Rechnungslegungspflicht des ausscheidenden Verwalters

Im Falle des Verwalterwechsels beschränkt sich die außerordentliche Rech nungslegungspflicht des ausscheidenden Verwalters auf das laufende Ge schäftsjahr bis zum Zeitpunkt seines Ausscheidens.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 30. August 1985 beschlossen die erschienenen Wohnungseigentümer zu TOP 1 einstimmig die Abwahl der Antragsgegnerinnen (Verwalter) aus wichti gem Grund. Durch weiteren Beschluß vom 10. Oktober 1985 verlangten die Wohnungseigentümer von den Antragsgegnerinnen mehrheitlich eine umfassende Rechnungslegung über die Zeit ihrer Verwal tungstätigkeit. Zuvor hatte der Verfahrensbevollmächtigte der Antragsteller mit Schreiben vom 3. Sep tember 1985 namens und in Vollmacht der Eigentümergemeinschaft den Verwaltervertrag gegenüber den Antragsgegnerinnen fristlos gekündigt und diese aufgefordert, bis zum 30. September 1985 über ihre Verwaltertätigkeit abzurechnen und die Verwaltungsunterlagen an die neu bestellte Verwalterin he rauszugeben. Mit Schreiben vom 6. September 1985 gaben die Antragsgegnerinnen die in ihrem Besitz befindlichen Verwaltungsunterlagen, die nach Sachgebieten getrennt in verschiedenen Ordnern fortlau fend numeriert zusammengefaßt waren, an die neue Verwalterin heraus und fertigten hierüber eine "Quittung". Ferner erstellten sie unter dem 30. September 1985 eine "Abrechnung für 1985", in der der Kontostand per 31. Dezember 1984, die Gesamteinnahmen sowie die Ausgaben für Reparatur einer Kellerdecke und "sonstige" Ausgaben und das Verwalterhonorar aufgeführt werden.

Im vorliegenden Verfahren haben die Antragsteller die Antragsgegnerinnen im Wege eines Stufenan trags unter anderem auf Erteilung eines Bestandsverzeichnisses über alle während der Verwaltungs zeit in ihren Besitz gelangten Verwaltungsunterlagen (Antrag zu 1. a) sowie auf Vornahme einer der Vor schrift des § 259 Abs. 1 BGB genügenden Rechnungslegung über ihre Verwaltertätigkeit (Antrag zu 2. a) in Anspruch genommen. Diese Anträge hat das Amtsgericht Tiergarten durch TeilBeschluß vom 7. Februar 1986 zurückgewiesen. Auf die dagegen rechtzeitig eingelegte sofortige Beschwerde der An tragsteller hat das Landgericht unter Zurückweisung des Rechtsmittels im übrigen die Antragsgegnerin nen verpflichtet, der Wohnungseigentümergemeinschaft über ihre Verwaltertätigkeit vom 1. Juni 1983 bis zum 6. September 1985 Rechnung zu legen.

Gegen diesen den Antragstellern und Antragsgegnerinnen jeweils am 2. Oktober 1986 zugestellten Be schluß richten sich die am 7. Oktober 1986 bzw. am 14. Oktober 1986 bei Gericht eingegangenen sofor tigen weiteren Beschwerden der Antragsteller und Antragsgegnerinnen. Während des Rechtsbeschw erdeverfahrens haben die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung vom 5. Dezember 1986 zu TOP 15 über folgenden Antrag abgestimmt:

"Die Jahresabrechnung der Verwalterinnen vom 1.6. bis 31.12.83 wird erneut bestätigt. Auf Rechnungs legung durch die Verwalterinnen bezüglich der Jahre 1983 bis 1985 wird ausdrücklich verzichtet."

Diesen Antrag hat die Versammlungsleiterin bei 9 Ja-Stimmen und 10 Nein-Stimmen, die sie als ungültig gewertet hat, gemäß dem Versammlungs-Protokoll als "angenommen" bezeichnet.

II. Die als Rechtsbeschwerden gemäß § 45 Abs. 1 WEG in Verbindung mit § 27 FGG statthaften Rechtsmittel sind rechtzeitig und formgerecht eingelegt worden (§§ 22 Abs. 1, 29 FGG). Es hat jedoch nur das Rechtsmittel der Antragsgegnerinnen in der Sache in dem aus dem Beschluß-Tenor ersicht lichen Umfange teilweise Erfolg.

1. Die Rechtsbeschwerde der Antragsteller ist nicht begründet.

a) Rechtsirrtumsfrei ist das Landgericht davon ausgegangen, daß die Antragsteller zur gerichtlichen Geltendmachung eines Anspruchs auf außerordentliche Rechnungslegung befugt sind. Dabei kann dahinstehen, ob die Gemeinschaft nunmehr durch Beschluß vom 5. Dezember 1986 zu TOP 15 mehr heitlich auf eine weitere Rechnungslegung durch die Antragsgegnerinnen verzichtet hat. Allerdings hat die Geltendmachung des Rechnungslegungsanspruchs gegen den nicht mehr im Amt be findlichen Verwalter grundsätzlich einen Mehrheitsbeschluß im Sinne des § 28 Abs. 4 WEG zur Voraus setzung. Aufgrund dieser gesetzlichen Regelung stehen Rechtsprechung und Schrifttum überwiegend auf dem Standpunkt, daß die Entscheidung über ein Auskunftsverlangen primär der Eigentümerver sammlung zusteht und Individualansprüche erst dann gegeben sind, soweit die Gemeinschaft von ihren Auskunftsrechten keinen Gebrauch macht ( vgl. hierzu Senat, NJW-RR 1987, 462 = ZMR 1987, 100 = WuM 1987, 100 mit weiteren Nachweisen) oder auf solche Rechte mehrheitlich verzichtet.

Vorliegend ergab sich die Befugnis der Antragsteller zur Geltendmachung des Auskunftsanspruchs zu nächst aus dem am 10. Oktober 1985 mehrheitlich gefaßten Beschluß. Diese Befugnis ist nicht dadurch entfallen, daß die Wohnungseigentümer später durch den (zwischenzeitlich angefochtenen) Mehrheits beschluß vom 5. Dezember 1986 möglicherweise wirksam auf eine weitere Rechnungslegung verzichtet haben. Denn im Falle eines etwaigen mehrheitlich erklärten Verzichts können jedenfalls die Antragstel ler, die dieser Verzichtserklärung ersichtlich nicht zugestimmt haben, den Anspuch auf außerordent liche Rechnungslegung gegenüber den aus dem Verwalteramt ausgeschiedenen Antragsgegnerinnen als Individualanspruch geltend machen.

b) Ohne Rechtsfehler ist das Landgericht davon ausgegangen, daß die Antragsgegnerinnen zur Ertei lung eines Bestandsverzeichnisses über die in ihren Besitz gelangten Verwaltungsunterlagen nicht ver pflichtet sind, nachdem sie die in der "Quittung" von ihenen näher bezeichneten Unterlagen an die neu gewählte Verwalterin herausgegeben haben und die Verwalterin bzw. die Eigentümergemeinschaft die se Leistung als Erfüllung des Herausgabeanspruchs angenommen hat.

Ein Anspruch nach Beendigung der Verwaltertätigkeit aus §§ 675, 667 BGB in Verbindung mit § 260 Abs. 1 BGB auf Erteilung eines Bestandsverzeichnisses über die erlangten Verwaltungsunterlagen steht den Antragstellern nicht mehr zu. Ein solcher Anspruch hat die Funktion eines Hilfsanspruchs zum Zwecke der genaueren Erfassung und Präzisierung des weitergehenden Hauptanspruchs, hier des Herausgabeanspruchs nach § 667 BGB (vgl. BGH, NJW 1982, 235). Daraus folgt, daß der Anspruch auf Erteilung eines Bestandsverzeichnisses nicht geltend gemacht werden kann, wenn der Hauptanspruch nicht besteht oder bereits erloschen ist oder wenn ihm eine dauernde Einrede (z. B. aus Verjährung) ge genübersteht (vgl. Soergel/Wolf, BGB, 11. Aufl., § 260 Rdn. 7). Ein derartiger Fall liegt hier vor. Der Anspruch auf Herausgabe der Verwaltungsunterlagen ist durch Er füllung erloschen (§ 362 Abs. 1 BGB). Da die Antragsteller, vertreten durch die neue Verwalterin, die in der "Quittung" näher bezeichneten Verwaltungsunterlagen als Erfüllung des Herausgabeanspruchs an genommen haben, hätten sie Tatsachen für die Unvollständigkeit der Leistung und damit für das weitere Bestehen des Herausgabeanspruchs, von dem der Anspruch auf Erteilung des Bestandsverzeichnis ses abhängig ist, darlegen müssen (§ 363 BGB). Verfahrensfehlerfrei hat das Landgericht festgestellt, daß solche Anhaltspunkte hier nicht vorhanden sind und die Antragsteller die ordnungsgemäße Erfül lung des Herausgabeanspruchs nicht in prozeßerheblicher Weise substantiiert bestritten haben.

Danach kann das Rechtsmittel der Antragsteller keinen Erfolg haben.

2. Die Rechtsbeschwerde der Antragsgegnerinnen ist dagegen teilweise begründet. Soweit das Landgericht die Antragsgegnerinnen zur Rechnungslegung über die Verwaltertätigkeit für die Zeit vom 1. Juni 1983 bis zum 6. September 1985 verpflichtet hat, hält die angefochtene Entscheidung einer rechtlichen Nachprüfung (§ 27 FGG) nicht stand. a) Nicht frei von Rechtsirrtum ist die Auffassung des Landgerichts, die Verpflichtung der Antragsgegne rinnen zur Rechnungslegung, die ihre Grundlage in dem entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag (§§ 675, 666 BGB) hat und überdies zur Klarstellung nochmals ausdrücklich in § 28 Abs. 4 WEG festgelegt ist, beziehe sich auf die gesamte Zeit der Verwaltertätigkeit der Antragsgegnerinnen, d. h. auf die Zeit vom 1. Juni 1983 bis zum 6. September 1985. Nach Ablauf der Geschäftsjahre 1983 und 1984 sind die Antragsgegnerinnen insoweit nur noch zur Aufstellung der Jahresabrechnungen gemäß § 28 Abs. 3 WEG verpflichtet.

Abrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG) und Rechnungslegung (§ 28 Abs. 4 WEG) unterscheiden sich dadurch, daß die erstere jährlich nach Ablauf des Kalenderjahres automatisch vom Verwalter aufzustellen ist, während als Rechnungslegung die von den Wohnungseigentümern (durch Mehrheitsbeschluß) im Laufe des Jahres jederzeit anforderbare Abrechnung bezeichnet wird (vgl. OLG Karlsruhe, NJW 1969, 1968; KG, 1. ZS, OLGZ 1981, 304, 306; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 6. Aufl., § 28 Rdn. 26). Nach dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung bezieht sich die Pflicht des Verwalters zur außerordentlichen Rechnungslegung ( § 28 Abs. 4 WEG) immer nur auf das laufende Geschäftsjahr. Nach Ablauf des Ge schäftsjahres wird die Pflicht zur außerordentlichen Rechnungslegung von der Verpflichtung zur Erstel lung der Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG) abgelöst. Durch die Regelung in § 28 Abs. 4 WEG soll den Wohnungseigentümern ermöglicht werden, die Ordnungsmäßigkeit der Verwaltung auch während des laufenden Geschäftsjahres zu überprüfen. Im Falle des Verwalterwechsels ist somit die außeror dentliche Rechnungslegungspflicht des ausscheidenden Verwalters beschränkt auf das laufende Ge schäftsjahr bis zum Zeitpunkt seines Ausscheidens. Danach können die Antragsteller, soweit es sich um die Geschäftsjahre 1983 und 1984 handelt, von den Antragsgegnerinnen allenfalls die Aufstellung entsprechender Jahresabrechnungen, nicht aber ge mäß ihrem Antrag zu 2. a) Rechnungslegung verlangen. Im Hinblick auf die eindeutige Formulierung die ses Antrags kann der Antrag auch nicht dahin umgedeutet werden, daß die Antragsteller hilfsweise die Erstellung von Jahresabrechnungen begehren. Überdies unterliegen die von den Antragsgegnerinnen für 1983 und 1984 bereits erstellten Jahresabrechnungen grundsätzlich erst der Beschußfassung durch die Wohnungseigentümerversammlung, die nach den Feststellungen des Landgerichts jedenfalls über die Abrechnung für 1984 einen bestandskräftigen Beschluß bisher nicht gefaßt hat.

b) Soweit die Antragsgegnerinnen den Antragstellern für die Zeit vom 1. Januar bis 6. September 1985 gemäß § 28 Abs. 4 WEG über ihre Verwaltertätigkeit rechnungslegungspflichtig sind, entspricht die von den Antragsgegnerinnen vorgelegte Abrechnung vom 30. September 1985 allerdings nicht dem forma len Erfordernis einer vollständigen Rechnungslegung, da sie eine Aufschlüsselung der Einnahmen nach dem Zeitpunkt der jeweiligen Zahlung und nach dem jeweiligen Einzahler, eine Aufgliederung der Ausga ben nach Kostenarten unter Bezugnahme auf die entsprechenden Belege sowie die Abgabe der Kon tenstände der Bankkonten nicht enthält.

Die außerordentliche Rechnungslegung verpflichtet den Verwalter zu einer Abrechnung, die es den Wohnungseigentümern ermöglicht, die Ordnungsmäßigkeit der Verwaltung zu überprüfen. Diese Abrechnung hat deshalb insbesondere den Betrag der Einnahmen und Ausgaben des Abrechnungszei traums zu enthalten, die Ausgaben nach Kostenarten aufzugliedern und die Kontenstände der Bank konten aufzuführen (KG, 1. ZS, OLGZ 1981, 304, 306). Sie muß für den einzelnen Wohnungseigentü mer auch ohne Hinzuziehung eines Sachverständigen verständlich sein und den neuen Verwalter in die Lage versetzen, die Verwaltung fortzuführen. Dieser Verpflichtung sind die Antragsgegnerinnen mit ih rer "Abrechnung für 1985" nicht in vollem Umfang nachgekommen, da diese Abrechnung weder eine Aufschlüsselung der Einnahmen noch eine Einzelaufgliederung der mit "Kellerdecke" und "Sonstige" be zeichneten Ausgaben enthält. Den Mangel haben die Antragsgegnerinnen auch nicht durch Nachrei chung einer Aufgliederung der Kosten für die Reparatur der Kellerdecke behoben, da zum einen eine Bezugnahme auf die entsprechenden Ausgaben-Belege fehlt und zum anderen die "sonstigen" Ausga ben nach wie vor nicht aufgegliedert worden sind.

Diese Mängel der Rechnungslegung verpflichten die Antragsgegnerinnen aber entgegen der Auffas sung der Antragsteller nicht zur Erteilung einer völlig neuen Abrechnung, sondern lediglich zu einer entsprechenden Ergänzung. Denn die vorbezeichneten formalen Mängel der Rechnungslegung sind nicht so schwerwiegend, daß die vorgelegte Abrechnung als gänzliche Nichterfüllung der Rechnungsle gungspflicht angesehen werden müßte. In Fällen der vorliegenden Art besteht grundsätzlich nur eine Pflicht des Verwalters zur Nachbesserung der mangelhaften Abrechnung (vgl. Senat, Beschluß vom 13. April 1987 - 24 W 5174/86 -, NJW-RR 1987, 1160). Nur mit dieser Maßgabe war die Entscheidung des Landgerichts zu bestätigen und im übrigen auf die Rechtsbeschwerden der Antragsgegnerinnen aufzuheben.