Rechtsanwaltskosten als Schadensersatz bei ungerechtfertigter Modernisierungsankündigung

Bei einer offensichtlich unberechtigten Modernisierungsankündigung kann der Mieter die Kosten seines Rechtsanwalts als Schadensersatz geltend machen.

(...) Die Klage ist begründet, weil der Kl. gegen den Bekl. einen Anspruch auf Freistellung hinsichtlich der Kosten der Rechtsverfolgung hat.

Die vom Bekl. angekündigte Modernisierungsmaßnahme war wegen der außerordentlichen Verkleinerung der Wohnfläche für den Kl. ersichtlich mit einer Härte verbunden, die nach § 554 Absatz 2 BGB nicht zu rechtfertigen war. Dies stellt nach Ansicht des Gerichts eine Pflichtverletzung im Sinne der bereits zitierten Kommentarstelle dar (Palandt, Kommentar zum BGB, § 280, Rn. 25 ff.). Dabei ist hinsichtlich des grundsätzlich möglichen Ersatzes von Anwaltskosten zur Abwehr unberechtigter Forderungen auf die Entscheidung des Landgerichts Zweibrücken (NJW-RR 1998, 1105) zu verweisen, wonach im Geltendmachen unberechtigter Forderungen dann eine zum Schadensersatz verpflichtende Handlung liegt, wenn die Voraussetzungen für die Zulässigkeit einer leugnenden Feststellungsklage vorliegen. Das ist der Fall, wenn dem Recht oder der Rechtslage eine gegenwärtige Gefahr der Unsicherheit droht, und das erstrebte Feststellungsurteil geeignet ist, diese Gefahr zu beseitigen. Eine zu fordernde Gefährdung ist bereits dann gegeben, wenn der Kl. durch die bestehende Unsicherheit in seiner Entscheidungsfreiheit gehemmt oder gestört ist. Dies ist insbesondere dann regelmäßig zu bejahen, wenn dem die Feststellung Begehrenden ein wirklicher Nachteil, und nicht nur eine bloße Lästigkeit droht. Vorliegend drohte dem Kl. im Zusammenhang mit der offensichtlich rechtswidrigen Modernisierung eine erhebliche Verkleinerung der Wohnfläche, die jedenfalls einen wirklichen Nachteil, und nicht nur eine Lästigkeit bedeutet hätte.

Bei einer Verkleinerung der Wohnfläche von 62 % mußte auch den Mitarbeitern des Bekl. klar sein, daß diese Maßnahme so nicht gerechtfertigt sein konnte, so daß zumindest Fahrlässigkeit der Mitarbeiter zu bejahen ist. Dieses Verschulden ist dem Bekl. zuzurechnen.

Der Schaden des Kl. besteht in den Kosten der Einschaltung eines Anwalts, wobei der zugrunde gelegte Gegenstandswert insoweit zu berichtigen ist, daß gemäß § 41 GKG für die Modernisierungsmaßnahme ein Wert von 907,80 € anzusetzen wäre. Dieser Betrag ergibt sich aus dem Jahresbetrag der anvisierten monatlichen Mieterhöhung 75,65 € (50,10 qm x 1,51 €). Da hinsichtlich des verringerten Gegenstandswerts im RVG kein Gebührensprung zu verzeichnen ist, ist diese Korrektur für die Schadenshöhe unerheblich.

Ein Mitverschulden des Bekl. ist nicht ersichtlich. Aus dem Schreiben des Bekl. vom 25.5.2005 ist nicht zu erkennen daß es irgendeine Verhandlungsbereitschaft des Bekl. zu diesem Zeitpunkt gab. Gerade wenn der Kl. vor dem Schreiben vom 25.5.2005 bereits seinen grundsätzlichen Widerspruch klargemacht haben sollte, wie von Beklagtenseite vorgetragen, kann man ihm als "mietrechtlichem Laien" nicht vorwerfen, sich der Hilfe eines Anwalts zu bedienen. Dem Kl. kann auch nicht vorgehalten werden, daß ein nochmaliger einfacher Widerspruch in der Mieterversammlung am 8.7.2005 ausgereicht hätte, um den Bekl. von dessen Vorhaben abzubringen. Ein solches Verhalten war angesichts der Schreibens vom 25.5.2005 aus der Sicht des Kl. nicht zu erwarten.

Jede Mitteilung des Vermieters, die auf eine Vertragsänderung zielt, kann eine Pflichtverletzung nach § 280 BGB sein, wenn sie rechtswidrig ist (z. B. Kündigung, Mieterhöhung). Der Mieter kann sich dann einen Rechtsanwalt nehmen, dessen Kosten der Vermieter trägt.

Die Hausverwaltung kündigte eine Modernisierungsmaßnahme an, wonach die Wohnfläche um mehr als 60 % verringert worden wäre. Der Mieter schaltete einen Rechtsanwalt ein; die Baumaßnahme unterblieb. Der Mieter verlangte Freistellung von den Anwaltskosten.

Mit Urteil vom 10. November 2006 gab das Amtsgericht Charlottenburg der Klage statt und meinte, die Abwehr ungerechtfertigter Forderungen umfasse auch die Hinzuziehung eines Rechtsanwalts. Ein Verschulden der Hausverwaltung müsse sich der Vermieter zurechnen lassen.

Der Mieter hatte auf Freistellung von den Rechtsanwaltskosten geklagt und nicht etwa auf Zahlung (an sich), denn vor einer Kostenrechnung des Rechtsanwalts an den Auftraggeber (und nicht an die Gegenseite) besteht kein Schadensersatzanspruch auf Geldzahlungen (KG GE 2003, 321).