Realofferte bei Strom- und Gasbezug im Falle der separaten Vermietung einzelner Zimmer

Zum Adressaten der in der Bereitstellung von Strom und Gas liegenden Realofferten eines Versorgungsunternehmens im Fall der separaten Vermietung einzelner Zimmer einer Wohnung, die lediglich über jeweils einen Zähler für Strom und Gas verfügt (im Anschluss an Senatsurteile vom 2. Juli 2014 - VIII ZR 316/13, GE 2014, 1197 = BGHZ 202, 17 Rn. 16; vom 22. Juli 2014 - VIII ZR 313/13, BGHZ 202, 158 Rn. 18 und vom 27. November 2019 - VIII ZR 165/18, GE 2020, 189 = WuM 2020, 94 Rn. 26).

I. 1 Die Kl. nimmt die Bekl. auf Zahlung von Entgelt für die Belieferung mit Strom und Gas im Rahmen der Grundversorgung in Anspruch.

2 Die Bekl. ist Gesellschafterin einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (im Folgenden: Gesellschaft), in deren Eigentum mehrere Wohnungen in K. stehen. Die Zimmer in einigen dieser Wohnungen - auf die es im Revisionsverfahren allein ankommt - waren jeweils einzeln mit gesonderten Mietverträgen über unterschiedliche Laufzeiten vermietet, wobei sämtlichen Mietern das Recht zur Nutzung der jeweiligen Gemeinschaftsräume wie Küche und Bad eingeräumt wurde. Die Wohnungen, nicht hingegen die einzelnen Zimmer, verfügten jeweils über nur einen Gas- und Stromzähler und wurden von der Kl. mit Strom und Gas beliefert. Die Parteien streiten darüber, ob die Versorgungsverträge (konkludent) mit der Gesellschaft oder mit den Mietern zustande gekommen sind.

3 Die auf Zahlung der diesbezüglichen für den Zeitraum von Februar 2014 bis Mai 2019 in Rechnung gestellten Entgelte gerichtete Klage hat das Amtsgericht abgewiesen. Auf die Berufung der Kl. hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und der Klage stattgegeben.

4 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - ausgeführt:

5 Die Verträge über die Versorgung mit Strom und Gas seien zwischen der Kl. und der Gesellschaft als Eigentümerin der Wohnungen zustande gekommen. Für die daraus entstandenen Kaufpreisforderungen aus § 433 Abs. 2 BGB hafte die Bekl. als Gesellschafterin nach § 128 HGB a.F. analog.

6 Zwar richte sich die in dem Leistungsangebot des Versorgungsunternehmens zu sehende Realofferte nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs regelmäßig an den Mieter - und nicht an den Eigentümer - einer Wohnung, wenn der Verbrauch über einen Zähler erfasst werde, der ausschließlich dieser Wohnung zugeordnet sei. Dies sei hier aber nicht der Fall, da die Eigentümerin nicht die Wohnungen, sondern jeweils mit gesonderten Mietverträgen die einzelnen Zimmer an verschiedene Personen vermietet und den jeweiligen Mietern lediglich die Mitbenutzung von Küche und Bad gestattet habe. Damit sei sie zumindest noch Mitbesitzerin der Gemeinschaftsräume und habe die Verfügungsgewalt über die Wohnungen nicht vollständig aufgegeben. Aus der objektiven Sicht des Mieters eines einzelnen Zimmers sei die Realofferte daher nicht an ihn, sondern an die Eigentümerin der Wohnung gerichtet, der der Zähler zugeordnet sei. Denn einem Mieter sei klar, dass das Versorgungsunternehmen nicht den Verbrauch für das einzelne Zimmer, sondern nur für die gesamte Wohnung ermitteln könne. Dementsprechend erkenne er auch, dass das Versorgungsunternehmen den Vertrag mit derjenigen Person abschließen wolle, mit der es auf Grundlage des Zählers abrechnen könne.

7 Das Vertragsangebot der Kl. habe sich auch nicht an die Gesamtheit aller Mieter der einzelnen Zimmer gerichtet, da diese keine Rechtsbeziehungen zueinander und auch keinen Einfluss auf die Nutzung durch die anderen Mieter hätten.

8 Richte sich die Realofferte demnach an den Eigentümer der Wohnung, so liege in der Entnahme von Strom oder Gas durch einen Mieter nach dem objektiven Erklärungswert die Annahme des Angebots durch ihn im Namen des Eigentümers. Die Vertretungsmacht des Mieters ergebe sich dabei aus den Grundsätzen der Duldungsvollmacht. Die Bekl. habe gewusst und geduldet, dass die Mieter Strom und Gas entnehmen würden, denn dies sei zur Erreichung des Vertragszwecks der Mietverträge unerlässlich.

9 Mit der vom Berufungsgericht beschränkt auf den Anspruchsgrund (siehe hierzu Senatsurteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 243/08, BGHZ 182, 241 Rn. 11 m.w.N.) zugelassenen Revision verfolgt die Bekl. ihr Klageabweisungsbegehren insoweit weiter.

II. 10 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO).

11 a) Das Berufungsgericht hat die Revision zur Fortbildung des Rechts zugelassen, da der Bundesgerichtshof zwar entschieden habe, dass bei Vermietung einer Wohnung mit eigenem Zähler in der Regel ein Vertrag mit dem Mieter zustande komme. Über den Fall einer getrennten Vermietung einzelner Zimmer ohne eigene gesonderte Zähler liege indes - soweit ersichtlich - eine höchstrichterliche Entscheidung noch nicht vor.

12 aa) Zur Fortbildung des Rechts ist die Zulassung der Revision dann geboten, wenn der zu entscheidende Einzelfall Veranlassung gibt, Leitsätze für die Auslegung von Gesetzesbestimmungen aufzustellen oder Gesetzeslücken auszufüllen. Für die Entwicklung höchstrichterlicher Leitsätze besteht aber nur dann ein Bedürfnis, wenn es für die rechtliche Beurteilung typischer oder verallgemeinerungsfähiger Lebenssachverhalte an einer richtungsweisenden Orientierungshilfe ganz oder teilweise fehlt (st. Rspr.; vgl. nur Senatsbeschlüsse vom 23. August 2016 - VIII ZR 23/16, GE 2016, 1441 = NJW-RR 2017, 137 Rn. 5; vom 25. August 2020 - VIII ZR 59/20, GE 2020, 1487 = NJW-RR 2020, 1275 Rn. 21; vom 21. Februar 2023 - VIII ZR 106/21, GE 2023, 745 = WuM 2023, 610 Rn. 15; jeweils m.w.N.).

13 bb) Einer solchen Hilfestellung bedarf es hier nicht. Denn die vom Berufungsgericht als zulassungsrelevant angesehene Frage lässt sich ohne Weiteres anhand der bereits ergangenen Senatsrechtsprechung beantworten. Einen weitergehenden abstrakten Klärungsbedarf wirft der Streitfall nicht auf.

14 (1) Nach der Rechtsprechung des Senats ist in dem Leistungsangebot eines Versorgungsunternehmens grundsätzlich ein Vertragsangebot zum Abschluss eines Versorgungsvertrags in Form einer sogenannten Realofferte zu sehen. Diese wird von demjenigen konkludent angenommen, der aus dem Leitungsnetz des Versorgungsunternehmens Elektrizität, Gas, Wasser oder Fernwärme entnimmt (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 2. Juli 2014 - VIII ZR 316/13, GE 2014, 1197 = BGHZ 202, 17 Rn. 10; vom 22. Juli 2014 - VIII ZR 313/13, BGHZ 202, 158 Rn. 12; vom 27. November 2019 - VIII ZR 165/18, GE 2020, 189 = WuM 2020, 94 Rn. 10; jeweils m.w.N.; vgl. auch § 2 Abs. 2 Satz 1 GasGVV und StromGVV).

15 Kommen mehrere Adressaten des schlüssig erklärten Vertragsangebots des Versorgungsunternehmens in Betracht, ist durch Auslegung aus Sicht eines verständigen Dritten in der Position des möglichen Erklärungsempfängers zu ermitteln, an wen sich die Realofferte richtet (Senatsurteile vom 26. Januar 2005 - VIII ZR 66/04, WM 2005, 1089 unter II 1 b bb [1], und VIII ZR 1/04, ZNER 2005, 63 unter II 1 b aa; vom 27. April 2005 - VIII ZR 140/04, NJW-RR 2005, 1426 unter II 1 a; vom 2. Juli 2014 - VIII ZR 316/13, aaO. Rn. 11; vom 22. Juli 2014 - VIII ZR 313/13, aaO. Rn. 13; jeweils m.w.N.).

16 (2) Empfänger der im Leistungsangebot des Versorgungsunternehmens liegenden Realofferte zum Abschluss eines Versorgungsvertrags ist hiernach typischerweise derjenige, der die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt ausübt (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 2. Juli 2014 - VIII ZR 316/13, aaO. Rn. 12; vom 22. Juli 2014 - VIII ZR 313/13, aaO.; vom 27. November 2019 - VIII ZR 165/18, aaO. Rn. 11; jeweils m.w.N.; Senatsbeschluss vom 5. Juni 2018 - VIII ZR 253/17, GE 2018, 993 = NJW-RR 2018, 1105 Rn. 2). Das ist grundsätzlich der Eigentümer, wobei es dabei jedoch nicht auf die Eigentümerstellung selbst, sondern auf die hierdurch vermittelte Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt ankommt (Senatsurteile vom 2. Juli 2014 - VIII ZR 316/13, aaO. Rn. 13; vom 22. Juli 2014 - VIII ZR 313/13, aaO. Rn. 15; Senatsbeschluss vom 20. Dezember 2005 - VIII ZR 7/04, WuM 2006, 207 Rn. 2).

17(3) Inhaber der tatsächlichen Verfügungsgewalt kann deshalb auch eine andere Person sein, etwa der Mieter oder Pächter eines Grundstücks, da diesem aufgrund des Miet- oder Pachtvertrags die tatsächliche Verfügungsgewalt über die ihm überlassene Miet- oder Pachtsache eingeräumt wird. Dabei kommt es nicht darauf an, ob dem Energieversorger die Identität des Inhabers der tatsächlichen Verfügungsgewalt bekannt ist, er also etwa weiß, dass das zu versorgende Grundstück sich im Besitz eines Mieters oder Pächters befindet und dieser die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss ausübt (Senatsurteile vom 2. Juli 2014 - VIII ZR 316/13, aaO. Rn. 14; vom 22. Juli 2014 - VIII ZR 313/13, aaO. Rn. 16; vom 27. November 2019 - VIII ZR 165/18, aaO. Rn. 11 f.; siehe auch BGH, Urteil vom 25. Februar 2016 - IX ZR 146/15, NJW 2016, 2260 Rn. 14). Wer einen Mietvertrag abschließt, hat mit der Einräumung der Nutzungsbefugnis typischerweise auch die tatsächliche Sachherrschaft über die gemieteten Räume und die darin vorhandenen Versorgungsanschlüsse inne. Dies gilt, wie der Senat bereits entschieden hat, auch für die Fallgestaltung, dass mehrere Mieter gemeinschaftlich den Mietvertrag abschließen. Die Realofferte des Energieversorgungsunternehmens richtet sich in diesem Fall regelmäßig an sämtliche Mitmieter (Senatsurteil vom 22. Juli 2014 - VIII ZR 313/13, aaO. Rn. 10 f., 21).

18 Nach diesen Grundsätzen hat der Senat für die Bestimmung des Angebotsadressaten dem Umstand, wer den Strom verbraucht, maßgebende Bedeutung beigemessen, da der Vertrag regelmäßig gerade mit der Person begründet werden soll, die aufgrund ihrer tatsächlichen Verfügungsgewalt in der Lage ist, die offerierte Energie auch zu entnehmen, mithin hierdurch das Angebot (konkludent) anzunehmen (vgl. Senatsurteile vom 2. Juli 2014 - VIII ZR 316/13, aaO. Rn. 14, 17; vom 22. Juli 2014 - VIII ZR 313/13, aaO. Rn. 27; vom 27. November 2019 - VIII ZR 165/18, aaO. Rn. 13 m.w.N.). Ist eine Wohnung vermietet, hat diese Möglichkeit typischerweise der Mieter, da ihm infolge der eingeräumten Nutzungsbefugnis auch die tatsächliche Sachherrschaft über die gemieteten Räume und die darin befindlichen Versorgungsanschlüsse zukommt (vgl. Senatsurteile vom 22. Juli 2014 - VIII ZR 313/13, aaO. Rn. 21; vom 27. November 2019 - VIII ZR 165/18, aaO. Rn. 13; Senatsbeschluss vom 5. Juni 2018 - VIII ZR 253/17, aaO. Rn. 4, 6).

19 Dabei kommt auch dem Umstand Bedeutung zu, dass der Verbrauch des Mieters von einem separaten, der vermieteten Wohnung zugeordneten Zähler erfasst wird (vgl. Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 165/18, aaO. Rn. 9, 14, 17; Beyer, jurisPR-MietR 14/2020 Anm. 5 unter C 1; Brändle, VersorgW 2014, 240). Dies ermöglicht es dem Energieversorgungsunternehmen, den konkreten Verbrauch individuell zuzuordnen und gegenüber dem einzelnen Mieter abzurechnen (Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 165/18, aaO. Rn. 17). Wird der Stromverbrauch einer in einem Mehrparteienhaus gelegenen und vermieteten Wohnung über einen Zähler erfasst, der ausschließlich dieser Wohnung zugeordnet ist, richtet sich die in der Bereitstellung von - hier - Strom oder Gas liegende Realofferte des Versorgungsunternehmens regelmäßig nicht an den Hauseigentümer, sondern an den Mieter, welcher durch die seinerseits erfolgte Strom- oder Gasentnahme das Angebot konkludent annimmt (vgl. Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 165/18, aaO. Rn. 9, 14, 17 sowie Leitsatz).

20 (4) Diese auf den Inhaber der tatsächlichen Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss weisenden Grundsätze gelten nur dann nicht, wenn gegenläufige Anhaltspunkte vorhanden sind, die im Einzelfall unübersehbar in eine andere Richtung weisen, oder wenn der Abnehmer der Versorgungsleistung bereits anderweitig feststeht, weil das Versorgungsunternehmen oder der Abnehmer zuvor mit einem Dritten eine Liefervereinbarung geschlossen haben, aufgrund derer die - nur einmal fließende - Leistung in ein bestehendes Vertragsverhältnis eingebettet ist (Senatsurteile vom 2. Juli 2014 - VIII ZR 316/13, aaO. Rn. 16; vom 22. Juli 2014 - VIII ZR 313/13, BGHZ 202, 158 Rn. 18; jeweils m.w.N.).

21 Solche gegenläufigen Anhaltspunkte, die eindeutig auf den Vermieter (Eigentümer) als Vertragspartner des Energieversorgungsunternehmens hinweisen (siehe hierzu auch Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 165/18, aaO. Rn. 26), können insbesondere dann vorliegen, wenn - wie im vorliegenden Fall - ein den konkreten Verbrauch der einzelnen Mietsache erfassender Zähler nicht vorhanden ist (vgl. zum Fall der [Unter-] Vermietung der gesamten Wohnung bei Vorliegen nur eines Zählers Senatsbeschluss vom 5. Juni 2018 - VIII ZR 253/17, GE 2018, 993 = NJW-RR 2018, 1105 Rn. 6, 9). Dementsprechend hat der Senat bereits entschieden, dass in einem Fall, in dem eine separate, die Zuordnung des konkreten Verbrauchs zu der jeweiligen Mietsache und deren Mieter ermöglichende Erfassung nicht erfolgt, als Vertragspartner des Versorgungsunternehmens der Eigentümer des Grundstücks in Betracht kommt, auf dem sich der Übergabepunkt befindet. Dieser kann für die Anbringung getrennter Messeinrichtungen hinter der Übergabestelle sorgen (vgl. Senatsurteil vom 15. Februar 2006 - VIII ZR 138/05, NJW 2006, 1667 Rn. 20; siehe auch OLG Rostock, WuM 2023, 527; Morell, NDAV/GasGVV, Stand: Dezember 2018, § 2 GasGVV Rn. 39; jeweils m.w.N.). Vor diesem Hintergrund bedarf es einer weiteren Fortbildung der Senatsrechtsprechung nicht.

22 b) Sonstige Revisionszulassungsgründe sind ebenfalls nicht ersichtlich. Insbesondere hat die Rechtssache aus den genannten Gründen auch keine grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO).

23 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg (§ 552a Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht ist jedenfalls im Ergebnis ohne Rechtsfehler zu der Beurteilung gelangt, dass der Kl. gegen die Bekl. als Gesellschafterin der Eigentümerin der hier in Rede stehenden Wohnungen ein Anspruch auf Zahlung der mit der Klage geltend gemachten Forderungen zusteht (§ 433 Abs. 2, § 280 Abs. 2, § 286 Abs. 1 BGB, § 17 Abs. 2 Satz 1, § 19 Abs. 2 Satz 1 GasGVV, § 17 Abs. 2 Satz 1, § 19 Abs. 2 Satz 1 StromGVV, § 128 Satz 1 HGB a.F.). Das Berufungsgericht hat in Anwendung der oben (unter II 1 a bb [1]bis [4]) dargestellten Grundsätze jedenfalls im Ergebnis rechtsfehlerfrei angenommen, dass die Versorgungsverträge bezüglich der im Revisionsverfahren maßgeblichen Strom- und Gasverbräuche, die über die der jeweiligen Wohnung insgesamt zugeordneten Zähler erfasst worden sind, mit der Gesellschaft als Wohnungseigentümerin zustande gekommen sind. Gegen die Höhe der vom Berufungsgericht insoweit zuerkannten Beträge erhebt die Revision - entsprechend der auf den Anspruchsgrund beschränkten Revisionszulassung - keine Einwendungen.

24 a) Das Berufungsgericht ist rechtsfehlerfrei durch Auslegung aus der Sicht eines verständigen Dritten in der Person des (möglichen) Leistungsempfängers zu dem Ergebnis gekommen, dass unter den hier gegebenen Umständen die Eigentümerin die Adressatin der in der Zurverfügungstellung von Strom und Gas liegenden Realofferten der Kl. war. Entgegen der Ansicht der Revision war deren Angebot nicht an die einzelnen Mieter der Zimmer gerichtet und auch nicht etwa an sämtliche in der jeweiligen Wohnung lebenden Mieter.

25 aa) Dabei kann dahingestellt bleiben, ob das Berufungsgericht - ausgehend von der Feststellung, die Eigentümerin habe hier die Verfügungsgewalt über die jeweilige Wohnung nicht vollständig an die Mieter abgegeben - mit Recht annehmen durfte, die Eigentümerin habe im Sinne der oben genannten Rechtsprechung des Senats nach wie vor die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt inne gehabt und sei schon deshalb als Empfängerin der Realofferten der Kl. anzusehen. Denn jedenfalls aus dem weiteren vom Berufungsgericht rechtsfehlerfrei - unter Bezugnahme auf das Urteil des Senats vom 27. November 2019 (VIII ZR 165/18, GE 2020, 189 = WuM 2020, 94) - als maßgeblich erachteten Umstand, dass nicht die einzelnen vermieteten Zimmer, sondern lediglich die jeweilige Wohnung insgesamt über (nur) einen Zähler verfügten und deshalb eine Erfassung der Verbräuche der einzelnen Mieter nicht möglich war, ergibt sich hier, dass sich die Realofferten der Kl. aus der maßgeblichen Sicht eines objektiven, verständigen Dritten an die Eigentümerin der Wohnungen richteten.

26 bb) Soweit die Revision geltend macht, allein die jeweiligen Mieter, nicht hingegen die Eigentümerin, hätten über den Strom- und Gasverbrauch in den einzelnen Wohnungen zu befinden, steht dies der vorgenannten Beurteilung nicht entgegen. Denn das Fehlen einer solchen Einwirkungsmöglichkeit ist hier die Folge des von der Eigentümerin gewählten besonderen Vermietungskonzepts. Gerade dieses und insbesondere das damit einhergehende Vorhandensein lediglich eines einzigen Zählers für die jeweilige Wohnung begründen - wie ausgeführt - Anhaltspunkte, die eindeutig auf die Vermieterin (Eigentümerin) als Vertragspartnerin der Kl. hinweisen.

27 cc) Soweit die Revision darüber hinaus beanstandet, entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ergebe sich aus der Rechtsprechung des Senats nicht, dass bei mehreren Mietern einer Wohnung jeweils gesondert abgerechnet werden können müsse, nimmt sie die Besonderheiten des Streitfalls nicht hinreichend in den Blick. In den von der Revision herangezogenen Senatsentscheidungen, in denen es um Mietermehrheiten ging, denen jeweils die gesamte Wohnung überlassen worden war (vgl. hierzu Senatsbeschluss vom 5. Juni 2018 - VIII ZR 253/17, GE 2018, 993 = NJW-RR 2018, 1105 Rn. 6, 9), lagen - wie die Revision selbst einräumt - jeweils gemeinschaftliche Mietverträge vor (vgl. nur Senatsurteile vom 22. Juli 2014 - VIII ZR 313/13, aaO. Rn. 2, 10 f., 21; vom 27. November 2019 - VIII ZR 165/18, GE 2020, 189 = WuM 2020, 94 Rn. 2, 15 f.), während es im Streitfall um die Vermietung einzelner Zimmer und der Gemeinschaftsräume an verschiedene, vertraglich nicht miteinander verbundene Personen bei Vorhandensein einer einzigen (gemeinsamen) Messeinrichtung geht. Im Gegensatz zu einer Mietermehrheit, die für sämtliche Verbindlichkeiten aus einem gemeinschaftlichen Mietvertrag gesamtschuldnerisch haftet (§§ 421, 427 BGB; vgl. Senatsurteil vom 22. Juli 2014 - VIII ZR 313/13, aaO. Rn. 10 f.), haben die einzelnen Mieter in der vorliegenden Fallgestaltung typischerweise regelmäßig kein Interesse daran, auch für die Verbräuche der anderen Mieter einzustehen (vgl. LG Hamburg, GWF/Recht und Steuern 1986, 9, 10 [zu § 2 Abs. 2 AVBGasV a.F. und § 2 Abs. 2 AVBWasserV]; OLG Frankfurt am Main, NJW-RR 1998, 1515 f. [zur Entnahme durch mehrere selbständige Gewerbetreibende über eine einzelne mit einer Messeinrichtung versehenen Entnahmestelle]).

28 Von daher gesehen ist es revisionsrechtlich ebenfalls nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht eine an die Gesamtheit der Mieter gerichtete Realofferte abgelehnt hat.

29 dd) Etwas anderes ergäbe sich entgegen der Ansicht der Revision selbst dann nicht, wenn die Mieter jeweils mietvertraglich dazu verpflichtet gewesen wären, sich bezüglich der Versorgung mit Strom und Gas eigenverantwortlich mit einem Versorgungsunternehmen in Verbindung zu setzen. Zwar handelt es sich dabei - worauf die Revision insoweit zu Recht hinweist - um einen Umstand, der nach der Rechtsprechung des Senats im Hinblick auf die Frage, an wen sich die Realofferte des Versorgungsunternehmens richtet, bedeutsam sein kann (vgl. Senatsurteil vom 27. November 2019 - VIII ZR 165/18, aaO. Rn. 18; Senatsbeschluss vom 5. Juni 2018 - VIII ZR 253/17, GE 2018, 993 = NJW-RR 2018, 1105 Rn. 7). Jedoch lagen nach den vom Berufungsgericht getroffenen und von der Revision insoweit auch nicht angegriffenen Feststellungen angesichts des Vorhandenseins von nur jeweils einer Messeinrichtung in den hier in Rede stehenden Wohnungen nicht die technischen Voraussetzungen dafür vor, die Verbräuche der einzelnen Mieter separat zu erfassen, um auf dieser Grundlage (Einzel-)Versorgungsverträge abzuschließen.

30 ee) Auch der von der Revision darüber hinaus angeführte Umstand, dass eine der Wohnungen zeitweise nur von einem einzelnen Mieter bewohnt gewesen sei, führt für sich genommen nicht dazu, dass die Realofferten der Kl. nach dem objektiven Empfängerhorizont deshalb an diesen gerichtet gewesen wären. Denn weder aus den Feststellungen des Berufungsgerichts noch aus dem Vorbringen der Revision ergeben sich Anhaltspunkte dafür, dass die Bekl. ihr Vermietungskonzept, aufgrund dessen sie aus den oben genannten Gründen Adressatin der Realofferten der Kl. war, geändert hätte.

31 b) Schließlich begegnet auch die Annahme des Berufungsgerichts, in der Entnahme von Strom und Gas durch die Mieter liege eine (konkludente) Annahme des Angebots der Kl., die der Gesellschaft als Eigentümerin und Vermieterin nach § 164 Abs. 1 Satz 1 BGB zuzurechnen sei, keinen revisionsrechtlichen Bedenken. Die Revision beanstandet insoweit ohne Erfolg, das Berufungsgericht habe zu Unrecht die Voraussetzungen für das Vorliegen einer von der Gesellschaft erteilten Duldungsvollmacht bejaht. Es hat insoweit vielmehr rechtsfehlerfrei darauf abgestellt, dass die Eigentümerin, indem sie die Mietverträge mit den einzelnen Mietern abschloss, wusste und duldete, dass diese Strom und Gas entnehmen würden, weil dies für die Nutzung der Räume zwingend erforderlich war (vgl. Senatsurteil vom 22. Juli 2014 - VIII ZR 313/13, aaO. Rn. 27).

Das Revisionsverfahren ist durch Zurückweisungsbeschluss vom 15. April 2025 erledigt worden.

Fehlt ein schriftlicher Energieversorgungsvertrag, richtet sich das Leistungsangebot („Realofferte“) eines Strom- und Gasversorgungsunternehmens an den Vermieter (Eigentümer) und nicht, wie sonst regelmäßig der Fall, an den Mieter einer Wohnung, wenn die einzelnen Zimmer der Wohnung durch separate Mietverträge vermietet sind, die Wohnung aber lediglich über einen Zähler für Strom und Gas verfügt.

Die Klägerin, ein Energieversorgungsunternehmen, nimmt die beklagte Vermieterin auf Zahlung von Entgelt für die Belieferung mit Strom und Gas im Rahmen der Grundversorgung in Anspruch. Die Zimmer der Wohnung waren einzeln mit gesonderten Mietverträgen über unterschiedliche Laufzeiten vermietet, wobei sämtlichen Mietern das Recht zur Nutzung der Gemeinschaftsräume wie Küche und Bad eingeräumt wurde. Nur die Wohnung, nicht hingegen die einzelnen Zimmer, verfügte über einen Zähler für Strom und Gas und wurde von der Klägerin mit Strom und Gas beliefert. Ein schriftlicher Energieversorgungsvertrag bestand nicht. Die Parteien streiten darüber, ob ein durch die Entnahme von Strom und Gas konkludent zustande gekommener Versorgungsvertrag mit der Vermieterin (Eigentümerin) oder mit den Mietern besteht.

Die auf Zahlung der Versorgungsentgelte für einen Zeitraum von fünf Jahren gerichtete Klage hat das Amtsgericht abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und der Klage stattgegeben. Mit zugelassener Revision begehrt die Beklagte die Wiederherstellung des klageabweisenden erstinstanzlichen Urteils – ohne Erfolg.

Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass unter den hier gegebenen Umständen ein Versorgungsvertrag mit der beklagten Vermieterin (Eigentümerin) der Wohnung besteht. Entgegen der Ansicht der Revision war das in der Bereitstellung von Strom und Gas liegende (konkludente) Angebot der Klägerin weder an die Mieter der einzelnen Zimmer noch an die Gesamtheit der Mieter gerichtet. Zwar haben allein die Mieter Einfluss auf den Strom- und Gasverbrauch in der Wohnung. Jedoch lässt sich dieser Verbrauch – mangels separater Zähler – nicht den einzelnen vermieteten Zimmern zuordnen. Auch haben die einzelnen Mieter bei objektiver Betrachtung typischerweise kein Interesse daran, auch für die Verbräuche der anderen Mieter einzustehen.

Der Umstand, dass sich das konkludente Angebot des Energieversorgungsunternehmens daher an die Vermieterin richtete, ist Folge des von ihr gewählten besonderen Vermietungskonzepts.

Der BGH hat mit seiner Entscheidung leider mehr Fragen aufgeworfen als beantwortet. Denn nach dem Urteil stellt sich für Vermieter von Wohngemeinschaften (WG), bei denen die Zimmer einzeln vermietet werden, die Frage, wie sie die Energiekosten mit den Mietern abrechnen können. Hierbei können folgenden Konstel­lationen betrachtet werden:

1. Verpflichtung zum direkten Vertragsschluss durch die Mieter: Hier hat der BGH in seinem Urteil bereits ausgeführt, dass eine Inanspruchnahme der einzelnen Mieter schon wegen der fehlenden Zähler technisch und somit unmöglich ist.

Es bleibt aber die Frage, ob der Vermieter die Mieter verpflichten kann, gemeinschaftlich einen Versorgungsvertrag abzuschließen. Auch diesen Ausweg verbaut der BGH mit seiner Feststellung, dass in dieser konkreten Situation die Mieter kein Interesse daran hätten, für die Verbräuche der anderen Mieter (zumindest in deren Zimmern) gerade zu stehen. Es spricht also viel dafür, dass eine entsprechende Klausel in den Mietverträgen eine unbillige Benachteiligung der Mieter darstellt und somit nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam wäre.

2. Abrechnung der Energiekosten über die Betriebskosten: Hier besteht die gleiche Problematik wie beim Mieterstrom: Der in der Wohnung verbrauchte Individualstrom kann nicht über die Betriebskostenabrechnung abgerechnet werden, da dieser nicht unter die Definition der Betriebskosten fällt. Die Betriebskostenverordnung kennt lediglich die Abrechnung von Stromkosten für die Nutzung von gemeinschaftlichen Anlagen wie die Treppenhausbeleuchtung, die zentralen Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlagen, den Personenaufzug, die Gemeinschaftsantennen-Anlage und die Gemeinschaftswaschmaschine.

3. Einbau von Zählern für die Zimmer: Der Einbau von eigenen Zählern in den jeweils vermieteten Zimmern stellt nur eine Scheinlösung dar. Zwar richtet sich dann die Realofferte des Grundversorgers für die im Zimmer verbrauchte Energie an den jeweiligen Mieter und dieser könnte auch wirksam vertraglich verpflichtet werden, hierfür einen Versorgungsvertrag abzuschließen.

Ungelöst bleibt aber der Umgang mit dem Energieverbrauch in den Gemeinschaftsräumen. Wenn der Vermieter hier Geräte wie Herd, Kühlschrank, Fernseher, Waschmaschine etc. zur Verfügung stellt, dann könnte zwar die hierfür verbrauchte Energie vermutlich mit einer entsprechenden Vereinbarung als Betriebskosten abgerechnet werden. Diese Energie müsste aber ebenfalls separat gemessen werden. Zudem müsste ausgeschlossen werden, dass die Mieter die jeweilige Energiequelle (Steckdose) für den Bezug ihres Individualstroms verwenden können. Denn nur dann dürfen die Energiekosten für die Gemeinschaftsgeräte abgerechnet werden. Der Anreiz für die Mieter, ihren Individualstrom über die Gemeinschaftsräume zu beziehen (bspw. Aufladen des Notebooks im Gemeinschaftsraum und Nutzung des Notebooks im Zimmer) ist in diesem Fall auch besonders hoch, da so umgangen werden kann, dass die Energie individuell zu bezahlen ist. In der Praxis würden also hohe Kosten für den Einbau und den Betrieb der zahlreichen Zähler anfallen, die mit den Zimmerzählern gemessene Energiemenge dürfte aber sehr gering sein, so dass diese Lösung nicht wirtschaftlich sein wird.

4. Inklusivmiete: Vergleichbar mit Studentenwohnheimen und Ferienwohnungen könnte eine Inklusivmiete vereinbart werden, in der die Kosten für die Energie enthalten sind. Hierbei trägt aber der Vermieter nicht nur das Risiko des überdurchschnittlichen Verbrauchs, sondern auch das der Preissteigerungen. Insoweit dürfte auch diese Lösung oftmals nicht zufriedenstellend sein.

5. Umstellung des Vermietungsmodells von Zimmervermietung auf WG mit Hauptmieter: Bei einer Umstellung des Vermietungsmodells hin zu einer WG mit einem Hauptmieter oder einer Mietergemeinschaft entfallen zwar die Probleme bezüglich der Energieversorgung. Gleichzeitig entfallen aber auch die Vorteile einer „Zimmervermietung“, aufgrund derer sich der Vermieter überhaupt erst für diese Variante entschieden hat. Daher wird auch diese Lösung für viele der entsprechenden Vermieter nicht befriedigend sein.

Gerold Happ, Haus & Grund Deutschland