Recht auf Besitz, Räumung und Herausgabe von Kellerräumen

1. Werden Kellerräume mit der Wohnung übergeben, und ist der Stromanschluss für die Kellerräume in die Stromanlage der Wohnung eingebunden, sind die Kellerräume Bestandteil der Mietsache, auch wenn sie nicht ausdrücklich im Mietvertrag aufgeführt sind.

2. Der Vermieter hat - anders als ein Arbeitnehmer gegenüber dem Arbeitgeber - keinen Anspruch auf Unterlassung oder Rücknahme einer Abmahnung und im Rechtsstreit auch keinen Anspruch auf Feststellung darüber, dass eine Abmahnung zu Unrecht erfolgt ist.

3. Eine Außenwerbung (hier: am Briefkasten) für eine nicht vereinbarte gewerbliche Nutzung braucht der Vermieter nicht hinzunehmen.

(Leitsätze der Redaktion)

Kl. (Mieter) und Bekl. (Vermieter) streiten um wechselseitige Ansprüche. Die Bekl. verlangen von den Kl. Widerklagen, Räumung und Herausgabe von zwei Kellerräumen, die Kl. verlangen von den Bekl. Erstattung von Rechtsanwaltskosten für die Zurückweisung einer Abmahnung durch die Bekl. Die Kl. haben die Kellerräume zwar nicht ausdrücklich mitgemietet, sie wurden den Kl. jedoch mit der Wohnung übergeben, und der Stromanschluss für die Kellerräume läuft auf den Wohnungszähler der Kl. Die Bekl. haben eine Abmahnung ausgesprochen, weil der Briefkasten der Kl. auf eine gewerbliche Nutzung der Wohnung durch die Kl. hinwies. Das Gericht hat Klage und Widerklage abgewiesen.

Denn die Kl. haben ein fortbestehendes Recht zum Besitz an diesen Räumlichkeiten. Diese gehören zur Mietsache. Zwar ist im Mietvertrag nicht aufgeführt, dass zur Wohnung die jetzt innegehaltenen Kellerräume gehören. Jedoch haben die Kl. dargelegt, dass die beiden Kellerräume bei Anmietung der Wohnung zu ihr gehörten, mit der Wohnung mit übergeben wurden und zudem der Stromanschluss für die Kellerräume in die Stromanlage der Wohnung eingebunden war. Dieses haben die Bekl. und Widerkl. nicht hinreichend bestritten. Auch nach ihrem Vorbringen sollten vermieterseits die Keller bei dem Modernisierungsvorhaben im Jahr 2004 in die Stromversorgung der dazugehörigen Wohnung eingebunden werden. Das impliziert aber das beiderseitige Verständnis, dass die in die Stromanlage der jeweiligen Wohnung eingebundenen Kellerräume nicht nur unverbindlich zur Nutzung überlassen wurden, sondern Bestandteil der jeweiligen Mietsache seien und zur Wohnung gehören sollten. Sind die Keller aber Bestandteil der Mietsache, dann steht den Kl. ein aus dem Mietverhältnis resultierendes Recht zum Besitz im Sinne von § 986 Abs. 1 BGB gemäß § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Seite.

Dass und inwieweit die Stromanbindung ohne großen Aufwand wieder getrennt werden kann, ist für die Beurteilung, ob die Kellerräume nach dem beiderseitigen Verständnis von Vorvermieter und Mieter zur Mietsache gehören, unerheblich. Wollte sich der Vermieter tatsächlich offen halten, über die Kellerräume anders zu verfügen, wären auch unkompliziert andere Möglichkeiten gegeben, die Kellerräume mit Strom zu versorgen und deren Verbrauch einzeln zu erfassen, um die Kosten den Verursachern aufzuerlegen. [...]

Die Kl. haben keinen Anspruch auf Erstattung ihnen angefallener Rechtsanwaltskosten für die Zurückweisung einer Abmahnung durch die Bekl.

Die Abmahnung der Bekl. war bereits nicht pflichtwidrig. Die Abmahnung war nicht zu Unrecht erfolgt. Für eine gewerbliche Nutzung der Wohnung sprach bereits die Außenwerbung am Briefkasten der Kl. Die Nutzung als postalische Adresse genügt schon für eine entsprechende Annahme. Die Entgegennahme von Post stellt jedenfalls einen - wenn ggf. auch geringfügigen - Teil der Tätigkeit des Gewerbes des Kl. dar. Diese Außenwerbung stellt die vom Vermieter grundsätzlich nicht hinzunehmende Außenwirkung her.

Zudem hat der Mieter - anders als ein Arbeitnehmer gegenüber dem Arbeitgeber - gegenüber dem Vermieter keinen Anspruch auf Unterlassung oder Rücknahme einer Abmahnung, ebenso wie er im Rechtsstreit keinen Anspruch auf Feststellung darüber hat, dass eine Abmahnung zu Unrecht erfolgt sei. Der BGH hat sich auch damit auseinandergesetzt, weshalb eine Abweichung im Mietrecht zur arbeitsrechtlichen Praxis gerechtfertigt ist. Die ausgeprägten Fürsorgepflichten des Arbeitgebers und die damit einhergehende persönlichkeitsrechtliche Pflichtenbindung finden sich im Mietrecht nicht in annähernder Weise und gebieten deshalb keine Übertragung der diesbezüglichen arbeitsrechtlichen Rechtsprechung auf das Mietrecht. Auch wenn die zutreffenden Ausführungen des Bundesgerichtshofs in dem bereits vom Amtsgericht zitierten Urteil recht kurz sind, ergibt sich kein Anhaltspunkt dafür, dies hier anders zu bewerten. Die Vertragsbeziehungen zwischen Arbeitnehmer und Arbeitgeber sind wesentlich verschieden zu dem Mietverhältnis über Wohnraum. Der Arbeitnehmer schuldet dem Arbeitgeber seine aufgrund seiner Fähigkeiten und Fertigkeiten ermöglichten Arbeitsleistungen, seine vertragliche Schuld hängt deshalb wesentlich von seiner Persönlichkeit und Arbeitskraft ab, und deren Bewertung ist deshalb wesentlich für die Ansprüche des Arbeitnehmers gegenüber dem Arbeitgeber. Eine derartige Verknüpfung mit der Persönlichkeit des Mieters, seinen Fähigkeiten und Fertigkeiten, stellt das Mietverhältnis unverkennbar nicht her. Der Mieter schuldet im Wesentlichen die Bezahlung der Miete.

Wurden dem Mieter mit der Wohnung Kellerräume übergeben, deren Stromanschluss über den Wohnungszähler des Mieters läuft, sind die Kellerräume im Regelfall Bestandteil der Mietsache und können nicht gesondert herausgefordert werden, so das Landgericht Berlin. Außerdem entschied das Gericht: Ein Mieter hat gegenüber dem Vermieter keinen Anspruch auf Unterlassung oder Rücknahme einer Abmahnung, dagegen hat er einen Anspruch darauf, dass der Mieter eine Außenwerbung am Briefkasten für eine vertraglich nicht erlaubte gewerbliche Nutzung der Wohnung unterlässt.

Die Kläger (Mieter) und die Beklagten (Vermieter) streiten um wechselseitige Ansprüche. Die Beklagten fordern von den Klägern Herausgabe und Räumung von zwei Kellerräumen. Die Kläger haben die Kellerräume nicht ausdrücklich mitgemietet, sie wurden ihnen aber mit der Wohnung übergeben, und der Stromanschluss für die Kellerräume läuft über den Wohnungszähler. Die Kläger wollen von den Beklagten Auslagenersatz für den Anwalt, den sie beauftragt haben, um gegen eine Abmahnung durch die Beklagten vorzugehen. Die hatten die Kläger wegen unzulässiger Außenwerbung (Briefkastenaufkleber) für deren gewerbliche Tätigkeit abgemahnt.

Auch wenn die Kellerräume nicht ausdrücklich im Mietvertrag aufgeführt waren, sprachen die Gesamtumstände (Übergabe mit der Wohnung, Stromversorgung über Wohnungszähler) für eine Mitvermietung, weshalb die Kellerräume nicht gesondert herausverlangt werden können.

Anspruch auf Auslagenersatz für den Anwalt hätten die Mieter aber nicht. Die Abmahnung sei nicht pflichtwidrig gewesen. Für die gewerbliche Nutzung der Wohnung habe bereits die Außenwerbung am Briefkasten der Kläger gesprochen. Die Nutzung als postalische Adresse genüge für eine entsprechende Annahme. Bereits die Entgegennahme von Post stelle, selbst wenn sie nur geringfügig sei, einen Teil der Tätigkeit des Gewerbes der Kläger da. Außenwerbung für eine gewerbliche Nutzung müsse der Vermieter einer Wohnung grundsätzlich nicht hinnehmen.

Ganz grundsätzlich habe aber der Mieter – anders als ein Arbeitnehmer gegenüber dem Arbeitgeber – keinen Anspruch, dass der Vermieter eine Abmahnung unterlässt oder zurücknimmt, er kann den Anspruch auch nicht für jede Feststellungsklage verfolgen. Die Vertragsbeziehungen zwischen Arbeitgeber und Arbeitnehmer seien nicht mit den Vertragsbeziehungen zwischen Mieter und Vermieter zu vergleichen.

Geschäftliche Aktivitäten des Mieters in der Wohnung, die nach außen in Erscheinung treten, braucht der Vermieter ohne entsprechende Vereinbarung nicht zu dulden (BGH, GE 2009, 1117). Er kann jedoch nach Treu und Glauben verpflichtet sein, die Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt; hier hätte die Erlaubnis möglicherweise erteilt werden müssen, war sie aber nicht. Insofern war die Abmahnung auch gerechtfertigt.