Räumungsverfügung im Geschäftsraummietverhältnis

Ausnahmsweise Räumung und Herausgabe von gemieteten Geschäftsräumen im Wege der einstweiligen Verfügung.

II. Der Antrag der Kl. ist begründet; das Landgericht hat die einstweilige Verfügung gegen die Bekl., gerichtet auf Räumung und Herausgabe des von der Kl. selbst angemieteten Geschäftslokals im A. an sie, zu Recht erlassen.

Der Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Geschäftsräume an sie zu, da das Hauptuntermietverhältnis der Kl. mit Frau B. beendet ist und die Kl. mithin auch von der Bekl., welcher Frau B. den Besitz an den Räumlichkeiten überlassen hat, Räumung und Herausgabe verlangen kann (§ 546 Abs. 1, 2 BGB). Hiergegen wendet sich die Bekl. nicht.

Der Erlass einer einstweiligen Verfügung zur Regelung des Rechtsverhältnisses zwischen den Parteien durch Anordnung der Räumung und Herausgabe der Geschäftsräume an die Kl. ist auch zur Abwendung wesentlicher Nachteile für die Kl. geboten, wie das Landgericht insgesamt zutreffend ausgeführt hat (§ 940 ZPO).

Die Verweisung der Kl. auf das Hauptsacheverfahren käme ausnahmsweise einer Rechtsverweigerung gleich. Es ist zu erwarten, dass die vormalige Untermieterin Frau B. oder deren jetzige Untermieterin, die Bekl., vor Durchführung einer Räumungsvollstreckung aus einem Hauptsachetitel den Besitz an der Mietsache erneut an einen Dritten weitergeben würden, nachdem Frau B. dies bereits in der Vergangenheit wiederholt getan hatte, ohne die Kl. hierüber zu informieren und zudem ohne hierzu überhaupt nach dem Inhalt des Untermietvertrages mit der Kl. berechtigt zu sein. Die Kl. hatte damit keine Gelegenheit, ihre gegen Frau B. sowie nachfolgend gegen die C. GmbH gerichtete Klage gegen die neuen Besitzer des Mietobjekts zu erweitern, um auch gegen diese einen vollstreckbaren Räumungs- und Herausgabetitel zu erwirken.

Dabei ist allerdings die gesetzliche Regelung des § 940a Abs. 2 ZPO, nach welcher die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung auch gegen einen Dritten angeordnet werden darf, der im Besitz der Mietsache ist, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt, auf ein Mietverhältnis von Geschäftsräumen nicht anwendbar (vgl. KG, GE 2019, 797 f.; OLG Celle, NJW 2015, 711 f., jeweils m.w.N.). Diese gesetzliche Erleichterung der Räumungsvollstreckung im Wohnraummietrecht soll der Vollstreckungsvereitelung in diesem Bereich entgegenwirken und insoweit die Rechte der Gläubiger und deren berechtigtes Vollstreckungsinteresse an der Räumung eines Mietobjekts stärken. Diese gesetzliche Wertung hat aber nicht zur Folge, dass entsprechende Interessen eines Gläubigers im Bereich der Vermietung von Geschäftsräumen unberücksichtigt bleiben müssten. Vielmehr zeigt die genannte gesetzliche Regelung, dass sogar im Bereich des Wohnraummietrechts der Schutz des Besitzes an Mieträumen, dem regelmäßig ganz erhebliche Interessen des Besitzers zugrunde liegen, eingeschränkt werden kann. Die Interessen eines Mieters von Geschäftsräumen sind nicht von vornherein höher und die Interessen eines Vermieters von Geschäftsräumen sind nicht von vornherein geringer zu bewerten (vgl. KG, GE 2019, 797 f.; OLG München, ZMR 2018, 220 ff.; OLG Dresden, NZM 2018, 335 ff., jeweils m.w.N.; kritisch hierzu Guhling/Günter/Geldmacher, Gewerberaummiete, 2. Aufl. 2019, 16. Teil, Abschnitt 1, Kapitel 3 E, Rn. 93 ff. m.w.N.).

Die Kl. ist sowohl auf eine Räumung der von ihr selbst angemieteten Geschäftsräume als auch auf deren Herausgabe an sie dringend angewiesen. Da sie selbst für die Räume die laufende Zahlung von Miete an ihre Vermieterin schuldet, benötigt sie die Herausgabe der Räumlichkeiten für eine entsprechende wirtschaftliche Verwertung der Räume durch ihre Weitervermietung zur Finanzierung ihrer eigenen Mietzahlungsverpflichtung. Dass es sich bei der Kl. um ein großes Unternehmen handelt, das über zahlreiche weiterzuvermietende Geschäftsräume verfügt, steht dem nicht entgegen. Die vormalige Mieterin Frau B. schuldet der Kl. aus dem Vertragsverhältnis zwischen ihnen bereits mehr als 200.000 € und leistet seit dem Jahre 2018 keinerlei Zahlungen mehr an sie. Dass die Kl. ihre gegen die vormalige Mieterin Frau B. bestehenden Ansprüche auf Zahlung von Miete und Nutzungsentschädigung (§ 535 Abs. 2, § 546a BGB) dieser gegenüber gerichtlich geltend machen kann und dies auch tut, ändert an dem genannten berechtigten Interesse der Kl. an einer bereits gegenwärtigen wirtschaftlichen Verwertung des Mietobjekts nichts. Die Kl. hatte die Kündigung des Mietverhältnisses mit der vormaligen Mieterin Frau B. bereits wegen erheblicher Zahlungsrückstände erklärt. Daran, dass Frau B. auch nur die bereits bestehenden Verbindlichkeiten erfüllen könnte, bestehen erhebliche Zweifel. Solange die Kl. sich den ihr zustehenden Besitz an den Mieträumlichkeiten nicht wiederverschaffen kann, bleibt sie an einer wirtschaftlichen Verwertung durch Neuvermietung gehindert und an die vermutlich wenig solvente vormalige Mieterin als Schuldnerin gebunden. Derartige Ausfälle in sechsstelliger Höhe bei einem solchen Mietobjekt sind nicht ohne Weiteres aus anderen Geschäftsbeziehungen mitzufinanzieren.

Ferner ist zu berücksichtigen, dass die Bekl. in den Räumen ihren Geschäftsbetrieb führt, ohne, wie von Frau B. der Kl. gegenüber geschuldet, das Logo der Kl. an den Geschäftsräumen anzubringen und ohne die Produkte der Kl. zu beziehen, wodurch dieser weitere Einnahmen entgehen. Diese Umstände, soweit sie nicht schon unstreitig sind, hat die Kl. durch Vorlage der oben genannten eidesstattlichen Versicherungen glaubhaft gemacht (§§ 936, 920 Abs. 2, § 294 ZPO). Die getroffene Wertung beruht ferner auf dem Umstand, dass der Bekl. ausweislich des vorgelegten Mietvertrages vom 17.1.2018 bekannt war, dass ihre Vermieterin, Frau B., nicht selbst Eigentümerin des Mietobjekts war, sondern lediglich die nur eingeschränkt berechtigte Untermieterin. Denn in Ziffer 5. des Mietvertrages der Bekl. mit Frau B. vom 17.1.2018 ist bestimmt, dass sämtliche Regelungen des genau bezeichneten Hauptmietvertrages zwischen der Eigentümerin und der Kl. „direkt unverändert“ übernommen würden mit Ausnahme der „hier“ vereinbarten Änderungen. Demzufolge war der Bekl. bekannt, dass die Nutzung zu dem mit der Hauptvermieterin vereinbarten Mietzweck nur unter der Geschäftsbezeichnung „Bäckerei1“ erfolgen durfte. Damit war für sie auch ersichtlich, dass die von dem Hauptmietvertrag abweichende Vereinbarung in Ziffer 8. ihres Mietvertrages vom 17.1.2018, das Schild des Ladenlokals könne nach Wunsch geändert werden, es dürften nicht näher spezifizierte „Backwaren, Getränke, Snacks und Lebensmittel“ vertrieben werden, nach dem Hauptmietvertrag unzulässig war. Darüber hinaus hatte sie von vornherein damit rechnen müssen, dass der Untermieterin Frau B. ihrerseits eine weitere Untervermietung an sie - die Bekl. - gar nicht gestattet war. Einer sofortigen Räumung entgegenstehende besondere Interessen hat die Bekl. nicht konkret geltend gemacht, so dass es bei dem ganz überwiegenden Interesse der Kl. an einer sofortigen Räumung und Herausgabe vor Abschluss eines Hauptsacheverfahrens gegen die Bekl. bleibt.

Die Entscheidung ist nicht anfechtbar.

Anmerkung der Redaktion

Vgl. hierzu die Entscheidung des Kammergerichts vom 9. Mai 2019 (GE 2019, 797) mit Anmerkung Bieber GE 2019, 770.

Bei Wohnraummietverhältnissen kann eine Räumung durch einstweilige Verfügung auch gegen einen Dritten angeordnet werden, der im Besitz der Mietsache ist, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitz des Dritten erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung erfährt (§ 940a Abs. 2 ZPO). Ausnahmsweise ist das auch bei Geschäftsraum möglich.

Nachdem eine Zwangsräumung mehrfach gescheitert war, weil die Besitzer der Mieträume jeweils Untermietverträge mit der ehemaligen Hauptmieterin vorgelegt hatten, beantragte die Klägerin nunmehr gegen die jetzige Besitzerin der Geschäftsräume den auf Herausgabe und Räumung gerichteten Erlass einer einstweiligen Verfügung.

Das Landgericht Frankfurt/Main gab dem Antrag statt, die Berufung der Beklagten hatte keinen Erfolg. Die Klägerin könne den ihr nach § 546 Abs. 2 BGB zustehenden Herausgabeanspruch im Wege der einstweiligen Verfügung nach § 940 ZPO geltend machen, weil die Verweisung auf ein Hauptverfahren hier wegen der bisher erfolglosen Vollstreckungsversuche ausnahmsweise einer Rechtsverweigerung gleichkäme. Zwar sei die für Wohnraummietverhältnisse geltende Regelung in § 940a Abs. 2 ZPO hier nicht anwendbar. Das habe aber nicht zur Folge, dass die der Vorschrift zugrunde liegende Wertung auf Geschäftsraummietverhältnisse nicht übertragen werden könnte. Die Interessenlage sei vielmehr identisch, sodass Herausgabe im Wege der einstweiligen Verfügung verlangt werden könne, wenn die sonstigen Voraussetzungen für eine entsprechende Anordnung vorlägen. Das sei hier u. a. deswegen der Fall, weil die Klägerin die Räume zur Finanzierung ihrer eigenen Verbindlichkeiten gegenüber der Vermieterin dringend benötige.