Räumungsvergleich bei begründetem Räumungsanspruch

Gerichtliche Räumungsvergleiche enthalten jedenfalls bei begründetem Räumungsanspruch keinen Rechtsverzicht des Mieters und sind deshalb grundsätzlich wirksam.

(Leitsatz der Redaktion)

Die zulässige Berufung der Kl. ist nicht begründet.

Der Kl. kann nicht gemäß § 767 ZPO die Feststellung der Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung der Bekl. aus dem gerichtlichen Vergleich der Parteien vom 28. Februar 2013 (AG Schöneberg - 13 C 423/12 -) verlangen. Die in dem Vergleich begründete Räumungsverpflichtung der Kl. ist wirksam, und die Voraussetzungen für die Stillhalteverpflichtung der Bekl. für den Fall, dass die Kl. mit der ratenweisen Zahlung der titulierten Rückstände nicht mehr als zehn Tage in Verzug gerät, sind entfallen.

Die im Vergleich der Parteien vereinbarte Räumungsverpflichtung der Kl. stellt sich nicht als ein unzulässiges Vertragsstrafeversprechen im Sinne von § 555 BGB dar. Darunter fallen nicht nur die Zusage einer Zahlung (§ 339 BGB) oder einer anderen Leistung (§ 342 BGB) für den Fall der nicht ordnungsgemäßen Erfüllung einer Verbindlichkeit, sondern auch der Verzicht auf eigene Rechte, auf welche die Regelungen betreffend die Vertragsstrafe jedenfalls entsprechend anzuwenden sind. Die Kl. hat jedoch im vorliegenden Fall im Rahmen der vereinbarten Räumungsverpflichtung nicht auf ihr zustehende Rechte verzichtet (BGH, Urteil vom 14. Oktober 2009 - VIII ZR 272/08, GE 2009, 1614). Denn der im Vorprozess von der hiesigen Bekl. geltend gemachte Räumungsanspruch war angesichts der Höhe des titulierten Rückstands von über 4.000 € bei einer geschuldeten Miete von monatlich 454,26 € begründet, so dass in dem Vergleich insoweit kein Rechtsverzicht der Kl. zu sehen ist, sondern ein auflösend bedingter Rechtsverzicht der Bekl., die ihren an sich bestehenden Räumungsanspruch zunächst nicht weiter verfolgt, sofern die Kl. ihrer Verpflichtung zur ratenweisen Zahlung der titulierten Rückstände nachkommt. Derartige vergleichstypisch ausgestaltete Verfallklauseln sind grundsätz­lich wirksam (BGH aaO.; LG Berlin, Urteil vom 7. Februar 2014 - 63 S 226/13 -, GE 2014, 391).

Auf die Frage, ob unter Berücksichtigung der Regelung in § 572 Abs. 2 BGB das alte Mietverhältnis fortgesetzt wird oder - und ggf. auf welche Weise - ein neues begründet wird, kommt es vorliegend nicht an. Denn die Parteien haben in dem hier streitgegenständlichen Vergleich hierzu keine Regelung getroffen. […]

Verpflichtet sich der Mieter in einem gerichtlichen Vergleich für den Fall nicht rechtzeitiger Zahlung zur Räumung, liegt darin kein – unzulässiges – Vertragsstrafeversprechen.

Die beklagte Vermieterin hatte das Mietverhältnis mit der Klägerin wegen eines Zahlungsrückstandes von über 4.000 € bei einer monatlichen Miete von 454,26 € gekündigt und Klage auf Räumung und Zahlung erhoben. Vor dem AG Schöneberg schlossen die Parteien einen sog. Räumungsvergleich, in dem sich die Klägerin zur ratenweisen Zahlung der Rückstände und zur Räumung für den Fall verpflichtete, dass sie mit der Zahlung einer Rate länger als zehn Tage in Verzug geriet.

Nachdem die Klägerin mit der Ratenzahlung in Verzug geraten war, betrieb die Beklagte die Räumungsvollstreckung. Die Klägerin hielt die Räumungsverpflichtung für unwirksam und erhob Vollstreckungsabwehrklage.

Das AG Schöneberg wies die Klage ab, die Berufung hatte keinen Erfolg. Entgegen der Auffassung der Klägerin enthalte der Räumungsvergleich kein unzulässiges Vertragsstrafeversprechen i. S. d. § 555 BGB. Zwar fiele hierunter auch der Verzicht auf eigene Rechte. Hier hätte aber nicht die Klägerin auf irgendwelche Rechte verzichtet, sondern – auflösend bedingt – die Beklagte, die den bestehenden Räumungsanspruch unter bestimmten Bedingungen nicht weiter verfolgen wollte. Verfallklauseln dieser Art seien grundsätzlich wirksam.