkrete Entscheidung im Rahmen des § 9 AGB erheblichen Tatsachen nicht erforderlich gewesen. Das hat sich geändert, nachdem der Bundesgerichtshof die ihm gestellte Rechtsfrage entsprechend den Besonderheiten des dort zu beurteilenden Formularmietvertrages eingeschränkt hat (BGH WM 1987, 968, 970/971).

Um die dem Senat von Amts wegen obliegende Pflicht zur Feststellung der Zulässigkeit der Vorlage zu ermöglichen (Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 5. Auflage [1984] Rdnr. G19 ff), hat das Landgericht die entscheidungserheblichen Tatsachen anzugeben, von denen es ausgehen will. Dabei kommt es insbesondere darauf an, ob § 9 des Mietvertrages vom 1.8.1978 den Mietern nicht nur "die Pflicht zur Erstrenovierung und zu weiteren turnusmäßigen Schönheitsreparaturen" aufbürdet, sondern ihnen darüberhinaus eine Pflicht zur Erstrenovierung bei Beginn des Mietverhältnisses auferlegt.

3. Für die Zulässigkeit der Vorlage zum Rechtsentscheid kommt es nicht auf den Zeitpunkt der Vorlage, sondern auf den der Entscheidung an (OLG Koblenz, Beschluß vom 6.1.1984 - 4 W - RE 608/83 = Landfermann/Heerde RES IV 3. MietRÄndG Nr. 49), so daß ein Rechtsentscheid in der vorgelegten Sache nicht ergehen kann.