Räumungsverpflichtung trotz späterer Mietzahlung nach fristgerechter Kündigung

1. Der Mieter hat seine Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt (§ 573 BGB), wenn die Mietzahlungen durch das JobCenter deshalb ausbleiben, weil er wegen beabsichtigter Selbständigkeit die vom JobCenter angebotenen Tätigkeiten nicht angenommen hat.

2. Ein späteres Angebot des JobCenters zur Schuldentilgung und die Ausgleichung der offenen Beträge durch den Vater des Mieters reicht allein nicht aus, um die Berufung auf die fristgerechte Kündigung als rechtsmissbräuchlich erscheinen zu lassen.

3. Der Vermieter hat gegenüber dem Mieter keine besonderen Treuepflichten - auch dann nicht, wenn dieser staatliche Transferleistungen erhält.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Die Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg. Denn das angefochtene Urteil des Amtsgerichts beruht weder auf einer Rechtsverletzung gemäß § 546 ZPO noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung, § 513 ZPO.

Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht den Räumungs- und Herausgabeanspruch der Kl. gemäß § 546 Abs. 1 BGB bejaht. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist durch die fristgemäß erklärte Kündigung vom 11.10.2017 mit Wirkung zum 31.7.2018 beendet, §§ 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1, 573c Abs. 1, 542 BGB.

Gemäß § 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Wohnungsmietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an dessen Beendigung hat, weil der Mieter seine Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

Der Berufung lässt sich nicht entnehmen, dass der Bekl. die fehlende Leistungsfähigkeit für die Mietzahlungen ab August 2017 mangels Verschulden gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht zu vertreten gehabt hätte. Die eingetretene finanzielle Notlage war nicht unverschuldet, sondern Folge seiner bewussten Entscheidung, selbständig tätig sein zu wollen, deshalb der Forderung nach Aufnahme einer angebotenen Tätigkeit nicht nachzukommen und folglich die Leistungen des JobCenters nicht mehr in Anspruch nehmen zu können, ohne für die Leistungsfähigkeit bezüglich der Miete künftig Sorge zu tragen. Insbesondere hat das Amtsgericht zutreffend berücksichtigt, dass der Bekl. bereits seit Juni 2017 wusste, dass die Kosten der Unterkunft vom JobCenter nicht mehr übernommen würden, ohne sich darum zu bemühen, die benötigten finanziellen Mittel für die Wohnung zu erlangen. Er ist weder gegen den Aufhebungsbescheid für die Mietzahlungen vorgegangen noch hat er auf andere Weise versucht, seine Mietzahlungspflichten abzusichern. Die Pauschalzahlung im August genügte jedenfalls nicht.

Das nach der Kündigung erfolgte Angebot zur Tilgung der Schulden durch das JobCenter genügte nicht, um die Pflichtverletzung des Bekl. als weniger schwerwiegend und auch eine Kündigung gemäß § 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1 BGB nicht mehr rechtfertigend bewerten zu können. Auf das Angebot erfolgte schon keine Übernahme der Forderungen. Auch die schließlich mit einem Darlehen durch den Vater erfolgte Ausgleichung der offenen Beträge genügte hier aus dem vom Amtsgericht zutreffend herangezogenen Erwägungen nicht. Allein die Tilgung der offenen Forderungen des Vermieters innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 BGB reicht für sich genommen nicht aus, um die Pflichtverletzung des Mieters in Form des Zahlungsverzugs als weniger schwerwiegend und eine fristgemäße Kündigung nicht mehr rechtfertigend zu bewerten. Das würde entgegen dem Ausnahmecharakter von § 569 Abs. 3 BGB, der allein die Heilung der fristlosen Kündigung regelt, dazu führen, dass regelmäßig auch die fristgemäße Kündigung geheilt würde. Das hat der Bundesgerichtshof jedoch aus von der Kammer geteilten Erwägungen in ständiger Rechtsprechung abgelehnt (BGH, Urteil vom 10. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12 -, BGHZ 195, 64-73; Urteil vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 278/13 -; Beschluss vom 20. Juli 2016 - VIII ZR 238/15 -, jew. zit. nach juris).

Der Kl. ist nicht vorzuhalten, dass sie eine Übernahme der Mietschulden durch das JobCenter und die damit gemäß § 569 Abs. 3 BGB eintretende Heilung der fristlosen Kündigung dadurch hinderte, dass sie dem JobCenter gegenüber nicht erklärte, das Mietverhältnis mit dem Bekl. fortsetzen zu wollen. Weder hatte die Kl. als Vermieterin besondere Treuepflichten gegenüber dem Bekl. noch erweist sich ihr Festhalten an der Beendigung des Mietverhältnisses durch die fristgemäße Kündigung als mit den guten Sitten nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB nicht vereinbar. Die Kl. ist nicht gehalten, bei nachträglicher Tilgung von Mietrückständen das Mietverhältnis mit dem Bekl. trotz der bereits erklärten fristgemäßen Kündigung fortzusetzen. Insbesondere ist die Kl. als Vermieterin Mietern, die wie der Bekl. ihre Mietzahlungspflicht mit Hilfe staatlicher Transferleistungen erfüllen, nicht weitergehend verpflichtet als anderen Mietern. Das Berufungsgericht folgt der ausgewogenen Bewertung des Amtsgerichts anhand der vorliegenden Umstände des Einzelfalls.

Eine Räumungsfrist über den 31.7.2018 vermag das Berufungsgericht dem Bekl. mit der aufgeführten Begründung nicht einzuräumen. Nach dem Mietvertrag bewohnt der Bekl. die nur 58 m2 große 2-Zimmer-Wohnung allein. Auch seinem Antrag auf die Einräumung einer Räumungsfrist lässt sich nicht entnehmen, dass die Tochter mit in der Wohnung wohnt. Damit wirkt sich aber die erforderliche Wohnungssuche weder auf die bevorstehende Einschulung der Tochter noch auf deren Wohnverhältnisse unmittelbar aus. Ohnehin erscheint es dem Wohl eines Kindes förderlicher, die Wohnungssuche und den Umzug außerhalb der Schulzeit, also in Ferien vorzunehmen.

Der Mieter hat seine Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt, wenn Mietzahlungen durch das JobCenter ausbleiben, weil er wegen beabsichtigter Selbständigkeit die vom JobCenter angebotenen Tätigkeiten nicht angenommen hat. Ein späteres Angebot des JobCenters zur Schuldentilgung und die Ausgleichung der offenen Beträge reicht allein nicht aus, um eine fristgerechte Kündigung zu Fall zu bringen, denn der Vermieter hat gegenüber dem Mieter keine besonderen Treuepflichten, und zwar auch dann nicht, wenn dieser staatliche Transferleistungen erhält.

Die Miete für die Zweizimmerwohnung zahlte das JobCenter. Nachdem der Mieter sich zur Selbständigkeit entschlossen hatte, nahm er vom JobCenter angebotene Tätigkeiten nicht mehr an; die Transferleistungen wurden daraufhin eingestellt. Nach fristgerechter Kündigung bot das JobCenter Schuldentilgung an; der Vermieter erklärte sich nicht zur Mietfortsetzung bereit. Später wurden die offenen Beträge durch ein Eltern-Darlehen ausgeglichen. Das AG verurteilte zur Räumung.

Das Landgericht Berlin hielt die Berufung für unbegründet, da der Mieter den Zahlungsverzug verschuldet habe. Seine finanzielle Notlage sei allein die Folge seiner bewussten Entscheidung, selbständig tätig sein zu wollen. Allein die Tilgung der offenen Forderungen reiche nicht aus, um auch eine fristgerechte Kündigung unwirksam werden zu lassen. Besondere Umstände, die nach Treu und Glauben eine andere Beurteilung rechtfertigen würden, lägen hier nicht vor. Insbesondere sei der Vermieter auch nicht verpflichtet, die Mieter bevorzugt zu behandeln, die ihre Mietzahlungspflicht mit Hilfe staatlicher Transferleistungen erfüllen.

Die fristlose Kündigung wg. Zahlungsverzugs kann durch Begleichung der Rückstände „geheilt“ werden – die für eine fristgerechte Kündigung nicht, auch wenn einige Gerichte das annehmen wollen. Nach der Rechtsprechung des BGH müssen besondere Umstände vorliegen, um bei einer späteren Zahlung die Räumungsverpflichtung entfallen zu lassen. Dem schließt sich auch die ZK 65 an.