Rechtliche Zuordnung einer Sicherungshypothek

Ist für die namentlich bezeichneten Mitglieder einer Wohnungseigentumsgemeinschaft im Jahr 2002 aufgrund des notariellen Schuldanerkenntnisses eines Wohnungseigentümers eine Sicherungshypothek im Grundbuch eingetragen worden, hat die nachfolgende Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft an der rechtlichen Zuordnung der Sicherungshypothek nichts geändert. Eine Unrichtigkeit des Grundbuchs kann in diesem Fall auch nicht durch einen im Jahr 2018 erfolgten Nachtragsvermerk gemäß § 44a BeurkG, wonach Gläubigerin der Forderung die Wohnungseigentümergemeinschaft sein soll, nachgewiesen werden. (Fortsetzung von Senat, Beschluss vom 11. Oktober 2013 - 1 W 195-196/13 - FGPrax 2014, 4 = GE 2013, 1593 = MDR 2013, 1391 = NotBZ 2013, 470).

Das Grundbuchamt hat den Antrag vom 27. Juni 2018 auf Berichtigung der Gläubigerbezeichnung der Sicherungshypothek, eingetragen in Abt. III lfd. Nr. 1 des im Beschlusseingang bezeichneten Grundbuchs im Ergebnis zu Recht zurückgewiesen, § 18 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 GBO.

a) Eine Eintragung im Grundbuch erfolgt auf Antrag, § 13 Abs. 1 Satz 1 GBO, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird, § 19 GBO. Zur Berichtigung des Grundbuchs bedarf es der Bewilligung jedoch nicht, wenn die Unrichtigkeit nachgewiesen wird, § 22 Abs. 1 Satz 1 GBO. Diesen Nachweis, an den nach allgemeiner und vom Senat in ständiger Rechtsprechung geteilter Ansicht strenge Anforderungen zu stellen sind (vgl. Senat, Beschluss vom 26. Februar 2004 - 1 W 557/03 - KG-Report 2004, 544), hat die Beteiligte hier nicht erbracht.

b) Der Senat hat bereits entschieden, dass die zwischenzeitlich - nach der Eintragung der Belastung in Abt. III lfd. Nr. 1 des Grundbuchs - erfolgte Anerkennung der (Teil-) Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Rechtsprechung (BGH, NJW 2005, 2061) und Gesetzgeber (vgl. §§ 10 Abs. 6 bis 8, 27 Abs. 3 WEG) an der rechtlichen Zuordnung eines für die Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragenen Verfügungsverbots nichts geändert hat (Senat, Beschluss vom 11. Oktober 2013 - 1 W 195-196/13 - FGPrax 2014, 4; zum hiesigen Grundbuch bereits Senat, Beschluss vom 2. November 2017 - 1 W 115/17 - nicht veröffentlicht). Entsprechendes gilt für die hier in Abt. III lfd. Nr. 1 des Grundbuchs zugunsten einzelner Miteigentümer eingetragene Sicherungshypothek (vgl. Wilsch in: BeckOK GBO, Sonderbereich „Zwangssicherungshypothek”, Rn. 129).

aa) Die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht umfassend, sondern auf die Teilbereiche des Rechtslebens beschränkt, bei denen die Wohnungseigentümer im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als Gemeinschaft am Rechtsverkehr teilnehmen (BGH, NZM 2016, 387, 389). Die Wohnungseigentümer sind deshalb mit der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft rechtlich nicht identisch. Vielmehr bleibt das Sonder- und das Gemeinschaftseigentum in den Händen der Miteigentümer, so dass zwei unterschiedliche Zuordnungsobjekte von Rechten und Verbindlichkeiten existieren (BGH, NJW 2005, 2061, 2068). Deshalb scheidet auch eine Umdeutung dahin, die Belastung Abt. III lfd. Nr. 1 stehe nunmehr nach Anerkennung ihrer Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft zu, aus (vgl. Senat, aaO.).

bb) An diesem Ergebnis ändert nichts der Umstand, dass die Urkundsnotarin durch Nachtragsvermerk vom 22. März 2018 die UR-Nr. … dahingehend berichtigt hat, dass Gläubigerin des Schuldanerkenntnisses die Wohnungseigentümergemeinschaft sei. Das Verfahren nach § 44a Abs. 2 Satz 1 BeurkG lehnt sich an die in § 319 Abs. 1 ZPO getroffenen Regelungen an (Preuß, in: Armbrüster/Preuß/Renner, BeurkG/DONot, 7. Aufl., §§ 44a BeurkG, Rn. 13). Danach sind offenbare Unrichtigkeiten in einem Urteil jederzeit von dem Gericht auch von Amts wegen zu berichtigen. Eine offensichtliche Unrichtigkeit in diesem Sinne liegt jedoch nur vor, wenn sie sich aus dem Zusammenhang des Urteils selbst oder aus den Vorgängen bei seiner Verkündung ergibt, und wenn sie ohne Weiteres erkennbar ist. Sie ist nur zulässig, wenn die Identität der Partei, im Verhältnis zu der das Prozessrechtsverhältnis begründet worden ist, gewahrt bleibt (BGH, NJW 2007, 518). Auch im Verfahren nach § 44a Abs. 2 BeurkG muss sich der von dem Notar richtigzustellende Fehler für jeden Außenstehenden aus Umständen, die auch außerhalb der Urkunde liegen können, ergeben (OLG München, DNotZ 2012, 828 830).

Solche Umstände sind vorliegend aber nicht erkennbar. Vielmehr liegt die Annahme nahe, dass es sich bei der ursprünglichen Bezeichnung der Gläubiger des Schuldanerkenntnisses tatsächlich um die namentlich aufgeführten Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft handeln sollte. Denn das entsprach dem damaligen Rechtsverständnis, wonach Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft mangels Rechtsfähigkeit derselben solche der Wohnungseigentümer waren (vgl. BGH, NJW 1998, 3279). Vor diesem Hintergrund kann der Nachtragsvermerk der Urkundsnotarin nicht zulässig sein, weil ansonsten die Gläubiger des Schuldanerkenntnisses nicht gewahrt blieben (vgl. hierzu auch BGH, NJW 2011, 1453, 1454; Feskorn in: Zöller, ZPO, 32. Aufl., § 319 Rn. 14).

Ist für die namentlich bezeichneten Mitglieder einer Wohnungseigentumsgemeinschaft aufgrund des notariellen Schuldanerkenntnisses eines Wohnungseigentümers eine Sicherungshypothek im Grundbuch eingetragen worden, führt auch die spätere Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der WEG nicht dazu, dass die Sicherungshypothek zugunsten der Bruchteilsgemeinschaft in eine solche der Wohnungseigentümergemeinschaft berichtigt werden kann.

Beim Grundbuchamt wurde beantragt, die Gläubigerbezeichnung einer wegen eines Schuldanerkenntnisses bewilligten Sicherungshypothek im Grundbuch zu berichtigen, weil als Gläubiger der Sicherungshypothek noch die nach damaliger Rechtsauffassung (vor 2005) sämtlichen Wohnungseigentümer in Bruchteilsgemeinschaft bezeichnet waren. Das notarielle Schuldanerkenntnis wurde von der Urkundsnotarin durch Nachtragsvermerk dahingehend berichtigt, dass Gläubigerin des Schuldanerkenntnisses nunmehr die teilrechtsfähige (BGH vom 2. Juni 2005 - V ZR 32/05, GE 2005, 921) Wohnungseigentümergemeinschaft sei, also nicht mehr die Gesamtheit der Wohnungseigentümer. Das Grundbuchamt lehnte die Berichtigung ab. Hiergegen die Beschwerde an das KG.

Ohne Erfolg! Durch die Anerkennung der (Teil-) Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft durch die Rechtsprechung und den Gesetzgeber (vgl. §§ 10 Abs. 6 bis 8, 27 Abs. 3 WEG) hat sich an der rechtlichen Zuordnung früher erteilter Sicherungshypotheken nichts geändert. Deshalb scheidet eine Umdeutung von der ehemaligen Gemeinschaft zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft aus. Die Berichtigung durch die Urkundsnotarin ist unwirksam, weil die Identität der Gläubigerin nicht gewahrt bleibt. Der von dem Notar richtigzustellende Fehler muss für jeden Außenstehenden aus Umständen, die außerhalb der Urkunde liegen, ersichtlich sein. Wenn aber nach früherem Rechtsverständnis die Ansprüche mangels Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft solche der Wohnungseigentümer waren, kann der Nachtragsvermerk der Urkundsnotarin nicht zulässig sein.

Leider sind die in der Sicherungshypothek genannten Wohnungseigentümer als Gläubiger nicht auf den Gedanken gekommen, die Urkundsnotarin zu bitten, eine Abtretung der Sicherungshypothek an die Wohnungseigentümergemeinschaft als Rechtsnachfolgerin zu beurkunden (§ 727 ZPO).

VRiKG a. D. RA Dr. Lothar Briesemeister

AKD Anwaltskanzlei Dittert