Räumungsverfügung gegen bislang unbekannten Untermieter nach Vollstreckungsvereitelung

Zum kollusiven Zusammenwirken zwischen Haupt- und Untermieter zur Vollstreckungsvereitelung.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Antrag der Verfügungskl. auf Erlass einer einstweiligen Verfügung ist begründet (§§ 935 f. ZPO).

Der Verfügungsanspruch folgt aus § 546 Abs. 2 BGB. Nach dieser Vorschrift kann ein Vermieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht nur von seinem Mieter, sondern auch von einem Dritten zurückfordern. Vorliegend hat die Verfügungskl. durch Vorlage des mittlerweile rechtskräftigen Urteils in dem Verfahren 29 O 254/17 des Landgerichts Berlin belegt, dass Herr T. als Hauptmieter zur Räumung der streitgegenständlichen Gewerberäume verpflichtet ist. Aufgrund des vom Verfügungsbekl. gegenüber dem Gerichtsvollzieher vorgelegten Gewerberaumpachtvertrages Anlage K 15 steht fest, dass Herr T. dem Verfügungsbekl. die Gewerberäume im Rahmen eines Untermietvertrages zur Nutzung überlassen hat.

Dieser Gewerberaumpachtvertrag wurde am 19.2.2018 und damit jedenfalls von Herrn T. in Kenntnis des erstinstanzlichen Räumungsurteils geschlossen. Da ein Untermietverhältnis immer in Abhängigkeit von einem Hauptmietverhältnis steht, kann die Verfügungskl. von den Verfügungsbekl. die sofortige Räumung und Herausgabe der Gewerberäume verlangen.

Es liegt auch ein Verfügungsgrund vor. Denn es ist zu besorgen, dass ohne den Erlass der einstweiligen Verfügung die Verwirklichung des Räumungsanspruchs der Verfügungskl. vereitelt oder wesentlich erschwert würde.

Das Gericht geht zwar davon aus, dass § 940 A Abs. 2 ZPO vorliegend keine Anwendung findet, da es nicht um die Räumung von Wohnraum geht und eine analoge Anwendung dieser Ausnahmevorschrift nicht in Betracht kommen dürfte; gegen eine solche Analogie auch auf sonstige Mieträume spricht bereits der klare Wortlaut der Norm, der ausdrücklich von „Räumung von Wohnraum“ spricht (vgl. dazu KG, Beschluss vom 5. September 2013 - 8 W 64/13 -, NJW 2013, 3588).

Die besondere Eilbedürftigkeit ergibt sich jedoch vorliegend aus der Tatsache, dass die Verfügungskl. ein kollusives Zusammenwirken des Verfügungsbekl. mit Herrn T. zur Verzögerung der Räumungsvollstreckung glaubhaft machen konnte und deshalb ihrem Räumungsinteresse besonderes Gewicht zukommt.

Ausschlaggebend dafür, dass das Gericht ein solches Zusammenwirken für überwiegend wahrscheinlich hält, sind dabei folgende Indizien:

Zum einen wurde der Gewerberaumpachtvertrag zwischen Herrn T. und dem Verfügungsbekl. kurz nach Erlass des Räumungsurteils gegen Herrn T. geschlossen. Zumindest Herrn T. stand bei Abschluss des Vertrages vor Augen, dass ihm nunmehr die Zwangsräumung aus den Gewerberäumlichkeiten drohte. Für ihn kann daher der Anlass, den Gewerberaumpachtvertrag mit dem Verfügungsbekl. zu schließen, nur darin bestanden haben, die ihm drohende Zwangsräumung zu verhindern. Dem Verfügungsbekl. musste das Zivilverfahren zwischen der Verfügungskl. und Herrn T. zwar nicht bekannt sein, denn Anhaltspunkte dafür, dass das Verfahren beim Mietvertragsabschluss Erwähnung fand, fehlen in dem schriftlichen Gewerbemietvertrag.

Allerdings ist festzustellen, dass gemäß diesem Gewerbemietvertrag das Untermietverhältnis am 1.3.2018 begann, und es ist verwunderlich, dass dem Verfügungsbekl. offensichtlich nicht auffiel, dass zu diesem Zeitpunkt das Gewerbe von einem Herrn Ö. betrieben wurde, und zwar nach der Auskunft aus dem Gewerberegister noch bis zum 1.6.2018. Der Verfügungsbekl. hat sich in keiner Weise dazu geäußert, wann und wie er die Räumlichkeiten übernommen hat.

Seinen Vortrag, er habe den Geschäftsbetrieb von Herrn T. gekauft, hat er nicht durch die Vorlage irgendwelcher Urkunden, wie eines Kaufvertrages oder Überweisungsbelegs für einen Kaufpreis, untermauert. Es ist schwer vorstellbar, dass der Verfügungsbekl. einen Geschäftsbetrieb kauft, ihm dabei aber entgeht, dass sein Vertragspartner, Herr T., den Gewerbebetrieb gar nicht selbst führt, sondern ein Herr Ö.

Zum anderen fällt auf, dass der Verfügungsbekl. seine Gewerbeanmeldung erst am 25.6.2018 vorgenommen hat, obwohl er seit dem 1.3.2018 die Räumlichkeiten gepachtet hatte. Die Gewerbeanmeldung weist zudem aus, dass er seine Gewerbetätigkeit seit dem 1.5.2018 in den Räumlichkeiten ausübt - das passt nicht zu der Auskunft aus dem Gewerberegister, nach der das Betriebsende der Gewerbetätigkeit des Herrn Ö. in den gleichen Räumlichkeiten mit dem 1.6.2018 angegeben wird.

Der Verfügungsbekl. selbst hat zu seinen Tätigkeiten in keiner Weise vorgetragen. Sein Verhältnis zu Herrn Ö. hat er nicht thematisiert.

Es ist zumindest höchst ungewöhnlich, eine gewerbliche Tätigkeit über einen Zeitraum von fast zwei Monaten auszuüben, ohne diese bei der zuständigen Behörde anzumelden, und zwar insbesondere dann, wenn einem die Gewerberäumlichkeiten bereits Monate vor Betriebsbeginn zur Verfügung stehen und daher genug Zeit ist, den Betriebsbeginn in aller Form vorzubereiten - das trägt aber der Verfügungsbekl. vor.

Ein weiteres Indiz dafür, dass der Verfügungsbekl. daran mitwirkt, die Räumungsvollstreckung gegen Herrn T. zu vereiteln, ist die Tatsache, dass er unter der Anschrift S.straße 20 nunmehr nicht mehr wohnhaft ist. Diese Anschrift ist sowohl im Gewerberaumpachtvertrag vom 19.2.2018 von ihm angegeben worden als auch bei der Gewerbeanmeldung vom 25.6.2018. Bereits am 26.7.2018 konnte jedoch, wie ein Zustellversuch des Landgerichts Berlin im vorliegenden einstweiligen Verfügungsverfahren belegt, der Verfügungsbekl. unter der angegebenen Anschrift nicht mehr ermittelt werden - damit sind rechtliche Schritte gegen den Verfügungsbekl. für die Verfügungskl. deutlich erschwert. Der Verfügungsbekl. hat auch keine neue ladungsfähige Anschrift genannt, er konnte lediglich in den Gewerberäumlichkeiten angetroffen werden.

Auch die Tatsache, dass der Verfügungsbekl. bisher gegen Herrn T. keinerlei Maßnahmen eingeleitet hat, um entweder die Rückzahlung des nach seiner Darstellung ausgeglichenen Kaufpreises für das Gewerbe zu erreichen, ist auffällig. Spätestens seit dem Vollstreckungsversuch des Gerichtsvollziehers R. steht dem Verfügungsbekl. vor Augen, dass Herr T. nicht berechtigt war, mit ihm einen Unterpachtvertrag zu schließen. Diesbezüglich hat der Verfügungsbekl. ja auch vergeblich versucht, einen Gewerbemietvertrag mit der Verfügungskl. abzuschließen und sich deshalb - anwaltlich vertreten - Anfang Juli an diese gewandt. Dass er trotzdem zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung am 17.8.2018 gegenüber Herrn T. weiterhin nichts veranlasst hat, ist bei diesem Zeitablauf nicht verständlich.

Bei der Abwägung der schutzwürdigen Interessen beider Seiten überwiegt das Interesse der Verfügungskl. am Erlass der einstweiligen Verfügung.

Zu ihren Gunsten ist zu berücksichtigen, dass sie einen vollstreckbaren Räumungstitel gegen ihren Mieter, Herrn T., bereits erlangt hat. Eine Klageerweiterung auf den Verfügungsbekl. war bei ihr schon deshalb nicht möglich, weil der Unterpachtvertrag zwischen Herrn T. und dem Verfügungsbekl. erst nach Erlass des erstinstanzlichen Räumungsurteils geschlossen wurde. Dass sie von diesem Untermietvertrag Kenntnis hatte, behauptet der Verfügungsbekl. nicht. Sie hatte damit keine Möglichkeit, einen Räumungstitel auch gegen den Verfügungsbekl. zu erlangen.

Dabei ist zu berücksichtigen, dass es auch eine Gewerbeanmeldung des Herrn Ö. gab und für die Verfügungskl. damit unklar war, gegen wen sie gegebenenfalls eine Räumungsklage zum Beispiel im April und Mai 2018 hätte richten müssen.

Durch die unberechtigte Weitergabe der Gewerberäumlichkeiten durch Herrn T. konnte die Räumungsvollstreckung verhindert werden, die Verfügungskl. kann demgemäß über ihre Gewerberäume nicht verfügen und diese auch nicht an einen von ihr ausgesuchten Interessenten weiter vermieten. Pachtzahlungen erhält sie von dem Verfügungsbekl. nicht.

Auf der Seite des Verfügungsbekl. ist zu berücksichtigen, dass sich der vollstreckbare Räumungstitel nicht gegen ihn richtet, im Verhältnis zu Herrn T. ergibt sich eine Besitzberechtigung aus dem Gewerberaumpachtvertrag. Der Verfügungsbekl. hat allerdings nicht dargelegt und glaubhaft gemacht, zwingend auf die Gewerberäumlichkeiten angewiesen zu sein. Die Verfügungskl. hat insoweit behauptet, der Verfügungsbekl. führe den Geschäftsbetrieb nicht durchgehend, obwohl er selbst einen 24/7-Geschäftsbetrieb vorträgt. Deshalb ist es nicht überwiegend wahrscheinlich, dass der Verfügungsbekl. die Gewerberäumlichkeiten benötigt, um seinen Lebensunterhalt zu verdienen.

Wenn der Gerichtsvollzieher den Räumungstitel gegen den (Geschäftsraum-) Mieter nicht vollstrecken kann, weil sich in den Mieträumen ein bis zu diesem Zeitpunkt unbekannter Untermieter befindet, fragt es sich, ob Räumung im Wege der einstweiligen Verfügung verlangt werden kann. Hiermit befasst sich eine Entscheidung des Landgerichts Berlin, die von einem kollusiven Zusammenwirken von Haupt- und Untermieter zu Lasten des Vermieters ausgeht.

Die Vermieterin hatte das Mietverhältnis mit dem Geschäftsraummieter wegen Zahlungsverzuges am 11. Mai 2017 gekündigt und am 31. Januar 2018 ein rechtskräftiges Räumungsurteil erwirkt. Bei dem angesetzten Räumungstermin am 26. Juni 2018 traf der Gerichtsvollzieher den Verfügungsbeklagten an, der unter Vorlage einer Gewerbeanmeldung und eines mit dem ehemaligen Mieter am 19. Februar 2018 abgeschlossenen Pachtvertrages erklärte, Inhaber der Geschäftsräume zu sein und diese freiwillig nicht verlassen zu wollen. Die Verfügungsklägerin erwirkte daraufhin eine einstweilige Verfügung, mit der dem Verfügungsbeklagten die Räumung und Herausgabe der Geschäftsräume aufgegeben wurde.

Das LG Berlin hielt die einstweilige Verfügung auf den Widerspruch des Verfügungsbeklagten aufrecht. Der Verfügungsklägerin stehe ein aus § 546 Abs. 2 BGB folgender Herausgabeanspruch zu, weil das Hauptmietverhältnis beendet sei. Es bestünde auch ein Verfügungsgrund. Zwar sei eine Anwendung des § 940a Abs. 2 ZPO ausgeschlossen, weil es sich hier nicht um Wohnraum handele. Aus den gesamten Umständen des Falles ergebe sich jedoch, dass das Pachtverhältnis nur begründet worden sei, um die Zwangsvollstreckung gegen den ehemaligen Mieter zu verhindern.

Zu dem Zeitpunkt, als der Pachtvertrag geschlossen wurde, gab es bereits kein Hauptmietverhältnis mehr, weil die fristlose Kündigung vom 11. Mai 2017 dieses beendet hatte. Darauf, dass das Kammergericht die Berufung gegen das landgerichtliche Urteil vom 31. Januar 2018 (erst) durch Beschluss vom 9. Juli 2018 zurückgewiesen hatte, kam es nicht an, weil auch diese Entscheidung (nur) die bereits bei Abschluss des Pachtvertrages bestehende Rechtslage bestätigt hatte. Also gab es – so, wie z. B. auch bei der wirksamen Anfechtung des Hauptmietvertrages – keinen aus § 546 Abs. 2 BGB folgenden Herausgabeanspruch.

Anspruchsgrundlage konnte nur § 985 BGB sein, wobei es für einen Verfügungsgrund i.S.d. § 935 ZPO darauf ankam, ob die Verfügungsklägerin so dringend auf die sofortige Herausgabe der Räumlichkeiten angewiesen war, dass ihr das Abwarten bis zu einer rechtskräftigen Entscheidung im ordentlichen Verfahren nicht zugemutet werden konnte. Hierfür ergibt sich aus dem Urteil – folgerichtig – nichts. Weil der Verfügungsbeklagte sich gegenüber der Verfügungsklägerin auf kein Recht zum Besitz i.S.d. § 986 BGB berufen konnte, dürfte einer zügigen Erledigung des Herausgabeverfahrens und damit einer zeitnahen Entscheidung nichts entgegengestanden haben, sodass der Antrag auf Erlass der einstweiligen Verfügung wohl hätte zurückgewiesen werden müssen.