Rechtsanwaltskosten für die Abwehr eines Mieterhöhungsverlangens

Rechtsanwaltskosten für die Abwehr eines Mieterhöhungsverlangens; Anmahnung der Zustimmung zur Mieterhöhung; Absinken der ortsüblichen Vergleichsmiete durch neuen Mietspiegel vor Ablauf der Zustimmungsfrist

Der Mieter hat gegen den Vermieter, der unter Berufung auf den im Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens geltenden Mietspiegel die Zustimmung zur Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangt hat, auch dann keinen Anspruch auf Ersatz der für die Abwehr dieses Erhöhungsverlangens entstehenden Anwaltskosten, wenn kurz vor Ablauf der Zustimmungsfrist ein neuer Mietspiegel in Kraft trat, der infolge Absenkung der Mietspiegelwerte die verlangte Miete nicht mehr rechtfertigte, der Vermieter aber dennoch die Zustimmung unter Klageandrohung anmahnte.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Bekl. stand ein Schadensersatzanspruch in Höhe der zur Aufrechnung gestellten Anwaltskosten nicht zu, da die Kl. beziehungsweise die die Kl. vertretende Hausverwaltung, deren Verhalten sich die Kl. zurechnen lassen müßte, durch Übermittlung des Mieterhöhungsverlangens vom 20.6.2005 und des Schreibens vom 2.9.2005 an den Bekl. keine vertragliche Nebenpflicht zumindest fahrlässig verletzt hatte. Eine zumindest fahrlässige Pflichtverletzung der Kl. wäre nach Auffassung des Gerichts in der vorliegenden Fallgestaltung nur dann denkbar, falls das Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558 BGB unter keinem denkbaren rechtlichen Gesichtspunkt begründet gewesen wäre und für die Kl. beziehungsweise der sie vertretenden Hausverwaltung im Rahmen einer sachgerechten Prüfung auch erkennbar gewesen wäre, daß ein solcher Anspruch nicht bestand. Zu berücksichtigen ist zunächst, daß zum Zeitpunkt der Übermittlung und des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens vom 20.6.2005 noch der Berliner Mietspiegel 2003 in Kraft war und für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich auf den Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens abzustellen ist (vgl. hierzu Schmidt-Futterer/Börstinghaus § 558 b BGB Rn. 121). Es kann der Kl. also nicht zum Vorwurf gemacht werden, daß sie die ortsübliche Vergleichsmiete unter Berücksichtigung des damals noch gültigen Berliner Mietspiegels 2003 ermittelt hat. Soweit der Bekl. ausweislich der Klageerwiderung offenbar der Ansicht ist, daß die ortsübliche Vergleichsmiete auch unter Berücksichtigung der Werte des Berliner Mietspiegels 2003 nicht einmal 6,36 €/m2 betragen habe, läßt sich dem Sachvortrag der beklagten Partei nicht entnehmen, weshalb ein solcher Betrag unter keinem denkbaren rechtlichen Gesichtspunkt als ortsübliche Vergleichsmiete zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens auch unter Berücksichtigung der einzuhaltenden Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB als gerechtfertigt erachtet werden konnte. Allein der Umstand, daß die Kl. nach wohl überwiegender Auffassung in Rechtsprechung und Rechtsliteratur in dem Mieterhöhungsverlangen keine nachvollziehbare Einordnung der Wohnung in das maßgebliche Mietspiegelfeld des Berliner Mietspiegels 2003 vorgenommen hatte, begründet nicht bereits eine zumindest fahrlässige Pflichtverletzung in Form der Geltendmachung einer offensichtlich unberechtigten Forderung, da derartige Angaben auch noch nachträglich, spätestens in dem gerichtlichen Verfahren auf Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß § 558 b Abs. 3 BGB hätten nachgeholt werden können. Der weitere Umstand, daß kurz vor Ablauf der Zustimmungsfrist der damals neue Berliner Mietspiegel 2005 in Kraft trat, dessen Werte nach dem insoweit übereinstimmenden Sachvortrag der Parteien infolge Absenkung der maßgeblichen Mietspiegelwerte eine Mieterhöhung nicht mehr rechtfertigte und die Kl. nicht unverzüglich danach von ihrem Mieterhöhungsverlangen Abstand nahm und statt dessen in dem Schreiben vom 2.9.2005 die Erteilung der Zustimmung unter Klageandrohung anmahnte, begründet ebenfalls keine zumindest fahrlässige Pflichtverletzung der Kl. Dabei ist zunächst zu berücksichtigen, daß der Bekl. in seinem Schreiben vom 30.8.2005 unberechtigte Einwände gegen das Mieterhöhungsverlangen erhoben hatte. Denn die Nichtvorlage der Originalvollmacht hätte gemäß § 174 Satz 1 BGB unverzüglich gerügt werden müssen, was nach Ablauf einer Frist von 14 Tagen nach dem Zugang der Erklärung nicht mehr der Fall war. Ebenfalls ist zu

ichtigen, daß der Bekl. in seinem Schreiben vom 30.8.2005 unberechtigte Einwände gegen das Mieterhöhungsverlangen erhoben hatte. Denn die Nichtvorlage der Originalvollmacht hätte gemäß § 174 Satz 1 BGB unverzüglich gerügt werden müssen, was nach Ablauf einer Frist von 14 Tagen nach dem Zugang der Erklärung nicht mehr der Fall war. Ebenfalls ist zu berücksichtigten, daß in der Rechtsprechung und Rechtsliteratur die Frage, ob ein nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens in Kraft getretener neuer Mietspiegel für die Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen ist, von der mittlerweile wohl herrschenden Rechtsauffassung zwar bejaht wird, aber in Rechtsprechung und Rechtsliteratur durchaus nicht einhellig beantwortet wird (vgl. hierzu die bei Schmidt-Futterer/Börstinghaus aaO. in der Fußnote 368 dargestellten kontroversen Rechtsansichten), so daß es rechtlich nicht unvertretbar gewesen wäre, das Mieterhöhungsverlangen unter Berufung auf den Berliner Mietspiegel 2003 aufrechtzuerhalten. Erst recht kann dann der Kl. nicht zum Vorwurf gemacht werden, daß sie sich erst nach Übermittlung des Schreibens vom 2.9.2005 an den Bekl. ohne ausdrücklich Mitteilung dieser Absicht entschlossen hatte, von dem Mieterhöhungsverlangen Abstand zu nehmen. Seitens des Gerichts wird nicht verkannt, daß im Rahmen eines bestehenden Vertragsverhältnisses oder einer sonstigen rechtlichen Sonderverbindung die Geltendmachung einer unberechtigten Forderung eine Pflichtverletzung begründen kann (vgl. zum Beispiel die Entscheidung des LG Zweibrücken, NJW-RR 1998, 1105 oder AG Kaiserlautern, Urteil vom 24.8.2007 - 7 C 599/07 -, aus der juris-Datenbank). Das LG Zweibrücken, aaO., geht davon aus, daß es von den Umständen des Einzelfalles abhänge, ob in einer unberechtigten Geltendmachung einer Forderung eine zum Schadensersatz verpflichtende Nebenpflichtverletzung zu sehen sei und verweist unter Bezugnahme auf BGH, NJW 1980, 190 darauf, daß die Geltendmachung vermeintlicher, tatsächlich unbegründeter Ansprüche gegen den Vertragspartner nicht an sich schon eine positive Vertragsverletzung sein könne, daß mithin weitere Umstände hinzutreten müßten, um eine solche Vertragsverletzung zu bejahen. Nach Auffassung des LG Zweibrücken sei eine solche dann gegeben, falls für eine leugnende Feststellungsklage ein rechtliches Interesse bestünde, was dann gegeben sei, falls dem Recht oder der Rechtslage eine gegenwärtige Gefahr der Unsicherheit drohe und das erstrebte Feststellungsurteil geeignet sei, diese Gefahr zu beseitigen. Auch wenn man der Auffassung der LG Zweibrücken folgen wollte, wäre eine schuldhafte Pflichtverletzung der Kl. vorliegend nicht gegeben. Denn die Kl. wäre ohnehin gehalten gewesen, ihren geltend gemachten Anspruch klageweise innerhalb der Frist des § 558 Abs. 2 Satz 2 BGB geltend zu machen und den vermeintlichen Anspruch nicht bereits durch Fristablauf zu verlieren. Mithin wäre kurzfristig ohnehin gerichtlich zu klären gewesen, ob der Kl. der geltend gemachte Anspruch zusteht, so daß ein rechtliches Interesse für die Erhebung einer negativen Feststellungsklage nicht gegeben wäre. Abgesehen davon ist zu berücksichtigen, daß die Frage, ob der neue Mietspiegel, der erst nach Übermittlung des Mieterhöhungsverlangens in Kraft getreten ist, bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen gewesen wäre, in Rechtsprechung und Rechtsliteratur unterschiedlich beantwortet wird, was zumindest Auswirkung auf die Frage hat, ob eine schuldhafte

erücksichtigen, daß die Frage, ob der neue Mietspiegel, der erst nach Übermittlung des Mieterhöhungsverlangens in Kraft getreten ist, bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen gewesen wäre, in Rechtsprechung und Rechtsliteratur unterschiedlich beantwortet wird, was zumindest Auswirkung auf die Frage hat, ob eine schuldhafte Pflichtverletzung vorgelegen hat. Ein zumindest fahrlässig begangene Pflichtverletzung ist nach Auffassung des erkennenden Gerichts bei der Geltendmachung eines Mieterhöhungsverlangens gemäß § 558 BGB jedoch jedenfalls dann nicht gegeben, soweit - wie vorliegend - die Geltendmachung eines Anspruchs zumindest rechtlich vertretbar war und sich für den Anspruchsteller nach ausreichender Prüfung der Sach- und Rechtslage, gegebenenfalls nach Einholung von Rechtsrat, nicht aufdrängen mußte, daß die Geltendmachung dieser Forderung offensichtlich keine Erfolgsaussichten verspricht, auch wenn dennoch freiwillig von einer gerichtlichen Geltendmachung des Anspruches anschließend abgesehen wird. Die vorliegende Fallgestaltung ist auch nicht vergleichbar mit dem Sachverhalt, der dem AG Kaiserlautern aaO. zur Entscheidung vorlag. Dort hatte die vermeintliche Gläubigerin trotz Vorliegens eines Erlaßvertrages eine Forderung dennoch geltend gemacht, so daß die Forderung unter keinem denkbaren rechtlichen Gesichtspunkt als begründet erachtet werden konnte.

Weitere mögliche Anspruchsgrundlagen für einen Anspruch auf Erstattung der auf seiten des Bekl. entstandenen Anwaltskosten sind nicht ersichtlich; insbesondere scheidet eine analoge Anwendung des § 91 ZPO aus, (vgl. hierzu BGH, NJW 2007, 1458 ff.).

Die als Nebenforderung geltend gemachten Anwaltskosten sind als Verzugsschaden erstattungsfähig. Der Bekl. befand sich mit der Entrichtung des restlichen Mietzinses für den Monat April 2006 in Verzug. Die durch das vorprozessuale Tätigwerden der Prozeßbevollmächtigten der Kl. entstandenen nicht anrechenbaren Kosten sind im Rahmen einer zweckentsprechenden Rechtsverfolgung entstanden und deshalb als Verzugsschaden erstattungsfähig. Die jeweiligen Zinsansprüche resultieren aus den §§ 286 Abs. 1, Abs. 2 Ziffer 1, 288 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 3 des Mietvertrages. Das für den Verzug erforderliche Verschulden des Bekl. gemäß § 286 Abs. 4 BGB ist vorliegend gegeben, da er sich trotz anwaltlicher Beratung nicht darauf verlassen konnte, daß das zur Entscheidung berufene Gericht seiner Rechtsansicht zur Frage des Bestehens eines Schadensersatzanspruches bei der vorliegenden Fallkonstellation folgen wird. Nach zutreffender Rechtsauffassung des BGH handelt der Schuldner auch dann auf eigenes Risiko und damit schuldhaft, wenn er sich seine Rechtsansicht sorgfältig gebildet hat und ernsthaft mit einer abweichenden Rechtsansicht des zuständigen Gerichts rechnen muß (vgl. zuletzt BGH, GE 2007, 46 = NJW 2007, 428 ff. mit weiteren Nachweisen), wobei er sich das Verhalten der ihn beratenden Personen gemäß § 278 BGB zurechnen lassen muß. Da mit einer abweichenden Rechtsansicht des erkennenden Gerichts gerechnet werden mußte, ist ein schuldhaftes Verhalten des Bekl. im Hinblick auf die Frage des Verzugseintritts gegeben.

Der Mieter hat gegen den Vermieter, der unter Berufung auf den bei Zugang der Mieterhöhung geltenden Mietspiegel die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangte, auch dann keinen Anspruch auf Ersatz der für die Abwehr dieses Erhöhungsverlangens entstehenden Anwaltskosten, wenn der folgende Mietspiegel die verlangte Miete nicht mehr rechtfertigte.

Der Vermieter verlangte unter Berufung auf den im Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens noch geltenden Mietspiegel die Zustimmung zur Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Der Mieter schaltete zu deren Abwehr einen Rechtsanwalt ein. Vor Ablauf der Zustimmungsfrist trat der neue Mietspiegel in Kraft, der eine niedrigere ortsübliche Vergleichsmiete für die gemietete Wohnung auswies. Der Vermieter mahnte dennoch zunächst die Zustimmung zur Mieterhöhung unter Klageandrohung an, verfolgte aber sodann sein Mieterhöhungsverlangen nicht weiter. In einem späteren Prozeß rechnete der Mieter gegen unstreitige Mietforderungen mit einem Anspruch auf Ersatz der Anwaltskosten auf.

Das AG Mitte hielt die Aufrechnung für nicht durchgreifend. Der Mieter habe keinen Anspruch auf Ersatz der Anwaltskosten für die Abwehr des Mieterhöhungsverlangens. Allein der Umstand, daß der Vermieter keine nachvollziehbare Einordnung der Wohnung in das Mietspiegelfeld des im Zeitpunkt des Zugangs maßgeblichen Mietspiegels vorgenommen habe, begründe keine Pflichtverletzung, da diese Angaben auch noch im gerichtlichen Verfahren hätten nachgeholt werden können. Wegen der unterschiedlichen Auffassungen darüber, ob ein nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens in Kraft getretener Mietspiegel für die Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen sei, sei es auch nicht rechtlich unvertretbar gewesen, das Mieterhöhungsverlangen unter Berufung auf den im Zeitpunkt des Zugangs des Verlangens geltenden Mietspiegel aufrechtzuerhalten.

Zur Mietspiegel-Erhebungsstichtagproblematik vgl. zunächst GE 2007, 1295, 1296. Für das Mieterhöhungsverlangen kann der Vermieter naturgemäß nur auf den zu diesem Zeitpunkt bekannten Mietspiegel zurückgreifen. Er muß auch nicht später im Prozeß seine Begründung auf einen neuen veröffentlichten Mietspiegel umstellen (LG Berlin GE 2006, 626). Es reicht für einen schlüssigen Parteivortrag aus, wenn diejenigen Tatsachen, aus welchen sich die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln läßt, vorgetragen werden (LG Berlin, Urteil v. 22. März 2004 - 62 S 303/03 -, GE 2004, 626). Das Gericht muß allerdings den Mietspiegel anwenden, dessen Erhebungsstichtag sich auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens bezieht (BayObLG, RE v. 27. Oktober 1992, GE 1992, 1265 = DWW 1993, 17 = NJW-RR 1993, 202; BGH, Urteil v. 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05 -, vgl. § 558 Rn. 39). Der Vermieter hätte also - wie das Amtsgericht richtig sieht - sein ursprünglich materiell begründetes Mieterhöhungsverlangen weiterverfolgen können. Hinsichtlich der Nachholbarkeit von - im Mieterhöhungsverfahren noch fehlenden - Angaben auch noch im gerichtlichen Verfahren ist jedoch danach zu unterscheiden, ob die Mieterhöhungserklärung deswegen formell oder nur materiell unwirksam war. Wird - wie vereinzelt - die nachvollziehbare Einordnung der Wohnung in das Mietspiegelfeld des maßgebenden Mietspiegels als formelles Wirksamkeitserfordernis des Mieterhöhungsverlangens angesehen, reicht eine Nachbesserung des ursprünglichen - formell unwirksamen - Mieterhöhungsverlangens nicht aus. Der Vermieter muß vielmehr ein vollständig neues Mieterhöhungsverlangen an den Mieter richten, das seinerseits eine neue Zustimmungsfrist auslösen dürfte. Insoweit besteht die Gefahr, daß in dem von der ersten Instanz schnell anberaumten Termin die Zustimmungsfrist für das neue Mieterhöhungsverlangen noch nicht abgelaufen ist und dann auch das neue Mieterhöhungsverlangen als unzulässig abgewiesen wird. Wird das Fehlen der nachvollziehbaren Einordnung der Wohnung in das betreffende Mietspiegelfeld dagegen nur als materieller Fehler der Mieterhöhungserklärung angesehen, löst deren Nachbesserung nicht die Zustimmungsfrist aus, so daß die - auf die nachgebesserte Mieterhöhungserklärung gestützte - Zustimmungsklage nicht als unzulässig abgewiesen werden kann.