Räumungsfristverlängerung

Die Zurückweisung eines auf Verlängerung der Räumungsfrist gerichteten Antrags ist verfahrensfehlerhaft, wenn das Gericht sie auf unzureichende Anmietbemühungen des Mieters stützt, ohne gleichzeitig tatsächliche Feststellungen dazu zu treffen, ob, ggf. wann, intensivere Anmietbemühungen vor Ablauf der ursprünglich gewährten Räumungsfrist zum Erfolg geführt hätten.

Die gemäß §§ 721 Abs. 6 Nr. 2, 567 ff. ZPO statthafte sofortige Beschwerde hat im Umfang der Beschlussformel Erfolg.

Die Kammer hat von der Möglichkeit der Aufhebung und Zurückweisung gemäß § 572 Abs. 3 ZPO Gebrauch gemacht, da das Amtsgericht den von den Bekl. geltend gemachten Anspruch auf Verlängerung der im Urteil gewährten Räumungsfrist verfahrensfehlerhaft verneint hat.

Ein Anspruch auf Verlängerung einer gerichtlich gewährten Räumungsfrist kann gemäß § 721 Abs. 3 ZPO insbesondere dann bestehen, wenn die Suche nach Ersatzwohnraum während der gewährten Räumungsfrist - trotz hinreichender Bemühungen des Mieters - erfolglos war (vgl. Kammer, Beschl. v. 5. April 2018 - 67 T 40/18, WuM 2018, 383). Diese Voraussetzungen sind nach dem bisherigen Vortrag der Bekl. erfüllt.

Die Bekl. haben behauptet, die von ihnen entfalteten Bemühungen zur Anmietung von Ersatzwohnraum seien bislang erfolglos geblieben, da sie trotz zahlreicher Bewerbungen auf dem stark angespannten Berliner Wohnungsmarkt innerhalb der Räumungsfrist keinen Ersatzwohnraum hätten anmieten können.

Das Amtsgericht hat eine Verlängerung der Räumungsfrist verneint, da sich die Bekl. nicht rechtzeitig und hinreichend intensiv um Ersatzwohnraum gekümmert hätten. Vierzig Bewerbungen seien „bei Weitem nicht ausreichend“. Damit allerdings hat es den jedenfalls konkludenten Vortrag der Bekl. nicht hinreichend zur Kenntnis genommen, ihrer Suche nach Ersatzwohnraum wäre bis zum Ablauf der gewährten Räumungsfrist selbst bei gesteigerten Anmietbemühungen der Erfolg versagt geblieben. Es kommt hinzu, dass im Verlaufe des Beschwerdeverfahrens beklagtenseits weitere Anmietbemühungen behauptet worden sind. Auch diese hätten gemäß § 571 Abs. 2 ZPO Berücksichtigung finden müssen.

Bei der neuerlich im Rahmen des § 721 Abs. 3 ZPO vorzunehmenden Interessenabwägung wird das Amtsgericht den gesamten Vortrag der Bekl. zu berücksichtigen und zu befinden haben, ob den Bekl. auch bei hinreichender Suche tatsächlich die Anmietung von Ersatzwohnraum bis zum Ablauf der ursprünglichen Räumungsfrist möglich gewesen wäre. Dabei werden nicht nur die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse der Bekl. zu berücksichtigen sein. Es wird auch zu erwägen sein, ob den Bekl. mit Blick auf die zwischen den Parteien streitige Möglichkeit zur rechtzeitigen Beschaffung von Ersatzwohnraum nicht deshalb Beweiserleichterungen zugute kommen, weil die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in Berlin ausweislich der seit 2015 geltenden unterschiedlichen Mietenbegrenzungsverordnungen des Senats besonders gefährdet ist (vgl. Kammer, aaO.).

Gründe, die Rechtsbeschwerde zuzulassen, bestanden nicht, § 574 Abs. 2, Abs. 3 ZPO.

„Für eine sachgerechte Beurteilung des Antrags auf Verlängerung der Räumungsfrist kommt es wesentlich darauf an, ob der Räumungsschuldner sich nach der erstmaligen Bewilligung dieser Frist hinreichend um eine Ersatzwohnung bemüht hat“, so der BGH in einem Beschluss vom 27. Juni 1990 (XII ZR 73/90, GE 1991, 241). Wie viele Bewerbungen sind hierfür erforderlich? 40 Bewerbungen? Das hielt das Amtsgericht für nicht ausreichend, anders jedoch das Landgericht im Beschwerdeverfahren.

Die zur Räumung verurteilten Beklagten hatten um Verlängerung der Räumungsfrist gebeten, da sie trotz zahlreicher Bewerbungen auf dem Berliner Wohnungsmarkt innerhalb der gewährten Räumungsfrist keinen Wohnraum hätten anmieten können. Das Amtsgericht Mitte wies den Antrag zurück, weil die von den Beklagten behaupteten 40 Bewerbungen „bei Weitem nicht ausreichend“ seien.

Auf die sofortige Beschwerde der Beklagten hob das Landgericht den Beschluss des Amtsgerichts auf und verwies die Sache zur erneuten Entscheidung zurück. Die Zurückweisung eines auf Verlängerung der Räumungsfrist gerichteten Antrags sei verfahrensfehlerhaft, wenn das Gericht sie auf unzureichende Anmietbemühungen des Mieters stütze, ohne gleichzeitig tatsächliche Feststellungen dazu zu treffen, ob, ggf. wann, intensivere Anmietbemühungen vor Ablauf der ursprünglich gewährten Räumungsfrist zum Erfolg geführt hätten.

Das AG habe hier den konkludenten Vortrag der Beklagten nicht hinreichend zur Kenntnis genommen, wonach selbst bei gesteigerten Bemühungen bis zum Ablauf der Räumungsfrist kein Ersatzwohnraum hätte erlangt werden können. Hinzu komme, dass das AG weiteren Vortrag der Beklagten zur Wohnraumsuche im dortigen Beschwerdeverfahren nicht berücksichtigt habe. Bei der neuerlich vom AG vorzunehmenden Interessenabwägung müsse auch erwogen werden, ob den Beklagten im Hinblick auf die zwischen den Parteien streitige Möglichkeit zur Wohnraumbeschaffung eine Beweiserleichterung deswegen zugute kommen müsse, weil die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in Berlin seit Erlass der seit 2015 geltenden Mietenbegrenzungsverordnung besonders gefährdet ist.

Das Landgericht hatte bereits mit Beschlüssen vom 25. Januar und 5. April 2018 (GE 2018, 262; GE 2018, 383) auf die Notwendigkeit hingewiesen, bei Anträgen auf Verlängerung der Räumungsfrist die Mietenbegrenzungsverordnung zu berücksichtigen. Dem kann man nur ausdrücklich zustimmen. Wer selbst einmal inmitten einer Schlange von Wohnungssuchenden gestanden hat, weiß, wie schwierig es ist, in Berlin einigermaßen passenden Wohnraum zu finden. Wenn dann auch noch ein Zeitdruck wie hier dazukommt, wird die gesamte Situation noch angespannter. Ein Amtsrichter, der 40 Bewerbungen für bei Weitem nicht ausreichend hält, hat sich sicherlich noch nie in einer solchen Lage befunden.