Räumungsanspruch nur bei vollständiger Entfernung des Mieterinventars

Der Auslegung eines in einem Prozessvergleich verwandten Begriffs ohne allgemein feststehenden Inhalt ist grundsätzlich das durch Rechtsprechung und rechtswissenschaftliche Literatur geprägte fachspezifische Verständnis zu Grunde zu legen, wenn die Parteien bei Abschluss des Vergleiches durch Rechtsanwälte vertreten waren (hier: Auslegung eines Räumungsvergleichs).

Der Räumungsanspruch des § 546 Abs. 1 BGB ist grundsätzlich nur bei vollständiger Entfernung des vom Mieter eingebrachten Inventars erfüllt. Eine Ausnahme gilt gemäß § 242 BGB allenfalls dann, wenn die in der Mietsache verbliebene Einrichtung einen nur geringfügigen Wert aufweist und mit für den Vermieter unerheblichem tatsächlichen und wirtschaftlichen Aufwand entfernt werden kann. Die Darlegungs- und Beweislast für diese Ausnahmevoraussetzungen trägt der Mieter.

I. Der Tatbestand entfällt gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO.

II. Die Berufung ist begründet. Die Klauselklage ist unbegründet, da die Voraussetzungen des § 731 ZPO nicht erfüllt sind.

Nach § 731 ZPO hat der Gläubiger in den Fällen, in denen der nach dem § 726 Abs. 1 und den §§ 727 bis 729 ZPO erforderliche Nachweis durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nicht geführt werden kann, bei dem Prozessgericht des ersten Rechtszuges aus dem Urteil auf Erteilung der Vollstreckungsklausel Klage zu erheben. Dabei ist § 731 ZPO nicht nur auf Urteile, sondern über § 795 ZPO auch auf einen - hier streitgegenständlichen - Prozessvergleich anwendbar (vgl. Lackmann, in: Musielak/Voit, ZPO, 18. Aufl. 2021, § 731 Rz. 2).

Die Berufung rügt zu Recht, dass das Amtsgericht die in Ziffer 4 des zwischen den Parteien am 27. Juni 2016 geschlossenen Prozessvergleichs geregelte Verpflichtung der Bekl. zur Zahlung einer „Umzugsentschädigung“ von 14.000 € für unbedingt vollstreckbar erachtet hat. Denn dazu hätten die Kl. die nach § 726 Abs. 1 ZPO erforderlichen besonderen materiellen Klauselerteilungsvoraussetzungen dartun und im Bestreitensfall beweisen müssen (vgl. Ulrich, in: BeckOK ZPO, § 731 Rz. 12). Das ist ihnen nicht gelungen.

Zwar ist das Amtsgericht zunächst zutreffend davon ausgegangen, dass die Bekl. aufgrund des Vergleichsschlusses nicht zur unbedingten Zahlung der „Umzugskostenbeihilfe“ verpflichtet war, sondern die Zahlung nur „für den Fall der frist- und ordnungsgemäßen Herausgabe der Wohnung gemäß Ziffer 2 dieses Vergleichs“ geschuldet war. Den Eintritt dieser Bedingung indes hat es für gegeben erachtet, obwohl die Kl. trotz Ablaufs der in Ziffer 2 des Vergleiches bestimmten Frist, innerhalb derer die Mietsache zu „räumen“ und „geräumt … herauszugeben“ war, ein von ihnen errichtetes und durch eine Wand getrenntes Podest sowie zwei Hochbetten in der Mietsache belassen haben. Diese Wertung beruht auf einer Verkennung der Auslegungsgrundsätze der §§ 133, 157 BGB.

Prozessvergleiche sind nach den allgemeinen Regeln der §§ 133, 157 BGB auszulegen (st. Rspr., vgl. BAG, Urt. v. 15. September 2004 - 4 A ZR 9/04, NJW 2005, 524, juris Tz. 21). Das gilt auch für den hier zu beurteilenden Prozessvergleich, da der von den Parteien darin verwandte Begriff „räumen“ ebenso wie der der „Räumung“ keinen allgemein feststehenden Inhalt hat (vgl. BGH, Beschl. v. 22. Juni 2021 - VIII ZR 26/20, GE 2021, 1191 = NJW-RR 2021, 1237, beckonline Tz. 10 [Wohnfläche]). Für die Auslegung maßgebend ist hier nicht das allgemeine, sondern der durch Rechtsprechung und rechtswissenschaftliche Literatur geprägte fachspezifische Sprachgebrauch des Begriffs der „Räumung“. Denn die Parteien haben den Vergleich rechtsanwaltlich beraten und vertreten im Rahmen eines Zivilprozesses geschlossen (vgl. BGH, Urt. v. 7. Dezember 1983 - IVa ZR 52/82, BB 1984, 564, juris Tz. 44). Durch die Beteiligung ihrer Prozessbevollmächtigten haben sie zum Zeitpunkt des Vergleichsschlusses nicht nur dem juristischen Fachkreis und seinem Verständnishorizont tatsächlich angehört, sondern mangels gegenteiliger Klarstellung auch konkludent zu erkennen gegeben, dass sie sich als Angehörige dieses Kreises erklären und verstehen (vgl. Möslein, in: BeckOGK BGB, Stand: 1. Oktober 2021, § 133 Rz. 52 m.w.N.). Eine von diesen Grundsätzen abweichende Auslegung wäre nur in Betracht zu ziehen gewesen, wenn die Parteien dem verwandten Begriff eine vom juristischen Sprachgebrauch abweichende Bedeutung hätten beimessen wollen oder ein anderes Verständnis ortsüblich oder aus sonstigen Gründen naheliegender wäre (vgl. BGH, aaO.). Dafür fehlt jeglicher Anhalt.

Gemessen an diesen Grundsätzen ist der Auslegung des von den Parteien geschlossenen Vergleichs und des dort verwandten Begriffes „räumen“ der juristische Sprachgebrauch zugrunde zu legen, ohne dass es einer weiteren Begriffserläuterung im Vergleich bedurft hätte. Unter „Räumung“ im Rechtssinne ist die Pflicht des Mieters zu verstehen, bei Vertragsende sämtliche Einrichtungen, Aufbauten oder sonstige von ihm veranlasste bauliche Maßnahmen zu beseitigen (vgl. nur BGH, Urt. v. 17. September 2020 - IX ZR 62/19, GE 2020, 1309 = NZM 2021, 38, beckonline Tz. 13 m.w.N.). Dieser Pflicht sind die Kl. nicht nachgekommen, da sie Teile des von ihnen eingebrachten Inventars bis zum Ablauf der im Vergleich vereinbarten Räumungsfrist in der Mietsache belassen haben. Damit aber ist die für die Pflicht zur Entrichtung der „Umzugsentschädigung“ gemäß Ziffer 4 des von den Parteien geschlossenen Vergleichs konstitutive Bedingung nicht eingetreten.

Eine den Kl. günstigere Beurteilung wäre nur in Betracht gekommen, wenn die Bekl. sich trotz der Zurücklassung von Inventar im Lichte von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB so hätte behandeln lassen müssen, als hätten die Kl. die Mietsache bis zum Ablauf der Räumungsfrist vollständig geräumt. Das hätte allerdings vorausgesetzt, dass die in der Mietsache verbliebene Einrichtung einen nur geringfügigen Wert aufgewiesen hätte und mit für den Vermieter nur unerheblichem tatsächlichen und wirtschaftlichen Aufwand hätte entfernt werden können (vgl. BGH, Urt. v. 5. Oktober 1994 - XII ZR 53/93, NJW 1994, 3232, juris Tz. 45 f.; Beschl. v. 21. Januar 2014 - VIII ZR 48/13, GE 2014, 661 = NJOZ 2014, 1979, beckonline Tz. 15). Das Vorliegen dieser Ausnahmevoraussetzungen haben die insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Kl. indes weder dargetan noch ist es sonst wie ersichtlich.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 91 Abs. 1 Satz 1, 101 Abs. 1 Halbsatz 1 ZPO, die zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Gründe, die gemäß § 543 Abs. 2 ZPO Veranlassung gegeben hätten, die Revision zuzulassen, bestanden nicht.

Revision nicht zugelassen.

Der Räumungsanspruch des Vermieters ist grundsätzlich nur bei vollständiger Entfernung des vom Mieter eingebrachten Inventars erfüllt. Ausnahme: Die in der Mietsache verbliebene Einrichtung ist nur von geringfügigem Wert und kann vom Vermieter mit geringem wirtschaftlichen Aufwand entfernt werden, wofür der Mieter die Darlegungs- und Beweislast trägt. Werden in einem Prozessvergleich Begriffe ohne allgemein feststehenden Inhalt verwandt, ist grundsätzlich das durch Rechtsprechung und rechtswissenschaftliche Literatur geprägte fachspezifische Verständnis zugrunde zu legen, wenn die Parteien bei Abschluss des Vergleiches durch Rechtsanwälte vertreten waren.

Die anwaltlich vertretenen Mieter (Kläger) und Vermieterin (Beklagte) hatten im Prozess einen Räumungsvergleich abgeschlossen, der die Vermieterin zur Zahlung einer „Umzugsentschädigung“ von 14.000 € verpflichtete, sofern die Mieter innerhalb einer bestimmten Frist die Mietsache zu „räumen“ und „geräumt … herauszugeben“ verpflichtet waren. Das Amtsgericht war zur Auffassung gelangt, dass die Mieter diese Bedingungen erfüllt hätten, obwohl sie ein von ihnen errichtetes und durch eine Wand getrenntes Podest sowie zwei Hochbetten in der Wohnung zurückgelassen hatten. Sie hätten mithin Anspruch auf die „Umzugsentschädigung“ von 14.000 €. Das Landgericht Berlin war anderer Auffassung.

Prozessvergleiche, auch Räumungsvergleiche, seien nach den allgemeinen Regeln auszulegen. Hier seien von den Parteien die Begriffe „räumen“ und „Räumung“ verwendet worden. Beide hätten keinen allgemein feststehenden Inhalt. Weil die Parteien den Vergleich rechtsanwaltlich beraten und vertreten im Rahmen eines Zivilprozesses geschlossen hätten, sei für die Auslegung maßgebend nicht der allgemeine, sondern der durch Rechtsprechung und rechtswissenschaftliche Literatur geprägte fachspezifische Sprachgebrauch des Begriffs der „Räumung“.

Unter „Räumung“ im Rechtssinne sei aber die Pflicht des Mieters zu verstehen, bei Vertragsende sämtliche Einrichtungen, Aufbauten oder sonstige von ihm veranlasste bauliche Maßnahmen zu beseitigen. Dieser Pflicht seien die Kläger nicht nachgekommen, da sie Teile des von ihnen eingebrachten Inventars bis zum Ablauf der im Vergleich vereinbarten Räumungsfrist in der Wohnung belassen hätten. Damit aber sei die Bedingung für die Entrichtung der „Umzugsentschädigung“ nicht eingetreten.

Etwas anderes gelte nur für Fälle, in denen die in der Mietsache verbliebene Einrichtung einen nur geringfügigen Wert aufweise und vom Vermieter mit nur unerheblichem tatsächlichen und wirtschaftlichen Aufwand hätte entfernt werden können. Für das Vorliegen dieser Ausnahmevoraussetzungen seien die Kläger darlegungs- und beweisbelastet, hätten dafür aber nichts vorgebracht.