Räumungsklage gegen nichtmietende Ehefrau, Räumungstitel gegen Mieter wirkt nicht gegen Mitbewohner

1. Ein Räumungstitel gegen den Mieter wirkt nicht gegenüber dessen Ehefrau.

2. Die spätere Räumungsklage auch gegen die Ehefrau ist deshalb zulässig (weil notwendig) und begründet (§ 546 Abs. 2 BGB).

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. begehrt von der Bekl. die Räumung und die Herausgabe einer Mietwohnung. Der Prozessbevollmächtigte der Bekl., ihr Ehemann, war seit 1.8.2012 Mieter der streitgegenständlichen Wohnung.

Mit Schreiben vom 8.7.2013 kündigte die damalige Vermieterin dem Prozessbevollmächtigten der Bekl. fristlos wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung an Dritte. Mit Urteil vom 25.11.2014 verurteilte das Amtsgericht Mitte zu dem Aktenzeichen 12 C 487/13 den Prozessbevollmächtigten der Bekl. zur Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung. Die hiergegen eingelegte Berufung wies das Landgericht Berlin mit Urteil vom 1.9.2015 zu dem Aktenzeichen 67 S 7/15 zurück. Der Bundesgerichtshof wies die Nichtzulassungsbeschwerde des Prozessbevollmächtigten der Bekl. mit Beschluss vom 15.11.2016 zu dem Aktenzeichen VIII ZR 229/15 zurück.

Ende 2015 erfuhr die Kl., dass neben dem Prozessbevollmächtigten der Bekl. auch die Bekl. in der streitgegenständlichen Wohnung wohnt.

Die Kl. meint, die Bekl. habe kein Recht auf eine weitere Nutzung der Räumlichkeiten. Es bestehe zudem kein Interesse an einer Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Prozessbevollmächtigten der Bekl. […]

Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus § 546 Abs. 2 BGB.

Gemäß § 546 Abs. 2 BGB kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von einem Dritten zurückfordern, wenn der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen hat. § 546 Abs. 2 BGB ist vorliegend anwendbar, da es sich um ein Mietverhältnis handelt.

Der Prozessbevollmächtigte der Bekl. war aufgrund wirksam zustande gekommenen Hauptmietvertrages vom 25.5.2012 Mieter der streitgegenständlichen Wohnung.

Dieser hat auch der Bekl. und damit einem Dritten den Gebrauch der Mietsache überlassen i. S. d. § 540 Abs. 1 BGB. Eine Gebrauchsüberlassung an Dritte i. S. d. § 540 BGB liegt vor, wenn der Hauptmieter dem Dritten den ganzen Mietbesitz oder einen Teil zum selbständigen, z. B. auf gewisse Dauer angelegten Alleingebrauch sowie selbständigen oder unselbständigen Mitgebrauch einräumt (Weidenkaff, in: Palandt, BGB, 75. Aufl. 2016, § 540 Rn. 4). Der Prozessbevollmächtigte der Bekl. hat als Hauptmieter unstreitig der Bekl. den unselbständigen Mitgebrauch und damit Mitgewahrsam an der Mietsache eingeräumt, da er die Wohnung gemeinschaftlich mit der Bekl. bewohnt. In diesem Zusammenhang kommt es nicht darauf an, dass der Mietvertrag allein zwischen der Kl. und dem Prozessbevollmächtigten der Bekl. abgeschlossen worden ist. Denn aus dem Gebot der ehelichen Lebensgemeinschaft (§ 1353 Abs. 1 BGB) folgt die Pflicht der Ehegatten, sich gegenseitig die Benutzung der ehelichen Wohnung zu gestatten. Regelmäßig sind daher beide Ehegatten gleichberechtigte Mitbesitzer der ehelichen Wohnung (vgl. BGH, Beschluss vom 25. Juni 2004, IXa ZB 29/04, juris Rn. 7).

Das Hauptmietverhältnis wurde auch rechtlich wirksam beendet. Unstreitig hat die Kl. bzw. deren Rechtsvorgänger gegenüber dem Prozessbevollmächtigten der Bekl. mit Schreiben vom 8.7.2013 die fristlose Kündigung des Hauptmietverhältnisses ausgesprochen. Der Räumungsklage gegen den Prozessbevollmächtigten der Bekl. wurde stattgegeben, die Berufung wurde zurückgewiesen, und die Nichtzulassungsbeschwerde des Prozessbevollmächtigten der Bekl. wurde vom Bundesgerichtshof zurückgewiesen.

Da der Räumungstitel, den die Kl. gegenüber dem Prozessbevollmächtigten der Bekl. erwirkt hat, nicht gegenüber der Bekl. wirkt, ist die Räumungsklage gegenüber der Bekl., auch wenn sie Ehegattin des Wohnungsmieters und Mitbewohnerin ist, gerechtfertigt (vgl. BGH, Beschluss vom 25.6.2004, IXa ZB 29/04, juris Rn. 7 ff.; AG Hamburg, Urteil vom 10.2.2009, 48 C 456/08, juris Rn. 26).

Es ist auch weder substantiiert vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass die Kündigung unwirksam wäre. Auch wurde dem Prozessbevollmächtigten der Bekl. eine Räumungsfrist nicht gewährt.

Ferner wurde das Hauptmietverhältnis nicht stillschweigend verlängert. Zwar hat der Prozessbevollmächtigte der Bekl. der Kl. fortgesetzt Einigungsvorschläge unterbreitet. Die Kl. hat jedoch deutlich gemacht, dass sie an einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht interessiert ist und einer Vollstreckung des Räumungstitels lediglich die Gebrauchsüberlassung der Wohnung an die Bekl. entgegensteht.

Der Gerichtsvollzieher vollstreckt ein Räumungsurteil nur gegen die im Titel genannten Personen. Schon bei erwachsenen Kindern des Mieters ist auch eine (Räumungs- und Herausgabe-) Klage gegen sie dann nötig, wenn sie nach außen hin erkennbar Besitz an Teilen der elterlichen Wohnung haben (BGH, GE 2008, 727). Gleiches gilt auch für die nicht mitmietende Ehefrau.

Nach Erlass eines Räumungsurteils gegen den Mieter (einen Rechtsanwalt) und dessen erfolglosem Gang durch die Instanzen (einschließlich BGH) erfuhr die Vermieterin, dass in der Wohnung auch die Ehefrau des Mieters wohnte. Diese bemühte sich erfolglos um Fortsetzung des Mietverhältnisses, nachdem die Vermieterin eine weitere Räumungsklage gegen sie erhoben hatte.

Das Amtsgericht Mitte verwies darauf, dass der Räumungstitel gegen den Ehemann nicht gegen sie wirke; die neue Klage sei zulässig und begründet, denn die Ehefrau sei Dritte im Sinne des § 546 Abs. 2 BGB, und die Vermieterin könne nach Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Ehemann die Mietsache auch von der Ehefrau zurückfordern. Dieser sei unselbständiger Mitgebrauch an der Wohnung eingeräumt worden.

Die Ehefrau ist manchmal Dritte im Sinne des Gesetzes, manchmal nicht. Nach § 540 BGB ist eine Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung nicht erforderlich, da der Mieter ohne Weiteres Anspruch darauf hat, seine Frau in die Wohnung aufzunehmen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist sie jedoch Dritte im Sinne des § 546 Abs. 2 BGB, und der Vermieter kann Herausgabe auch von ihr verlangen. Die herkömmliche Unterscheidung zwischen selbständigem Mietgebrauch (Erlaubnis des Vermieters nötig) und unselbständigem Gebrauch (keine Erlaubnis nötig) ist wenig überzeugend, denn, wie das Amtsgericht zu Recht den BGH zitiert, beide Ehegatten sind gleichberechtigte Mitbesitzer der ehelichen Wohnung. Vielmehr ist die Ehefrau nicht Dritte im Sinne des § 540 BGB, weil „nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift … die Familie des Mieters wegen ihrer engen, unter dem ausdrücklichen Schutz der Verfassung (Art. 6 GG) stehenden persönlichen Beziehung“ die Vorschrift nicht anwendbar ist (BGH GE 2003, 1606).

Ob das Verhalten des Mieters, der ohne Wissen des Vermieters seine Ehefrau in die Wohnung aufgenommen hatte, nicht treuwidrig war, weil hier der Vermieter zu einem kostspieligen neuen Prozess gezwungen wurde (vgl. Bieber, Juris PR-Mietrecht 8/2004, Anmerkung 3), wäre zumindest in Erwägung zu ziehen (das OLG Frankfurt/Main, WuM 2003, 640 hält es für möglich), denn schließlich war der Mieter verpflichtet, die Aufnahme der Ehefrau in die Wohnung anzuzeigen, auch wenn dafür eine Erlaubnis des Vermieters nicht nötig war (Müko/Bieber, 7. Auflage 2016, Rn. 9 zu § 540; Bub/Treier, 4. Auflage 2014, Rn. III 32502; BeckOGK/Emmerich, BGB § 540, Rn. 19; LG Berlin GE 1982, 703).

Dem Vermieter soll es ermöglicht werden, gegebenenfalls den Verteilungsschlüssel für die Betriebskosten zu ändern; darüber hinaus muss der Vermieter sein Haftungsrisiko überblicken können, denn nach den Grundsätzen des Vertrages mit Schutzwirkung zugunsten Dritter haftet er auch für Schäden, die der Ehegatte des Mieters erleidet (BeckOGK/Schmidt, Rn. 441 zu § 535 BGB).