Räumungsfrist für Heimbewohner

Der Mieter, der in den Räumen ein Wohn- und Pflegeheim betreibt, kann eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO nicht beanspruchen. Die Heimbewohner können ihre Interessen selbst wahren, da der Vermieter auch gegen sie einen Räumungstitel erwirken muss (Aufgabe von Senat, Urteil vom 17. Dezember 2012 - 8 U 246/11).

Die Anträge der Bekl., die auf eine Abwendung der Zwangsvollstreckung aus dem Herausgabeurteil ohne Rücksicht auf eine Erfolgsaussicht der Berufung gerichtet sind, bleiben ohne Erfolg. […]

2) Der Antrag auf einstweilige Anordnung einer Räumungsfrist bis zum 31.10.2016, der dahin auszulegen sein dürfte, dass die Zwangsvollstreckung aus dem Herausgabeurteil des Landgerichts in diesem Zeitraum ohne Sicherheitsleistung einstweilen einzustellen sei (§§ 721 Abs. 4 Satz 4, 732 Abs. 2 ZPO), ist zurückzuweisen.

Die Gewährung einer Räumungsfrist kommt aus den im Landgerichtsurteil in jeder Hinsicht zutreffend dargelegten Gründen nicht in Betracht. Das Urteil betrifft nicht die Räumung von „Wohnraum“, da die Parteien ein Gewerbemietverhältnis begründet haben. Bei der gewerblichen Zwischenvermietung kann den Bewohnern als Nutzern von Wohnraum in einem gegen sie gerichteten Urteil eine Räumungsfrist bewilligt werden. Nur wenn sie kein eigenständiges Besitzrecht haben, und somit zur Zwangsräumung ein gegen den Gewerbemieter gerichteter Titel genügt (zum Erfordernis eines Titel gegen eigenständig besitzende Dritte BGH, NJW 2008, 3287 Tz. 9, 15), kommt nach dem Zweck des § 721 ZPO seine Anwendung auch im Gewerbemietverhältnis in Betracht (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, Mietrecht, 12. Aufl., § 721 ZPO Rn. 7).

So liegt es hier jedoch nicht, da die Heimbewohner ein eigenständiges Besitzrecht haben, der Kl. somit - was er ausdrücklich auch nicht beabsichtigt - gegen diese aus dem angefochtenen, allein die Bekl. betreffenden Urteil eine Herausgabe nicht vollstrecken könnte (vgl. BGH, Beschl. v. 14.2.2003 - IXa ZB 10/03, ZMR 2004, 734 -, juris Tz. 11 für Alten- und Pflegeheim; zum Besitz der Heimbewohner s. a. BGH, Beschl. v. 2.10.2012 - I ZB 78/11, WuM 2013, 309 - juris Tz. 20; KG, NJW 1998, 829, 831). Zugunsten des Betreibers eines solchen Heims kommt die Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO damit nicht in Betracht (zutr. Schuschke in: Ghassemi-Taber/Guhling/Weitemeyer, Gewerberaummiete, 2015, ProzessR/Kapitel 3 „Der Räumungsprozess”, Rn. 61 [S. 1671]; s. a. von Flatow, jurisPR-MietR 6/2013 Anm. 4 zum Urteil des Senats vom 17.12.2012 - 8 U 246/11).

Die von der Bekl. angeführten Interessen an einer nahtlosen Verlegung ihres Betriebs oder zumindest der Auflösung ihres Betriebs unter Verteilung der Bewohner auf andere Heime, der Verhinderung einer „kalten Übernahme“ durch den Kl. und eines Schutzes der Vertragsfreiheit der Heimbewohner, Angestellten und Pflegekassen, die zu einer Vertragsfortführung mit dem Kl. nicht gezwungen werden dürften, sind zur Anordnung einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO von vornherein nicht geeignet, da sie nichts daran ändern, dass das zentrale Merkmal der Vermietung von „Wohnraum“ (im Verhältnis der Parteien) nicht erfüllt ist.

Soweit die Bekl. die Vollstreckbarkeit des Titels überhaupt in Frage stellt, weil die Voraussetzungen einer isolierten Vollstreckung auf Herausgabe der Immobilie im Wege der Besitzeinweisung des Kl. (§§ 885 Abs. 1, 885 a Abs. 1 ZPO) nicht gegeben seien, steht auch dies mit der Vorschrift des § 721 ZPO in keinem Zusammenhang. Eine Unzulässigkeit der Art und Weise der Vollstreckung oder eine fehlende Vollstreckbarkeit des Titels überhaupt ist vor dem Vollstreckungsgericht und nicht dem Prozessgericht geltend zu machen (§ 766 ZPO). Mängel insoweit sind für den Senat auch nicht ersichtlich. Der BGH hat im Beschl. v. 14.2.2003 - IXa ZB 10/03 entschieden, dass die Herausgabe eines Alten- und Pflegeheims nach § 885 Abs. 1 ZPO durch Besitzeinweisung des Gläubigers vollstreckt werden kann, und nicht etwa daneben unvertretbare Handlungen zur Überleitung des Heimbetriebs (§ 888 ZPO) tituliert werden müssten. Zu einer Übergabe des Betriebs sei der Schuldner nicht verpflichtet. Hierauf komme es jedoch für die Herausgabevollstreckung auch nicht an. Das Rechtsverhältnis des Schuldners zu seinen Angestellten, den Heimbewohnern und den Kostenträgern sei insoweit ohne Bedeutung. Die Belange der Heimbewohner, insbesondere die neben der bloßen Unterbringung erforderliche Betreuung und medizinische Versorgung, seien durch die Heimaufsicht zu wahren.

Entgegen der Ansicht der Bekl. ist diese BGH-Entscheidung auch im vorliegenden Fall einschlägig. Auch im BGH-Fall war der Titel lediglich auf Herausgabe (und nicht zugleich gesondert auf „Räumung“) gerichtet (aaO., Tz. 6). Auf diesen Unterschied kommt es nach dem klaren Wortlaut des § 885 Abs. 1 ZPO („herauszugeben, zu überlassen oder zu räumen”) auch nicht an. Jeder dieser Titel (die Abgrenzung ist ohnehin unscharf, s. Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, aaO., § 885 ZPO Rn. 10 und aaO. in „Einleitung Räumungsvollstreckung”, Rn. 1) wird gleichermaßen nach § 885 ZPO durch Besitzeinweisung und - mangels Beschränkung des Vollstreckungsauftrags - Wegschaffen des Mobiliars vollstreckt (vgl. zum Zweck Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, aaO., § 885 ZPO Rn. 3).

Darauf, ob der Kl. ein Vermieterpfandrecht am Mobiliar geltend macht, kommt es nicht an. Dies war lediglich nach alter Rechtslage Voraussetzung für eine auf die Herausgabe beschränkte Vollstreckung nach dem „Berliner Modell“ (s. dazu BGH, NJW 2006, 848 Tz. 13 unter Verweis auf den Beschl. v. 14.2.2003). Die seit dem 1.5.2013 geltende Regelung des § 885a ZPO hingegen erlaubt die Beschränkung des Vollstreckungsauftrags ohne weitere Voraussetzungen. Dies entspricht dem erklärten Ziel des Gesetzgebers, die Möglichkeit einer auf bloße Besitzverschaffung beschränkten Räumung - im Interesse einer Kostenersparnis des Gläubigers, der sonst mit hohen Transport- und Lagerkosten belastet werde - „als gleichberechtigte Alternative zur klassischen Räumung” und ohne Beschränkung auf Fälle geltend gemachten Vermieterpfandrechts vorzusehen (BT-Drs. 17/10485 S. 15, 31).

Wie sodann die weitere Abwicklung zwischen den Parteien zu erfolgen hat, insbesondere ob bzw. in welchem Umfang die Bekl. nach § 885a Abs. 5 ZPO sogleich im Räumungstermin einen Anspruch auf Herausgabe etwa unpfändbarer Einrichtungsgegenstände haben wird, steht nicht zur Entscheidung durch den Senat.

Wurde der Heimbetreiber zur Herausgabe des Alten- und Pflegeheims verurteilt, kann aus dem Titel dann gegen die Heimbewohner vollstreckt werden, wenn diese kein eigenständiges Besitzrecht am Wohnraum haben. Dann kommt aber die Bewilligung einer Räumungsfrist in Betracht.

Die Beklagte war vom Landgericht zur Herausgabe des von ihr aufgrund eines Gewerbemietvertrages betriebenen Alten- und Pflegeheims verurteilt worden. Nach Berufungseinlegung beantragte sie die Bewilligung einer Räumungsfrist.

Das Kammergericht wies den Antrag zurück. Das landgerichtliche Urteil betreffe zum einen nicht die Räumung von Wohnraum, weil zwischen den Parteien ein Geschäftsraummietverhältnis bestanden habe. Den Heimbewohnern stünde zum anderen auch ein eigenständiges Besitzrecht zu, so dass ein gegen die Beklagte gerichteter Titel zur Zwangsräumung nicht ausreiche; die Bewohner müssten vielmehr gesondert in Anspruch genommen werden. Deshalb komme die Bewilligung einer Räumungsfrist nicht in Betracht.