Räumungsverfügung bei Gewerberaum

1. § 940a Abs. 2 ZPO ist auf Gewerberaummietverhältnisse nicht analog anzuwenden, wohl aber sind seine Wertungen im Rahmen des § 940 ZPO zu berücksichtigen.

2. Der Vermieter von Gewerberäumen kann einen Dritten regelmäßig im Wege der einstweiligen Verfügung auf Räumung in Anspruch nehmen, wenn - mit Ausnahme der Voraussetzung, dass es sich um ein Wohnraummietverhältnis handeln muss - der Tatbestand des § 940a Abs. 2 ZPO erfüllt ist.

II. 1. Der Kl. stand gegen die Bekl. ein Verfügungsanspruch auf Räumung des streitgegenständlichen Zimmers zu. Nachdem der Mietvertrag zwischen dem Kl. und der S. KG - unstreitig - beendet ist, war die Bekl. gemäß § 546 Abs. 2 BGB ohne Weiteres zur Räumung verpflichtet.

2. Auch ein Verfügungsgrund war gegeben.

a. Sollten die S. KG und die Bekl. ein Wohnraummietverhältnis geschlossen haben, so würde ein Verfügungsgrund ohne Weiteres aus § 940a Abs. 2 ZPO folgen. Nach dieser Vorschrift darf die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung auch gegen einen Dritten angeordnet werden, der im Besitz der Mietsache ist, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung des Räumungsprozesses Kenntnis erlangt hat. Diese Voraussetzungen hat das Amtsgericht zutreffend bejaht, insbesondere ist die Beweiswürdigung des Amtsgerichts zu der Frage, ob der Kl. erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis vom Besitz der Bekl. erlangt hat, nicht zu beanstanden; Einwendungen hiergegen hat die Bekl. in der Berufung auch nicht vorgebracht.

b. Sollte zwischen der S. KG und der Bekl. ein Gewerberaummietverhältnis bestanden haben, so wäre § 940a Abs. 2 ZPO nicht unmittelbar anwendbar, da sich diese Vorschrift ausschließlich auf Wohnraummietverhältnisse bezieht.

Eine analoge Anwendung von § 940a Abs. 2 ZPO auf Gewerberaummietverhältnisse hat das Amtsgericht zutreffend verneint. Es fehlt an einer planwidrigen Regelungslücke. Der Gesetzgeber hat die Regelung ausdrücklich auf Wohnraummietverhältnisse beschränkt und Anregungen im Gesetzgebungsverfahren, sie auch auf Gewerberaummietverhältnisse zu erstrecken, ungehört gelassen (vgl. dazu OLG Celle, NJW 2015, 711). Abgesehen davon fehlt es schon deshalb an einer Regelungslücke, weil § 940a ZPO nur die Möglichkeit von Räumungsverfügungen bei Wohnraummietverhältnissen beschränkt (vgl. dazu Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 12. Auflage, § 940a Rn. 3), woraus im Umkehrschluss folgt, dass sie bei anderen Mietverhältnissen grundsätzlich möglich sind.

c. Allerdings war es vor Inkrafttreten von § 940a Abs. 2 ZPO anerkannt, dass hohe Anforderungen an den Verfügungsgrund einer Räumungsverfügung zu stellen sind, weil die Räumung in der Regel zur endgültigen Befriedigung des Vermieters führt, was zu Recht mit dem vorläufigen Charakter einer einstweiliger Verfügung nur in Ausnahmefällen als vereinbar angesehen wurde. Deshalb wurde ein Verfügungsgrund nur bejaht, wenn Gefahren für das Mietobjekt selbst oder erhebliche, existenzgefährdende Vermögensschäden für den Vermieter bei Verbleib des Mieters in dem Mietobjekt drohen und wenn zusätzlich der Räumungsanspruch unstreitig oder offensichtlich begründet ist (vgl. OLG Düsseldorf, NZM 2009, 818; Schmidt-Futterer/Streyl, aaO., § 940a Rn. 57).

Diese restriktive Rechtsprechung kann angesichts § 940a Abs. 2 ZPO nicht mehr uneingeschränkt aufrechterhalten werden. Die Wertungen des § 940a Abs. 2 ZPO müssen vielmehr auch im Rahmen des § 940 ZPO berücksichtigt werden. Wie schon das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, beruht dies auf einem Erst-recht-Schluss. Wenn der Gesetzgeber es bei einem Wohnraummietverhältnis zulässt, dass der Mieter bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen seine grundrechtlich geschützte Wohnung im Wege der einstweiligen Verfügung verlieren kann, muss dies erst recht bei einem Gewerbeobjekt möglich sein, das zwar auch einer grundrechtlich geschützten Tätigkeit (der Berufsausübung) dient, das aber nicht den höchstpersönlichen Bereich der Lebensführung trifft und das nicht Rückzugsraum für den Mieter und seine Angehörigen ist.

Das bedeutet nicht eine analoge Anwendung des § 940a Abs. 2 ZPO, sondern die Übernahme von dessen gesetzlicher Wertung in den weitgehend offenen Tatbestand des § 940 ZPO (ähnlich bzw. im Ergebnis wie hier: LG Hamburg, NJW 2013, 3666; LG Hamburg, ZMR 2015, 380; Fleindl, ZMR 2014, 938; Hinz, ZMR 2012, 163 und NZM 2012, 793; Wiek, InfoM 2013, 507; Neuhaus, ZMR 2013, 694; Fleindl, ZMR 2013, 685; Schmid, GE 2014, 227; Klüver, ZMR 2015, 10; anderer Ansicht: OLG Celle, NZM 2015, 166; KG, NJW 2013, 3588; LG Köln, NJW 2013, 3589). Durch § 940a Abs. 2 ZPO hat der Gesetzgeber hinreichend deutlich gemacht, dass der Besitz eines Dritten für den Vermieter derart nachteilig und eine auf Räumung gerichtete Prozessführung des Vermieters in der Hauptsache derartig erfolgversprechend ist, dass eine endgültige Befriedigung im Wege der Leistungsverfügung ausnahmsweise auch im einstweiligen Rechtsschutz erlaubt ist. Deshalb kann auch bei Gewerberaummietverhältnissen die Erfüllung der Voraussetzungen des § 940a Abs. 2 ZPO (mit Ausnahme der Voraussetzung, dass es sich um ein Wohnraummietverhältnis handelt) als typisierte Bedingung für die Annahme eines Verfügungsgrundes gesehen werden; es liegt dann ein wesentlicher Nachteil im Sinne von § 940 ZPO vor.

Bei § 940 ZPO ist lediglich zu beachten, dass - anders als bei Wohnraummietverhältnissen (vgl. dazu Schmidt-Futterer/Streyl, aaO., § 940a Rn. 20) - die Erfüllung der Voraussetzungen des § 940a Abs. 2 ZPO nicht zwingend bedeutet, dass ein Verfügungsgrund anzunehmen ist. Da lediglich die Wertungen des § 940a Abs. 2 ZPO innerhalb des § 940 ZPO übernommen werden, erscheinen vielmehr Umstände denkbar bzw. nicht ausgeschlossen zu sein, die die Annahme eines besonderen Nachteils gemäß § 940 ZPO hindern und damit die Annahme eines Verfügungsgrundes unmöglich werden lassen.

Derartige Anhaltspunkte sind aber vorliegend weder ersichtlich noch vorgetragen. Insbesondere liegen sie nicht darin, dass sich die Parteien in einem Geschäftsbereich bewegen, der teilweise als anstößig angesehen wird.

§ 940 a ZPO lässt eine Räumungsverfügung ausdrücklich nur bei Wohnraum zu. Das bedeutet aber nicht – so das LG Krefeld –, dass eine einstweilige Verfügung auf Räumung gegen den Gewerbemieter (hier: aus dem ältesten Gewerbe der Welt) ausgeschlossen wäre.

Der Kläger hatte Räumlichkeiten an ein Unternehmen verpachtet, das dort einen Saunaclub betrieb. Nachdem das Pachtverhältnis beendet worden und im Juli 2015 ein Räumungsurteil gegen die Pächterin ergangen war, betrieb der Kläger die Räumungsvollstreckung auch gegen die Beklagte, die in einem der dortigen Zimmer ihr Gewerbe als Prostituierte ausübte. Die Zwangsvollstreckung wurde eingestellt, weil die Beklagte unter Vorlage eines als Wohnraummietvertrag bezeichneten Mietvertrages geltend machte, das Zimmer ab Januar 2015 angemietet zu haben. Der Kläger beantragte daraufhin den Erlass einer Räumungsverfügung mit der Behauptung, vom Mietverhältnis erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung in dem Räumungsrechtsstreit erfahren zu haben.

Das AG Kempen erließ die Räumungsverfügung nach Durchführung einer Beweisaufnahme zur Frage des Zeitpunkts der Kenntniserlangung durch den Kläger. Im Berufungsverfahren erklärten die Parteien den Rechtsstreit nach Räumung durch die Beklagte übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt. Das LG Krefeld legte der Beklagten die Kosten auf, weil diese im Rechtsstreit unterlegen gewesen wäre. Ein Verfügungsanspruch habe vorgelegen, weil die Beklagte nach Beendigung des Pachtverhältnisses zur Räumung nach § 546 Abs. 2 BGB verpflichtet gewesen sei.

Auch ein Verfügungsgrund habe vorgelegen, wobei dahinstehen könne, ob durch den Mietvertrag ein Wohnraum- oder Geschäftsraummietverhältnis begründet worden sei.

Sollte ein Wohnraummietverhältnis vorgelegen haben, folge der Verfügungsgrund ohne Weiteres aus § 940 a Abs. 2 ZPO. Sollte ein Geschäftsraummietverhältnis begründet worden sein, käme zwar § 940 a Abs. 2 ZPO weder in unmittelbarer noch analoger Anwendung in Betracht. Im Rahmen des § 940 ZPO könnten jedoch die in § 940a Abs. 2 ZPO enthaltenen Wertungen im Rahmen eines „Erst-Recht-Schlusses“ berücksichtigt werden: Wenn es gesetzlich möglich sei, dass ein Wohnraummieter seine grundgesetzlich geschützte Wohnung im Wege einer einstweiligen Verfügung verliere, müsse dies erst recht bei einem Gewerbemietverhältnis zulässig sein, wenn die sonstigen Voraussetzungen des § 940 a Abs. 2 ZPO vorlägen.