Räumung durch einstweilige Verfügung bei Gewerberaum

Die für Wohnraummietverhältnisse geltende Vorschrift des § 940a Abs. 2 ZPO ist auf Mietverhältnisse über Gewerberaum weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar. Möglich ist im Bereich der Gewerberaummiete aber eine auf §§ 935, 940 ZPO gestützte Räumungsverfügung, wenn die Voraussetzungen des § 940a Abs. 2 ZPO erfüllt sind.

I. Die Verfügungsbekl. (im Folgenden: Bekl.) wendet sich gegen die von der 4. Zivilkammer des Landgerichts Chemnitz mit Urteil vom 29.8.2017 (4 O 814/17 EV) erlassene Räumungsverfügung.

Der Verfügungskl. (im Folgenden: Kl.) ist Eigentümer des L. Str. und F. Str. in H. gelegenen Grundstücks, das er zum Betrieb eines Restaurants und Hotels einschließlich Wirtewohnung an die H. & F. KG verpachtet hatte. […]Der Senat hat mit Urteil vom 27.1.2017 (5 U 645/16) die H. & F. KG sowie sieben namentlich aufgeführte natürliche Personen, die im Objekt wohnten - zu denen jedoch nicht die hiesige Bekl. zählte -, als Gesamtschuldner verurteilt, dieses zu räumen und an den Kl. herauszugeben. Außerdem hat der Senat Frau K. S., eine gewerbliche Untermieterin der H. & F. KG, verurteilt, den im Erdgeschoss F. Str. gelegenen Friseursalon zu räumen und an den Kl. herauszugeben.

Nach Ankündigung des Gerichtsvollziehers, die Räumungsvollstreckung vorzunehmen, erhob die Bekl. vor dem Amtsgericht Döbeln gegen den hiesigen Kl. Vollstreckungsgegenklage, beantragte die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung aus dem Urteil des Senates und trug vor, sie halte sich dauerhaft mit ihren beiden Kindern in den Räumen auf. Ersatzräume seien nicht vorhanden, bei Räumung würden sie und ihre Kinder obdachlos. Das Amtsgericht Döbeln stellte mit Beschluss vom 18.5.2017 (3 C 458/17) die Zwangsvollstreckung aus dem Urteil des Senates einstweilen ein. Nachdem die Parteien in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht Döbeln am 10.9.2017 die Vollstreckungsgegenklage übereinstimmend für erledigt erklärt haben, hat das Amtsgericht der hiesigen Bekl. die Kosten des Verfahrens auferlegt.

Der Kl. hat beim Landgericht Chemnitz beantragt, der Bekl. im einstweiligen Verfügungsverfahren zu gebieten, die Gebäude- und Grundstücksflächen L. Str. und F. Str. in H. zu räumen und an ihn herauszugeben. Er erleide dadurch, dass er trotz rechtskräftigen Räumungsurteils die Immobilie nicht zurückerlange, einen sehr hohen finanziellen Schaden. Demgegenüber stehe der Bekl. ihm gegenüber kein Besitzrecht zu. Nach eigenen Angaben halte sich die Bekl. in dem Anwesen dauerhaft auf und sei dort polizeilich gemeldet, was er mit Nichtwissen bestreite; sie habe aber offenbar nicht einmal mit der Pächterin einen Nutzungsvertrag über die von ihr genutzten Räume abgeschlossen.

Das Landgericht hat die Bekl. am 29.8.2017 (4 O 814/17 EV) verurteilt, die Gebäude-und Grundstücksflächen L. Str. und F. Str. in H. zu räumen und an den Kl. herauszugeben. Der Anwendungsbereich des § 940a Abs. 2 ZPO sei vorliegend eröffnet, da das streitgegenständliche Anwesen auch zu Wohnzwecken genutzt werden könne und die Bekl. ersichtlich eine diesbezügliche Nutzung - ohne hierzu berechtigt zu sein - vornehme.

II. Zu Recht hat das Landgericht die Bekl. im Wege der einstweiligen Verfügung verurteilt, das streitgegenständliche Objekt zu räumen.

1. Dem Kl. steht gegen die Bekl. ein Verfügungsanspruch i. S. d. §§ 935, 940 ZPO zu.

Der Kl. kann von der Bekl. gem. § 546 Abs. 2 BGB die Räumung des streitgegenständlichen Pachtobjektes verlangen, denn sein Pachtvertrag mit der H. & F. KG ist jedenfalls wegen der von ihm ausgesprochenen Kündigung beendet, worüber der Senat mit zwischenzeitlich rechtskräftigem Urteil vom 27.1.2017 (5 U 645/16) entschieden hat.

2. Darüber hinaus liegt auch der erforderliche Verfügungsgrund vor.

Zwar ist die Bekl. nicht bereits deswegen zur Räumung und Herausgabe verpflichtet, weil sie sich den Besitz im Wege verbotener Eigenmacht i.S.d. §§ 861, 862 BGB verschafft hätte (Rechtsgedanke des § 940a Abs. 1 ZPO), denn der Senat geht mit dem Kl. - ungeachtet der Tatsache, dass die Bekl. sich jeglichen Sachvortrags dazu enthalten hat, wer ihr wann unter welchen Umständen Mitbesitz an dem Objekt eingeräumt hat - davon aus, dass der Gebrauch des Pachtobjektes der Bekl. von der (Haupt-) Pächterin überlassen wurde. Allerdings greift nach Meinung des Senates der Rechtsgedanke des § 940a Abs. 2 ZPO auch im Falle der Räumung eines - wie hier - überwiegend zu gewerblichen Zwecken vermieteten Objektes ein (dazu a), dessen Voraussetzungen erfüllt sind (dazu b), und es bedarf grundsätzlich keiner zusätzlichen Anforderungen an das Vorliegen eines Verfügungsgrundes, die vorliegend jedoch erfüllt wären (dazu c).

a) Der Rechtsgedanke des § 940a Abs. 2 ZPO ist auch im gewerblichen Mietrecht zu berücksichtigen.

Vor der Schaffung von § 940a Abs. 2 ZPO mit Wirkung ab dem 1.5.2013 durch das Mietrechtsänderungsgesetz vom 11.3.2013 ermöglichte die Regelung in §§ 935, 940 ZPO grundsätzlich den Erlass einer Räumungsverfügung im gewerblichen Mietrecht. Nur im Wohnraummietrecht war die Räumungsverfügung gemäß § 940a BGB in der bis 30.4.2013 gültigen Fassung auf die Fälle der verbotenen Eigenmacht und der konkreten Gefahr für Leib oder Leben beschränkt. Dennoch wurde im Bereich der Gewerberaummiete nur in Sonderfällen ein Verfügungsgrund angenommen. Eine Sicherungsverfügung nach § 935 ZPO scheiterte regelmäßig daran, dass die (Weiter-) Nutzung des Mietobjektes nicht zur „Veränderung des bestehenden Zustandes“ führte und die Vereitelung oder wesentliche Erschwerung der Rechtsdurchsetzung nicht drohte (vgl. OLG Celle, Beschluss vom 26.7.2000 - 2 W 58/00 -, NZM 2001, 194). Für die Regelungsverfügung nach § 940 ZPO fehlte es regelmäßig am Drohen wesentlicher Nachteile oder an sonstigen gleichwertigen Gründen (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26.2.2009 -10 W 14/09 -, NZM 2009, 818). Hinter der restriktiven Haltung der Gerichte stand wohl auch ihr Unbehagen gegenüber der mit der Räumungsverfügung verbundenen Vorwegnahme der Hauptsache (vgl. zu diesem Aspekt: Hinz, NZM 2005, 841, 855).

Die mit Wirkung ab 1.5.2013 in Kraft getretene Vorschrift des § 940a Abs. 2 ZPO regelt nunmehr, dass die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung auch gegen einen Dritten angeordnet werden darf, der im Besitz der Mietsache ist, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat. Die Vorschrift dient der vereinfachten Durchsetzung von Räumungstiteln, indem sie eine „ergänzende“ Räumungsverfügung gegen Dritte zulässt (vgl. BT-Drucks. 17/10485 S. 34). Seit ihrem Inkrafttreten ist umstritten, ob sie Auswirkungen auf die Voraussetzungen für den Erlass einer Räumungsverfügung im gewerblichen Mietrecht hat. Einigkeit herrscht darüber, dass eine unmittelbare Anwendung nicht in Betracht kommt, weil der Wortlaut sowohl der Vorschrift als auch der Paragraphenüberschrift auf Wohnraum verweisen. Auch eine analoge Anwendung wird überwiegend unter Verweis darauf abgelehnt, dass es an einer planwidrigen Regelungslücke fehle. Schon der Referentenentwurf vom 25.10.2011 war auf die Vereinfachung der Räumungsvollstreckung bei Wohnraum ausgerichtet. Der Deutsche Mietgerichtstag e. V. wies auf das Fehlen einer Regelung zum gewerblichen Mietrecht hin, indem er in seiner Stellungnahme zu diesem Referentenentwurf vom 12./13.1.2012 den Vorschlag der Einführung eines neuen § 940b BGB machte, welcher folgende Regelung beinhalten sollte: „940a Abs. 2 ZPO gilt auch für die Miete von Geschäftsräumen.“ Dennoch griff der Gesetzgeber diese Problematik im folgenden Gesetzgebungsverfahren nicht auf. Sie war weder Gegenstand der Anhörung der Sachverständigen durch den Rechtsausschuss des Deutschen Bundestages am 15.10.2012 noch der Beschlussempfehlung und des Berichts des Rechtsausschusses des Deutschen Bundestages vom 12.12.2012 (BT-Drs. 17/11894) zum Gesetzentwurf der Bundesregierung für das Mietrechtsänderungsgesetz vom 15.8.2012 (BT-Drs. 17/10485). Es ist daher anzunehmen, dass der Gesetzgeber nur die Räumungsvollstreckung für Wohnraum regeln wollte, nicht aber die Möglichkeit einer Regelung für den Bereich der gewerblichen Miete übersehen hat.

Umstritten ist aber, ob dies dazu führt, dass für den Bereich der gewerblichen Miete keine Rechtsänderung eingetreten ist, oder doch zumindest der Regelungsgehalt bzw. die Wertungen, die im § 940a Abs. 2 ZPO zum Ausdruck kommen, bei der Entscheidung über Räumungsverfügungen im gewerblichen Mietrecht berücksichtigt werden müssen.

Die bisherigen Entscheidungen anderer Oberlandesgerichte gehen restriktiv davon aus, dass auch eine Heranziehung der Rechtsgedanken aus § 940a Abs. 2 ZPO im gewerblichen Mietrecht ausscheidet (vgl. KG, Beschluss vom 5.9.2013 - 8 W 64/13 -, NZM 2013, 791; OLG München, Urteil vom 10.4.2014 - 23 U 773/14 -, NZM 2015, 167; OLG Celle, Beschluss vom 24.11.2014 - 2 W 237/14 -, NJW 2015, 711; ebenso Vollkommer in: Zöller, ZPO, 32. Aufl., § 940a Rn. 4; Neuhaus, Handbuch der Geschäftsraummiete, 6. Aufl., Kap. 29 Rn. 26; offen gelassen von OLG Hamburg, Beschluss vom 20.3.2015 - 8 U 120/14 -, NZM 2015, 738).

Dagegen vertreten verschiedene Landgerichte (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 27.6.2013 - 334 O 104/13 -, NJW 2013, 3666; LG Krefeld, Beschluss vom 8.3.2016 - 2 S 60/15 -, ZMR 2016, 448) und Literaturstimmen (Hinz, NZM 2012, 777, 794; Fleindl, ZMR 2014, 938; Klüver ZMR 2015, 10 f.; Börstinghaus, jurisPR-MietR 7/2016 Anm. 4; Streyl in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., § 940a ZPO Rn. 57; Drescher in: Münchner Kommentar zur ZPO, 5. Aufl., § 940a Rn. 9) die Auffassung, die im § 940a Abs. 2 ZPO zum Ausdruck gekommenen Wertungen seien auch hinsichtlich der Voraussetzungen für den Erlass von Räumungsverfügungen im Bereich der gewerblichen Miete zu berücksichtigen.

Nach Meinung des Senates ist die letztgenannte Auffassung vorzugswürdig. Auch wenn der Gesetzgeber mit § 940a Abs., 2 ZPO nur die Verfügungsgründe für den Erlass einer Räumungsverfügung bei Wohnraum erweitern wollte, hat dies Auswirkungen auf das Bestehen eines Verfügungsgrundes nach §§ 935, 940 ZPO für den Erlass einer Räumungsverfügung bei Geschäftsräumen. Im Ausgangspunkt richtet sich der Umfang von Verfügungsgründen für den Erlass einer einstweiligen Verfügung in Mietsachen nämlich nach den allgemeinen Vorschriften der §§ 935, 940 ZPO. Im Bereich des Wohnraumes ist dies für die Räumungsverfügung durch § 940a ZPO dahin eingeschränkt, dass (auch) die Voraussetzungen dieser Vorschrift erfüllt sein müssen. Die Erweiterung des § 940a ZPO durch die Einfügung des Absatzes 2 hat demzufolge nicht nur den Ausnahmetatbestand für den Bereich des Wohnraumes erweitert, sondern zeigt auch, dass der Gesetzgeber den damit geschaffenen Verfügungsgrund als von §§ 935, 940 ZPO umfasst ansieht. Zudem bringt der Gesetzgeber zum Ausdruck, dass der in § 940a Abs. 2 ZPO enthaltene Verfügungsgrund selbst dann eingreifen kann, wenn die für Wohnraum in § 940a ZPO aufgestellten strengeren Maßstäbe gelten. Wenn aber die §§ 935, 940 ZPO den Verfügungsgrund aus § 940a Abs. 2 ZPO zulassen und dieser sogar unter der Geltung der strengeren Maßstäbe des § 940a ZPO eingreift, ist die Annahme gerechtfertigt, dass er erst recht im Rahmen der weniger strengen allgemeinen Maßstäbe der §§ 935, 940 ZPO gelten muss. Die Regelung in § 940 ZPO enthält insoweit auch eine Öffnungsklausel, denn sie lässt eine Regelungsverfügung auch dann zu, wenn dies „aus anderen Gründen“ nötig erscheint. Im Rahmen dieser Öffnungsklausel können die mit Einführung des § 940a Abs. 2 ZPO zum Ausdruck gekommenen Wertungen des Gesetzgebers berücksichtigt werden.

Die Voraussetzungen des § 940a Abs. 2 BGB sind glaubhaft gemacht (§§ 920 Abs. 2, 936 ZPO). Die Bekl. hat weder dargelegt noch sind sonst Anhaltspunkte dafür erkennbar, dass der Kl. vor Abschluss des Räumungsverfahrens gegenüber dem Hauptmieter Kenntnis davon hatte, dass die Bekl. ab dem 1.3.2016 Räume in dem streitgegenständlichen Objekt in Besitz genommen hatte, und sie hat auch keine Umstände dargelegt, aus denen sie ein Recht zum Besitz gegenüber dem Kl. ableiten könnte.

Zusätzliche Anforderungen an das Vorliegen eines Verfügungsgrundes, etwa eine Interessenabwägung, sind bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 940a Abs. 2 ZPO nicht zu stellen. § 940a Abs. 2 ZPO enthält einen besonderen und typisierten Verfügungsgrund, so dass eine zusätzliche Interessenabwägung nicht erforderlich ist (ebenso Drescher, aaO., Rn. 11; offene Frage nach Mroß/Fischer DGVZ 2016, 195, 201 f.; Zehelein, WuM 2012, 418, 423 f.).

Ohne dass es entscheidend darauf ankäme, fiele eine Interessenabwägung im vorliegenden Fall aber jedenfalls zugunsten des Kl. aus. Dieser erleidet einen erheblichen finanziellen Nachteil dadurch, dass er für das Objekt seit 2013 keinerlei Pachtzahlungen erhält und damit aus dem Objekt, für das er in erheblichem Umfang Kosten aufwenden muss, keinerlei Einnahmen erzielt, während die Bekl. das Objekt seit März 2013 unberechtigt zu Wohnzwecken nutzt, ohne für diese unberechtigte Nutzung jemals Kosten aufgewendet zu haben. Es drängt sich der Verdacht auf, dass die Pächterin des Objektes während des gegen sie laufenden Räumungsprozesses der Bekl. den kostenlosen Besitz nur zum Zwecke der Vereitelung der drohenden Zwangsvollstreckung überlassen hat und die Bekl. mit dieser kollusiv zusammenwirkt, um sich den Vorteil einer kostenfreien Nutzung des Objektes zu Wohnzwecken zu verschaffen (vgl. zum Aspekt des Missbrauchs des Prozessrechtes Streyl, NZM 2012, 249, 251). Schließlich steht der Bekl. zwischenzeitlich eine Ersatzwohnung zur Verfügung, so dass ihr und ihren Kindern keine Obdachlosigkeit droht, selbst wenn man ihre Behauptung als wahr unterstellt, dass die Renovierung der neuen Wohnung noch nicht ganz abgeschlossen sei.

Die für Wohnraum geltende Vorschrift des § 940a Abs. 2 ZPO (Räumung per einstweiliger Verfügung) ist für Gewerbemietverhältnisse zwar weder unmittelbar noch analog anwendbar, aber zu berücksichtigen, so dass eine auf §§ 935, 940 ZPO gestützte Ordnungsverfügung möglich ist, wenn die Voraussetzungen des § 940a Abs. 2 ZPO erfüllt sind.

Der Verpächter erwirkte gegen den Pächter der Gewerberäume und namentlich genannte dort wohnende Personen ein Räumungsurteil. Nach Vollstreckungsankündigung erhob die Beklagte Vollstreckungsgegenklage und verlangte einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung, weil sie sich dauerhaft mit ihren Kindern in den Räumen aufhalte, keine Ersatzräume habe und sie und die Kinder bei Räumung obdachlos würden. Das AG stellte die Zwangsvollstreckung einstweilen ein. Die Parteien erklärten sodann die Vollstreckungsgegenklage übereinstimmend für erledigt. Der Kläger beantragte dann beim LG, der Beklagten im einstweiligen Verfügungsverfahren zu gebieten, die Gebäude-und Grundstücksflächen zu räumen und herauszugeben. Das LG verurteilte antragsgemäß. Der Anwendungsbereich des § 940 a Abs. 2 ZPO sei vorliegend eröffnet, da das Anwesen auch zu Wohnzwecken genutzt werden könne und die Beklagte unberechtigt eine diesbezügliche Nutzung vornehme. Die Beklagte wendete sich gegen die Räumungsverfügung. Das OLG wies die Berufung zurück.

Der Kläger habe einen Verfügungsanspruch i.S.d. §§ 935, 940 ZPO. Er könne von der Beklagten nach § 546 Abs. 2 BGB die Räumung aufgrund des zwischenzeitlich rechtskräftigen Räumungsurteils verlangen. Darüber hinaus liege auch der erforderliche Verfügungsgrund vor. Der Rechtsgedanke des § 940a Abs. 2 ZPO sei auch im gewerblichen Mietrecht zu berücksichtigen. Seit dem Inkrafttreten der Vorschrift sei umstritten, ob sie Auswirkungen auf die Voraussetzungen für den Erlass einer Räumungsverfügung auch im gewerblichen Mietrecht habe. Einigkeit herrschte darüber, dass eine unmittelbare Anwendung nicht in Betracht kommt, weil der Wortlaut sowohl der Vorschrift selbst als auch der Paragraphenüberschrift auf Wohnraum verweise. Auch eine analoge Anwendung werde überwiegend abgelehnt.

Nach Meinung des Senats sei die Auffassung, die im § 940a Abs. 2 ZPO zum Ausdruck gekommenen Bewertungen seien auch hinsichtlich der Voraussetzungen für den Erlass von Räumungsverfügungen im Bereich der gewerblichen Miete zu berücksichtigen, vorzugswürdig.

Auch wenn der Gesetzgeber nur die Verfügungsgründe für den Erlass einer Räumungsverfügung bei Wohnraum habe erweitern wollen, habe dies Auswirkungen auf Verfügungsgründe nach §§ 935, 940 ZPO für den Erlass einer Räumungsverfügung bei Geschäftsraum. Im Ausgangspunkt richtet sich der Umfang von Gründen für den Erlass einer einstweiligen Verfügung in Mietsachen nämlich nach den allgemeinen Vorschriften der §§ 535, 940 ZPO. Bei Wohnraum sei dies für die Räumungsverfügung durch § 940 ZPO dahin eingeschränkt, dass (auch) die Voraussetzungen dieser Vorschrift erfüllt sein müssten. Die Erweiterung der Vorschrift durch die Einfügung des Abs. 2 habe demzufolge nicht nur den Ausnahmetatbestand für den Bereich des Wohnraumes erweitert, sondern zeige auch, dass der Gesetzgeber den damit geschaffenen Verfügungsgrund als von §§ 535, 940 BGB umfasst ansehe. Zudem bringe der Gesetzgeber zum Ausdruck, dass der in § 940a Abs. 2 ZPO enthaltene Verfügungsgrund selbst dann eingreifen könne, wenn die für Wohnraum aufgestellten strengeren Maßstäbe gelten würden. Wenn aber die §§ 535, 940 ZPO den Verfügungsgrund aus § 940a Abs. 2 ZPO zulassen würden und dieser sogar unter der Geltung der strengeren Maßstäbe des § 940a ZPO eingreife, sei die Annahme gerechtfertigt, dass er erst recht im Rahmen der weniger strengen allgemeinen Maßstäbe gelten müsse. Die Regelung in § 940 ZPO enthalte insoweit auch eine Öffnungsklausel, denn sie lasse eine Regelungsverfügung auch dann zu, wenn dies „aus anderen Gründen“ nötig erscheine. Im Rahmen dieser Öffnungsklausel könnten die mit Einführung des § 940a Abs. 2 ZPO zum Ausdruck gekommenen Wertungen des Gesetzgebers berücksichtigt werden.

Die Voraussetzungen des § 940a Abs. 2 BGB seien glaubhaft gemacht. Zusätzliche Anforderungen an das Vorliegen eines Verfügungsgrundes seien nicht zu stellen. Die Vorschrift enthalte einen besonderen und typisierten Verfügungsgrund, sodass eine zusätzliche Interessenabwägung nicht erforderlich sei.