Räumungs-Vollstreckungsurteil, Besitzeinweisung, Kündigung, gewerbliches Mietverhältnis

1. Solange die Anfechtung (hier: § 123 BGB) nicht erklärt ist, behält das anfechtbare Rechtsgeschäft ungeachtet der ex-tunc-Wirkung einer Anfechtung seine Gültigkeit.

2. Hat der Mieter die Mieträume vor der Vollstreckung eines Räumungs-Versäumnisurteils freiwillig und endgültig geräumt und geht seine Anfechtungserklärung des Mietvertrags wegen arglistiger Täuschung dem Vermieter erst nach der Besitzeinweisung zu, ist der Mietvertrag der Parteien in Bezug auf die prozessuale Feststellung der (einseitigen) Erledigung der Räumungsklage als wirksam zu behandeln.

3. Zur fristlosen Kündigung des gewerblichen Mietverhältnisses wegen Nichtzahlung der Kaution.

I. Die Parteien streiten nur noch über die von den Kl. beantragte Feststellung, dass sich die Räumungsklage in der Hauptsache erledigt hat. Wegen der getroffenen Feststellungen wird auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung verwiesen. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, der Rechtsstreit habe sich nicht in der Hauptsache erledigt. Die ursprüngliche Räumungsklage sei von Anfang an unbegründet gewesen. Der Bekl. sei zur Anfechtung des Mietvertrages gemäß § 123 BGB berechtigt. Diese führe zur Unwirksamkeit des Mietvertrages ex tunc, so dass weder eine Verpflichtung zur Zahlung des Mietzinses noch der Kaution bestanden habe. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe Bezug genommen. Hiergegen richtet sich die Berufung der Kl., mit der sie ihren erstinstanzlichen Feststellungsantrag weiterverfolgen. Sie machen geltend, das Landgericht habe verkannt, dass die Mietsache bereits am 25.3.2008 geräumt und sie vor Zustellung der Anfechtungserklärung vom 15.5.2008 in der Parallelsache 10 O 91/08 LG Düsseldorf = I–10 U 137/09 OLG Düsseldorf am 28.5./2.6.2008 durch die OGV B. in den Besitz der Mietsache eingewiesen worden seien. Im Übrigen habe das Landgericht zu Unrecht einen Anfechtungsgrund angenommen. Wegen der Begründung im Einzelnen wird auf die Berufungsbegründung vom 10.12.2009 verwiesen.

Der Bekl. verteidigt das angefochtene Urteil, insbesondere die Feststellungen des Landgerichts, dass er zur Anfechtung des Mietvertrages berechtigt sei, und bittet nach Maßgabe seines Schriftsatzes vom 22.2.2010 um Zurückweisung der Berufung.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der in beiden Instanzen gewechselten Schriftsätze der Parteien einschließlich der zu den Akten gereichten schriftlichen Unterlagen Bezug genommen.

II. Die zulässige Berufung hat in der Sache Erfolg. Die Räumungsklage ist durch die Besitzeinweisung der Kl. am 28.5./2.6.2008 in der Hauptsache erledigt, so dass der auf Feststellung der Erledigung des Räumungsantrags gerichtete Klageantrag begründet und das Versäumnisurteil des Landgerichts vom 7.1.2008 gemäß § 343 Satz 1 ZPO mit dieser Maßgabe aufrechtzuerhalten ist.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urt. v. 3.12.2003, XII ZR 238/01 zitiert nach juris; NJW 1992, 2235) hat die Feststellung der Erledigung der Hauptsache eines Rechtsstreits nicht nur den Eintritt eines erledigenden Ereignisses zur Voraussetzung, sondern auch, dass die Klage im Zeitpunkt dieses Eintritts zulässig und begründet war. Eine von Anfang an unbegründete Klage ist trotz Erledigungserklärung abzuweisen. Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt.

Maßgebender Zeitpunkt für die prozessuale Feststellung der Erledigung des Rechtsstreits ist der Eintritt des erledigenden Ereignisses (Zöller/Vollkommer, ZPO, 28. Aufl., § 91 a, Rn. 44 m.w.N.). Das ist hier die Besitzeinweisung der Kl. am 28.5./2.6.2008 durch die zuständige Gerichtsvollzieherin; denn damit war der Räumungsanspruch der Kl. erfüllt. Zwar stellt eine unter dem Druck der Zwangsvollstreckung bewirkte Räumung keine Erfüllungshandlung dar, welche die Annahme eines erledigenden Ereignisses rechtfertigt (BGH, Beschl. v. 21.9.2005, GE 2006, 320 = GuT 2006, 35 = NZM 2005, 944 = ZMR 2006, 28 - XII ZR 256/03; Urt. v. 30.1.1985, WPM 1985, 647 - VIII ZR 292/83). Nach dem unwidersprochen gebliebenen und gemäß § 138 Abs. 3 ZPO der Entscheidung zugrunde liegenden Sachvortrag der Kl. hat der Bekl. die Mieträume jedoch bereits am 25.3.2008 freiwillig und endgültig geräumt und sind die Kl. am 28.5./2.6.2008 vor Zustellung der Anfechtungserklärung vom 15.5.2008 in der Parallelsache 10 O 91/08 LG Düsseldorf = I - 10 U 137/09 OLG Düsseldorf am 28.5./2.6.2008 in den Besitz der Mieträume eingewiesen worden. Damit war die Räumungsvollstreckung aus dem Versäumnisurteil der Kammer gemäß § 885 Abs. 1 ZPO beendet. Unter den besonderen Umständen des Streitfalls ist davon auszugehen, dass der Bekl. die Mieträume bereits am 25.3.2008 freiwillig und endgültig und nicht erst mit Blick auf die bevorstehende Räumungsvollstreckung aufgegeben hat. Der Senat folgert dies zum einen daraus, dass der Bekl. aufgrund seiner im Parallelverfahren erklärten Täuschungsanfechtung selbst davon ausgeht, dass der Mietvertrag mit den Kl. von Anfang an unwirksam war, ihm also bereits nach seinem eigenen Vortrag ein vertragliches Besitzrecht nicht mehr zusteht und zum anderen daraus, dass der Bekl. - wie dem Senat aus dem ebenfalls verhandelten Parallelverfahren bekannt und im Termin angesprochen worden ist - seinen Wohnsitz bereits im Juli 2008 nach Frankreich verlegt hat. Dementsprechend hat der Bekl. weder hier noch im Parallelverfahren ein weiteres Besitzrecht für sich reklamiert.

Die Räumungsklage war bis zum Eintritt des erledigenden Ereignisses auch begründet. Insoweit bedarf es in dieser Sache keiner Entscheidung, ob das Mietverhältnis der Parteien - wie es das Landgericht angenommen hat - aufgrund der mit Schriftsatz vom 15.5.2008 im Parallelverfahren erklärten Anfechtung des Bekl. gemäß §§ 123 Abs. 1, 142 Abs. 1, 143 Abs. 1 BGB als von Anfang an nichtig anzusehen ist. Jedenfalls solange die Anfechtung nicht erklärt ist, behält das anfechtbare Rechtsgeschäft ungeachtet der ex-tunc-Wirkung einer Anfechtung seine Gültigkeit (Palandt/Ellenberger, BGB, 69 Aufl., § 142 Rn. 3; Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, 4. Aufl., § 142 Rn. 2 unter Hinweis auf BGH NJW-RR 87, 1456). Da die Anfechtungserklärung den Kl. - wie ausgeführt - unbestritten erst nach der Besitzeinweisung zugegangen ist, ist der Mietvertrag der Parteien in Bezug auf die prozessuale Feststellung eines erledigenden Ereignisses als wirksam zu behandeln. Hiervon ausgehend war die Räumungsklage bis zu diesem Zeitpunkt begründet. Der Bekl. war gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe an die Kl. verpflichtet. Das Mietverhältnis der Parteien war jedenfalls durch die mit Anwaltsschreiben vom 20.10.2007 erklärte erneute fristlose Kündigung beendet. Die Kündigung war gemäß § 543 Abs. 1 BGB wegen Nichtzahlung der vertraglich vereinbarten Kaution begründet. Die Kaution befriedigt regelmäßig ein legitimes und zudem elementares Sicherungsbedürfnis des Vermieters. Ihre Nichtzahlung lässt berechtigte Zweifel an der Vertragstreue und Bonität des Mieters aufkommen und begründet eine nachhaltige Störung des Vertrauensverhältnisses (BGH, Urt. v. 21.3.2007, NZM 2007, 400), die im gewerblichen Bereich nicht durch den Verweis auf die Möglichkeit der Zahlungsklage kompensiert wird. So liegen die Dinge auch hier. Der Bekl. hat die vereinbarte Kaution weder auf Mahnungen der Hausverwaltung der Kl. vom 27.2.2007 und 10.5.2007 noch auf die Kündigungsandrohung der Kl. vom 22.5.2007 geleistet. Er hat darüber hinaus nicht einmal die mit den Kl. anlässlich der „Rücknahme“ der fristlosen Kündigung vom 6.6.2007 unbestritten getroffene Vereinbarung, die Kaution kurzfristig zu zahlen, erfüllt. Unter diesen Umständen war den Kl. bei der gebotenen Interessenabwägung, zu der der Bekl. nichts Rechtserhebliches beigetragen hat, die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Bekl. nicht weiter zumutbar und diese gemäß §§ 543 Abs. 1, 314 Abs. 3 BGB noch am 20.10.2007 zur fristlosen Kündigung berechtigt.

Die erst geraume Zeit danach zugegangene Anfechtungserklärung konnte ungeachtet ihrer materiell-rechtlichen ex-tunc-Wirkung die bereits vor ihrem Zugang prozessual eingetretene Erledigung des Räumungsrechtsstreits in der Hauptsache nicht mehr tangieren. Insoweit gilt Vergleichbares wie bei der Aufrechnung mit einer bereits vor Klageerhebung der Klageforderung aufrechenbar gegenüberstehenden Gegenforderung. Hierfür ist nach der Rechtsprechung des BGH davon auszugehen, dass trotz der materiell-rechtlichen Rückwirkung der Aufrechnung (§ 389 BGB) erst die Aufrechnungserklärung das „erledigende Ereignis“ für eine bis dahin zulässige und begründete Klage darstellt (BGH, Urt. v. 17.7.2003, BGHZ 155, 392 = MDR 2003, 1433 = NJW 2003, 3134 - IX ZR 268/02).

Ergänzend verweist der Senat darauf, dass der Bekl. auch bei erfolgreicher Anfechtung des Mietvertrages gemäß § 985 BGB zur Herausgabe der Mieträume verpflichtet war. Der Senat hat diesen Aspekt in der mündlichen Verhandlung ausdrücklich angesprochen, so dass davon auszugehen ist, dass sich die Kl. den Vortrag des Bekl. insoweit zumindest hilfsweise zu eigen gemacht haben (BGH, Beschl. v. 10.11.2009, VI ZR 325/08). Da durch die Besitzeinweisung gemäß § 885 Abs. 1 ZPO auch der Herausgabeanspruch aus § 985 BGB erfüllt worden ist, ist auch insoweit Erledigung eingetreten.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO für die Zulassung der Revision liegen nicht vor.