Rechtliches Gehör

Rechtliches Gehör; Willkürverbot; abwegige Rechtsauffassung

1. Gemäß dem Grundsatz der Subsidiarität der Verfassungsbeschwerde hat der Beschwerdeführer zunächst alle nach der Lage der Sache zur Verfügung stehenden und ihm zumutbaren prozessualen Möglichkeiten zu ergreifen, um vor Anrufung des Verfassungsgerichts eine Korrektur der geltend gemachten Grundrechtsverletzung zu erwirken bzw. zu verhindern; dazu gehört auch ein Antrag auf Urteilsberichtigung gem. § 319 ZPO.

2. Ein Verstoß gegen das Willkürverbot liegt erst dann vor, wenn von dem erkennenden Gericht die Sach- oder Rechtslage in krasser Weise verkannt worden ist, d. h. wenn bei objektiver Würdigung der Gesamtumstände der Auslegung bzw. Sachverhaltsfeststellung die Annahme geboten ist, die vom Gericht vertretene Auffassung sei im Bereich des schlechthin Abwegigen anzusiedeln.

3. Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist nicht schon dann verletzt, wenn sich das erkennende Gericht nicht ausdrücklich mit einem vom Beschwerdeführer im Prozeß genannten Urteil auseinandersetzt, weil dieses nicht "einschlägig" war.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Beschwerdeführerin wendet sich mit ihrer Verfassungsbeschwerde gegen ein in einer Mietrechtssache ergangenes Berufungsurteil des Landgerichts Berlin.

Die Beteiligten zu 2., die Kl. des Ausgangsverfahrens (im folgenden: Kl.), waren zwischen März 1995 und Februar 1999 Mieter einer in Berlin gelegenen Wohnung, deren Eigentümerin und Vermieterin die Beschwerdeführerin war.

Mit der im Mai 2000 beim Amtsgericht Neukölln erhobenen Klage begehrten die Kl. u. a. Rückzahlung der Mietkaution in Höhe von 5.616 DM. Mit Schriftsatz vom 3. September 2000 erklärte die Beschwerdeführerin hiergegen die Aufrechnung mit Nachzahlungsansprüchen resultierend aus Heiz- und Betriebskostenabrechnungen für die Zeit von 1995 bis 1999. Die beigefügten Abrechnungen enthielten im Anschluß an die Auflistung der jeweiligen Rechnungspositionen, für die eine Aufteilung der Gesamtkosten im Verhältnis der Wohnfläche der gemieteten Wohnung zur Gesamtwohnfläche des Hauses ausgewiesen wurde, die weitere, nicht näher erläuterte Position "Grundsteuer" bzw. "Grundsteuer anteilig". Die Kl. traten dem Nachzahlungsanspruch u. a. mit der Begründung entgegen, die Betriebskostenabrechnungen erfüllten nicht die gesetzlichen Formerfordernisse und seien nicht hinreichend erläutert. Der Wasserverbrauch sei in den Jahren 1995 bis 1997 unverhältnismäßig hoch gewesen, was vermutlich an der Nutzung eines Gartenteichs durch einen der Mieter des Hauses liege; dieser Gartenteich sei für die übrigen Mieter und somit auch für die Kl. nicht zugänglich gewesen. Die Kl. nahmen hierbei auch Bezug auf ein als Anlage beigefügtes Protokoll der 11. Eigentümerversammlung vom 4. Mai 1995 (im Schriftsatz vom 17. November 2000 "Gesellschafterprotokoll" genannt), worin unter dem Tagesordnungspunkt "Verschiedenes" u. a. davon die Rede ist, es werde "berichtet", daß Herr S. durch die Teichanlage in dem von ihm genutzten Garten einen sehr hohen Wasserverbrauch habe. Die Beschwerdeführerin bestritt, daß der Gartenteich nicht allen Mietern frei zugänglich gewesen sei.

Mit Urteil vorn 31. Januar 2001 verurteilte das Amtsgericht die Beschwerdeführerin zur Zahlung von 36,34 DM nebst Zinsen und wies die Klage im übrigen ab. Der Kautionsrückzahlungsanspruch sei in Höhe von 5.579,66 DM durch Aufrechnung mit Betriebskostennachforderungen der Beschwerdeführerin für die Jahre 1995 bis 1997 sowie 1999 erloschen. Die Abrechnungen entsprächen überwiegend - bis auf das Jahr 1998 - den gesetzlichen Formerfordernissen; allerdings sei jeweils der Betrag für die Grundsteuer herauszurechnen, weil sich aus den Abrechnungen nicht ergebe, wie groß der Gesamtbetrag der Grundsteuer sei, der auf das Gesamtgebäude entfalle. Der ausgewiesene Betrag sei daher für die Kl. rechnerisch nicht nachvollziehbar, im übrigen seien die Einwendungen der Kl. gegen die Betriebskostenabrechnungen zu allgemein und deshalb unerheblich. Hinsichtlich der bemängelten hohen Wasserkosten hätte es den Kl. oblegen, nach Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen darzulegen, daß eine getrennte Wasserablesung und ein getrennter Wasserverbrauch gar nicht möglich gewesen seien und eine getrennte Ablesung nicht erfolgt sei. Der bloße Vortrag, durch den Gartenteich sei übermäßig viel Wasser verbraucht worden und diese Kosten seien nicht umlagefähig, genüge nicht.

Zur Begründung ihrer gegen dieses Urteil gerichteten Berufung trugen die Kl. u. a. vor, das Amtsgericht habe zu Unrecht die hohen, durch die alleinige Nutzung eines Gartenteichs durch einen der Mieter verursachten Wasserkosten in den monierten Betriebskostenabrechnungen akzeptiert. Die Beschwerdeführerin bestritt durch Schriftsatz vom 24. September 2001 erneut, daß der Gartenteich nur einem Mieter zugänglich gewesen sei. Das Gegenteil sei von den Kl. zu beweisen; diese hätten insoweit nichts Substantiiertes vorgetragen. Zudem werde hilfsweise mit Mietzinsforderungen in Höhe von 4957,40 DM aufgerechnet. Der monatliche Mietzins habe laut Mietvertrag 2.222 DM betragen. Die Kl. hätten für die Monate "11.98, 12.98 und 02.98" lediglich "folgende Zahlungen geleistet:

- am 27.11.1998 für Dezember 1998 214,28 DM

- am 31.12.1998 für Januar 1998 483,44 DM

- am 2.2.1998 für Februar 1998 1.010,88 DM ..."

Im Verhandlungstermin vor dem Landgericht am 28. September 2001 trugen die Kl. ausweislich des Protokolls vor, der Gartenteich befinde sich hinter dem Hinterhaus und der entsprechende Grundstücksteil sei nur durch eine Tür vom Hinterhaus, zu erreichen, für die nur ein Mieter den Schlüssel gehabt habe. Die Beschwerdeführerin bestritt dieses Vorbringen. Mit den Parteien wurde ferner das Protokoll der 11. Eigentümerversammlung erörtert, wobei der Prozeßbevollmächtigte der Beschwerdeführerin um Übersendung einer Kopie bat, weil ihm die entsprechende Anlage des Schriftsatzes der Kl. vom 17. November 2000 nicht zugegangen sei. Durch Beschluß am Schluß der Sitzung gewährte das Landgericht eine von den Kl. beantragte Erklärungsfrist auf den Schriftsatz der Beschwerdeführerin vom 24. September 2001 und beraumte einen Termin zur Verkündung einer Entscheidung auf den 2. November 2001 an.

Mit Schriftsatz vom 9. Oktober 2001 widersprachen die Kl. der Aufrechnung mit Mietzinsforderungen durch die Beschwerdeführerin und legten Kontoauszüge vor, wonach sie für die Monate Februar und November 1998 jeweils die volle Miete in Höhe von 2.222 DM erbracht hätten; mit weiterem Schriftsatz vom 12. Oktober 2001 erklärten sie unter Vorlage eines weiteren Kontoauszuges, auch für Januar 1998 die volle Miete gezahlt zu haben.

Mit Schriftsatz vom 22. Oktober 2001 wies die Beschwerdeführerin darauf hin, daß aufgrund eines Schreibfehlers die Zahlungen der Kl. falsch datiert worden seien. Mietzahlungen seien am "27.11. 1998 i. H. v. 214,28 DM, am 31.12. 1998 i. H. v. 483,44 DM und am 2.2.1999 i. H. v. 1.010,88 DM" geleistet worden. Mit weiterem Schriftsatz vom 31. Oktober 2001 trug die Beschwerdeführerin ihre Rechtsansicht vor, daß die Kl. sich auch bei nicht ordnungsgemäßer Abrechnung von einzelnen Nebenkosten der Zahlung nicht gänzlich entziehen könnten. Das OLG Braunschweig habe in einem Rechtsentscheid (NJW-RR 2000, 85 ff.), bei dem es um nach Beendigung des Mietverhältnisses geltend gemachte Ansprüche des Mieters auf Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen wegen fehlender Abrechnung durch den Vermieter gegangen sei, ausgeführt, der Mieter müsse im Rahmen der Pflicht zum ordnungsgemäßen Prozeßvortrag auch Kosten z. B. der Heizung oder der Warmwasserzubereitung darlegen, da er diese während des Mietverhältnisses jedenfalls in Anspruch genommen habe. Ihm sei zuzumuten, anhand gegebener Anhaltspunkte seinen Mindestverbrauch zu ermitteln oder zu schätzen und dies im Rückforderungsprozeß auch vorzutragen. Im vorliegenden Fall seien auch die Kl. in der Lage, Angaben zu dem von ihnen selbst anerkannten Verbrauch zu machen.

Mit Urteil vom 2. November 2001 änderte das Landgericht Berlin das Urteil des Amtsgerichts Neukölln ab und verurteilte die Beschwerdeführerin, an die Kl. weitere 5.010,52 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 9. November 2000 zu zahlen. Zur Begründung führte das Landgericht aus, der Anspruch der Kl. auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von 5.616 DM sei in der Höhe unstreitig und auch fällig. Der Anspruch sei jedoch "in Höhe von 1.237,13 DM gemäß § 389 BGB durch die Aufrechnung" der Beschwerdeführerin erloschen.

Die Aufrechnung mit Betriebskostenabrechnungen der Jahre 1995 bis 1999 scheitere entgegen der Ansicht der Kl. nicht daran, daß die Abrechnungen formal unwirksam seien. Diese genügten sowohl den formalen als auch den materiellen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung, wonach grundsätzlich eine aufgeschlüsselte und geordnete Zusammenstellung der Kosten, die Angabe und gegebenenfalls die Erläuterung des Verteilungsschlüssels sowie eine Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen erforderlich seien.

Die Beschwerdeführerin habe gleichwohl mit den Betriebskostennachforderungen für die Jahre 1995 bis 1997 nicht wirksam aufrechnen können, weil in den entsprechenden Abrechnungen die Kosten der Wasserwerke nicht umlagefähig seien. Die Beschwerdeführerin habe nicht dargelegt, inwiefern die durch die Nutzung eines Teichs, zu dem nur ein Mieter des Wohngebäudes in diesem Zeitraum Zugang gehabt habe, entstandenen Wasserkosten umlagefähig gewesen oder vorweg erfaßt und von den Gesamtkosten abgezogen worden seien. Es dürften nur die tatsächlich nutzbaren Betriebsleistungen umgelegt werden. Bestehe ein ausschließliches Nutzungsrecht nur eines Mieters, komme die Umlage auf die anderen Mieter nicht in Betracht. Soweit die Beschwerdeführerin bestreite, daß der Teich nur von einem Mieter habe genutzt werden können, sei dies unzulässig", denn in dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom 4. Mai 1995 sei dieser "Umstand" festgehalten worden, und die Beschwerdeführerin habe nicht dargelegt, inwiefern dieses Protokoll fehlerhaft sei.

Nach Abzug der Wasserkosten aus den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 1995 bis 1997 ergäben diese Abrechnungen jedoch keinen Nachzahlungsbetrag der Kl., sondern vielmehr jeweils ein Guthaben. Soweit die Beschwerdeführerin in diesen Abrechnungen jeweils auch den "anteiligen Betrag der Grundsteuer" (1995: 355,68 DM; 1996 und 1997: jeweils 619,50 DM) zu den Betriebskosten zähle, sei dies mangels Erläuterung des Umlageschlüssels unzulässig, denn die Beschwerdeführerin lege nicht dar, nach welchem Umlageschlüssel die Grundsteuer verteilt worden und inwieweit hierfür ein anderer Umlageschlüssel als bei den übrigen Betriebskosten verwendet worden sei.

Aus der Betriebskostenabrechnung des Jahres 1998 könne die Beschwerdeführerin wirksam die Aufrechnung in Höhe von 605,48 DM erklären, da von dem Gesamtforderungsbetrag von 1.224,98 DM auch hier die Grundsteuer von 619,50 DM abzuziehen sei.

Soweit die Beschwerdeführerin mit einem Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung des Jahres 1999 in Höhe von 413,09 DM die Aufrechnung erklärt habe, führe auch dies nicht zum "Erlöschen der Klageforderung", denn die Forderung, die nach Abzug der Grundsteuer in Höhe von 103,25 DM nur in Höhe von 309,84 DM bestanden habe, sei ihrerseits durch eine Aufrechnung der Kl. im Hinblick auf Heizkostenabrechnungen erloschen.

Ohne Erfolg bleibe auch die hilfsweise erklärte Aufrechnung der Beschwerdeführerin mit Restmietzinsforderungen, denn solche seien nicht dargelegt. Die behaupteten Minderzahlungen für die Monate Februar, November und Dezember 1998 seien seitens der Kl. durch Einreichen von Kontoauszügen widerlegt worden. Der Schriftsatz der Beschwerdeführerin vom 22. Oktober 2001 sei erst nach Schluß der mündlichen Verhandlung eingegangen und nicht mehr zu berücksichtigen gewesen, da eine entsprechende Erklärungsfrist nicht eingeräumt gewesen sei.

Mit ihrer Verfassungsbeschwerde rügen die Beschwerdeführer eine Verletzung ihrer Rechte aus Art. 10 Abs. 1, Art. 15 Abs. 1, Art. 15 Abs. 4 Satz 1, Art. 15 Abs. 5 Satz 2 sowie Art. 23 Abs. 1 der Verfassung von Berlin (VvB) durch das Urteil des Landgerichts.

Es sei bereits nicht nachvollziehbar, wie das Landgericht zu dem Urteilstenor gelangt sei, wonach die Beschwerdeführerin an die Kl. "weitere 5.010,52 DM" - also zuzüglich den vom Amtsgericht zuerkannten 36,34 DM - zahlen müsse, da in den Entscheidungsgründen ausgeführt werde, daß der Anspruch der Kl. auf Rückzahlung der Kaution von 5.616 DM in Höhe von 1.237,13 DM durch Aufrechnung erloschen sei. Rechnerisch ergebe sich somit nur eine Restforderung von 4.342,53 DM.

Soweit das Landgericht aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 1995 bis 1997 die Wasserkosten für nicht umlagefähig erklärt und die Abrechnungen entsprechend gekürzt habe, seien die verfassungsmäßigen Rechte der Beschwerdeführerin auf mehrfache Weise verletzt worden.

So liege ein Verstoß gegen die verfassungsrechtliche Garantie des gesetzlichen Richters gemäß Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB darin, daß das Landgericht eine maßgebliche Rechtsfrage nicht dem Kammergericht zur Vorabentscheidung im Wege des Rechtsentscheids gemäß § 541 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 1 ZPO a. F. vorgelegt habe. Das Landgericht weiche mit seiner Entscheidung von einem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Braunschweig vom 8. Juli 1999 (NJW-RR 2000, 85 ff. = GE 1999, 1213) ab, worin die Frage der Verpflichtung des Mieters zur Zahlung von Mietnebenkosten im Falle nicht ordnungsgemäßer Abrechnung nach Beendigung des Mietverhältnisses anders beantwortet werde. [...]

Auch wenn keine Divergenz anzunehmen sei, hätte das Landgericht die Rechtsfrage, ob eine Pflicht des Mieters zur Zahlung von bestimmten Nebenkosten dann vollständig entfalle, wenn der Vermieter nicht hinreichend dargelegt habe, in welchem Umfang diese Kosten nur einem einzelnen Nutzer zugute gekommen seien, wegen grundsätzlicher Bedeutung gemäß § 541 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 ZPO a. F. dem Kammergericht zur Entscheidung vorlegen müssen. [...]

Der Anspruch der Beschwerdeführerin auf rechtliches Gehör sowie auf ein faires Vorfahren und effektiven Rechtsschutz sei ferner dadurch verletzt, daß das Landgericht der Beschwerdeführerin nicht - wie gewünscht - eine Kopie des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 4. Mai 1995 zugesendet sowie ihr Gelegenheit gegeben habe, sich zum Inhalt des Protokolls, dessen Beweiskraft und eventueller Fehlerhaftigkeit zu äußern.

Hätte die Beschwerdeführerin Gelegenheit gehabt, sich dazu zu äußern, hätte sie darauf hingewiesen, daß nach ihrer Kenntnis die Wasserzuleitung zum Gartenteich bereits durch die damalige Verwalterin 1995 stillgelegt worden sei. Darüber hinaus hätte sie dargelegt, daß es sich bei dem sog. Gartenteich nur um ein winziges Wasserbecken mit einem Rauminhalt von allenfalls einem Kubikmeter gehandelt habe und der Wasserverbrauch selbst bei einer monatlichen Neubefüllung bei den Wasserkosten nicht nennenswert ins Gewicht falle. [...]

Eine weitere Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör, vor allem ein Verstoß gegen das Willkürverbot und das Recht auf ein faires Verfahren und effektiven Rechtsschutz stelle es dar, daß das Landgericht die als Betriebskosten aufgeführten Aufwendungen der Beschwerdeführerin für die Grundsteuer nicht berücksichtigt habe. [...] Es müsse [...] dem Gericht, zumindest jedem Fachgericht in Mietsachen, bekannt sein, daß die auf Immobilien erhobene Grundsteuer jeweils für jede Eigentumswohnung einzeln berechnet werde. [...] Der in den Betriebskostenabrechnungen der Beschwerdeführerin jeweils angesetzte Betrag für die Grundsteuer betreffe daher die konkrete Mietwohnung der Kl. Eine Umlage und ein Umlageschlüssel seien daher weder erforderlich noch überhaupt möglich. [...]

Eine Verletzung der gleichen verfassungsmäßigen Rechte der Beschwerdeführerin stelle es dar, daß das Landgericht die hilfsweise erklärte Aufrechnung mit Restmietzinsforderungen nicht anerkannt und hierbei den Schriftsatz der Beschwerdeführerin vom 22. Oktober 2001 nicht berücksichtigt habe. Darin habe die Beschwerdeführerin erläutert, daß es sich bei der Angabe der Zahlungen der Kl. im Schriftsatz vom 24. September 2001 um ein "Schreibversehen" gehandelt habe und die Zahlungen falsch datiert worden seien. Auch die Richtigstellung sei in der Hektik der Abfassung bedauerlicherweise nicht ganz gelungen, weil die Zahlung von 483,44 DM zwar am 31. Dezember 1998 geleistet worden sei, jedoch nicht für Januar 1998, sondern für Januar 1999. Die Zahlung von 1.010,88 DM sei nicht am 2. Februar 1998, sondern am 2. Februar 1999 geleistet worden, und zwar nicht für Februar 1998, sondern für Februar 1999. [...]

Die Verfassungsbeschwerde hat keinen Erfolg. Sie ist zum Teil unzulässig, im übrigen jedenfalls unbegründet.

1. Soweit die Beschwerdeführerin rügt, der im Tenor des angefochtenen Urteils genannte Zahlbetrag von 5.010,52 DM sei nicht nachvollziehbar, er ergebe sich insbesondere nicht aus den Entscheidungsgründen, steht - abgesehen davon, daß unklar bleibt, welches Recht der Verfassung von Berlin die Beschwerdeführerin hierdurch als verletzt ansieht - der Zulässigkeit der Verfassungsbeschwerde der Grundsatz der Subsidiarität gemäß § 49 Abs. 2 Satz 1 VerfGHG entgegen. Danach hat ein Beschwerdeführer zunächst alle nach Lage der Sache zur Verfügung stehenden und ihm zumutbaren prozessualen Möglichkeiten zu ergreifen, um vor Anrufung des Verfassungsgerichts eine Korrektur der geltend gemachten Grundrechtsverletzung zu erwirken bzw. eine Grundrechtsverletzung zu verhindern (Beschluß vom 31. Juli 1998 - VerfGH 80/97 - LVerfGE 9, 33 [35]; vgl. zum Bundesrecht: BVerfGE 63, 77 [78]; 85 [86]). Die Beschwerdeführerin hätte angesichts der Diskrepanz zwischen dem in den Urteilsgründen näher dargelegten (und nicht durch Aufrechnung erloschenen) Zahlungsanspruch der Kl. und dem im Urteilstenor genannten Betrag einen Antrag auf Urteilsberichtigung gemäß § 319 ZPO stellen können und vor Erhebung einer entsprechenden Verfassungsbeschwerde auch stellen müssen. [...]

Hier lag es nahe, eine ... (offensichtliche) Unrichtigkeit des Tenors im Sinne einer Abweichung der gerichtlichen Willenserklärung von der in den Entscheidungsgründen dargelegten Willensbildung anzunehmen. [...]

2. Der Grundsatz der Subsidiarität der Verfassungsbeschwerde steht der Zulässigkeit auch insoweit entgegen, als die Beschwerdeführerin eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör gemäß Art. 15 Abs. 1 VvB mit der Begründung rügt, das Landgericht habe es zum einen unterlassen, ihr durch die gewünschte Übersendung einer Kopie des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 4. Mai 1995 die Gelegenheit zu geben, dazu Stellung zu nehmen, und hätte ihr zum anderen auch die Möglichkeit einräumen müssen, zu den erstmals in der Berufungsverhandlung gemachten näheren Angaben der Kl. zur Nutzung des Gartenteichs Stellung zu nehmen.

Die Beschwerdeführerin hat es ausweislich des Protokolls der Berufungsverhandlung vom 28. September 2001 versäumt, sowohl bezüglich des Inhalts der genannten, ihr offenbar bis dahin nicht zugegangenen Anlage als auch hinsichtlich der neuen Angaben der Kl. in der Berufungsverhandlung einen Antrag auf Gewährung einer Erklärungsfrist zu stellen oder jedenfalls zum Ausdruck zu bringen, daß sie hierzu noch vortragen wollte. Die Bitte um Übersendung einer Kopie der Anlage genügte insofern nicht, zumal ausweislich des Protokolls der Berufungsverhandlung die Anlage mit den Parteien erörtert wurde und vor diesem Hintergrund die Bitte um Zusendung einer Kopie auch so verstanden werden konnte, daß sie lediglich der Komplettierung der Handakte des Prozeßbevollmächtigten der Beschwerdeführerin hätte dienen sollen. [...]

3. Ohne Erfolg bleibt die Verfassungsbeschwerde auch insoweit, als die Beschwerdeführerin rügt, das Landgericht habe unter Verstoß gegen den Anspruch auf rechtliches Gehör, das Willkürverbot sowie die Rechte auf ein faires Verfahren und effektiven Rechtsschutz bei den die Grundlage für die Aufrechnung bildenden Betriebskostenabrechnungen zu Unrecht jeweils die Grundsteuer herausgerechnet. Es kann offenbleiben, ob die Rüge sich insoweit nur auf die ausdrücklich aufgeführten Jahre 1995 bis 1997 (und nicht auch auf 1998 und 1999) beziehen soll.

a) Hinsichtlich der Willkürrüge ist die Beschwerde jedenfalls unbegründet. Das Urteil des Landgerichts verletzt die Beschwerdeführerin insoweit nicht in ihrem Recht aus Art. 10 Abs. 1 VvB. [...]

Willkür liegt erst dann vor, wenn die Sach- oder Rechtslage in krasser Weise verkannt worden ist, d. h. wenn bei objektiver Würdigung der Gesamtumstände der Auslegung bzw. Sachverhaltsfeststellung die Annahme geboten ist, die vom Gericht vertretene Auffassung sei im Bereich des schlechthin Abwegigen anzusiedeln (vgl. Beschluß vom 23. April 1996 - VerfGH 69/05, 69 A/95 - LVerfGE 4, 54 [61 f.] m. w. N.).

Diese Voraussetzungen sind für die Rüge, das Landgericht habe zu Unrecht die Grundsteuerposition aus den jeweiligen Betriebskostenabrechnungen herausgerechnet, nicht erfüllt. Das Landgericht hat dies mit dem (formalen) Mangel begründet, daß die Betriebskostenabrechnungen den zugrunde gelegten Umlageschlüssel für die Grundsteuer nicht erläutern. In den Abrechnungen war die Position "Grundsteuer" bzw. "Grundsteuer anteilig" jeweils gesondert von den übrigen Betriebskostenpositionen - allerdings ohne Erklärung - aufgeführt. Die Auffassung der Beschwerdeführerin, eine Umlage oder ein Umlageschlüssel seien insoweit weder erforderlich noch überhaupt möglich gewesen, weil die Betriebskostenposition Grundsteuer sich ohnehin nur auf die betreffende Eigentumswohnung, für die sie auch festgesetzt werde, beziehen könne, ist unrichtig. Zwar wird für den Vermieter einer Eigentumswohnung die ihn betreffende Grundsteuerlast individuell für die betreffende Wohnung erhoben; gleichwohl kann mietrechtlich die Umlage nach dem Wohnflächenmaßstab anhand des Gesamtgrundstücks geboten sein. So soll etwa eine allgemeine Vereinbarung der Umlegung der Betriebskosten nach Wohn- und Nutzfläche dazu führen, daß die Grundsteuerbelastung für die gesamte Anlage zu ermitteln und dann nach dem Flächenmaßstab aufzuteilen ist (vgl. BGH, NJW-RR 2004, 1237 [1238] = GE 2004, 879, 830; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 9. Aufl. 2005, S. 192, Rn. 5004a; anders - volle Umlegung der individuellen Grundsteuer mietrechtlich möglich - LG Berlin ZMR 2003, 738 [739]; WuM 2006, 34 f.). Da somit - je nach Vertragsausgestaltung und Auslegung der maßgeblichen mietrechtlichen Vorschriften - auch bei vermieteten Eigentumswohnungen eine Umlage der Grundsteuer anhand der Wohnfläche rechtlich möglich oder sogar geboten ist, erscheint die Rechtsauffassung des Landgerichts, daß die Grundsteuer "ohne Erläuterung des Umlageschlüssels" nicht wirksam als Betriebskostenposition abgerechnet werden konnte, jedenfalls vertretbar.

b) Die in diesem Zusammenhang gerügte Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör ist bereits nicht ausreichend dargelegt und deshalb unzulässig. Die Beschwerdeführerin legt schon nicht dar, welcher Vortrag vom Landgericht nicht zur Kenntnis genommen sein soll. [...]

4. Keinen Erfolg hat die Verfassungsbeschwerde auch insoweit, als die Beschwerdeführerin rügt, das Landgericht habe - ebenfalls unter Verstoß gegen den Anspruch auf rechtliches Gehör, das Willkürverbot sowie die Rechte der Beschwerdeführerin auf ein faires Verfahren und effektiven Rechtsschutz - den Schriftsatz der Beschwerdeführerin vom 22. Oktober 2001 zur hilfsweise erklärten Aufrechnung mit Restmietzinsforderungen nicht berücksichtigt.

Es kann offenbleiben, ob das Landgericht der Beschwerdeführerin hätte Gelegenheit geben müssen, auf den Schriftsatz der Kl. vom 9. Oktober 2001 zu erwidern, und ob es den Schriftsatz vom 22. Oktober 2001 auch ohne ausdrückliche Einräumung einer Erklärungsfrist hätte berücksichtigen müssen, denn es ist nicht dargetan, daß die Entscheidung hierauf beruht. [...] Zudem hätte es sich bei einer auf einen anderen Mietzeitraum bezogenen Aufrechnung mit Mietrückständen um neue Tatsachen bzw. neue Verteidigungsmittel gehandelt, die erst nach Schluß der Berufungsverhandlung vorgetragen wurden und deshalb gemäß § 525 ZPO a. F., § 530 Abs. 2 ZPO a. F. ohnehin nicht mehr hätten berücksichtigt werden können.

5. Schließlich verletzt das angegriffene Urteil die Beschwerdeführerin auch nicht in ihrem Grundrecht aus Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VVB.

Die in Art. 15 Abs. 5 Satz 2 VvB in Übereinstimmung mit Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG verbürgte Gewährleistung des gesetzlichen Richters ist verletzt, wenn ein Gericht die Verpflichtung zur Vorlage an ein anderes Gericht willkürlich außer acht läßt (vgl. Beschlüsse vom 19. Oktober 1995 - VerfGH 23/95 - LVerfGE 3, 99 [103]; GE 1995, 1472 und vom 17. Dezember 1997 - VerfGH 112/96 - LVerfGE 7, 49 [54]; GE 1998, 238; vgl. zum Bundesrecht BVerfGE 76, 93 [96]; 87, 282 [284 f.]).

Diese Voraussetzung ist von der Beschwerdeführerin nicht dargetan worden.

Die Rüge, das Landgericht habe nach § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO a. F. einen Rechtsentscheid über die Frage einholen müssen, ob eine Pflicht des Mieters zur Zahlung von bestimmten Nebenkosten dann vollständig entfalle, wenn der Vermieter nicht ordnungsgemäß abgerechnet habe, denn das Urteil des Landgerichts weiche insoweit von einem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Braunschweig vom 8. Juli 1999 ab (§ 541 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 ZPO a. F.) und die Rechtsfrage habe grundsätzliche Bedeutung (§ 541 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 ZPO a. F.), greift nicht durch.

a) Die behauptete Divergenz bestand nicht. Wie die Beschwerdeführerin selbst ausführt, lag dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Braunschweig die Klage eines (ehemaligen) Mieters auf Rückzahlung der von ihm während der Mietzeit geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen wegen fehlender Betriebskostenabrechnung zugrunde, während es im vorliegenden Fall um Ansprüche der Vermieterseite auf Betriebskostennachzahlung nach erfolgter Nebenkostenabrechnung ging. Entscheidender Unterschied zwischen diesen beiden Konstellationen ist neben der umgekehrten Aktiv- bzw. Passivlegitimation von Mieter und Vermieter, daß in dem vom OLG Braunschweig entschiedenen Fall um Rückforderung der gesamten Vorauszahlungen wegen fehlender Betriebskostenabrechnung gestritten wurde. Das OLG Braunschweig hielt es in diesem Fall für unbillig, dem Mieter "statt des im Regelfall allenfalls geringen Überschusses der Vorauszahlungen über die tatsächlichen Kosten der Rückforderung der gesamten Vorauszahlungen zuzubilligen ...". Da der Mieter, der die Wohnung während der Mietzeit genutzt habe, auch in jedem Fall das Entstehen von Nebenkosten verursacht habe, sei es ihm - auch im Sinne des Übermaßverbots - zuzumuten, anhand gegebener Anhaltspunkte den Mindestverbrauch zu ermitteln oder zu schätzen und dies im Rückforderungsprozeß vorzutragen (anders jetzt aber BGH, NJW 2005, 1499 ff. = GE 2005, 543, 545).

Diese Konstellation ist mit der hier vorliegenden nicht vergleichbar, da die von den Kl. gezahlten Vorauszahlungen gerade nicht streitbefangen waren, sondern es um die Frage ging, ob die Beschwerdeführerin aufgrund formell und materiell richtiger Betriebskostenabrechnungen Nachforderungen gegenüber den Kl. erheben und entsprechend aufrechnen konnte. Das Landgericht hat dies überwiegend verneint, weil es die Betriebskostenabrechnungen hinsichtlich des abgerechneten Wasserverbrauchs sowie der geltend gemachten Grundsteuer für fehlerhaft und die auf dieser Grundlage geltend gemachten Nachforderungen deshalb für unbegründet hielt.

b) Hinsichtlich der behaupteten Vorlagepflicht gemäß § 541 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 ZPO a. F. wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtsfrage fehlt es an ausreichender Darlegung und Begründung der Verfassungsbeschwerde.

So hätte die Beschwerdeführerin die grundsätzliche Bedeutung näher begründen, also darlegen müssen, warum es sich ihrer Auffassung nach um eine entscheidungserhebliche, klärungsbedürftige und klärungsfähige Frage handelt, die sich in einer Vielzahl von Fällen stellen kann und deshalb das Interesse der Allgemeinheit an einer einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt (vgl. die diesbezügliche Definition in BGHZ 154, 288 [291] zum entsprechenden Revisionszulassungsgrund, m. w. N.). Daran fehlt es jedoch. Es genügt insoweit nicht, die Abweichung der Entscheidung des Landgerichts "von einer in der Literatur bisher vertretenen Rechtsauffassung" ohne nähere Erläuterung nur zu behaupten.

c) Soweit die Beschwerdeführerin auch in diesem Zusammenhang eine Verletzung ihres Anspruchs auf rechtliches Gehör gemäß Art. 15 Abs. 1 VvB mit der Begründung rügt, das Landgericht sei hinsichtlich einer möglichen Vorlage zum Rechtsentscheid nicht auf ihren Schriftsatz vom 31. Oktober 2001 eingegangen, so hat die Verfassungsbeschwerde ebenfalls keinen Erfolg. Allein aus dem Umstand, daß sich das Landgericht in dem angegriffenen Urteil nicht ausdrücklich mit dem dort genannten Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Braunschweig befaßt hat, kann nicht geschlossen werden, daß die Rechtsausführungen der Beschwerdeführerin im Schriftsatz vom 31. Oktober 2001 nicht zur Kenntnis genommen und in die Erwägungen einbezogen wurden. Das Landgericht brauchte hierzu nicht ausdrücklich Stellung zu beziehen, weil - wie oben dargelegt - die vom Oberlandesgericht Braunschweig entschiedene Konstellation mit der vorliegenden nicht vergleichbar war, es somit nicht um eine mögliche Abweichung von einem "einschlägigen" obergerichtlichen Rechtsentscheid ging. [...]

Die Verfassungsbeschwerde ist unzulässig, wenn nicht zuvor versucht wird, die geltend gemachte Grundrechtsverletzung durch einen Antrag auf Urteilsberichtigung gem. § 319 ZPO zu korrigieren. Eine gerichtliche Entscheidung ist erst dann willkürlich, wenn sie schlechthin abwegig ist. Das Gericht braucht sich nicht mit in den Prozeß eingeführten Entscheidungen auseinanderzusetzen, die nicht "einschlägig" sind.

Nachdem das Amtsgericht die Klage des Mieters auf Rückzahlung der Kaution wegen der Aufrechnung des Vermieters mit restlichen Mietforderungen sowie Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen weitgehend abgewiesen hatte, kam die Berufungskammer des LG Berlin zu dem entgegengesetzten Ergebnis, weil es die Wasserkosten und die Grundsteuer aus den Betriebskostenabrechnungen nicht als umlagefähig ansah und die Aufrechnung des Vermieters mit den weiteren Restmietforderungen aufgrund der vom Vermieter eingereichten Zahlungsaufstellung für nicht dargelegt ansah. Das Landgericht ging davon aus, daß in den Wasserkosten die Kosten für die Nutzung eines Teichs enthalten gewesen seien, zu dem nur ein Mieter des Wohngebäudes in dem streitbefangenen Zeitraum Zugang gehabt habe; diese Kosten hätten vorweg erfaßt und abgezogen werden müssen, was der Vermieter nicht dargelegt habe. Die Grundsteuer habe nicht umgelegt werden können, weil insoweit in der Abrechnung kein Umlageschlüssel angegeben worden sei. Dagegen richtete sich die Verfassungsbeschwerde des Vermieters, der rügte, der nach dem Tenor ausgeurteilte weitere Zahlungsbetrag ergebe sich nicht aus den Entscheidungsgründen, hinsichtlich der Wasserkosten sei sein Vortrag, die Wasserzuleitung zum Gartenteich sei bereits 1995 stillgelegt worden, nicht berücksichtigt worden, und hinsichtlich der Umlage der Grundsteuer mußte kein Verteilungsschlüssel angegeben werden, weil diese auf eine vermietete Eigentumswohnung entfallen sei, für die die Grundsteuer immer nur wohnungsbezogen berechnet werde. Die Angaben über die Zahlungen des Mieters habe er später berichtigt, was ebenfalls nicht berücksichtigt worden sei.

Der Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin wies die Beschwerde zurück. Die Rüge, der nach dem Tenor ausgeurteilte weitere Zahlungsbetrag ergebe sich nicht aus den Entscheidungsgründen, sei schon unzulässig, weil der Vermieter nicht versucht habe, die geltend gemachte Grundrechtsverletzung durch einen nach den Berechnungen in den Urteilsgründen in Betracht kommenden Antrag auf Urteilsberichtigung gem. § 319 ZPO zu korrigieren. Die Auffassung des Gerichts, die Grundsteuer habe nicht umgelegt werden können, weil insoweit in der Abrechnung kein Umlageschlüssel angegeben worden sei, sei vertretbar und daher nicht willkürlich gewesen, weil auch bei vermieteten Eigentumswohnungen die Umlage der Grundsteuer sowohl nach dem Flächenmaßstab als auch nach der für die Wohnung angesetzten Grundsteuer möglich sei. Auf den in der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht erfolgten Vortrag des Mieters, nur ein Mieter habe Zugang zum Gartenteich gehabt, hätte der Vermieter Erklärungsfrist beantragen oder jedenfalls zum Ausdruck bringen müssen, daß er noch vortragen wolle, was er nicht hinreichend getan habe. Das erkennende Gericht habe sich auch nicht mit dem Rechtsentscheid des OLG Braunschweig (GE 1999, 1213) zur Rückzahlung von Vorschüssen nach beendetem Mietverhältnis mangels Abrechnung durch den Vermieter auseinanderzusetzen brauchen, weil es hier um den umgekehrten Fall der Nachforderung von Betriebskosten nach erfolgter Abrechnung gegangen sei. Es sei daher nicht gegen das Willkürverbot verstoßen worden.