Räumungsverlangen bei Ablauf des Zeitmietvertrags wegen der für die Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwerenden Baumaßnahmen

1. Die einen echten Zeitmietvertrag nach § 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB voraussetzende Bedingung, dass bauliche Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, erfasst jeden bedeutenden Mehraufwand des Ver­mieters.

2. Für die Wirksamkeit der Befristung reicht es aus, wenn das Vorhaben im Prinzip genehmigungsfähig ist, ihm also kei­ne unüberwindbaren rechtlichen Hindernisse entgegenstehen; dass zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietvertrags eine erforderliche behördliche Genehmigung - hier eine erhaltungsrechtliche - noch nicht vorliegt, ist unerheblich. (Leitsätze der Redaktion)

Zwischen dem Bekl. und der Kl. wurde ein befristeter Mietvertrag bis zum „31.11.2024“ geschlossen, weil die Kl. damals beabsichtigte und auch weiterhin beabsichtigt, die Wohnung nach Ende des Mietverhältnisses instand zu setzen und zu modernisieren. Eine milieuschutzrechtliche Genehmigung für die beabsichtigten Modernisierungsarbeiten liegt seit dem 23.1.2025 vor.

Nachdem der Bekl. die Mieträume bis zum 30.11.2024 nicht an die Kl. herausgegeben hatte, forderte diese den Bekl. in den folgenden Wochen mehrfach erfolglos zur Räumung der Wohnung auf. Der Bekl. leistete in den Monaten Dezember 2024 und Januar 2025 die geschuldete Miete bzw. Nutzungsentschädigung zunächst nicht, sondern erst am 23.1.2025. Mit Schreiben vom 14.1.2025 hat die Kl. unter Hinweis auf den Zahlungsrückstand die fristlose, hilfsweise fristge­rechte Kündigung erklärt.

Der Bekl. verteidigt sich u. a. damit, dass die Befristung des Mietvertrags unwirksam sei, da die angekündigten Arbeiten nicht genehmigungsfähig gewesen seien. Es reiche nicht jede Er­schwerung der Modernisierungsarbeiten aus, vielmehr handele es sich bei den hier beabsichtig­ten Maßnahmen um übliche Modernisierungs- und lnstandsetzungsmaßnahmen, die auch bei ei­nem bestehenden Mietverhältnis durchgeführt werden könnten. Zudem seien einige Arbeiten bereits durchgeführt worden, so seien beispielsweise die Elektroanlage bereits vor seinem Einzug und die Badarmaturen während seiner Mietzeit erneuert worden.

Die Klage ist zulässig und begründet.

Die Kl. hat einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der im Tenor genannten Woh­nung aus § 546 Abs. 1 BGB. Das Mietverhältnis war durch die Befristung im Mietvertrag mit Ab­lauf des 30.11.2024 beendet. Der Schreibfehler im Mietvertrag („31.11.2024“) ist insoweit unbe­achtlich. Entgegen der Ansicht des Bekl. ist die Befristung wirksam vereinbart worden. Gemäß § 575 Abs. 1 BGB ist Voraussetzung für eine wirksame Befristung u. a., dass der Vermieter dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Dabei muss er den Befristungsgrund hinreichend konkretisieren. Bei der Absicht baulicher Maßnahmen (§ 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB) ist die Art der Arbeiten so konkret mitzuteilen, dass der Mieter erkennt, inwiefern sie seine Räume betreffen und das Mietverhältnis geeignet ist, die Durchführung der Ar­beiten zu erschweren (vgl. MüKoBGB/Häublein, 9. Aufl. 2023, § 575 Rn. 27). Dabei werden an den Inhalt der Information im Wesentlichen dieselben Anforderungen gestellt werden, wie an eine Modernisierungsankündigung (Schmidt-Futterer/Lindner, Mietrecht, 16. Aufl. 2024, Rn. 31; AG Pankow-Weißensee, Urteil vom 24. März 2015 - 9 C 307/14, GE 2016, 657). Hier hat die Kl. im Miet­vertrag unter Ziff. 2.1. auf den Seiten 3-7 detailliert die einzelnen geplanten Umbaumaßnahmen beschrieben, so dass der Bekl. erkennen konnte, welche Arbeiten im Einzelnen in seiner Wohnung vorgenommen werden sollen. Aufgrund des Umfangs der geplanten Arbeiten konnte der Bekl. auch erkennen, dass deren Durchführung durch die Vermietung erheblich erschwert ist.

Entgegen der Ansicht des Bekl. liegt eine Erschwernis nicht nur dann vor, wenn ein Mieter die Arbeiten nicht dulden muss, vielmehr wird hiervon jeder bedeutende Mehraufwand des Ver­mieters erfasst. Allerdings reicht nicht jede Erschwerung aus, vielmehr kommen nur Maßnahmen von einigem Gewicht in Betracht, so dass Schönheitsreparaturen und solche Instandsetzungsar­beiten, die ohne Weiteres bei bestehendem Mietverhältnis durchgeführt werden können, aus­scheiden (Schmidt-Futterer/Lindner, aaO., Rn. 19). Eine Duldungspflicht des Mieters schließt ei­ne erhebliche Erschwerung hingegen nicht aus, falls die Baumaßnahmen nur deutlich umständlicher und damit teurer durchzuführen wären, wenn der Mieter in der Wohnung verbleiben würde (Staudinger/Rolfs, BGB, 2024, § 575 Rn. 30). Hier gehen die geplanten Baumaßnahmen über un­bedeutende oder kleinere Arbeiten hinaus, sie sind vielmehr so umfangreich, dass nicht nur eine Koordination der Arbeiten bei einer bewohnten Wohnung erheblich erschwert wäre, sondern den Vermieter auch ein finanzieller Mehraufwand träfe, da Bodenarbeiten in der gesamten Wohnung sowie eine komplette Badsanierung durchgeführt werden sollen, was ohne einen Auszug des Mieters de facto nicht denkbar ist. Auch wenn eine zimmerweise Verlegung des Parketts, auf die der Bekl. sich beruft, theoretisch möglich wäre, wäre dies mit einem Mehraufwand verbunden, da die Gewerke nicht für die gesamte Wohnung auf einmal durchgeführt werden könnten und ein Hin- und Herschieben der Möbel erforderlich wäre. Auch wenn der Mieter mit der Baumaßnahme einverstanden ist, wird wegen der zusätzlichen finanziellen Belastung eine erhebliche Erschwerung nicht grundsätzlich ausgeschlossen (Staudinger/Rolfs, aaO., Rn. 30). Soweit der Bekl. vorträgt, dass während des Mietverhältnisses bzw. vorher einzelne in der Auflistung genannte Arbeiten bereits durchgeführt worden seien (Austausch der Badarmaturen, Erneuerung der Elektroanlage), führt dies nicht zu einer anderen Bewertung, da der aufwendigste Teil der Arbeiten (Bo­denarbeiten, Badsanierung) nach wie vor aussteht.

Soweit der Bekl. sich darauf beruft, dass zum Zeitpunkt des geplanten Baubeginns die be­hördliche Genehmigung noch nicht vorgelegen habe, ist dies unerheblich. Für die Wirksamkeit der Befristung reicht es aus, wenn das Vorhaben im Prinzip genehmigungsfähig ist, ihm also kei­ne unüberwindbaren rechtlichen Hindernisse entgegenstehen (Staudinger/Rolfs, aaO., Rn. 31). Die Genehmigungsfähigkeit ist durch die zwischenzeitlich erteilte Genehmigung nicht mehr zweifelhaft.

Nach alledem ist das Mietverhältnis durch die im Mietvertrag vorgenommene Befristung wirksam beendet worden. Auf die Wirksamkeit der fristlosen bzw. ordentlichen Kündigung kommt es nicht mehr an.

Eine Räumungsfrist konnte dem Bekl. nicht gewährt werden, § 721 Abs. 7 Satz 1 ZPO.

Echte Zeitmietverträge sind bei der Wohnungsvermietung nur in engen Grenzen zulässig. So z. B. dann, wenn nach Ablauf der Mietzeit die Räume abgerissen oder so wesentlich verändert (modernisiert) oder instandgesetzt werden sollen, dass die Umbaumaßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden (§ 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Diese Erschwerung erfasst jeden bedeutenden Mehraufwand des Ver­mieters. Für die Wirksamkeit der Befristung reicht es aus, wenn das Umbauvorhaben im Prinzip genehmigungsfähig ist, ihm also kei­ne unüberwindbaren rechtlichen Hindernisse entgegenstehen; dass zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietvertrags eine erforderliche behördliche Genehmigung – hier eine erhaltungsrechtliche – noch nicht vorliegt, ist unerheblich.

Die Mietvertragsparteien hatten einen befristeten Mietvertrag bis zum „31. November 2024“ abgeschlossen, weil die Klägerin die Wohnung nach Ende des Mietverhältnisses umfassend instandsetzen und modernisieren wollte, was dem Mieter bei Vertragsabschluss ausführlich erläutert wurde. Der Mieter räumte die Wohnung auch nach mehrmaliger Aufforderung nicht. Die in den Monaten Dezember 2024 und Januar 2025 geschuldete Miete/Nutzungsentschädigung leistete er erst am 23. Januar 2025. Die Klägerin kündigte am 14. Januar 2025 wegen Zahlungsrückstands fristlos, hilfsweise fristgerecht.

Der Beklagte bezweifelte die Zulässigkeit des Zeitmietvertrags, da die angekündigten Arbeiten aufgrund der milieuschutzrechtlichen Vorschriften nicht genehmigungsfähig gewesen seien. Außerdem handele es sich bei den hier beabsichtig­ten Maßnahmen um übliche Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, die auch bei ei­nem bestehenden Mietverhältnis durchgeführt werden könnten. Auch seien einige Arbeiten bereits durchgeführt worden, so

seien beispielsweise die Elektroanlage bereits vor seinem Einzug und die Badarmaturen während seiner Mietzeit erneuert worden. Das AG hielt die Räumungsklage für begründet.

Die Befristung sei wirksam vereinbart worden. Die Gründe für die Befristung seien hinreichend konkret und schriftlich mitgeteilt worden. An den Inhalt der Information seien im Wesentlichen dieselben Anforderungen zu stellen wie an eine Modernisierungsankündigung. Das sei hier geschehen.

Eine erhebliche Erschwernis i.S.v. § 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB umfasst jeden bedeutenden Mehraufwand des Ver­mieters, allerdings nicht jede Erschwerung wie die Durchführung von Schönheitsreparaturen und solche Instandsetzungsar­beiten, die ohne Weiteres bei bestehendem Mietverhältnis durchgeführt werden können.

Dass der Mieter Baumaßnahmen hätte dulden müssen, schließe die Annahme ei­ner erheblichen Erschwerung auch nicht aus, wenn die Baumaßnahmen deutlich umständlicher und damit teurer durchzuführen wären, würde der Mieter in der Wohnung verbleiben.

Hier habe der Vermieter Bodenarbeiten in der gesamten Wohnung sowie eine komplette Badsanierung geplant. Diese Maßnahmen seien so umfangreich, dass nicht nur eine Koordination der Arbeiten bei einer bewohnten Wohnung erheblich erschwert wäre, sondern den Vermieter auch ein finanzieller Mehraufwand träfe. Auch wenn eine zimmerweise Verlegung des Parketts theoretisch möglich wäre, wäre dies mit einem Mehraufwand verbunden, da die Gewerke nicht für die gesamte Wohnung auf einmal durchgeführt werden könnten und ein Hin- und Herschieben der Möbel erforderlich wäre.

Dass während des Mietverhältnisses bzw. vorher Badarmaturen bereits ausgetauscht und die Elektro­anlage erneuert wurde, führt zu keiner anderen Bewertung, da der aufwendigste Teil der Arbeiten (Bo­denarbeiten, Badsanierung) nach wie vor aussteht. Soweit der Mieter sich darauf berufe, dass zum Zeitpunkt des geplanten Baubeginns die be­hördliche erhaltungsrechtliche Genehmigung noch nicht vorgelegen habe (allerdings inzwischen vorlag), sei dies unerheblich. Für die Wirksamkeit der Befristung des Mietvertrags reiche es aus, wenn das Vorhaben im Prinzip genehmigungsfähig sei, ihm also kei­ne unüberwindbaren rechtlichen Hindernisse entgegenstünden. Die Genehmigungsfähigkeit sei durch die zwischenzeitlich erteilte Genehmigung nicht mehr zweifelhaft.