Räumungsverfügung bei Geschäftsräumen

1. Die für Mietverhältnisse über Wohnraum geltenden Vorschriften des § 940a Abs. 2 ZPO sind auf Mietverhältnisse über Gewerberaum weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar. Möglich ist im Bericht der Gewerberaummiete aber eine auf §§ 935, 940 ZPO gestützte Räumungsverfügung, wenn die Voraussetzungen des § 940a Abs. 2 ZPO erfüllt sind.

2. In der Regel liegt in diesem Fall ein Verfügungsgrund „aus anderen Gründen“ i.S.v. § 940 ZPO vor. Es bleibt offen, ob zusätzlich eine Interessenabwägung im Einzelfall erforderlich ist.

Die Verfügungskl. (Vfkl.) begehrt von der Verfügungsbekl. (Vfbekl.) die Räumung und Herausgabe von Gewerberäumen in Leipzig im Wege der einstweiligen Verfügung. Die Vfkl. ist Eigentümerin des im Tenor genannten Grundstücks und hat die im Tenor näher bezeichneten Räume mit Vertrag vom 26./28.3.2024 ursprünglich an die Vfbekl. und deren Ehemann vermietet. Im Anschluss wurde - wie von Anfang an beabsichtigt - der Vertrag auf die von dem Ehemann der Vfbekl. gegründete K. Event GmbH mit Wirkung zum 31.5.2024/1.6.2024 umgeschrieben. Nach Zahlungsverzug und Kündigung des Mietvertrages vom 10.4.2025 erging gegen die K. Event GmbH am 28.10.2025 ein auf Räumung und Zahlung gerichtetes, gegen Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbares Endurteil des Landgerichts Leipzig. Die K. Event GmbH nahm ihre gegen dieses Urteil gerichtete Berufung nach einem Hinweis des Senatsvorsitzenden vom 12.2.2026 nach § 522 Abs. 2 ZPO zurück.

Noch während des Berufungsverfahrens stellte die Vfkl. die Sicherheit und beauftragte den Gerichtsvollzieher mit der Räumungsvollstreckung. Zwei Tage vor dem angesetzten Räumungstermin teilten die Vfbekl. und Rechtsanwältin H., die sowohl die K. Event GmbH als auch die Vfbekl. vertritt, am 4.3.2026 mit, dass bereits vor der Beendigung des Hauptmietverhältnisses ein Untermiet- und Nutzungsüberlassungsvertrag zwischen der Vfbekl. und der K. Event GmbH begründet worden sei. Die Prozessbevollmächtigte der Vfbekl. übermittelte einen auf den 1.3.2025 datierten Untermietvertrag. Der Gerichtsvollzieher sah von der beantragten Räumungsvollstreckung ab.

Das LG Leipzig hat den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung mit der Begründung zurückgewiesen, dass ein Verfügungsgrund für eine Räumung nicht aus § 940a Abs. 2 ZPO abgeleitet werden könne, da diese Vorschrift weder direkt noch analog auf Geschäftsraummietverhältnisse anzuwenden sei. Die sofortige Beschwerde der Vfkl., der das Landgericht nicht abgeholfen hat, hatte beim OLG Erfolg.

Die statthafte und in zulässiger Weise eingelegte sofortige Beschwerde der Vfkl. hat Erfolg und führt - nach mündlicher Verhandlung im Wege eines Urteils - zum Erlass der von ihr begehrten einstweiligen Verfügung.

1. Der Senat teilt die Auffassung des früheren 5. Zivilsenats des Oberlandesgerichts (vgl. OLG Dresden, Urteil vom 29.11.2017, 5 U 1337/17, NZM 2018, 335), dass in den Fallkonstellationen, in denen nach Erwirken eines vollstreckbaren Räumungstitels gegen den Mieter die Zwangsvollstreckung hieraus durch eine Berufung auf den Besitzerwerb eines Untermieters verhindert wird, von dem der Vermieter erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat, im Grundsatz der Erlass einer Leistungsverfügung im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes möglich ist.

1.1. Zwar trifft zu, dass § 940a Abs. 2 ZPO weder unmittelbar noch analog auf Gewerberaummietverhältnisse anzuwenden ist. Gegen eine Erstreckung des Anwendungsbereiches von § 940a Abs. 2 ZPO auch auf sonstige Mieträume spricht bereits der klare Wortlaut der Norm, der ausdrücklich von „Räumung von Wohnraum“ spricht. Auch die Gesetzessystematik spricht gegen die Anwendbarkeit der Norm auf sonstige Mieträume, da der Gesetzgeber die Vorschrift im Zuge des Gesetzes über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (MietRÄndG 2013) mit Wirkung vom 1.5.2013 gerade in einer bestehenden Norm mit amtlicher Überschrift „Räumung von Wohnraum“ angesiedelt hat. Es fehlt auch an einer planwidrigen Regelungslücke (OLG Dresden, aaO., Rn. 18 mit Erläuterungen zur Gesetzgebungsgeschichte; OLG München, Beschluss vom 12.12.2017, 32 W 1939/17, BeckRS 2017, 139505 Rn. 28; KG, Beschluss vom 9.5.2019, 8 W 28/19, BeckRS 2019, 9618 Rn. 18).

1.2. Das Landgericht und die von ihm angeführte, seine Rechtsauffassung stützende Rechtsprechung (OLG Celle, Urteil vom 9.1.2020, 2 U 116/19, BeckRS 2020, 10 Rn. 6 ff.) und Literatur (Kessen in: Schuschke/Walker/Kessen/Thole, Vollstreckung und vorläufiger Rechtsschutz, 7. Aufl., § 940a ZPO Rn. 7; Geldmacher in: Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 3. Aufl., Teil 2, Kap. 18 Rn. 127; Elzer in: BeckOK ZPO, Stand: 1.3.2026, § 940a Rn. 15) übersehen bei ihrer Annahme, eine Berücksichtigung der in § 940a Abs. 2 ZPO zum Ausdruck kommenden Wertung des Gesetzgebers im Rahmen der Anwendung des § 940 ZPO auf Gewerberaummietverhältnisse verletze das Prinzip der Gewaltenteilung und beinhalte eine unzulässige Korrektur des Gesetzgebers, dass vielmehr der Gesetzgeber keine grundsätzlichen Zweifel an der Möglichkeit des Erlasses einer Regelungsverfügung in Form der Leistungsverfügung mit dem Inhalt der Räumung im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes geäußert hat, sondern nur für den Bereich des Wohnungsmietrechts eine Eingrenzung dieser durch § 940 ZPO bestehenden Möglichkeit durch die Schaffung des § 940a Abs. 2 ZPO für geboten erachtet hat.

Der Erlass einer Leistungsverfügung kommt nach der allgemeinen Regelung in § 940 ZPO dann in Betracht, wenn er zur Abwendung wesentlicher Nachteile oder zur Verhinderung drohender Gewalt oder aus anderen Gründen nötig erscheint. Soweit es um die Räumung von Wohnraum geht, werden diese Voraussetzungen für das Bestehen eines Verfügungsgrundes durch die Regelung in § 940a ZPO eingeschränkt. Bis zum 31.12.2001 durfte nach § 940a ZPO in der damals geltenden Fassung die Räumung von Wohnraum im Wege der einstweiligen Verfügung nur wegen verbotener Eigenmacht angeordnet werden, was dann ab dem 1.1.2002 dahin erweitert wurde, dass eine solche Räumungsverfügung auch im Falle einer konkreten Gefahr für Leib oder Leben angeordnet werden kann. Das MietRÄndG 2013 brachte dann ab dem 1.5.2013 eine weitere Erweiterung für die Zulässigkeit eines Verfügungsgrundes bei der Räumung von Wohnraum in den Fällen, die im neu geschaffenen § 940a Abs. 2 ZPO geregelt sind. Bei gleichbleibender Regelung für die Schranken des Vorliegens eines Verfügungsgrundes im Hinblick auf die einstweilige Verfügung zur Räumung von Geschäftsraum hat der Gesetzgeber also die Fälle stark beschränkt, in denen bei der Räumung von Wohnraum eine einstweilige Verfügung in Betracht kommt, diesen engeren Bereich aber ab dem 1.1.2002 und dann erneut ab dem 1.5.2013 sukzessive erweitert.

Wenn der Gesetzgeber also einer Räumung im Wege der einstweiligen Verfügung in einer nur für die Wohnraummiete geltenden Norm Schranken setzt, spricht dies im Ausgangspunkt dafür, dass er außerhalb dieses Anwendungsbereichs keine zusätzlichen Begrenzungen für erforderlich erachtet hat; näher liegt, dass der Gesetzgeber die Räumungsverfügung in der Gewerberaummiete schon nach allgemeinen Regeln für zulässig erachtet hat und in der Wohnraummiete nur zusätzlich in den Fällen der unbekannten Untermieter erleichtern wollte (vgl. Börstinghaus in: beck-online.Grosskommentar, Stand: 1.3.2026, § 940a ZPO Rn. 24.2). Andernfalls hätte er eine Begrenzung oder einen Ausschluss durch eine allgemein gehaltene, nicht auf Wohnraummieter, sondern alle Mietverhältnisse betreffende Norm schaffen können. Die Regelung in § 940a ZPO ist lex specialis im Vergleich zur allgemeinen Regelung des § 940 ZPO. Soweit Elzer (aaO. Rn. 2 und 15), darauf abstellt, dass § 18 des Gesetzes über Mieterschutz und Mieteinigungsämter vom 1.6.1923 noch die Anordnung der Herausgabe von Räumen im Wege der einstweiligen Verfügung generell untersagte, berücksichtigt er nicht hinreichend, dass die von ihm selbst angeführte Überführung dieser Norm in § 940a ZPO im Jahr 1964 eine Änderung der Rechtslage auch dahin beinhaltete, dass dieses Verbot für andere Räume als Wohnräume nun nicht mehr galt (vgl. zur Gesetzeshistorie: OLG München, Beschluss vom 12.12.2017, aaO. Rn. 26).

Vielmehr bringt der Gesetzgeber durch die Gestaltung des § 940a Abs. 2 ZPO zum Ausdruck, dass er die Missbrauchsgefahr dergestalt, dass ein (Wohnraum-) Mieter eine Räumung durch erstmalige Präsentation eines Untermieters, der (angeblich) schon vor Ausspruch der Kündigung einen Untermietvertrag abgeschlossen hat, verhindert, für so gravierend erachtet, dass er für diese Sonderkonstellation ausdrücklich sogar für Wohnraummietverhältnisse die Möglichkeit einer einstweiligen Räumungsverfügung eröffnet. Dann aber ist die Annahme, dass bei Gewerberaummietverhältnissen, die weniger stark in den engsten persönlichen Lebensbereich des Mieters eingreifen, in gleicher Konstellation der Erlass einer einstweiligen Verfügung generell unzulässig sein soll, kaum nachvollziehbar. Die Interessen eines Mieters von Geschäftsräumen sind jedenfalls nicht von vornherein höher und die Interessen eines Vermieters von Geschäftsräumen sind nicht von vornherein geringer zu bewerten (vgl. OLG Frankfurt/M., Urteil vom 13.9.2019, 2 U 61/19, BeckRS 2019, 25151 Rn. 15). Vielmehr ist aus Regelungen wie den §§ 721, 794 Abs. 1 Nr. 5 2. Alternative ZPO erkennbar, dass in der Rechtsordnung der Schutz des Mieters vor der Zwangsvollstreckung der Räumung einer Wohnung im Vergleich zu sonstigen Mietobjekten, zu denen auch Geschäftsräume zählen, erheblich stärker ausgeprägt ist.

In der in § 940a Abs. 2 ZPO umschriebenen Konstellation ist daher „erst recht“ eine Räumung von Geschäftsraum auf der Grundlage von § 940 ZPO statthaft (ebenso OLG Dresden, aaO.; KG, Beschluss vom 9.5.2019, aaO.; Beschluss vom 3.7.2023, 8 U 8/23, BeckRS 2023, 45348 Rn. 12; OLG München, Beschluss vom 12.12.2017, aaO. Rn. 31 f.; Urteil vom 25.4.2024, 32 U 4764/23, BeckRS 2024, 47914 Rn. 20; OLG Frankfurt/M., Urteil vom 13.9.2019, aaO.; G. Vollkommer in Zöller, ZPO, 36. Aufl., § 940a Rn. 4; Niemöller NZM 2023, 149, 154; offen gelassen von OLG Karlsruhe Urteil vom 13.5.2022, 8 U 130/21, Rn. 22 in einem Fall, in welchem der Verfügungskl. das Vorliegen der in § 940a Abs. 2 ZPO beschriebenen Konstellation nicht hinreichend glaubhaft gemacht hat). Sie kann dann „aus anderen Gründen nötig“ i.S.v. § 940 ZPO sein.

Die Zulässigkeit der Räumungsverfügung im Falle der Räumung von Wohnraum in den Konstellationen, die in § 940a Abs. 2 ZPO geregelt sind, wurde zudem ausweislich der Gesetzesbegründung aus prozessökonomischen Gründen eingeführt. Da der Verfügungsanspruch regelmäßig gegeben sei, wäre es eine „reine Formsache“, den Vollstreckungstitel gegen den mitbesitzenden Dritten zu erlangen, während sich das Verfahren kompliziere, wenn der Vermieter erst ein zeitaufwendiges Hauptsacheverfahren durchführen müsse, um zu dem Räumungstitel zu gelangen. Der leichtere Weg zu einem Räumungstitel über das einstweilige Verfügungsverfahren sei gerechtfertigt, weil der Vermieter mangels Kenntnis nicht schon das Hauptsacheverfahren auf den Mitbesitzer habe erstrecken können (BT-Drs. 17/10485, Seite 34). Die damit verbundene Wertung des Gesetzgebers lässt sich unmittelbar auf das Gewerberaummietrecht übertragen (ebenso Niemöller, aaO.).

2. Legt man dies zugrunde, so hat die Vfkl. sowohl einen Verfügungsanspruch aus § 546 Abs. 2 BGB, der auch dann besteht, wenn der Untermietvertrag zwischen der K. Event GmbH und der Vfbekl. vom 1.3.2025 entgegen der Auffassung der Vfkl. wirksam zu diesem Zeitpunkt zustande gekommen ist, als auch einen Verfügungsgrund aus § 940 ZPO hinreichend glaubhaft gemacht. Sie hat unstrittig bis zum 4.3.2026 keine Kenntnis von einer Untervermietung der streitgegenständlichen Räume gehabt. Dem Senat ist auch aus dem Rechtsstreit der Vfkl. mit der K. Event GmbH bekannt, dass dies dort nicht vorgetragen worden ist. Die Vfbekl. hat auch keine Umstände dargelegt, aus denen sie ein Recht zum Besitz an den streitgegenständlichen Gewerberäumen gegenüber der Vfkl. ableiten könnte.

3. Ohne dass es darauf ankommt, ob es nach den oben genannten Ausführungen überhaupt einer zusätzlichen Interessenabwägung bedarf (ablehnend insoweit OLG Dresden, 5. Zivilsenat, Urteil vom 29.11.2017, 5 U 1337/13, aaO. Rn. 24), fällt eine Interessenabwägung im vorliegenden Fall zugunsten der Vfkl. aus. Diese erleidet angesichts der mit der K. Event GmbH vereinbarten Miete von mehr als 9.000 € brutto, die nicht gezahlt wird, einen erheblichen finanziellen monatlichen Nachteil, während die Vfbekl. das Objekt nutzt und dafür eine vergleichsweise niedrige Miete an den Hauptmieter von knapp 1.000 € brutto schuldet. Auch über eine Pfändung der Mietzinsansprüche der Hauptmieterin durch die Vfkl. würde danach nur ein kleiner Bruchteil des Ausfalls gedeckt werden. Für die Vfkl. fallen weiter Nebenkosten an. Der Verfügungsanspruch ist offensichtlich begründet. Auch wenn die Vfkl. nicht in existentielle Not gerät, ist es hier gerechtfertigt, eine Leistungsverfügung zu erlassen.

Obwohl die Bestimmung bereits durch das Mietrechtsänderungsgesetz vom 11. März 2013 eingefügt worden ist, hat sich eine einheitliche Rechtsprechung zu der Frage, ob eine entsprechende Anwendung auf Geschäftsraummietverhältnisse möglich ist, wohl noch nicht herausgebildet. Weil nach § 542 Abs. 2 ZPO eine Revision gegen ein Berufungsurteil nicht statthaft ist und deshalb eine klarstellende Entscheidung des BGH nicht ergehen wird, bleibt die Einordnung den einzelnen Gerichten überlassen, und zwar auch insoweit, ob anstelle von § 940a Abs. 2 ZPO die §§ 935, 940 ZPO die Grundlage für eine Räumungsverfügung sein können, wovon das OLG Dresden in der vorliegenden Entscheidung ausgeht.

Nachdem die vermietende Verfügungsklägerin gegen die Mieterin von Gastronomieräumen ein Räumungsurteil erstritten und die entsprechende Sicherheitsleistung erbracht hatte, beauftragte sie einen Gerichtsvollzieher mit der Räumungsvollstreckung. Zwei Tage vor dem auf den 6. März 2026 angesetzten Räumungstermin teilte die Verfügungsbeklagte mit, dass zwischen der Mieterin und ihr ein Untermietverhältnis bestehe, was sich aus dem vorgelegten Untermietvertrag vom 1. März 2025 ergebe; der Gerichtsvollzieher sah deshalb von der beantragten Vollstreckung ab. Die Vermieterin beantragte daraufhin beim LG Leipzig den Erlass einer einstweiligen Verfügung, mit der der Verfügungsbeklagten die Räumung und Herausgabe der von ihr innegehaltenen Räumlichkeiten aufgegeben werden sollte.

Das Landgericht wies den Antrag mit der Begründung zurück, dass § 940a ZPO weder direkt noch entsprechend auf Geschäftsraummietverhältnisse anwendbar sei und die zugrundeliegende gesetzgeberische Absicht auch nicht zur Begründung eines auf § 940 ZPO gestützten Antrag herangezogen werden könne. Auf die sofortige Beschwerde der Verfügungsklägerin gegen den Nichtabhilfebeschluss des Landgerichts änderte das OLG Dresden dessen Beschluss ab und verurteilte die Verfügungsbeklagte entsprechend dem Antrag der Verfügungsklägerin zur Räumung und Herausgabe.

Es sei zwar richtig, dass § 940 a ZPO schon wegen des Wortlauts der Norm – „Räumung von Wohnraum“ – weder direkt noch analog auf Gewerberaum anzuwenden sei. Das schließe jedoch entgegen der vom Landgericht und Teilen der Rechtsprechung und Literatur vertretenen Auffassung nicht aus, dass in solchen Fällen auf die allgemeine Regelung für eine Leistungsverfügung nach § 940 ZPO zurückgegriffen werden könne.

Auszugehen sei nämlich davon, dass der Gesetzgeber mit § 940a ZPO nur für den Bereich der Wohnraummiete einer Räumungsverfügung Schranken habe setzen wollen, weil er anderenfalls eine Beschränkung oder einen Ausschluss der Anwendbarkeit durch eine allgemein gehaltene, alle Mietverhältnisse betreffende Norm, geschaffen hätte. Durch die Gestaltung der Norm bringe der Gesetzgeber vielmehr zum Ausdruck, dass er die Gefahr der Vereitelung einer Räumungsvollstreckung im Wohnraummietrecht durch Vorlage eines schon vor Kündigungsausspruch (angeblich) abgeschlossenen Untermietvertrages für schwerwiegend und die Einführung einer gesonderten Norm rechtfertigend gehalten habe. Im Umkehrschluss bedeute dies, dass die in § 940a ZPO beschriebene Konstellation „erst recht“ auf die Räumung von Geschäftsraum auf Grundlage des § 940 ZPO statthaft sein müsse; insoweit habe der Gesetzgeber eben keine gesonderte, dem Erlass einer einstweiligen Räumungsverfügung entgegenstehende, Bestimmung geschaffen.

Für den Gerichtsbezirk Berlin liegt eine entsprechend Entscheidung des Kammergerichts vor (KG GE 2019, 797)